Договор мены налогообложение

  • Нравится
  • Не нравится

tabachka 16 Feb 2017

В целях расселения аварийного дома муниципалитет предлагает другое жильё посредством договора мены. То есть, меняется старое жилье на новое. Так как владение аварийной квартирой менее 3 лет (наследство), возникает вопрос налогообложения по форме НДФЛ-3. В договоре мены (составлен муниципалитетом) стоимость квартир не указана, но указано, что о бмен равноценный , без доплат. С какой суммы платить налог?

Наверное, разумно было бы с разницы в кадастровой стоимости (как некое обогащение- новое жильё по кадастру дороже). Каково мнение специалиста?

PS Надеюсь на оперативность ответа.

server333 27 Feb 2017

В целях расселения аварийного дома муниципалитет предлагает другое жильё посредством договора мены. То есть, меняется старое жилье на новое. Так как владение аварийной квартирой менее 3 лет (наследство), возникает вопрос налогообложения по форме НДФЛ-3. В договоре мены (составлен муниципалитетом) стоимость квартир не указана, но указано, что обмен равноценный, без доплат. С какой суммы платить налог?

Наверное, разумно было бы с разницы в кадастровой стоимости (как некое обогащение- новое жильё по кадастру дороже). Каково мнение специалиста?

PS Надеюсь на оперативность ответа.

В рассматриваемом случае для физического лица по договору мены возникает доход в натуральной форме от реализации ранее унаследованной квартиры. Размер дохода, подлежащий отражению в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ равен стоимости, определенной по договору мены. При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, связанного с реализацией квартиры по договору мены, в размере 1 000 000 рублей, и одновременно право на получение имущественного налогового вычета, связанного с приобретением другой квартиры по тому же договору мены, в размере 2 000 000 рублей.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса РФ (далее – Гражданский кодекс) по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Согласно п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Таким образом, отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности (п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса).

В соответствии с п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Таким образом, и договор мены, и договор купли-продажи относятся к возмездным договорам. По договору мены каждая из сторон, передавая в собственность другой стороне один товар, получает в обмен в собственность другой товар, то есть доход в натуральной форме.

В соответствии со ст. 41 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Налоговый кодекс) доходом применительно к налогу на доходы физических лиц признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса.

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. В соответствии со ст. 209 Налогового кодекса объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц признается доход, полученный налогоплательщиками — физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации. В соответствии с п. 1 ст. 210 Налогового кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Налогового кодекса.

Статья 211 Налогового кодекса устанавливает особенности определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц при получении физическими лицами доходов в натуральной форме от организаций и индивидуальных предпринимателей. Так, п. 1 статьи 211 Налогового кодекса предусмотрено, что при получении налогоплательщиком дохода от организаций и индивидуальных предпринимателей в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 105.3 Налогового кодекса. Действие указанной статьи НК РФ не применяется к случаям получения физическим лицом доходов в натуральной форме от другого физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. В этом случае налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется по общему правилу, установленному Налоговым кодексом. Цены, применяемые сторонами сделки, признаются рыночными для определения налоговых последствий, пока не доказана их взаимозависимость по основаниям, указанным в ст. 105.1 Налогового кодекса, и возможность оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, совершаемых этими лицами, и (или) экономические результаты деятельности этих лиц.

Кроме того, Минфин России в Письме от 22.04.2016 № 03-04-05/23399 также руководствуется стоимостью, указанной в договоре мены, а при ее отсутствии в договоре — рыночной стоимостью обмениваемой квартиры. При этом рыночная стоимость обмениваемой квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса дата фактического получения дохода в натуральной форме определяется как день передачи доходов в натуральной форме.

Из вышеизложенного и рассматриваемых обстоятельств следует, что физическое лицо по договору мены признается продавцом квартиры, находившейся в его собственности менее трех лет. По договору мены данных квартир физическим лицом получен доход в натуральной форме в виде другой квартиры. Указанный доход является объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц, учитывается при определении налоговой базы по договору мены и подлежит обязательному декларированию.

В соответствии со ст. 224 Налогового кодекса в отношении дохода в натуральной форме по договору мены, полученного физическим лицом — резидентом РФ, применяется налоговая ставка по налогу на доходы физических лиц, установленная п. 1 ст. 224 Налогового кодекса в размере 13%. Согласно п. 3 ст. 210 Налогового кодекса для доходов, в отношении которых Налоговым кодексом предусмотрена вышеуказанная налоговая ставка, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 НК РФ.

В налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц по форме 3-НДФЛ подлежит декларированию доход от реализации квартиры физического лица в размере стоимости, определенной сторонами по договору мены, так как положения ст. 217.1 Налогового кодекса, введенной Федеральным законом № 382-ФЗ, применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016 (правовая позиция с аналогичными выводами приведена в п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 и пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса самостоятельно производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц физические лица, получившие доходы, в частности, от продажи квартир, принадлежащих этим лицам на праве собственности менее трех лет (применительно к объектам недвижимости, приобретенным ранее 01.01.2016).

Дополнительно сообщаем, что согласно п. 3 ст. 210 Налогового кодекса для доходов, в отношении которых Налоговым кодексом предусмотрена вышеуказанная налоговая ставка, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 Налогового кодекса, с учетом особенностей, установленных гл. 23 Налогового кодекса.

НДФЛ при обмене квартир

Я произвел мену своей квартиры стоимостью 3,5 млн руб. на квартиру стоимостью 2,7 млн руб. с доплатой 800 000 руб. Квартира принадлежала мне на праве собственности менее трех лет. Перед совершением сделки я обращался в налоговую, где мне сказали, что налогооблагаемой базой будет только сумма доплаты, то есть 800 000 руб. Но сейчас налоговики утверждают, что до­говор мены приравнивается к договору купли-продажи. Поэтому налого­облагаемая база составляет 3,5 млн руб. за вычетом имущественного вычета в сумме 1 млн руб. Как же правильно рассчитать налог?

А. Игнатьев, г. Серпухов

Отношения, возникающие при мене имущества, регулируются положениями главы 30 ГК РФ. В статье 567 ГК РФ сказано, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 30 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она принимает в обмен. То есть при мене квартир каждая из них рассмат­ривается как продаваемый товар. А оплачивается этот товар не деньгами, а предоставлением другого имущества в натуре. Когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

Определяем налоговую базу

Согласованная позиция Минфина России и налоговиков по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору мены, выражена в письме Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 27.11.2012 № ЕД-4-3/ и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»). Она заключается в следующем. При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). Исходя из положений п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме.

Доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества. Если при обмене имущества одной из сторон была получена оплата разницы в ценах обмениваемых товаров, сумма полученной оплаты в денежной форме также включается в доход, учитываемый при определении налоговой базы.

В вашем случае вы получили доход в натуральной форме в виде квартиры стоимостью 2,7 млн руб. и доход в денежной форме в виде доплаты в сумме 800 000 руб. Таким образом, налоговая база в вашем случае составит 3,5 млн руб.

Имущественный вычет при продаже жилья

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, у ее собственника есть право на имущественный вычет (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) в размере доходов, полученных от продажи квартиры, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Специалис­ты финансового ведомства считают, что этот вычет применим и при мене имущества (письмо от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807).

Вместо применения вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактичес­ки произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданного имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В уже упоминавшемся письме Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 чиновники отметили, что в этом случае в качестве расходов при совершении мены учитываются документально подтвержденные расходы по приобретению обмениваемого имущества. Об этом же сказано и в письме Минфина России от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807.

Суды эту позицию поддерживают. Так, Президиум Тульского областного суда Тульской области в постановлении от 22.10.2013 по делу № 44г-17/2013 указал, что при продаже квартиры по догово­ру мены продавец получает доход в натуральной форме в виде стоимости полученной квартиры и доход в денежной форме в сумме полученной доплаты. При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом при продаже жилья, предусмотренным подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Итак, у вас есть два способа уменьшения налоговой базы по НДФЛ:

1) уменьшить полученный доход в сумме 3,5 млн руб. на имущественный вычет в размере 1 млн руб., при этом величина дохода, с которого нужно уплатить налог, составит 2,5 млн руб.;

2) уменьшить полученный доход в сумме 3,5 млн руб. на расходы, связанные с приобретением отданной в обмен квартиры, при этом величина дохода, с которого нужно уплатить налог, будет зависеть от суммы таких расходов. Например, если вы купили квартиру за те же 3,5 млн руб., налогооблагаемая база будет равна нулю.

Таким образом, пользоваться вычетом в 1 млн руб. имеет смысл, только если у вас нет документального подтверждения понесенных расходов при приобретении проданной (обменянной) квартиры или если эти расходы составляют менее 1 млн руб.

Имущественный вычет при приобретении жилья

При мене квартир вы не только продаете жилье, но и приобретае­те новое. Налоговым кодексом предусмотрен имущественный вычет в размере фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Воспользоваться этим вычетом можно только один раз (п. 11 ст. 220 НК РФ). При этом с 1 января 2014 г. действует следующее правило: если вычет использован не полностью, его остаток не пропадает и может быть учтен при приобретении в дальнейшем другого жилья или земельных участков.

И Минфин России, и налоговики считают, что воспользоваться данным вычетом могут и участники договора мены. Их согласованная позиция на этот счет выражена в письме Минфина России от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/ и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»).

Чиновники разъяснили, что нормами Налогового кодекса не преду­смотрено ограничений по способу оплаты приобретаемого жилья (денежными средствами или другим имуществом по догово­ру мены) для целей применения данного имущественного вычета. Не содержится такого ограничения и в перечне случаев, когда имущественный вычет не применяется. Такое ограничение нарушало бы права налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета в зависимости от формы расчетов. Сумма расходов по приобретению жилья на основании договора мены определяется в соответствии с положениями ст. 568 ГК РФ исходя из стоимос­ти переданного по данному договору имущества в оплату стоимости приобретаемого жилья, а также расходов по передаче (принятию имущества) и оплаты разницы в ценах, в случае если обмениваемое имущество признается неравноценным.

Таким образом, дополнительно к первому или второму способу уменьшения налоговой базы по НДФЛ, описанным выше, вы можете воспользоваться вычетом на приобретение жилья (если до этого вы им ни разу не пользовались). Например, вы решили воспользоваться первым способом (применить к полученным доходам вычет 1 млн руб.). Тогда оставшую­ся сумму дохода (2,5 млн руб.) вы сможете уменьшить на вычет по приобретению жилья в сумме 2 млн руб. В итоге налоговая база составит только 500 000 руб.

Договор мены и налогообложение

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

договор мены приравнивается к договору купли продажи со всеми вытекающими последствиями.
вплоть до того, что при мене комнаты в коммунальной квартире ее вначале надо предложить соседям, правда непонятно как они предложат вам взамен то что вы уже подобрали для мены)))

Конечно. Собственности нет 3-х лет, так что с суммы привыкающие 1млн будет взиматься налог

Не важно какие документы основания, если они менее 3-х лет, то налог выплачивается с суммы превышающую 1 млн. Руб. Или можно указать ту сумму которая указана в договоре.

Конечно Вася, налог при полной стоимости с суммы превышающей 1 млн руб будет. Если же эта уже не первая продажа в налоговом периоде налог будет со всей суммы.

Добрый день. Этот вопрос относительно недавно обсуждался на форуме. В данном случае лично МОЕ мнение абсолютно противоположно мнению всех специалистов ответивших выше (кроме Артура, у него «особенный» ответ).
Действительно, для целей налогообложения мена приравнивается к купле-продаже, следовательно, при продаже квартиры за Х руб. обязанности по уплате налога на доходы физических лиц не возникает, если в договоре мены стоит сумма большая или равная Х (ст. 220 НК РФ: налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены). Подчеркиваю, это лично мое мнение, подтвердить его официальными разъяснениями МинФина возможности нет.

не могу не согласиться с Даниилом в плане того , что нам надо отвечать более доходчиво, а иначе наши ответы понятны только специалистам. а у них свое мнение))

Если мена производится без доплаты, налог платить не нужно. Если с доплатой, то налог 13% с суммы доплаты.
НК РФ, ст. 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
В фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 144-ФЗ)
(ст. 220, «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 03.05.2012))

Виталий, вопрос не о налогах при мене, вопрос об уменьшении налогооблагаемой базы при:
а) собственности менее 3-х лет;
б) основании возникновении права — договор мены.

Даниил.
Вопрос: «При продаже квартира облагается налогом (13%)?»
Мой ответ (выше): «Если мена производится без доплаты, налог платить не нужно. Если с доплатой, то налог 13% с суммы доплаты.»
Что я не правильно понял или ответил?

Читаем между строк: при продаже квартиры собственность на которую менее 3-х лет и возникла в результате мены. Вы неправильно поняли вопрос, а ответ у Вас абсолютно правильный, только не на этот вопрос =))

Мена недвижимости
налог

Договор мены недвижимости приравнивается по законодательству к договору купли-продажи, стороны договора мены признаются, каждая, продавцом отчуждаемой недвижимой собственности и одновременно покупателем приобретаемой собственности, что, по определению Минфина РФ, накладывает налоговые требования и обязательства на стороны договора мены аналогичные налоговым обязательствам, возникающим при совершении сделки по договору купли-продажи.

Проще говоря, все налоговые требования к сторонам договора мены равны требованиям, предъявляемым сторонам договора купли-продажи:

    Раз доход от реализации договора купли-продажи, а значит и договора мены, является объектом налогообложения, в договоре указываются цены объектов, а стороны договора мены, обе являющиеся продавцами-налогоплательщиками, в налоговой декларации указывая сумму дохода от реализации своей отчуждаемой собственности, представляют ее в виде стоимости приобретенной недвижимости, в некоторых случаях увеличенной на сумму доплаты.

Ставка налога – 13% (для резидентов РФ, для нерезидентов – 30%)

Относительно предоставления льгот – та же картина, что и при продаже.
Продавец освобождается от уплаты налога на доход полностью в случае владения отчуждаемым объектом от трех лет и более.
В случае владения менее трех лет – освобождается от уплаты налога на доход в один миллион рублей,
или (по выбору налогоплательщика) налогооблагаемая база уменьшается на сумму расходов по приобретению
При отчуждении объекта дольщиками льгота в один миллион рублей делится между ними пропорционально принадлежащих им долям, а не предоставляется полностью.
Одновременно являясь покупателями недвижимости стороны договора мены вправе воспользоваться еще одной льготой (если приобретаемая недвижимость жилая) – имущественным налоговым вычетом (в размере до 2 млн. рублей начиная с налогового периода 2008 года).
И опять примечание относительно дольщиков: льгота при покупке жилой недвижимости (имущественный налоговый вычет) приобретаемой в долевую собственность предоставляется каждому совладельцу не в полном размере (до 2 млн. рублей), а только частично, пропорционально приобретаемой доле. отчуждаемой по договору мены недвижимости.

  • Кто обязан подавать налоговую декларацию. Подавать налоговую декларацию надо в обязательном порядке, когда доход по договору мены подлежит налогообложению, т.е. освобождается от обязанности подавать налоговую декларацию о доходе тот налогоплательщик, чей отчуждаемый объект недвижимости находится в его собственности три года и больше.
  • Разъяснения

    Порядок уплаты налога при обмене имуществом законом не определен. Поэтому есть множество мнений на этот счет.

    Наиболее понятная позиция у Минфина России. Она отражена во многих письмах этого ведомства (см. письма от 26.12.2008 № 03-04-05-01/479, от 24.01.2008 № 03-04-05-01/12, от 19.10.2011 № 03-04-05/7-754). В минфине приравнивают мену к двум встречным договорам купли-продажи. Действительно, каждая из сторон мены недвижимости выступает как продавцом, так и покупателем квартиры. Соответственно на этом и основывается порядок налогообложения подобных сделок. Передавая квартиру человек выступает ее продавцом. Вместо денег он получает другую квартиру (если квартиры признаны равноценными). Его дохода равен ее стоимости. Если кроме квартиры он получает доплату, то его доход равен стоимости полученной квартиры и сумме полученной доплаты. Этот доход облагают налогом по тем же правилам, что и доходы от продажи недвижимого имущества. Если срок владения квартирой переданной в обмен меньше трех лет, то человек вправе либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), либо уменьшить данный доход на сумму расходов по приобретению этой квартиры. Если срок владения квартирой переданной в обмен больше трех лет, то полученный доход налогом не облагают.

    А не так давно, Минфин указал, что при расчете налога доход от мены квартиры может быть уменьшен на стоимость квартиры, переданной новому владельцу, которая указана в договоре мены (кстати в результате по этой сделке не будет дохода, облагаемого налогом). Если в договоре эта стоимость отсутствует, то может учитываться рыночная цена отданной квартиры на дату ее передачи новому владельцу (см. письма Минфина России от от 5 марта 2015 г. N 03-04-05/11808, от 29 августа 2016 г. N 03-04-05/50395). ).

    Получая квартиру в обмен, человек выступает в роли покупателя. То есть, он вправе заявить имущественный вычет по расходам на приобретение новой квартиры. Сумма таких расходов будет равна стоимости квартиры переданной взамен.

    Мнение суда

    В 2009 году своем мнение насчет обмена высказали судьи Верховного суда. Их рассуждения посвящены обмену ценных бумаг. Но логика судей вполне применима и при мене квартир. Как указали судьи доходы человека могут быть получены:

    • — в денежной форме;
    • — в форме материальной выгоды;
    • — в натуральной форме.

    В рамках равноценной мены никаких доходов в денежной форме у сторон нет. Материальной выгоды тоже не возникает. Остается третий — доход в натуральной форме. Но подобный доход рассчитывают как разницу между рыночной стоимостью полученных ценностей и суммой «частичной оплаты» за них (разумеется, если таковая была). Из этого судьи делают вывод (цитата): «. если полученное имущество полностью оплачено встречным предоставлением физическим лицом другого имущества равной рыночной стоимости (что и происходит по договору мены равноценного имущества), налоговая база по результатам сделки равна нулю, и налог в результате отчуждения имущества по договору мены уплачиваться не должен» (Обзор законодательства и судебной практики, утв. постановлением Президиума ВС РФ от 25.11.2009 г.). Таким образом, как считают судьи, при равноценном обмене ни у кого из сторон дохода, облагаемого налогом, не возникает в принципе. Однако, в 2016 году мнение судей поменялось. Теперь они считают, что налог платить надо и придерживаются Минфиновской позиции.

    Портал «Ваши налоги»

    ВНИМАНИЕ!

    Договор мены недвижимого имущества: налоги

    В статье будет раскрыта тема «Договор мены» и также рассмотрен ряд вопросов, касающихся налогообложения.

    Что же такое договор мены? Договор мены понять не сложно, даже из самого названия. Сделка подразумевает обмен одного имущества на другое (один товар обменивается на другой).

    Если посмотреть договор купли-продажи, то по нему имущество (вещь) меняется на деньги, получается такой обмен, в договоре же мены происходит обмен товарами.

    К примеру, одна квартира меняется на другую квартиру или дом меняется на квартиру. Это наиболее распространенные варианты мены.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

    Какие виды договора мены существуют в практике?

    Нужно сказать, что в практике мена – не частое явление. Потому что все-таки найти две стороны, условно говоря, менщика первой стороны и менщика второй стороны, которым бы взаимно понравились квартиры (комнаты), и они захотели бы произвести обмен, это можно считать экзотикой и редкостью.

    Поэтому, в общей сложности, наверное, на 100 сделок купли-продажи недвижимости получается лишь 1 мена. Это все во-первых.

    Во-вторых, нужно сказать, что мена имеет свои определенные специфические моменты законодательного регулирования. Не зря по мене, как это было указано, товар меняется на товар.

    Поэтому заключить договор мены квартиры на услугу по строительству загородного дома нельзя. Заключить договор мены комнаты на право требования по договору долевого строительства тоже нельзя.

    Для того чтобы был договор мены, нужен товар в его конечном виде. То есть должна быть какая-то определенная вещь. Вещь, права на которую уже зарегистрированы.

    До рассмотрения вопроса налогообложения нужно уточнить еще несколько моментов. Первый момент связан с некой спецификой заключения договора мены.

    В чем заключается специфика?

    Например, на практике, не редко встает вопрос с преимущественным правом покупки других сособственников на долю, которая меняется.

    Есть трехкомнатная квартира, каждая из комнат принадлежит разным собственникам, один из которых решил обменять свою комнату на какой-то загородный дом.

    В этом случае, возникает вопрос, нужно ли брать отказ от преимущественного права от других сособственников, потому что по закону такое вроде правилами установлено.

    Здесь, на самом деле, на практике получается достаточно много баталий и споров. В законе тоже однозначного ответа на этот вопрос найти нельзя, потому что статья 250 ГК РФ, говорящая о преимущественном праве покупки, устанавливает, что необходимо истребовать отказ от преимущественного права покупки других сособственников в случае продажи. То есть там прямо указано основание сделки – это продажа. Но мена ведь не является продажей.

    В общем и целом, при нотариальном удостоверении договоров мены всегда истребуют отказ от остальных сособственников, потому что, скорее всего, регистрирующий орган сделку без отказа (согласия собственников) не пропустит. Такой переход права собственности по мене не произойдет. Это был первый момент.

    Второй момент связан с согласием супругов на заключение договора мены. Если, например, происходит обмен одной квартиры на другую, возникает вопрос, а нужно ли согласие второго супруга, если одна из сторон приобретала квартиру по возмездной сделке и находится в браке.

    Тот же вопрос может возникнуть и по отношению ко второй стороне. Хотя, фактически, условно говоря, происходит обмен одного имущества на другое, а не продажа.

    Тоже на практике есть разные мнения. Бывает, агенты спорят о том, что согласие супругов не нужно. Но следует отметить, что согласие супругов обязательно нужно истребовать, так как статья 35 Семейного кодекса РФ говорит прямо: для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это прямой ответ на рассматриваемый вопрос.

    По поводу мены, есть еще один момент, который необходимо раскрыть. Им является момент качества товара. Если посмотреть на нормы, которые регулируют договор купли-продажи, то статья 475 ГК РФ говорит о том, что если приобретена квартира, однако, она оказалась не качественной, в ней выявлены какие-то трещины или проводка, которую сделали, не соответствовала правилам проведения таких работ и в дальнейшем теоретически или практически может быть какая-либо угроза повреждения имущества и т. п., закон говорит о том, что если покупателю продан некачественный товар (квартира), то он имеет право в соответствии с буквой закона выбрать удобный способ компенсации.

    Этот способ компенсации относится к уменьшению стоимости квартиры, которая приобретена. К примеру, квартира куплена за 1 млн. рублей, а на то чтобы заделать трещину, нужно 200 тыс. рублей, поэтому последняя сума будет просто не доплачена или же эта сумма будет возвращена.

    Либо можно самостоятельно заделать трещину и предъявить иск о возмещении причиненных убытков. Или попросить продавца, чтобы он своими силами исправил недостаток. Можно рассматривать подобные варианты, предусмотренные законом.

    В договоре же мены, к сожалению, если обмен произошел без доплаты, это правило о качестве товара уже работать не будет. То есть потребовать компенсацию в плане уменьшения продавцом стоимости будет нельзя.

    Существует такой нюанс, по сравнению с договором купли-продажи, который на практике нередко случается. Стороны обычно именно в этом путаются. Поэтому в этом смысле слова, мена, конечно, хуже, чем договор купли-продажи.

    Какие виды налогов могут возникать при приобретении недвижимости по договору мены?

    Если недвижимость приобретается, значит, никаких налогов не возникает. Возникает налог на доходы, так как объект продается, и за него получаются деньги. Поэтому общее правило здесь такое. Многие путают и беспокоятся насчет этого вопроса, что, мол, покупается квартира, и нужно будет платить налог. Нет, налог не платится с покупки, так как имеется в виду, что оплата налога должна произойти с тех денег, на которые покупается квартира до момента приобретения.

    С покупки платится лишь текущий налог, который рассчитывается с кадастровой стоимости, просто за обладание указанным объектом недвижимости.

    Если объект недвижимости продается, то здесь существуют разные правила налогообложения. Позиция налоговой службы такова, что в договоре мены налоговая не видит ничего специфического, ничего сугубо «менного».

    Налоговая, рассматривая договор мены, по сути, видит два договора купли-продажи. Исходя из этого, происходит расчет налогообложения для каждого менщика.

    Дальше, рассматривая договор, одна сторона меняет свою квартиру, а вторая свою. Происходит обмен. Затем смотрится, когда одной из сторон была приобретена квартира, по какому основанию (купил, получил в наследство, по договору дарения и т. д.).

    Исходя из этого, смотрится, возникает ли подоходный налог в 13% в результате продажи (мены) квартиры. То же происходит и по отношению ко второй стороне.

    Общие правила о налогообложении, о налоговом вычете — расходы минус доходы или вычет в 1 млн. рублей, имеется в виду, с точки зрения продавца, также и для покупателя — вычет в 2 млн. рублей или же в 3 млн. рублей, если используются кредитные денежные средства. Здесь все это, в общем, применимо.

    Поэтому в качестве примера можно разобрать несколько вариантов мены с разными условиями титула собственности у каждого менщика и посчитать, чтобы это было более понятно.

    Но в целом, это выглядит именно так. Берется два договора купли-продажи, и по этим договорам оценивается мена, с точки зрения налогообложения.

    Далее будет разобран порядок налогообложения по договору мены. Но прежде чем перейти к расчету налоговой базы и, собственно, самого налога, нужно разобрать отдельные моменты, для того чтобы было понятно, как именно рассчитывается налог.

    До 01 января 2016 года, до вступления в силу изменений в Налоговый кодекс РФ, был немного другой порядок налогообложения, что касается исчисления налоговой базы и минимального предельного срока владения имуществом.

    Что же изменилось с этого момента?

    Изменилось много чего, и изменилось кардинально. Федеральный закон № 382, который как раз внес изменения в Налоговый кодекс РФ, в статью 217 данного кодекса, и изменил порядок расчета налога, подлежащего оплате, в случае продажи объекта недвижимости.

    До 01 января 2016 года ситуация с расчетом налога была намного проще, нежели она стала теперь. Что имеется в виду? Имеется в виду, что если раньше (до 01 января 2016 года) приобретался объект недвижимости (квартира), срок владения которым составлял 3 года с момента приобретения, и выполняется продажа данной квартиры, вне зависимости от того, за какую цену продана недвижимость, ничего оплачивать не нужно, никакие декларации подаваться не должны.

    Если собственник владел имуществом менее 3 лет, значит, платится 13% налог с дохода (выгоды), который получен от продажи такого объекта. Так было до 01 января 2016 года. После указанного года, ситуация изменилась.

    Договор мены квартиры с доплатой.

    Как составить договор мены домов с земельными участками,

    Как обменять квартиру на частный дом, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/obmen-kvartiry-na-chastnyj-dom.html

    Ввели один новый критерий, который называется поправочный коэффициент от кадастровой стоимости. Именно от него теперь будет рассчитываться налог. Изменен порядок минимального срока, после которого не нужно платить налог.

    Раньше он был 3 года, теперь же он может быть или 3, или 5 лет, в зависимости от того, на каком основании принадлежит приобретенный объект недвижимости. Процент подоходного налога остался неизменным – 13%. В этом отношении, ничего не поменялось.

    Какие основания поменялись, если раньше неважно было, на каком основании получена недвижимость, как сейчас при наследовании квартиры, ее приватизации и дальнейшей продаже, или же если жилье когда-то приобретено, а теперь продается?

    Предусмотрено три основания. Первое – если квартира была приобретена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника.

    Объект недвижимости был получен по договору пожизненного содержания с иждивением – это второе.

    И третье – по приватизации. В этих случаях, действует срок владения 3 года, по истечении которых при продаже объекта за любую стоимость, налог оплачиваться не будет, т. е. подоходного налога в 13% не будет.

    В остальных случаях, будет уже установлен срок в размере 5 лет владения недвижимостью. То есть если квартира была куплена после января 2016 года по договору купли-продажи, для того чтобы продать ее за любую стоимость и не платить за это никакого налога, нужно будет подождать 5 лет с момента приобретения объекта.

    Если квартира куплена в 2013 году и продается в этом году, как на продавце отразятся эти изменения? По какому законодательству нужно будет платить налог, по старому или по новому?

    Как раз в Федеральном законе № 382, который ввел данные изменения в Налоговый кодекс РФ, указано, что закон не имеет обратной силы к тому имуществу, которое было приобретено до 01 января 2016 года.

    Поэтому, приобретая объект в 2013, 2014, 2015 году, и вплоть до 2016 года, расчет будет происходить по старой системе налогообложения, существовавшей до момента указанных изменений.

    Иными словами, если в 2013 году куплена квартира и через три года продана, то никой подоходный налог не оплачивается, вне зависимости от суммы продажи объекта.

    Какие существуют льготы для налога на доход физических лиц (НДФЛ), какие имущественные вычеты есть, имеются ли какие-либо изменения в законодательстве?

    Использовать налоговые вычеты нужно только, по большому счету, в ситуациях, когда продается объект недвижимости в период, менее минимального предельного срока владения.

    Если квартира куплена и срок владения ею меньше 3 лет, и нужно это жилье продать, то в этом случае есть смысл прибегнуть к имущественному вычету.

    Если, конечно, продается объект недвижимости, который приобретен в свое время не по той же цене, как цена покупки, а продается по другой стоимости с получением определенного дохода.

    Пример ситуации

    Год назад приобретен объект недвижимости (до 2016 года) и через 2 года он продается. Куплена недвижимость за 1 млн. рублей, продается за 3 млн. рублей. Доход – 2 млн. рублей, с него нужно оплатить 13% налога, то есть 260 тыс. рублей.

    Смотрим, как можно уменьшить налогооблагаемую базу. Можно взять вычет в 1 млн. рублей, однако, его брать не к чему, так как объект приобретен за 1 млн. рублей.

    Если квартира приобретена за 1 млн. рублей, можно только увеличить ее стоимость, если получится, посмотрев на расходы, которые были понесены в связи с приобретением.

    Расходы эти могут быть выражены в договоре либо расходами, которые были понесены в связи со строительством, какими-то отделочными работами той квартиры (жилого дома) что продается.

    Но, опять же, здесь также есть определенные нюансы. При приобретении такого дома, должно быть указано, что он приобретается без отделки, иначе налоговая не примет в расчет эти деньги, которые были потрачены на строительство, отделочные работы по недвижимости. Это все для продавца.

    Для покупателя существует 2 и 3 млн. рублей, 2 млн. рублей сводятся к вопросу уменьшения налогооблагаемой базы – один раз дается это сделать для налогоплательщика.

    То есть если приобретается объект за 5 млн. рублей, и это делается впервые, то можно на сумму оплачиваемых налогов – 260 тыс. рублей, уменьшить свою налогооблагаемую базу.

    Если квартира приобретается с использованием кредитных денежных средств, то можно еще дополнительно 3 млн. рублей в счет оплаты процента за использование кредитных денежных средств, потратить в счет оплаты.

    Иными словами, если недвижимость приобретается за 5 млн. рублей, то максимальный налоговый вычет будет составлять 650 тыс. рублей. Вот эту сумму можно списывать с получаемого дохода, со своей заработной платы.

    Имущественные вычеты и ставка по налогу как-то отличаются для нерезидентов?

    Для начала нужно понять, кто такой резидент, и кто такой не резидент. По Налоговому кодексу РФ, не резидентом является гражданин, проживающий в стране менее 183 дней в году. Не резиденты оплачивают подоходный налог не в размере 13% , а 30%.

    При этом никакие имущественные вычеты, о которых говорилось выше, работать не будут. Имущественные вычеты действуют только для налоговых резидентов.

    Это важно учитывать, так как часто бывают сделки, когда по доверенности продавца продается объект недвижимости, а сам продавец уже длительное время проживает за пределами РФ. Здесь получается достаточно приличный налог.

    Далее будут разобраны конкретные ситуации по налогообложению дохода, полученного в результате заключения договора мены. Например, разберем следующую задачу. Одна сторона договора обменяла купленную 4 года назад квартиру на купленный в этом году дом.

    То есть дом был куплен после 01 января 2016 года. Например, стоимость квартиры равна стоимости дома и равна 5 млн. рублей (К=Д=5 млн. рублей).

    Соответственно, здесь возникает вопрос: как определить налоговую базу для исчисления НДФЛ для каждой из сторон договора в случае равноценной мены?

    Здесь все просто. Если квартира была приобретена 4 года назад, то в соответствии указанным выше Федеральным законом, внесшим изменения в правила налогообложения, действуют старые правила по отношению к такому объекту.

    Существует предельный срок владения в размере 3 лет, после которого налог при отчуждении объекта не платится. Иными словами, собственник квартиры при заключении такого договора, с обозначением такой стоимости, ничего платить не должен.

    Что касается собственника дома, то здесь ситуация немного сложнее, так как дом был приобретен в 2016 году за 1 млн. рублей, соответственно, к дому будут применяться уже новые правила налогообложения, при продаже и получении дохода.

    В этом случае, нужно будет просмотреть, в первую очередь, какая кадастровая стоимость указанного дома. 5 млн. рублей (К=Д), в данном случае, больше 70% кадастровой стоимости.

    Почему этот вопрос является важным для выяснения с точки зрения налогообложения? Потому что если кадастровая стоимость минус 30% (или 70% от кадастровой стоимости, как указано), выше, чем стоимость, в которую оценивается указанный объект недвижимости (5 млн. рублей), тогда во внимание все равно будет приниматься кадастровая стоимость для расчета налогообложения.

    Если кадастровая стоимость минус 30% меньше, чем стоимость оценки дома (5 млн. рублей), тогда, конечно, должна браться в расчет величина, которая указана в самой непосредственной сделке.

    Собственник приобрел дом в 2016 года за 1 млн. рублей, при этом по договору мены, предположительно, в этом же году, он его меняет с оценкой в 5 млн. рублей.

    Очевидно, что здесь уже есть налогооблагаемый доход, складывающийся из величины в 5 млн. рублей минус 1 млн. рублей, который был потрачен для приобретения указанного дома в 2016 году (5 млн. рублей – 1 млн. рублей = доход).

    Поэтому величина налога, которую нужно будет заплатить, будет равняться 4 млн. рублей х 13% = 520 тыс. рублей. Это и будет сумма налога, которую собственник дома должен оплатить, подав налоговую декларацию.

    Может ли бывший собственник дома уменьшить данный налог на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей?

    Теперь ситуация будет несколько усложнена в плане расчета.

    Д. купил дом в 2016 г. за 1 млн. рублей. Д. платит налог (п. 4 ст. 217.1 НК).

    Уменьшение налога на вычет (ставка НДФЛ): (5 млн. – 1 млн. – 2 млн. рублей) х 13% = 260 тыс. рублей – размер НДФЛ, где 5 млн. рублей – стоимость квартиры, 1 млн. рублей – имущественный вычет при продаже (п.п. 1 п.2. ст. 220 НК РФ), а 2 млн. рублей – имущественный вычет при приобретении (п.п. 1 п.3 ст. 220 НК РФ).

    Здесь видно, в связи с тем, что имеется в виду договор мены, взаимосвязанный интерес менщика дома, как продавца и, по сути, как продавца объекта недвижимости, полученный доход, на который меняется собственник дома, составляет 5 млн. рублей.

    Из этой суммы в 5 млн. рублей можно убрать стоимость имущественного вычета при продаже объекта в 1 млн. рублей, в соответствии с п.п. 1 п.2 ст. 220 НК РФ.

    И так же, как покупатель квартиры, собственник жилого дома имеет право на налоговый вычет в 2 млн. рублей, который предоставляется ему один раз за всю жизнь.

    Итого, если рассчитать сумму налога, которая в этом случае получается при использовании имущественного вычета в размере 2 млн. рублей, как для покупателя уже квартиры, которая по факту меняется на жилой дом, то получится налогооблагаемая база в 2 млн. рублей и сумму оплаты налога в 260 тыс. рублей.

    Раз можно уменьшить на имущественный налоговый вычет, может ли собственник дома уменьшить свой доход, например, на расходы, понесенные им на приобретение данного дома или другие расходы?

    Уменьшение дохода на расходы: (5 млн. – 1,5 млн. – 2 млн.) х 13% = 195 тыс. рублей (НДФЛ), где 1,5 расходы на отделку (п.п. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ); (5 млн. – 1 млн. – 1,5 млн. – 2 млн.) х 13% = 65 тыс. рублей (НДФЛ), где 1 млн. – расходы на покупку дома (п.п. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ); 2 млн. – имущественный вычет при приобретении (п.п. 1 п.3 ст. 220 НК РФ). 1,5 млн. – соответственно.

    Ситуацию с жилым домом можно проутрировать. Почему? Потому что, как правило, при покупке жилого дома приобретается жилой дом в недостроенном варианте, и какие-то денежные средства тратятся собственником на его дальнейшую отделку, что и указано на схеме.

    То есть оценивается имущество, как было указано, в 5 млн. рублей, при этом собственник жилого дома понес расходы на его отделку, в соответствии с перечнем расходов, которые могут быть включены в такие расходы согласно п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ.

    Эти расходы составляют 1,5 млн. рублей. В этом случае, на эту сумму уменьшается налогооблагаемая база, то есть 5 млн. рублей – 2 млн. рублей (расходы на отделку) – 2 млн. рублей (которые были указаны в прошлом случае, как собственника будущего объекта, как приобретателя квартиры, если он ни разу не пользовался указанным имущественным вычетом, то он может его применить).

    Итого получается: 5 млн. рублей (сумма по сделке мены) – 1,5 млн. рублей (расходы собственника дома на отделку, которую он понес) – 2 млн. рублей (имущественный вычет как приобретателя, собственника нового объекта недвижимости, квартиры).

    Как видно, если произвести математическое действие, то получится сумма к оплате, равная 195 тыс. рублей для собственника дома, который меняется на квартиру.

    Дальше ситуация еще интереснее. Берется 5 млн. рублей, как уже говорилось, цена по договору мены. Отнимаем 1 млн. рублей (расходы на покупку дома, которые понес собственник в 2016 г.).

    Далее этот же собственник дома понес расходы на отделку указанного дома, в соответствии с п. 3 ст. 220 НК РФ – это еще 1,5 млн. рублей.

    И как собственник будущей квартиры, он имеет налоговый имущественный вычет, предоставляемый ему один раз, в размере 2 млн. рублей.

    Если собственник дома будет пользоваться всей палитрой возможностей, предоставленных Налоговым кодексом РФ для имущественного вычета, при условии, что сам собственник будет легально использовать ту или иную категорию или способ вычетов, тогда, в данном случае, вообще уменьшается налогооблагаемая база на 65 тыс. рублей.

    Исходя из этого, нужно подчеркнуть важность того, что при использовании определенного способа уменьшения налогооблагаемой базы, нужно внимательно смотреть письма Министерства финансов, разъяснительные письма Налоговой инспекции по правилам применения конкретного вычета, ну и перед приобретением проконсультироваться с нотариусом или специалистом, который занимается налогообложением, для того, чтобы правильно структурировать сделку мены, которая будет совершаться.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

    Была ли Запись полезна? 16 из 17 читателей считают Запись полезной.

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *