Амортизация жилого фонда

Амортизация жилого дома

Следует отметить, что на сегодняшний день 81,3 процента жилья находится в частной собственности.

Такие данные приведены в Концепции Федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010 — 2020 годы», утвержденной Распоряжением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 2010 г. N 102-р.

Оставшаяся часть жилого фонда находится в государственной и муниципальной собственности.
Прежде рассмотрим правовые основы приобретения организацией жилого помещения в собственность. Обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее — ЖК РФ). Согласно ст.

Амортизация квартиры на балансе предприятия

17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается.
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения в соответствии со ст.

18 ЖК РФ подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Жилищным кодексом. Для приобретения жилого помещения в собственность необходимо заключить договор купли-продажи.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) согласно ст. 549 ГК РФ продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру. Попутно напомним, что ст.

130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для договора продажи недвижимости предусмотрена обязательная письменная форма. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, что следует из ст. 550 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю на основании ст. 551 ГК РФ подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также цена имущества. В случае отсутствия таких данных в соответствии со ст. ст. 554 и 555 ГК РФ договор считается незаключенным. Договор продажи квартиры на основании п. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения утверждена Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233.

Следует отметить, что процедура регистрации прав на недвижимое имущество и договоров осуществляется на платной основе. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию установлены ст. 333.

33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ). В соответствии с пп. 20 п.

1 названной статьи госпошлина уплачивается за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества:

— физическим лицам — 500 руб.; — организациям — 7500 руб.; — федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления — 100 руб.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписываемого сторонами, или иному документу о передаче.

Приобретаемая организацией квартира будет принята к учету в качестве объекта основных средств, соответственно, операция по ее приобретению должна быть отражена на счетах бухгалтерского учета. Согласно ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» бухгалтерский учет ведется на основании первичных учетных документов, которыми оформляются все хозяйственные операции, проводимые организацией. То есть основанием для отражения информации о совершенных хозяйственных операциях в регистрах бухгалтерского учета являются первичные документы, фиксирующие факт совершения хозяйственной операции. К учету первичные документы принимаются при условии, что они составлены по формам, содержащимся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Унифицированные формы первичной учетной документации по учету основных средств, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. N 7, должны применять юридические лица всех форм собственности, осуществляющие деятельность на территории Российской Федерации. Исключение сделано для кредитных организаций и бюджетных учреждений.

Если организация по договору купли-продажи приобретает квартиру у другой организации, то документом, подтверждающим передачу недвижимости, будет являться Акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма N ОС-1а). Акт о приеме-передаче составляется не менее чем в двух экземплярах. Акт утверждается руководителями организаций получателя и сдатчика.

Реквизит «Государственная регистрация прав на недвижимость», содержащийся в акте N ОС-1а, заполняется только на недвижимое имущество и в случаях сделок с ним. «Сведения о состоянии объекта на дату передачи» заполняются в том случае, если к учету принимается объект, бывший в эксплуатации у другой организации. Если же продавцом приобретаемой квартиры является физическое лицо, то унифицированной формы документа для оформления такой операции нет, акт можно составить в произвольной форме. При этом необходимо соблюдать требования ст. 9 Федерального закона «О бухгалтерском учете» о том, что самостоятельно разработанный документ должен содержать все обязательные реквизиты, перечень которых приведен в названной статье Закона. Основным документом, в соответствии с которым организации ведут бухгалтерский учет основных средств, является Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01″, утвержденное Приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н (далее — ПБУ 6/01). Причем нормы этого бухгалтерского стандарта применяются с учетом Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н (далее — Методические указания N 91н).

Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету, если он одновременно удовлетворяет следующим условиям:

— объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; — объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; — организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта; — объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В отношении момента принятия актива к учету в составе основных средств отметим следующее. По мнению Минфина России, изложенному в Письме от 9 июня 2009 г. N 03-05-05-01/31, объект принимается на учет в качестве основного средства, если он отвечает условиям, перечисленным в п. 4 ПБУ 6/01, и он приведен в состояние, пригодное для использования.

В учетной политике следует закрепить положение о том, когда принимаются к учету объекты основных средств, требующие государственной регистрации. До того момента, пока на данный объект не зарегистрировано право собственности, у организации нет права учитывать объект на балансе в качестве основных средств, поскольку нарушается принцип имущественной обособленности.
Принимая квартиру к бухгалтерскому учету, организация должна определить срок ее полезного использования. Напомним, что в целях налогообложения прибыли сроки полезного использования основных средств определяются с учетом Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. N 1 (далее — Классификация). Несмотря на то что Классификация предназначена для целей налогового учета, она может применяться и для целей бухгалтерского учета, что предусмотрено п. 1 указанного Постановления.

Как следует из п. 6 ПБУ 6/01, единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.

Основные средства в соответствии с п. 7 ПБУ 6/01 принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, порядок определения которой установлен п. п. 8 — 12 ПБУ 6/01 и зависит от способа поступления основного средства в организацию. В случае приобретения квартиры за плату ее первоначальная стоимость определяется как сумма фактических затрат организации на ее приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации). Обращаем ваше внимание на то, что сумма уплаченной государственной пошлины наряду с суммой, уплачиваемой в соответствии с договором продавцу квартиры, будет включена в состав фактических затрат на приобретение квартиры.

Первоначальная стоимость квартиры, по которой она принята к бухгалтерскому учету, в дальнейшем изменению не подлежит. Исключение согласно ПБУ 6/01 составляют случаи достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки, то есть в перечисленных случаях допускается изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету.

Первоначальная стоимость приобретенной квартиры будет отражаться по дебету счета 01 «Основные средства», если квартира предназначена для использования самой организацией, или по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если квартира предназначена для сдачи в аренду в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
По дебету счета 08 приобретенная квартира отражается на дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества в корреспонденции с кредитом счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Погашение задолженности перед продавцом квартиры отражается по дебету счета 60 и кредиту счета 51 «Расчетные счета». Стоимость основных средств погашается посредством начисления амортизации, что определено п. 17 ПБУ 6/01. Пунктом 49 Методических рекомендаций N 91н уточнено, что посредством начисления амортизации погашается стоимость основных средств, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, включая объекты основных средств, переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление. По объектам жилищного фонда, учитываемым в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке. Амортизация начисляется независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и отражается в бухгалтерском учете того отчетного периода, к которому оно относится, что следует из п. 24 ПБУ 6/01.

Начисление амортизации по основным средствам производится одним из способов, предусмотренных п. 18 ПБУ 6/01:

— линейный способ; — способ уменьшаемого остатка; — способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного использования; — способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ).

Суммы начисленной амортизации признаются расходами по обычным видам деятельности или прочими расходами в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденным Приказом Минфина России от 6 мая 1999 г.

N 33н.

Совершенно очевидно, что имея в собственности квартиру, которая используется для проживания в ней командированных сотрудников, организация будет нести расходы по ее содержанию, оплачивая счета за коммунальные услуги и энергоснабжение.

Расходы по оплате коммунальных платежей в целях бухгалтерского учета формируют расходы по обычным видам деятельности как расходы по содержанию и эксплуатации основных средств и иные внеоборотных активов, что установлено п. 7 ПБУ 10/99.

В целях налогообложения прибыли квартира, приобретенная организацией, признается амортизируемым имуществом, что следует из п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ.

Амортизация недвижимости

К недвижимости относится имущество, которое нельзя переместить без потери его изначальных качеств. Это земля, различные сооружения, в том числе и недостроенные, здания жилого и производственного фонда. Кроме того, к объектам недвижимости относятся, согласно нормам законодательства, и воздушные, морские суда, космические объекты.

В процессе эксплуатации любая недвижимость подвергается износу, за исключением земли, которая не теряет своих полезных свойств при правильном использовании.

У остальных объектов технические и экономические параметры существенно ухудшаются.

Стоимость объектов переносится отдельными частями на общий объем выпускаемой продукции, продаваемых товаров или выполненных услуг и уходит из сферы недвижимости, накапливаясь в виде амортизационных сумм.

Амортизация недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете

С понятием износа напрямую связана амортизация недвижимости — постепенный перенос денежной стоимости недвижимых объектов на конечный производимый продукт в течение определенного срока службы.

Современная российская экономика понимает под амортизацией не источник финансирования для последующего восстановления изношенных хозяйственных объектов, а всего лишь метод переноса сформированной общей стоимости приобретенного имущества на расходы.

То есть произведенные амортизационные отчисления не предполагают обязательного использования их для дальнейшей закупки основных фондов или капитального ремонта.

С точки зрения налогообложения и бухгалтерского учета амортизация недвижимости — всего лишь способ списания расходов для определения конечного финансового результата. Амортизируемым имуществом признаются основные фонды и нематериальные активы, используемые более одного года в компании для осуществления ее основной деятельности.

Порядок начисления амортизации недвижимости не зависит от способа его поступления в компанию: приобретено ли путем оплаты, подарено или же внесено в качестве вклада в уставный капитал (ПБУ 6/01).

Начислять амортизацию по объекту поступившей недвижимости, следует сразу после окончания всех капитальных вложений, произведенных на ее покупку или строительство, то есть когда он полностью готов к использованию: с 1-го числа месяца, следующего за принятием такого объекта в число активов компании, При этом, объект недвижимости принимается к учету независимо от того, зарегистрирован ли он в государственных органах, производящих госрегистрацию сделок с недвижимостью (п.9 статья 259 НК РФ). Определяющим фактором является его фактическое использование в коммерческой деятельности организации.

Срок, в течение которого будет амортизироваться имущество, определяется по-разному: в зависимости от системы налогообложения.

При таком режиме налогообложения как УСН, основанном на кассовом методе, в налоговом учете амортизация объекта происходит до конца года, в котором объект был оприходован и только на сумму фактической оплаты за него.

При других режимах налогообложения в налоговом учете признаются только два метода амортизации: линейный и нелинейный. Изменить применяемый метод можно в любой момент с начала следующего года.

При этом существует ограничение для недвижимых объектов, входящих в 8-10 группу амортизации согласно ОКОФ (п.3 ст.259 НК РФ): по ним амортизация начисляется только линейным способом.

И еще есть один важный момент: уйти с нелинейного метода можно только после 5 лет его применения, и никак не раньше.

В бухгалтерском учете выделяют линейный способ и три других, нелинейных метода для всех объектов недвижимости:

  • способ уменьшаемого остатка;
  • метод списания стоимости по общей сумме количества лет полезного использования;
  • списание пропорционально выполненного объема работ или произведенной готовой продукции.

Износ и амортизация недвижимости

Износ и амортизация не являются равнозначными понятиями. Например, здание разрушилось после постройки в результате стихийных бедствий, подвергнувшись полному физическому износу, а амортизация только начала начисляться. И наоборот, сооружение полностью амортизировано, но износ составил только 40%, и конструкция может еще долгое время эксплуатироваться.

Износ – это утрата полезных качеств и характеристик недвижимости по разнообразным причинам. Он бывает физическим или моральным.

1. Физический износ связан с ухудшением эксплуатационных характеристик зданий и прочих объектов. Он происходит под влиянием природных и технических факторов с течением времени, а также под воздействием жизнедеятельности людей. Такой вид износа называют материальным или техническим.

Он напрямую зависит от качественных характеристик используемого при постройке сырья, комплектующих и строительных материалов, своевременного осмотра и регулярного проведения профилактического ремонта.

Скорость изнашиваемости конструкций также связана с видом осуществляемого внутри зданий и конструкций производства, интенсивности нагрузок и природно-климатических факторов: уровня влажности, температуры.

2. Моральный износ напрямую зависит от научно-технического прогресса. При этом восстановительная стоимость недвижимости уменьшается по причине возникающей разницы между стоимостью объекта при первоначальном возведении и в текущий момент времени.

Появляются более технологичные и дешевые строительные материалы, разрабатываются новые инженерные решения при архитектурной застройке, которые снижают затраты на техническую эксплуатацию конструкций.

Достаточно часто отдельные элементы строений требуют замены не по причине их физической изношенности, а из-за их морального устаревания.

Моральный и физический износ полностью устраняется при проведении капитального ремонта.

Порядок начисления амортизации в налоговом учете

Пример. Ситуация. Организация перевела на консервацию основное средство на срок, превышающий три месяца. В течение всего этого времени бухгалтер начислял амортизацию по законсервированному имуществу.

Условия примера. На период временного спада производства директор ООО «Паритет» решил законсервировать часть производственного оборудования с 1 апреля на срок 4 месяца. Остаточная стоимость оборудования на 1 января составляла 90 000 руб. Норма амортизации — 2500 руб. в месяц.

На протяжении всего периода консервации бухгалтер начислял амортизацию по этому объекту. Для расчета налога за полугодие бухгалтер рассчитал среднегодовую стоимость законсервированного оборудования в сумме 82 500 руб.

( : (6 + 1)).

В бюджет по этому имуществу бухгалтер заплатил налог в сумме 454 руб. (82 500 руб. x 2,2% : 4).

Согласно п. 23 ПБУ 6/01 в течение срока полезного использования объекта основных средств начисление амортизационных отчислений не приостанавливается, кроме случаев перевода его по решению руководителя организации на консервацию сроком более трех месяцев.

Основные средства общества были переведены на консервацию на срок более трех месяцев.

В этом случае во время консервации обществу не надо было начислять амортизацию по основным средствам, переведенным на консервацию.

В результате ошибки бухгалтера общество занизило сумму авансового платежа по налогу за полугодие.

Имущество, которое организация решила законсервировать, остается на ее балансе в качестве основных средств. Стоимость такого имущества входит в базу по налогу на имущество (п. 1 ст.

374 НК РФ), и несмотря на то, что основное средство, переведенное на консервацию, фактически не используется, на его стоимость должен начисляться налог на имущество.

А начислять или не начислять амортизацию на это имущество, зависит от срока, на который оно выведено из эксплуатации.

Если этот срок больше трех месяцев, то организация должна исключить это оборудование из состава амортизируемого имущества и амортизацию по нему не начислять (п. 3 ст. 256 НК РФ).

При этом имущество продолжает числиться на счете 01 (или 03). Оно просто временно переводится из категории «имущество в эксплуатации» в категорию «объекты на консервации» (п. 20 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

После расконсервации имущества амортизация по нему должна продолжать начисляться в прежнем порядке. В этом случае срок полезного использования основного средства вырастет на время простоя.

Если же срок консервации меньше трех месяцев, то амортизация по нему начисляется «без перерыва» (п. 23 ПБУ 6/01).

Допустим, что бухгалтер ООО «Паритет» обнаружил ошибку в июле.

В этом месяце он должен был сторнировать излишне начисленную с апреля по июнь амортизацию по законсервированному оборудованию.

Д-т 20 «Основное производство» К-т 02 — 7500 руб. (2500 руб. x 3 мес.) — сторнирована излишне начисленная за апрель, май и июнь амортизация по оборудованию, находящемуся на консервации.

Это означает, что остаточная стоимость данного оборудования начиная с 1 апреля и до конца срока консервации (1 августа) должна равняться остаточной стоимости имущества на 1 апреля — 82 500 руб. (90 000 руб. — 2500 руб. x 3 мес.).

В этом случае должна была измениться средняя стоимость оборудования за 6 месяцев и составить 84 643 руб. ( : (6 + 1)).

Авансовый платеж по налогу на имущество организаций по этому оборудованию за полугодие должен был составить 466 руб. (84 643 руб. x 2,2% : 4). Сумма к доплате — 12 руб. (466 руб. — 454 руб.), которая должна была быть начислена проводкой:

Д-т 91 К-т 68, субсчет «Расчеты по налогу на имущество организаций», — 12 руб. — доначислен авансовый платеж по налогу на имущество за полугодие.

После перерасчета налоговых обязательств за полугодие обществу необходимо было представить в налоговый орган уточненный расчет по авансовым платежам по налогу на имущество.

Сначала бухгалтер должен был исправить разд.

2 расчета, где он должен был откорректировать остаточную стоимость имущества за отчетный период и указать:

— на 1 мая — 82 500 руб.;

— на 1 июня — 82 500 руб.

Среднегодовая стоимость имущества (стр. 150 декларации) должна была увеличиться на 84 643 руб.

На такую же сумму должна была увеличиться налоговая база (стр. 190 декларации).

Сумма авансового платежа по налогу на имущество рассчитывается по итогам каждого отчетного периода в размере одной четвертой произведения соответствующей налоговой ставки и средней стоимости имущества за отчетный период (п. 4 ст. 382 НК РФ).

В данном примере сумма авансового платежа (стр. 180 графы 3 разд. 2 налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество) увеличится на 12 руб. .

Начисление амортизации по объектам жилищного фонда

Пример. Ситуация. Организация имеет в собственности квартиру. На ее стоимость бухгалтер амортизацию не начисляет.

Условия примера. ООО «Паритет» имеет в собственности квартиру, предназначенную для временного проживания в ней командированных сотрудников. Квартира была приобретена после 1 января 2006 г. Ее первоначальная стоимость равна 1 500 000 руб. По этой квартире бухгалтер амортизацию не начислял.

Для расчета налога на имущество за первый год эксплуатации квартиры бухгалтер из ее первоначальной стоимости вычел сумму годового износа, которую он начислял по норме 0,8% в год (Постановление Совмина СССР от 22.10.1990 N 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР») и учитывал за балансом. Сумма износа составила 12 000 руб. (1 500 000 руб. x 0,8%).

Таким образом, среднегодовая стоимость квартиры по расчетам бухгалтера составила 1 379 538,46 руб. : (12 + 1).

За год общество уплатило налог на имущество по ставке 2,2% в сумме 30 349,85 руб. (1 379 538,46 руб. x 2,2%).

В данном случае бухгалтер сделал существенную ошибку, когда формировал базу по налогу на имущество организаций.

Стоимость жилищного фонда для расчета налога на имущество, определяемую как разницу между первоначальной стоимостью и величиной начисленного износа, можно было принимать только по имуществу, приобретенному до 2006 г.

В настоящее время по такому имуществу в общем порядке начисляется амортизация. Объекты жилищного фонда исключены из состава имущества, не подлежащего амортизации.

Ошибка бухгалтера в определении остаточной стоимости привела к искажению налоговой базы по налогу на имущество.

Если бы квартира была приобретена до 2006 г., то есть числилась бы на балансе организации на 1 января 2006 г.

, то стоимость жилищного фонда для расчета налога на имущество можно было бы определить как разницу между первоначальной стоимостью и величиной начисленного износа.

По таким объектам жилищного фонда и в настоящее время начисляется износ, а для расчета налога на имущество его годовая сумма равномерно распределяется по месяцам налогового периода.

С 2006 г.

все объекты жилищного фонда, которые используются в коммерческой деятельности организации и соответствуют критериям основных средств (способны принести доход, предназначены для использования в производстве, управленческих нужд или сдачи в аренду, имеют срок службы больше года и не подлежат продаже), должны амортизироваться. Но это относится только к тем объектам, которые приобретены после 1 января 2006 г. (Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н).

Бухгалтер должен был погашать стоимость квартиры, которую общество приобрело после 1 января 2006 г., в общеустановленном порядке, то есть путем начисления амортизации.

Как определяется СПИ сооружений как основных средств?

В бухгалтерском и налоговом учете правила установления сроков эксплуатации основных средств отличаются.

В бухгалтерском учете компания вправе самостоятельно определить СПИ, используя положения п.20 ПБУ 6/01.

Для правильного установления срока для амортизации здания, сооружения или помещения любого назначения нужно учитывать следующие параметры:

  • период, в течение которого компания планирует эксплуатировать актив с необходимой отдачей;
  • планируемый физический износ с учетом совокупности влияющих факторов;
  • ограничения, имеющиеся для конкретного актива в зависимости от ситуации, например, таковым может быть периода аренды или лизинга — амортизация при лизинге.

В налоговом следует учитывать положения п. 1 ст.258 НК РФ, где говорится, что для объектов ОС срок устанавливается в соответствии с амортизационной группой, к которой относится актив.

Группы представлены в Классификации, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002. Она содержит коды ОКОФ (по классификатору основных фондов), наименования основного средства и примечания по ним с распределением по амортизационным группам.

Для каждой при этом прописывается диапазон лет, в пределах которых может быть выбран срок полезного использования.

Удобно при определении СПИ для недвижимого помещения, здания в бухучете пользоваться Классификацией, разработанной для налоговых целей.

В этом случае срок начисления амортизации по сооружению будет одинаков как в налоговом, так и бухгалтерском учете. Это очень удобно и позволяет минимизировать расхождения по амортизационным отчислениям.

Рекомендуется способ установления срока использования прописать в учетной политике, тем более, если для бухучета применяется налоговая Классификация.

Полезный срок эксплуатации, установленный при принятии здания к учету, может меняться в ходе его капитальных улучшений, модернизации, достройки, реконструкции. Учет амортизации после модернизации.

Устанавливается ли СПИ для земли?

Амортизационные группы недвижимого имущества – таблица

В таблицу собраны объекты недвижимости в разрезе их отнесения к различным амортизационным группам для целей налогового учета.

Таблица:

Амортизационная группа Срок полезного использования, л Наименование недвижимого имущества
4 5-7 Нежилые здания из пленочных материалов, передвижные сооружения, киоски металлические, из стеклопластика, деревянные, из прессованных плит
5 7-10 Нежилые сборные и передвижные здания
6 10-15 Облегченные жилые здания, в том числе каркасно-камышитовые
7 15-20 Нежилые здания (деревянные и деревометаллические, щитовые и каркасные, панельные, сырцовые и схожие)
8 20-25

Нежилые бескаркасные здания, стены которых изготовлены из облегченной каменной кладки, с колоннами и столбами, перекрытиями из металла, железобетона, кирпича, дерева.

Также сюда относятся деревянные сооружения из бруса и бревен.

9 25-30 Склады для фруктов, овощей из камня, а также с колоннами из кирпича, железобетона.
10 от 30 Все прочие нежилые помещения, построенные из долговечных материалов
Все прочие жилые дома и помещения

Объекты из кирпича

Кирпичные здания являются основными средствами с наиболее длительным сроком эксплуатации с точки зрения как бухгалтерского, так и налогового учета.

Это наиболее прочные и крепкие сооружения, предназначенные для длительного использования без потери первоначальных характеристик.

Согласно Классификации, такие объекты, как жилого, так и нежилого назначения имеют самый длительный срок полезного использования от 30 лет и отнесены к 10 амортизационной группе.

Для кирпичного жилого или нежилого здания можно установить любой срок свыше 30 лет, организация сама определяет, какой именно СПИ будет определен.

Если здание не полностью построено из кирпича, а имеет только кирпичные перекрытия, столбы, колонны, то оно относится к 8 амортизационной группе и имеет срок использования от 20 до 25 лет.

В бухгалтерском учете можно определить аналогичный срок. Не запрещено устанавливать меньший СПИ в бухучете, так как ориентироваться организация должна на критерии из п.20 ПБУ 6/01, конкретных сроков бухгалтерский учет не определяет.

Нежилое помещение в жилом доме

Если нежилое помещение находится в жилом многоквартирном доме, например, офис на первом этаже, то для него определяется тот же СПИ, что и для самого недвижимого объекта.

Жилой дом относится к 10 амортизационной группе, поэтому для нежилых помещений, в нем расположенных, можно установить полезный срок использования не менее 30 лет.

В бухгалтерском учете можно взять полезный период эксплуатации, равный установленному по Классификации в налоговом учете.

Квартира

Все жилые квартиры, находящиеся в многоквартирном доме, имеют тот же СПИ, что и все здание в целом.

Жилые дома относятся 10 группе, поэтому для находящихся в них квартир нужно устанавливать срок для амортизации от 30 лет.

Гараж

По Классификации металлический гараж можно отнести к 4 амортизационной группе, для него возможно установление срока эксплуатации от 5 до 7 лет включительно.

Кирпичный гараж можно отнести к 8 группе, как бескаркасное здание со стенами облегченной кладки. Для него СПИ можно принять от 20 до 25 лет.

Школы

Школьное помещение является нежилым, так как не предназначено для проживания и используется в учебных целях.

Школу можно отнести к 10 группе и установить для него срок от 30 лет.

Бывшие в эксплуатации

Помещение может быть получено не в новом состоянии, в этом случае задача очередного собственника – правильно определить для сооружения период, на протяжении которого будут проводиться амортизационные отчисления.

При этом для налогового и бухгалтерского учета правила отличаются.

Для налогового учета

Если организация получает здание, которое ранее эксплуатировалось, то в налоговом учете существует возможность уменьшиться срок его использования на период эксплуатации прежним владельцем.

Подтверждением такой возможности является положения п.7 ст.258 НК РФ.

Время использования помещения предыдущим хозяином можно узнать из сопроводительной документации.

Данный срок обозначается в акте приема-передачи ОС-1а.

Если время эксплуатации сооружения известно и в документах прописано, то новый хозяин вправе уменьшить СПИ.

Если такой информации и документального обоснования нет, то уменьшить СПИ нельзя. В этом случае для налогового учета необходимо определять срок для здания, бывшего в эксплуатации, как для нового в соответствии с Классификацией и амортизационной группой.

Если здание эксплуатируется более 30 лет, то в зависимости от установленного для него изначального СПИ оно может быть полностью самортизированным.

В этом случае лицо, получившее такое старое здание, вправе самостоятельно установить срок использования с учетом его состояния, исходя из требований техники безопасности.

Согласно, п.12 ст.258 НК РФ новый хозяин сооружения или здания, бывшего в эксплуатации менее или более 30 лет, должен устанавливать для объекта ту же амортизационную группу, что и предыдущий собственник.

Уменьшение периода полезного использования помещения, бывшего в использовании, на время эксплуатации не является обязательным.

Новый собственник вправе сам решать, будет ли он уменьшать СПИ, поэтому для него есть два пути установления срока для амортизации:

Учесть время эксплуатации бывшим хозяином и начислять амортизацию из остаточного СПИ – если есть документальное подтверждение.

Не учитывать данные прежнего хозяина и начислять амортизацию, исходя из общего срока полезного использования, установленного для амортизационной группы, к которой отнесено недвижимое имущество.

Выбранный способ компании нужно прописать в налоговой учетной политике.

Бухгалтерский учет

В бухгалтерском учете СПИ можно установить также по Классификации либо самостоятельно, исходя из факторов, прописанных в п.20 ПБУ 6/01.

Не обязательно использовать какие-либо нормы и Классификацию.

Полезный срок для бухгалтерских целей можно определить с учетом всесторонней оценки состояния объекта, влияющих факторов, способа эксплуатации и существующих для него ограничений.

Организация вправе самостоятельно выбрать удобный способ определения СПИ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *