Договор аренды 2018

Ключи совместимы со всеми операторами электронной отчетности (ЭДО), такими как СБИС, Контур и т.д. Срок действия ключей — 15 месяцев. Специальные цены для участников и гостей Регфорума

Здесь выложен договор аренды нежилого помещения между физическим и юридическим лицом. Особой разницы между этим договором, и, например, договором между юридическими лицами — нет. Одно но: если собираетесь рассчитываться наличными деньгами, то в рамках одного договора сумма наличных средств не может превышать 100 000 рублей, а потому предусматривайте оплату в безналичном порядке.

Не забывайте, что в любом договоре аренды, будь он между юридическими, физическими лицами, либо и теми и теми, должны обязательно присутствовать следующие параметры:

Объект аренды. О нем должны быть указаны сведения, которые собственно его и определяют. К ним относятся:

  • Адрес объекта недвижимости, в котором расположено арендуемое помещение.
  • Этаж, номер офиса/помещения/комнаты.
  • Площадь помещения.

Запросите у арендодателя копию документов из БТИ и Росреестра на данное помещение, чтобы проверить, нет ли на нем каких-либо обременений, а также нет ли несогласованных перепланировок и изменений.

Если договор не содержит точных сведений об арендуемом помещении, согласно ст. 607 ГК РФ он может быть расторгнут.

Срок аренды. Аренда недвижимого имущества сроком более, чем на 1 год (на практике пишут 11 месяцев) подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Лазейка от регистрации — заключить договор на 11 месяцев, либо на неопределенный срок.

Арендная плата. Арендная плата согласовывается сторонами, может производиться в твердой денежной сумме, а может быть осуществлена следующими действиями:

  • Взаимозачет (например, арендатор передал арендодателю вещь в аренду).
  • Услуги, оказываемые арендодателю арендатором.
  • Доля от получаемых арендатором доходов.
  • Услуги по улучшению помещения.

Часто встречаются смешанные варианты арендной платы.

Обязанности сторон по использованию нежилого помещения. К примеру, производство ремонтных работ, и производству неотделяемых улучшений. Согласно ст. 623 ГК РФ, если на производство неотделяемых улучшений не было получено согласие арендодателя, то затраты на их производство арендатору никто возмещать не будет.

Возможность субаренды. Если вы планируете сдавать арендуемое помещение в субаренду — озаботьтесь получением согласия арендодателя на субаренду. В противном случае договор субаренды будет признан недействительным.

Также читайте публикацию о том, платится ли НДФЛ при компенсации коммунальных платежей арендодателю.

Данный образец договора аренды нежилого помещения между физ. и юр. лицом может быть заключен, например, для того, чтобы юридическое лицо могло «переехать» в данное помещение, официально сменить адрес, и среди документов, подаваемых в регистрирующий орган — подать копию этого договора.

Этот договор аренды нежилого помещения можно использовать как образец договора между физическим лицом и ИП. Но опять-таки, не забывайте про ограничение в наличных расчетах, а также, о возможных налоговых последствиях для сторон.

Чтобы скачать образец договора, нажмите на кнопку внизу страницы. После этого вас перенаправит на страницу скачивания, где данный образец выложен бесплатно.

Также читайте хорошие публикации на Регфоруме о том, как правильно сдавать квартиру:

  • Квартира сдается в аренду: как платить налоги, если собственников несколько

  • ИП сдает квартиру в аренду: примеры расчетов налога для разных систем налогообложения

  • Выгодно и законно сдать квартиру: нужен ли статус ИП

  • Сдача квартиры в аренду: имущественные и профессиональные вычеты для арендодателя

  • Сдача квартиры в аренду: на какие социальные вычеты имеет право арендодатель

  • Сдача квартиры в аренду: может ли арендодатель рассчитывать на стандартные налоговые вычеты

Вопрос: поясните, пожалуйста, считается ли договор аренды недвижимого имущества, заключенный с 01 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, заключенным на 1 год? Если да, то по какую последнюю дату декабря договор считается заключенным на срок менее одного года ?

Сообщаем следующее:

Если срок действия договора определен с использованием предлога «по» — с 1-го числа месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е, 31-е) число предыдущего месяца следующего года — такой договор считается заключенным на один год и подлежит государственной регистрации.

Срок договора, который определен с использованием предлога «до» — с 1-го числа месяца текущего года до последнего числа (29-го, 30-го, 31-го) предыдущего месяца следующего года не признается равным году. Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой определение срока действия договора указанным способом (с использованием предлога «до») влечет признание его заключенным на один год или более и, как следствие, необходимость его государственной регистрации.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества заключенный с 01 января 2018 года по 31 декабря 2018 года считается заключенным на 1 год и подлежит государственной регистрации.

Срок действия менее года может быть определен, например, следующим образом: — с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года (например, с 1 августа 2015 г. по 30 июля 2016 г.); — с какого-либо числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу того же месяца следующего года (например, с 17 июля 2015 г. по 15 июля 2016 г.); — с 1 января по 30 декабря. В этих случаях срок действия договора не признается равным году и договор не подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды, определенный в 364 календарных дня, также не признается равным году, в связи с чем государственная регистрация такого договора не требуется.

Если стороны планируют долгосрочные отношения, рекомендуется сразу установить срок нужной продолжительности и зарегистрировать договор.

Подборка документов из Систем КонсультантПлюс:

5.1.1.1. Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения, помещения), который заключается на определенный срок

Продолжительность согласованного сторонами срока договора аренды может составить:

1) менее года;

2) один год;

3) более года.

Срок продолжительностью менее года

При заключении договора аренды здания (сооружения, помещения) на срок менее года его государственная регистрация по общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 651 ГК РФ, не требуется.

На практике встречаются ситуации, когда стороны, желая установить длительные арендные отношения, но при этом избежать процедуры регистрации, заключают одновременно несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта. При этом срок действия каждого из договоров составляет менее года и определен так, что следующий договор начинается непосредственно после завершения предыдущего, в результате чего общий срок действия договоров составляет один год и более.

В таком случае суд может признать сделку притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ), установив, что договоры являются единой сделкой, срок которой составляет один год и более, в связи с чем договор подлежит государственной регистрации. Вместе с тем существует другая позиция, согласно которой при данных обстоятельствах государственная регистрация договора аренды не требуется, так как срок его действия не превышает года, а последовательное заключение краткосрочных договоров аренды недвижимого имущества не противоречит закону.

— Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о необходимости государственной регистрации договора в указанной ситуации, см. в Путеводителе по судебной практике.

Внимание! Пленум Верховного Суда РФ разъяснил правила применения п. 2 ст. 170 ГК РФ, в соответствии с которым притворная сделка, прикрывающая сделку, которую стороны действительно имели в виду (в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом), считается ничтожной. Как указал Пленум Верховного Суда РФ, сделка недействительна в связи с притворностью, если она направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников, т.е. намерения одного участника для квалификации недостаточно (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов). Пленум Верховного Суда РФ также отметил, что прикрывать одну сделку могут несколько притворных (подтверждение данного вывода см. в Правовых позициях высших судов).

Следовательно, договоры аренды определенного объекта, которые стороны заключили одновременно таким образом, что по окончании срока действия одного договора сразу начинает течь срок действия другого, суд может квалифицировать как притворные на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, мотивировав решение тем, что в действительности стороны предполагали передать имущество в аренду на общий срок таких договоров. Если при этом общий срок аренды будет превышать один год, суд, руководствуясь п. 2 ст. 651 ГК РФ, может указать на необходимость государственной регистрации договора аренды.

Учитывая наличие указанного риска, при принятии решения о заключении подобных договоров сторонам необходимо иметь в виду последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды. Подробнее о таких последствиях см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Таким образом, если стороны планируют долгосрочные отношения, рекомендуется сразу установить срок нужной продолжительности и зарегистрировать договор.

Подробнее о государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения см. п. 5 настоящих Рекомендаций.

Срок, равный одному году

Поскольку из п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что государственной регистрации требует договор аренды здания (сооружения, помещения), заключенный на срок не менее года, договор, срок которого равен году, также подлежит государственной регистрации.

На практике в некоторых случаях стороны, имея намерение установить определенный срок продолжительностью менее года, формулируют условие о нем таким образом, что в итоге срок договора признается равным году, а договор — подлежащим регистрации.

Если срок действия договора определен с использованием предлога «по» — с 1-го числа месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е, 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с какого-либо числа месяца текущего года по предшествующее число того же месяца следующего года (например, с 25 июля 2012 г. по 24 июля 2013 г.), — такой договор считается заключенным на один год и подлежит государственной регистрации. При ее отсутствии у арендатора, в частности, не будет преимущественного права заключить договор аренды на новый срок (см. Риск арендатора 5.1.1).

Срок договора, который определен с использованием предлога «до» — с 1-го числа месяца текущего года до последнего числа (29-го, 30-го, 31-го) предыдущего месяца следующего года либо с какого-то числа месяца текущего года до предшествующего числа того же месяца следующего года (например, с 25 июля 2012 г. до 24 июля 2013 г.), не признается равным году. В связи с этим договор аренды в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ не нужно регистрировать. Вместе с тем существует судебная практика, согласно которой определение срока действия договора указанным способом (с использованием предлога «до») влечет признание его заключенным на один год или более и, как следствие, необходимость его государственной регистрации.

— Судебную практику, подтверждающую наличие двух позиций по вопросу о том, подлежит ли государственной регистрации договор, срок действия которого определен указанным выше способом, см. в Путеводителе по судебной практике.

Если стороны не заинтересованы в заключении договора, который необходимо будет зарегистрировать, они должны установить для него срок менее года. Такой срок действия может быть определен, например, следующим образом:

— с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года (например, с 1 августа 2015 г. по 30 июля 2016 г.);

— с какого-либо числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу того же месяца следующего года (например, с 17 июля 2015 г. по 15 июля 2016 г.);

— с 1 января по 30 декабря.

В этих случаях срок действия договора не признается равным году и договор не подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды, определенный в 364 календарных дня, также не признается равным году, в связи с чем государственная регистрация такого договора не требуется.

— Судебную практику, подтверждающую, что договор не подлежит государственной регистрации, если срок его действия определен в 364 календарных дня, см. в Путеводителе по судебной практике.

Подробнее о способах согласования срока аренды и срока действия договора см. п. п. 4.1.1, 4.2.1 настоящих Рекомендаций.

Путеводитель по договорной работе. Аренда зданий и сооружений. Рекомендации по заключению договора {КонсультантПлюс}

Применение договора бессрочной аренды

Из-за возможности избежать госрегистрации аренда без указания срока часто применяется к объектам недвижимости. Обязательное условие — наличие определенного доверия между сторонами.

Обратите внимание! В данном случае будет уместна неустойка на случай немотивированного расторжения договора одной из сторон.

Однако есть объекты, в отношении которых аренда без указания ее продолжительности не дозволяется:

  • государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
  • лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
  • водные объекты по схожему с арендой договору водопользования (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ).

Бессрочный договор аренды нежилого помещения

Четкие временные рамки не установлены? Значит, мы имеем дело с бессрочным договором.

Такой договор возможен и в силу закона: когда арендатор по завершении срока, согласованного в контракте, не возвращает помещение, а арендодатель не возражает против этого (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, далее — Кодекс).

По общему правилу необходима госрегистрация договора аренды недвижимого имущества, превышающего один календарный год, в Росреестре.

Обратите внимание! Из правила о регистрации для договора аренды на неопределенный срок есть исключение: договор на неопределенный срок — неважно, заключенный так сразу или возобновленный, — госрегистрации не подлежит (п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Вывод. Бессрочным договором аренды недвижимости, в том числе нежилого помещения, считается договор, заключенный на неопределенный срок и не подлежащий госрегистрации.

Договор долгосрочной аренды квартиры

Квартира как вид жилого помещения наравне с жилым домом (ст. 673 Кодекса) может быть сдана в аренду собственником или его представителем для проживания в ней физических лиц.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Закон различает два вида договора владения и пользования жилым помещением: наем и аренду. Наем регулируется гл. 35 Кодекса и возможен с физлицом-нанимателем. В то время как с юрлицом или ИП допускается заключение только арендного контракта (в таком случае применяются положения гл. 34 Кодекса).

Важно! Договор аренды квартиры на длительный срок, равно как и договор найма квартиры заключаются в письменной форме и подлежат госрегистрации, если сторонами установлен срок их действия не менее одного календарного года (ст. 609, 674 Кодекса).

Жилое помещение, переданное по договору найма или аренды, в силу норм Жилищного кодекса РФ (ч. 1 ст. 17) может быть использовано только для проживания в нем физических лиц. В договоре найма помимо самого нанимателя — физического лица также должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с ним (ст. 677 Кодекса). Юридические лица, как правило, арендуют квартиры для физических лиц, которыми могут быть, например, сотрудники компании. Однако конкретное указание данных таких лиц в договоре аренды, в отличие от договора найма, не требуется.

Образец договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок

Скачайте наш образец договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок.

Исходя из положений закона, договор аренды на неопределенный срок должен содержать следующие условия:

  1. Предмет. Передаваемое по договору право пользования и владения или только право владения объектом аренды.
  2. Объект. Наименование и характеристики арендуемого объекта недвижимости, позволяющие идентифицировать его. Отметим, что согласно п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 правомерно возведенное здание (сооружение) также считается объектом недвижимости в том числе до регистрации права собственности на него лица, в законном владении которого оно находится.
  3. Права и обязанности сторон. Основными являются права и обязанности арендодателя по передаче имущества и внесение арендатором платы за его использование.
  4. Субаренда. Право арендатора передавать арендуемое имущество в поднаем. Согласно п. 54 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, если арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок (п. 2 ст. 157.1 Кодекса), считается, что в даче согласия отказано. Молчание не может расцениваться как согласие на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 Кодекса).
  5. Иные условия по желанию сторон.

При этом положение о сроке по усмотрению стороны можно как внести в договор, так и не указывать вовсе. Бессрочным будет признан договор, в котором об этом сказано напрямую решением сторон или нет иной информации, позволяющей установить дату окончания его действия.

Максимальный срок действия договора социального найма

Еще один пример бессрочного договора — договор социального найма.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) договор социального найма жилого помещения заключается на неопределенный срок (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Законодательство защищает права нанимателя как наиболее ущемленной стороны путем установления ограниченного перечня оснований для расторжения договора найма наймодателем.

Обратите внимание! У дееспособных членов семьи нанимателя, проживающих вместе с ним, сохраняется право на признание их нанимателями по ранее заключенному заговору, в том числе после смерти первоначального нанимателя (п. 82 ЖК РФ).

Таким образом, социальный наем по сравнению с договором бессрочной аренды имеет некоторое преимущество: он может быть не ограничен по сроку.

Законом предусмотрены следующие основания прекращения договора социального найма:

  • выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;
  • расторжение договора в судебном порядке по инициативе наймодателя;
  • утрата (разрушение) арендуемого помещения;
  • смерть единственного нанимателя (если он проживал в помещении самостоятельно).

Таким образом, максимальный срок действия договора социального найма зависит от прочности строения, в котором располагается нанимаемая жилплощадь, или численности семьи первоначального нанимателя.

Предельный срок договора аренды жилого помещения

Как мы уже сказали, действующее законодательство различает два вида договора в отношении жилого помещения: наем и аренду. Существенное отличие указанных договоров, помимо прочего, — срок их действия.

Так, законом не установлен предельный срок договора аренды жилого помещения, в то время как для договора найма предусмотрен пятилетний срок действия (ст. 683 Кодекса).

Важно! Если срок не установлен в договоре аренды, он считается заключенным на неопределенный срок. Если же срок действия не установлен в договоре найма или он больше 5 лет, договор считается заключенным на 5 лет.

Таким образом, при равнозначности договоров по своей правовой природе договор найма имеет ограничения по сравнению с договором аренды.

Срок действия договора аренды нежилого помещения

Срок действия договора аренды нежилого помещения начинается с момента его подписания. При этом течение срока самой аренды начинается с момента передачи арендуемого помещения.

Кроме того, по правилу ст. 425 Кодекса стороны договора аренды могут распространить его действие на срок, предшествующий дате подписания договора. Однако в таком случае обратите внимание вот на что:

  • Обязанности по исполнению договора и ответственность за их неисполнение возникнут только после подписания договора. Т. е. оплатить фактическое пользование имуществом в предшествующий период на условиях, предусмотренных договором, арендатор обязан, а вот начислить ему неустойку за просрочку оплаты в течение этого времени арендодатель не сможет (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
  • Решая, нужна ли госрегистрация договора, берите в расчет срок договора без учета периода, который предшествовал заключению договора (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Окончание срока аренды влечет необходимость вернуть имущество арендодателю.

Риски! Если арендодатель уклоняется от приемки имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Расторжение бессрочного договора аренды

Предоставляя сторонам договора аренды право заключить его на неопределенный срок, закон предусмотрел и право каждой из сторон расторгнуть его. Одностороннее расторжение возможно при условии письменного уведомления второй стороны о желании завершить договорные правоотношения за 3 месяца (п. 2 ст. 610 Кодекса).

При этом отказ от этого права, а равно установление штрафных санкций за пользование имуществом признается незаконным и способным лишить временный характер арендных отношений его существенной составляющей — права собственника имущества вернуть его себе для дальнейшего распоряжения (постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).

***

Итак, законом предусмотрена возможность срочной и бессрочной аренды недвижимости и ее составляющих — жилых и нежилых помещений. Сторонам представлется право самостоятельно выбрать тот или иной вид аренды, учитывая в том числе требования о госрегистрации. Дополнительная информация по теме — в статьях «Договор аренды квартиры — образец» и «Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)».

АРЕНДА: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ

Д.П. Гречко

Кафедра гражданского и трудового права Российский университет дружбы народов ул. Миклухо-Маклая, 6, Москва, Россия, 117198

В статье дается общая характеристика правовых способов обеспечения исполнения обязательства по оплате арендной платы и мер оперативного воздействия на неисправного арендатора в сфере коммерческой недвижимости по законодательству РФ. Предметом научного исследования является юридическая оценка действующего законодательства в сфере аренды коммерческой недвижимости, а также возможность и допустимость использования указанных выше правовых конструкций применительно к денежному обязательству арендатора с учетом современной практики.

Ключевые слова: аренда, арендная плата, обязательство по внесению арендных платежей, способы и меры оперативного воздействия на неисправного арендатора.

Институт аренды недвижимого имущества, будучи правовой конструкцией, позволяющей активней и продуктивней использовать недвижимость в гражданском обороте, является одним из наиболее распространенных видов сделок в сфере предпринимательства. Аренда недвижимости широко используется для обеспечения основного вида деятельности участников гражданских правоотношений, что выражается в огромном количестве соглашений по найму офисных, складских и торговых помещений.

Бурное развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости в постсоциа-листической России обусловило рост количества предпринимателей и компаний, ключевой сферой деятельности которых является получение прибыли от сдачи внаем различных видов недвижимости. Широкое распространение указанного института сопряжено с различными факторами. С экономической точки зрения аренда, как разновидность коммерческой деятельности, представляет собой очень выгодный и прибыльный бизнес. Интерес здесь очевиден — сравнительно небольшие инвестиции. В большинстве случаев общие затраты, связанные с получением доступа к объекту аренды, среди которых арендная плата, проведение ремонта в случае необходимости и др., гораздо меньше, нежели затраты на приобретение недвижимости в собственность. С юридической точки зрения аренда недвижимости — наиболее простой и безопасный способ приобретения права владения и пользования объектом аренды, подкрепленный мень-

шим риском в плане юридической чистоты арендуемого имущества. Кроме того, приобретая за определенную плату вышеупомянутые права в отношении объекта аренды, арендатор не отражает соответствующее имущество на своем балансе, что в случае возникновения определенных обстоятельств ограничивает его ответственность перед требованиями кредиторов по другим сделкам. В частности, при признании арендатора несостоятельным в конкурсное производство не будет включена арендуемая недвижимость.

Отдельно следует сказать об относительной простоте в получении доступа к арендуемой недвижимости. Обусловлена она возможностью заключения договора аренды на короткий срок, менее 1 года. При этом не требуется совершения каких-либо иных действий, предусмотренных законом и необходимых для признания такой сделки действительной, за исключением надлежащей письменной формы. Арендатор, получая на возмездной основе права владения и пользования в отношении арендуемого имущества, фактически приобретает аналогичные собственнику средства правовой защиты — негаторный и виндикационный иски.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (часть вторая в ред. от 06.12.2007) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. Законодатель определил ключевой элемент арендных правоотношений, а именно возмездность, вытекающую из обязанности арендатора вносить за предоставленные владение и пользование объектом аренды арендную плату. Как показывает практика, очень часто указанное обязательство арендатором нарушается либо исполняется ненадлежащим образом, частично, и соответствующие арендные платежи не поступают арендодателю в срок, указанный в договоре аренды. Особенно остро данный вопрос встает тогда, когда недвижимость, находящаяся в собственности у арендодателя, в целях обеспечения исполнения какой-либо из его деятельности обременено залогом в связи с заключением кредитного договора с банком. Непоступление арендной платы не является основанием, освобождающим арендодателя от внесения ежемесячных платежей кредитору-банку. В указанном примере арендодатель помимо убытков, связанных с неисполнением арендатором его прямой обязанности, несет ответственность в виде штрафных санкций, пеней перед кредитором по кредитному договору.

Современное российское законодательство в целях минимизации рисков арендодателя устанавливает ряд мер и способов превентивного характера, обеспечивающих поступление арендных платежей своевременно и в полном объеме.

В первую очередь следует обратить внимание на общие способы обеспечения исполнения обязательств, установленные законом. Поскольку они носят универсальный характер, их применение возможно и арендодателем путем включения соответствующих положений в соглашение об аренде.

Неустойка является наиболее широко применяемым способом обеспечения исполнения обязательств в сфере арендных отношений. Она может быть выра-

жена как в твердой сумме, так и в процентах от суммы долга. В первом случае арендатор, допустивший просрочку внесения арендной платы, должен будет выплатить штраф арендодателю, предусмотренный договором аренды. При этом сумма штрафа является фиксированной и за основу ее взыскания берется ни столько сумма долга, сколько сам факт нарушения сроков внесения арендных платежей. Во втором случае сумма неустойки (пени) определяется исходя из начислений за каждый день просрочки внесения арендной платы процентов к основной сумме долга. Размер пеней устанавливается по соглашению сторон, однако чаще всего он составляет 0,1% от суммы просроченной суммы либо рассчитывается в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (Постановление Девятого Арбитражного суда г. Москвы от 03.08.2007, 08.10.2007 по делу № 09АП-11356/2007-ГК). Использование неустойки в качестве меры оперативного воздействия на неисправного арендатора представляет интерес для арендодателя потому, что сумма неустойки взыскивается вне зависимости от наличия факта причинения ущерба, убытков вследствие ненадлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Законом прямо предусмотрено, что по требованию об уплате неустойки кредитор-арендодатель не обязан доказывать причинение ему убытков (ст. 303 ГК РФ).

Использование конструкции залога в договоре аренды недвижимости — довольно редкое явление. Безусловно, в соответствии со ст. 334 ГК РФ обязательство по внесению арендных платежей может быть подкреплено гарантией в виде залога, предметом которого может выступать движимое и недвижимое имущество, различные имущественные права, способные соразмерно возместить убытки арендодателя в связи с недобросовестностью арендатора. Чаще всего залог встречается в сфере аренды коммерческой недвижимости, такой как офисные, торговые и складские помещения. В качестве гарантии поступления арендной платы арендатор передает имущество, необходимое последнему для ведения своей деятельности. Если предметом аренды является офисное помещение, заложенное имущество выражается в виде офисной мебели, компьютерной техники и иных вещей хозяйственного назначения, находящихся в собственности арендатора. Особо стоит отметить такой вид залога, как залог товаров в обороте, по которому соответствующие товары остаются у арендатора и он вправе изменять их состав, первоначальную форму, но под условием, что их общая стоимость не становится меньше суммы, указанной в договоре залога.

На сегодняшний день львиную долю рынка аренды коммерческой недвижимости составляет аренда торговых площадей. Поскольку такая аренда связана с деятельностью арендатора, целью которой является получение прибыли от реализации товаров и услуг в арендуемом помещении, залог товаров в обороте может быть очень эффективной мерой контроля за поступлением денежных средств. В случае просрочки внесения арендной платы арендодатель лишает арендатора и части его возможной недополученной прибыли в результате обращения взыскания на товары, являющиеся предметом залога. В отличие от неустойки, где обязательство по ее уплате возникает только у должника, в нашем

случае — у арендатора, в залоговых отношениях возможно привлечение третьей, «независимой» стороны. Наличие таких факторов, как контроль со стороны арендодателя в виде обязательного согласования по распоряжению заложенным имуществом, а также возможность передачи заложенного имущества залогодержателю, свидетельствуют в пользу выбора арендодателем данного способа обеспечения исполнения обязательства.

Наряду с вышеупомянутыми юридическими конструкциями арендодатель может использовать право на удержание имущества арендатора до момента погашения долга по арендной плате. Данный способ интересен тем, что для осуществления предусмотренного права достаточно волеизъявления арендодателя, однако с соблюдением определенных условий, которые сформулированы в судебном практике. Так, в п. 14 Информационного письма Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002 г., № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сказано, что право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании . Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли. Следовательно, никакие действия арендодателя, направленные на одностороннее присвоение имущества арендатора, не могут быть признаны законными, а в случае наличия таковых могут послужить основанием для обращения арендатора в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения с возмещением убытков. В качестве примера законного перехода права владения на имущество арендатора может быть как прямое указание соответствующего условия в договоре аренды, так и заключение отдельного соглашения о передаче права владения, к примеру, договора хранения . Право на удержание имущества применимо даже тогда, когда договор аренды прекратил свое действие и арендатор не погасил свой долг. В указанном случае арендатор теряет право в отношении объекта аренды, тем самым оставленное по воле арендатора имущество свидетельствует об отсутствии незаконных действий по его присвоению со стороны арендодателя.

Поручительство предоставляет арендодателю право получения исполнения обязательства путем обращения с соответствующим требованием к третьему лицу (поручителю), принявшим на себя обязательство отвечать перед арендодателем за внесение арендатором арендных платежей в сроки и в порядке, установленные договором аренды. По соглашению сторон поручитель может нести как солидарную, так и субсидиарную ответственность. При солидарной ответственности в случае неисправности арендатора арендодатель вправе предъявить соответствующие требования по своему усмотрению либо арендатору, либо поручителю. Во втором случае, т.е. при субсидиарной ответственности, предъявление требования к поручителю возможно только при первоначальном истребовании суммы долга у арендатора и если последний не в состоянии погасить его в полном объеме. Поручительство зачастую можно встретить в сфере розничной торговли. Поскольку большинство ведущих международных торговых марок работают на территории Российской Федерации в виде обособленных пред-

ставительств (дочерних компаний), целесообразно заключать договор поручительства с материнской компанией с обязательной ссылкой на соответствующий пункт договора аренды. Поручительство интересно для арендодателя в связи с тем, что наравне с ответственностью арендатора наличествует и ответственность третьего лица за добросовестность арендатора. Тем самым арендодателю предоставляется больше свободы в праве удовлетворения своих требований.

В практике взаимоотношений сторон по договору аренды недвижимости в виде обеспечения исполнения обязательства по арендной плате может быть использована и банковская гарантия. В качестве третьего лица — гаранта — могут выступать различные кредитные учреждения или страховые компании, возлагающие на себя обязательства по возвращению арендодателю денежной суммы по факту предоставления соответствующего требования об ее уплате. Стоит отметить, что привлечение кредитных учреждений, в частности банков, довольно проблематично по ряду причин: 1) исполнение обязательства по внесению арендных платежей в срок и надлежащем объеме, особенно при долгосрочных отношениях, достаточно затруднительно и риски ответственности за недобросовестность арендатора существенно выше, чем по другим гражданско-правовым договорам; 2) с юридической точки зрения наступление момента исполнения обязательства по выплате денежной суммы связано не столько с фактом нарушения обеспеченного обязательства, сколько с фактом предоставления соответствующего требования от арендодателя в соответствии с условиями и требованиями, указанными в гарантии. Исходя из смысла ст. 376 ГК РФ гарант не обязан осуществлять проверку соответствия документов фактическим обстоятельствам. Таким образом, кредитные учреждения при условии предоставления надлежащих документов выплачивают денежную сумму и в порядке регресса требуют возмещения, который закреплен в отдельном соглашении между принципалом и гарантом. Арендодателю выгодно использовать указанный выше способ обеспечения, поскольку он сопряжен с минимальными временными затратами и в случае проблем с платежеспособностью арендатора соответствующие риски в части поступления денежных средств переходят к гаранту. На практике также встречается схожая конструкция — гарантия по первому требованию . Например, она может быть выражена в виде гарантии материнской компании, закрепляющей, что в случае неисполнения арендатором (дочерней компанией) обязательства по внесению арендных платежей указанная выше компания обязуется погасить долг путем выплаты из собственных денежных средств. Отличием от банковской гарантии является то, что гарантом тут может выступать и юридическое лицо, не являющееся кредитной организацией.

В обеспечение исполнения своих обязательств арендатор часто выдает арендодателю определенную денежную сумму, именуемую задатком, авансом или так называемым обеспечительным платежом (депозитом, взносом, страховой суммой). Применительно к обязательству по внесению арендных платежей их различия имеют существенное значения для арендодателя. Задаток, а в некоторой степени и обеспечительный платеж, используются в целях доказательства

заключения договора. Данный вид наиболее распространен в случаях, когда объекта аренды юридически и фактически еще не существует, но стороны берут на себя обязательство по заключению в будущем договора аренды в виде предварительного соглашения. Если рассматривать задаток с точки зрения способа обеспечения исполнения обязательства по внесению арендных платежей, то в случае его использования недобросовестный арендатор теряет внесенную сумму и она остается у арендодателя, выполняя штрафную функцию. Интересен данный способ тем, что арендодатель в качестве обеспечения исполнения обязательства арендатора имеет дело уже с денежными средствами, полученными от арендатора, а не с возможностью удовлетворения своих требований из стоимости имущества последнего, как это имеет место при использовании залога, удержания. Однако его использование рискованно, если будет установлено, что договор не был исполнен со стороны арендодателя, например, арендодатель не передал во владение и пользование помещение, тем самым существенно нарушил условия договора аренды. Арендодатель при наступлении указанных обстоятельств должен будет возместить сумму задатка в двойном размере. Закрепление в договоре аренды положения о том, что уплаченная сумма является авансом, позволяет избежать данной ответственности. Аванс является самым простым методом, позволяющим исключить риски неполучения арендной платы в соответствии с условиями договора аренды. Законодательного определения аванса нет, однако из смысла ст. 380 ГК РФ под ним следует понимать денежную сумму, уплаченную арендатором в счет будущих причитающихся платежей арендодателю, так называемую «аренду вперед» или предоплату . При расторжении договора аванс возвращается в незачтенной части. Обеспечительный депозит (взнос) носит более универсальный характер и представляет собой денежную сумму, передаваемую либо перечисляемую арендодателю в обеспечение исполнения в целом обязательств арендатора. В частности, стороны могут предусмотреть, что из суммы обеспечительного депозита арендодатель вправе производить погашения неоплаченной арендной платы, пеней, штрафов, предусмотренных договором, а также удерживать сумму реального ущерба либо убытков, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением арендатором своих обязательств по договору аренды. Обычно обеспечительный взнос удерживается арендодателем до момента прекращения договора аренды и засчитывается в счет последнего месяца (месяцев) либо возвращается арендатору, а также может быть использован в качестве штрафа в случае расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Вместе со способами обеспечения исполнения обязательств арендодателем также могут быть предусмотрены меры оперативного воздействия с целью стимулирования арендатора надлежащим образом платить арендную плату. Самыми популярными среди них являются: односторонний внесудебный отказ от договора аренды, отключение помещения от коммунальных услуг, ограничение доступа в арендуемое помещение и требование досрочного внесения арендной платы.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ). Закон допускает отступление от этого положения, и можно прописать право на внесудебный порядок расторжения договора путем отказа от его исполнения. При использовании данной меры арендодатель не обязан обращаться в суд для реализации своего права, доказывая при этом факт нарушения обязательства по внесению арендных платежей, и может потребовать освободить помещения в кратчайшие сроки, так как в судебном порядке данный процесс имеет перспективу растянуться на месяцы, а то и годы. Обязательным условием для одностороннего отказа во внесудебном порядке является направление арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Наиболее щепетильным вопросом для арендатора является обеспечение помещения соответствующими коммунальными услугами (энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и др.). Поскольку на практике большинство снабжающих организаций предпочитают иметь долгосрочные отношения со своими потребителями (абонентами), арендатор, будучи владельцем помещения на сравнительно короткий срок, не заключает прямых договоров со снабжающими организациями и расходы по обеспечению помещения соответствующими услугами компенсируются арендатором непосредственно арендодателю либо включаются в арендную плату. Часто данное право является наиболее продуктивным, поскольку арендатор не лишается доступа в помещение, но его использование по назначению становиться невозможным. Обязательным условием при этом является включение соответствующего положения в договор. В противном случае действия арендодателя по прекращению подачи коммунальных услуг, не подкрепленные прямым указанием в договоре, могут быть квалифицированы как существенное нарушение условий договора, что влечет за собой ответственность вплоть до расторжения договора с возмещением убытков.

Ограничение доступа арендатора в арендуемое помещение может быть выражено в закрытии помещения, смене замков, выставлении охраны и в других формах, препятствующих нормальному использованию объекта аренды. Важно понимать, что использование таких методов воздействия на арендатора на практике встречается и в случаях, когда такие действия прямо не урегулированы условиями договора, и тогда они с юридической точки зрения вызывают много спорных вопросов. Проблема заключается в следующем: могут ли квалифицироваться такие действия как законные либо они характеризуются как «самоуправство» в нарушении условий договора? Представляется, что их использование без закрепления соответствующих условий в договоре аренды возможно только при существенном долге по арендной плате или при существенной просрочке, которые определяются исходя из фактических обстоятельств дела.

Согласно п. 5 ст. 614 ГК РФ арендодатель вправе при существенном нарушении арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмот-

рено договором, использовать такой метод воздействия, имеющий превентивный характер, как требование досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. Однако в целях защиты арендатора законом установлено ограничение. Требуемый размер арендной платы не может быть более чем за два срока подряд.

Исходя из всего сказанного, можно утверждать, что риск неисполнения принятых на себя обязательств сторонами существует всегда, особенно в сфере денежных обязательств. Тем не менее наше законодательство, а также выработанная практика взаимоотношений в сфере аренды коммерческой недвижимости содержат достаточно широкий перечень способов и методов, позволяющих избежать негативных последствий для арендодателя и, как следствие, стимулировать арендатора на протяжении всего срока аренды быть добросовестным контрагентом. Использование указанных выше юридических конструкций в комплексе — гарантия поступления денежных средств в срок и в полном объеме.

ЛИТЕРАТУРА

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Аванс или задаток. иЯЬ: http://www.dom.ru/static/advance .

Аносова Ю. Вопросы и ответы Правового консалтинга. иЯЬ: http://www.garant.ru/ /onsult/detail.htm?sid=4&tid=20081015 .

Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 3 // Правовая система «КонсультантПлюс».

Публикация Международной торговой палаты № 458 // Правовая система «Консуль-тантПлюс».

LEASE: ENSURING PERFOMANCE OF OBLIGATIONS ON RENTAL PAYMENTS

D.P. Grechko

The Department of Civil and Labor Law Peoples’ Friendship University of Russia

6, Miklukho-Maklaya st., Moscow, Russia, 117198

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *