Договор управления домом

Договор управления многоквартирным домом



Статья рассматривает особенности квалификации договора управления многоквартирным домом по гражданскому законодательству РФ.

Ключевые слова: многоквартирный дом, жилищный кодекс, товарищество собственников жилья, управляющая компания

В части 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом определяется как договор, по которому одна сторона (управляющая организация) обязуется по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) в течение согласованного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Большинство специалистов в области жилищного и гражданского права, основываясь на положениях ст. 421 ГК РФ , называют договор управления многоквартирным домом смешанным договором.

Такая квалификация договора предусматривает объединение некоторых условий с других видов договоров: сюда относятся договора подряда, купли- продажи, оказания услуг, а также разновидности купли-продажи — договора энергоснабжения, поручения, агентского договора, доверительного управления имуществом.

В случае появления коллизий и при оспаривании договора или необходимости привлечь к ответственности берутся в учет правила о видах договоров, которые входят в состав смешанного договора, если ничто другое не предусмотрено существом смешанного договора и соглашения его сторон. Также в судебной практике часто можно встретить решения, в которых договор управления квалифицируется как смешанный договор.

Однако с таким толкованием нельзя согласиться, и на это есть основания. Также нельзя признать данный договор смешанным, искать элементы других гражданско-правовых договоров. А.А. Собчак подчеркивает «договоры, уже сформировавшиеся, законодательно закрепленные в качестве самостоятельных видов, не могут рассматриваться как смешанные, так как отпадает надобность в применении к ним положений о тех традиционных договорах, элементы которых включены в их содержание» . Говоря другим словами, если договор, не урегулированный законодательно, имеет регламентацию в законодательстве, оснований рассматривать этот договор как смешанный больше нет.

Проблематика позиции ученых, рассматривающих договор управления в качестве смешанного, заключается в попытке исследовать и принять элементы договора управления по отдельности, а не в их совокупности.

И на самом деле, разделив предмет договора управления на составные части — услуги, работы, иные действия, выполняемые организацией, можно сделать неверный вывод, что договор управления многоквартирным домом — это не самостоятельный вид договора, что он является одновременно договором об оказании услуг и выполнении работ.

Филимонов С. Л. называет смешанным договор управления по следующей причине: «выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров» .

При этом такой подход специалистов и ученых к предмету договора не является обоснованным. Предмет договора — это не какие-то работы или услуги по отдельности, это деятельность по управлению. И эта деятельность включает целый комплекс юридических и фактических действий, которые осуществляются в следующих направлениях: техническом, организационном, правовом, экономическом. Эта деятельность должна рассматриваться только в своем единстве и целостности (пункт 2 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами») .

Неслучайно Законодатель проводит разграничение в пунктах 4 и 6 статьи 148, п. 9.1 ст. 161 ЖК РФ, подп. «а» п. 16 Правил содержания общего имущества от 13 августа 2006 г. N 491 между договором управления и договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту. Он утверждает, что договор управления значительно отличается от стандартного выполнения работ и оказания услуг.

Следующая группа специалистов придерживается другого взгляда, квалифицируя договор управления как непоименованный вид договора. Договор управления на самом деле можно рассматривать в качестве непоименованного договора, но только со дня вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 года). Ранее же регламентация договора управления разработана не была. В старом Законе от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ о ТСЖ от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ можно было наблюдать некоторые упоминания о разновидности договора с целью управления кондоминиумом (статья 20 Закона). Признание непоименованным договора означает отсутствие урегулирования вида договора, а также соответствующего ему типа.

Последняя группа ученых — авторы Е.Б. Козлова, В.К. Михайлов — рассматривает договор управления в виде самостоятельного, поименованного в законодательстве вида договора.

Ряд специалистов, говоря о поименованном характере договора управления, склонны определять место договора в группе договоров, направленных на оказание услуг или связанных с доверительным управлением имуществом. Такие выводы встречаются и в судебно-арбитражной практике.

Исследование договора управления как поименованного и самостоятельного вида договора — правильный подход.

Целесообразно привести научное обоснование позиции правовой природы договора управления. В первую очередь следует понимать, что выводы авторов о непоименованном или поименованном характере договора управления основывается на правилах толкования статьи 421 ГК РФ. Если под непоименованным договором рассматривать любой договор, что в ГК РФ не прописано, договор управления необходимо считать непоименованным видом, потому что в ГК РФ его нет. Пример — договор на вывоз ТБО (КГМ), договор участия в долевом строительстве и прочее.

Положение пункта 2 статьи 421 ГК РФ можно трактовать буквально, тогда следует сделать вывод, что непоименованным договором может быть назван только тот, который ГК РФ не предусмотрен, а также не предполагается любыми другими правовыми актами и законами. Правовая конструкция договора управления содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации. Следовательно, договор, который получил специальную регламентацию в нормах законодательства, нельзя рассматривать как непоименованный или смешанный, поскольку пропадает необходимость искать подходящие правила в соответствующих частях о других видах договоров.

К тому же известно, что поименованный договор должен предусматривать наличие в законе минимального набора норм (по крайней мере, минимальных), регулирующих данный вид правоотношений. В Жилищном кодексе минимально, да и достаточно детально раскрывается содержание договора управления, определяются его форма и стороны.

В п. 3 ст. 162 ЖК РФ перечислены существенные условия договора управления: 1) предмет договора (перечень услуг или работ по ремонту и содержанию общего имущества; состав общего имущества многоквартирного дома; список предоставляемых коммунальных услуг; порядок изменения списка работ и услуг); 2) цена договора; 3) правила контроля за выполнением обязательств по договору управления со стороны управляющей организации.

По содержанию и направленности договор управления может отличаться от остальных договорных видов. В нем нет набора признаков, характеризующих известные ГК РФ договорные типы. Например, жилищное законодательство предъявляет к договору управления особенные требования, которые в большинстве своем несут императивный характер. Они отличающиеся нормами ГК РФ отношений по выполнению работ и оказанию услуг. Пример: в договоре подряда выполняются работы в соответствии с перечнем и объемом, который согласован между сторонами; при возникновении необходимости стороны согласовывают объем дополнительных работ или услуг за дополнительную плату, соответственно; периодичность работ устанавливается на усмотрение подрядчика, если ничто другое не регламентируется договором.

Договор управления регулируется нормами ЖК РФ. Нормы гражданского законодательства при этом используются в плане отношений из договора управления только в части общих положений о договорах и обязательствах из раздела 3 ГК РФ. При возникновении пробелов в правовом договорном регулировании управления, а также при невозможности устранить пробелы при помощи норм ЖК устранение пробела внедряется при помощи норм гражданского законодательства (п. 1 ст. 7 ЖК РФ).

Особая процедура заключения договора управления, отличная от традиционной процедуры оферты и акцепта (статья 432 ГК РФ). Для заключения договора необходима совокупность таких юридических фактов: 1) утверждение условий на собрании собственников помещений; 2) волеизъявление хотя бы 50 % голосов собственников помещений — только положительное; 3) написание решения о заключении договора в письменной форме.

Итак, можно подытожить. Ключевой особенностью договора с множественностью лиц становится то, что у всех участников, которые выступают на одной стороне договора, появляются одинаковые права и обязанности. Чтобы понять меру индивидуальных возможностей сообладателей, следует уяснить содержание отношений, которые формируются между сообладателями. В целом, в юридической литературе делаются выводы о том, что признавать за каждым из сообладателей самостоятельные возможности попросту недопустимо, если в совокупности они составляют содержание общего права.

Заключение договора с большим количеством лиц на стороне собственника позволит обеспечить решение общего собрания собственников назначить председателя совета дома подписать договор управления от имени собственников (также можно назначать другое лицо).

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ// «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301

2. Собчак А.А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Советское государство и право. 1989. N 11.

3. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.:КОНТРАКТ, 2009.

4. Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416″О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»)// «Собрание законодательства РФ», 27.05.2013, N 21, ст. 2652.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188- ФЗ//»Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

Новый Жилищный кодекс ввел понятие управляющей организации. Именно она, судя по всему, является наиболее оптимальным вариантом для управления многоквартирным домом. Договор, на основании которого управляющая компания осуществляет свою деятельность, называется договором управления многоквартирным домом, который предусмотрен ст. 162 ЖК РФ. В предлагаемой вниманию читателей статье будут рассмотрены понятие этого договора, его основные элементы.

Управляющая организация — это юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом.

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Управляющая организация может быть выбрана:

  • на общем собрании собственников помещений дома;
  • на собрании членов ТСЖ, если общее собрание собственников создало ТСЖ, а члены ТСЖ решили, что целесообразно прибегнуть к помощи профессиональной управляющей компании;
  • на открытом конкурсе по отбору управляющей организации, если собственники не определились со способом управления или выбранный способ управления многоквартирным домом не был реализован. Напомним, что срок выбора собственниками помещений способа управления продлен до 01.01.2007.

В любом случае основанием для возникновения правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений является договор управления многоквартирным домом.

Примечание. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом отвечает всем признакам договора возмездного оказания услуг, регулируемого гл. 39 ГК РФ.

Итак, предметом договора управления многоквартирным домом является:

  • оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • предоставление коммунальных услуг;
  • осуществление иной направленной на достижение целей управления деятельности.

В случае если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, на их отношения распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей», а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг <1>, регулирующие отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации.

<1> Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099 (применяются в части, не противоречащей ГК РФ и Закону РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»).

Однако если управляющую компанию наняло ТСЖ, то уже не управляющая компания, а ТСЖ будет являться исполнителем согласно Правилам предоставления коммунальных услуг. Права и обязанности сторон, их ответственность определяются договором управления.

Согласно п. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Если стороной по договору является ТСЖ, то его подписывает председатель ТСЖ. Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников помещений, то закон требует, чтобы с каждым собственником помещения заключался договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. Таким же образом договор оформляется и в случае проведения открытого конкурса.

Напомним, что любой договор является сделкой, а в соответствии с п. 2 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность, если указание на это есть в законе. Ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат такого указания, следовательно, если договор управления не заключен в письменной форме, это не означает, что он недействителен. Однако в силу п. 1 ст. 162 ГК РФ стороны не вправе в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но могут привести письменные и другие доказательства.

Существенные условия договора названы в п. 3 ст. 161 ЖК РФ. К ним относятся:

  1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Итак, объектом управления является многоквартирный дом. Один многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (п. 9 ст. 161 ЖК РФ). Очевидно, что одна управляющая организация может управлять несколькими многоквартирными домами. Сколько договоров ей нужно заключить?

Если управляющую компанию выбрало общее собрание собственников, то в данном случае имеет место один договор на управление одним многоквартирным домом. Если договор заключается с ТСЖ, то объектом управления по этому договору является (являются) многоквартирный(ые) дом(а), в котором(ых) создано ТСЖ. Напомним, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но согласно п. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество может быть создано и при объединении нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Таким образом, поскольку ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ), в данном случае нужен только один договор на управление несколькими домами.

Также договор управления несколькими многоквартирными домами может быть заключен и по итогам конкурсного отбора управляющих организаций. Но п. 6 Правил <2> установлено ограничение: в случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. м и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.

<2> Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О Порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Итак, нам понятно, что может быть объектом управления по одному договору. Но как отразить условие об объекте в договоре? В Правилах указано, что организатор конкурса разрабатывает конкурсную документацию, которая, в частности, включает акт о состоянии имущества, являющегося объектом управления (Приложение N 1 к Правилам), который содержит все необходимые характеристики, как количественные (например, уборочные площади, площадь земельного участка), так и качественные (техническое состояние элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме). По нашему мнению, и ТСЖ, и собрание собственников может воспользоваться этой формой для установления состава имущества как первого существенного условия договора управления.

Отметим, что при проведении конкурса такой акт утверждает организатор конкурса, а если управляющую компанию выбирают сами собственники, то он, на наш взгляд, должен составляться при участии представителей обеих сторон договора управления.

Кроме того, в Приложениях N N 2 и 3 к Правилам приведены перечни обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса. Ими также можно воспользоваться, не забывая о санитарных, противопожарных и иных обязательных нормах законодательства РФ.

Из п. 2 ст. 162 ЖК РФ следует, что управляющая организация предоставляет коммунальные услуги. Согласно п. 2.3 Правил предоставления коммунальных услуг состав услуг, предоставляемых потребителю, определяется по степени благоустройства жилого дома или квартиры. Именно управляющая компания является стороной, которая обязана предоставить услуги качественно и в срок и несет ответственность за нарушение обязательств.

Правилами предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что услуги могут оказываться не непосредственно исполнителем (в данном случае управляющей организацией), а ресурсоснабжающими предприятиями. И если у потребителей установлены приборы учета, то оплату услуг ресурсоснабжающим предприятиям допускается производить без участия управляющей организации. Однако установленные Правилами предоставления коммунальных услуг отношения исполнителя и потребителя в части обязанностей, прав и ответственности сохраняются, и это подлежит отражению в договоре (п. 2.6 Правил предоставления коммунальных услуг). В частности, если управляющая организация не обеспечит установленный уровень температуры воздуха в жилом помещении, она несет административную ответственность <3>. В этом случае именно управляющая организация в силу договорных отношений с энергоснабжающей организацией и Правил предоставления коммунальных услуг несет обязанности по эксплуатации тепловых сетей и, значит, является субъектом ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ.

<3> См., например, Постановление ФАС ЗСО от 16.06.2005 N Ф04-3952/2005(12302-А81-32).

Что касается платы за содержание и ремонт, согласно пп. 4, 5 п. 41 Правил организатор конкурса самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из обязательных и дополнительных работ и услуг, и установленная на ее основе плата за содержание и ремонт жилого помещения является одним из критериев конкурсного отбора управляющей компании. В случае, когда собственники или ТСЖ сами заключают договор с управляющей компанией, размер платы устанавливается ими с учетом предложений управляющей компании сроком не менее чем на один год (п. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Плата за коммунальные услуги, несмотря на то что устанавливается в договоре управления, имеет иной механизм определения по сравнению с платой за содержание и ремонт жилого помещения.

Во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.

Во-вторых, по таким коммунальным услугам, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, размер платы рассчитывается по тарифам, определенным органами власти в порядке, установленном федеральным законом (п. 2 ст. 157 ЖК РФ).

Для контроля деятельности управляющей организации согласно п. 11 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за год. Иной порядок может быть предусмотрен договором управления.

Подпунктом 14 п. 41 Правил предусмотрены следующие формы и способы контроля:

  • обязанность управляющей организации представлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом;
  • право собственника помещения в многоквартирном доме за 15 дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом ознакомиться с расположенным в помещении управляющей организации, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать деятельность, осуществляемую управляющими организациями.

Отметим, что все условия договора являются одинаковыми для всех собственников помещений (п. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Жилищным кодексом установлено, что срок договора управления не может быть меньше одного года и больше пяти лет, кроме того, он по умолчанию пролонгируется на тот же срок и на прежних условиях, если стороны не заявили о его прекращении.

Е.В.Ермолаева

Эксперт журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Долевое строительство: правовые основы
Акцизы по новым правилам

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *