Эксклюзивная продажа

Общество (поставщик) заключило договор поставки товаров. Условиями указанного договора предусмотрен обратный выкуп товаров в случае, если приобретенные материалы не будут использованы при выполнении работ по капитальному и текущему ремонту. С учетом наступления указанных обстоятельств принято решение о возврате ранее приобретенных покупателем товаров.
При возврате части товаров поставщику последний возвратит покупателю уплаченную за них денежную сумму. Цена товаров, исходя из которой будет рассчитываться сумма, подлежащая возврату, не будет изменяться сторонами договора.
Как толковать условия заключенного в данном случае договора поставки в части обратного выкупа товаров: как возврат в рамках заключенного договора или как свидетельствующие о заключении сторонами нового договора поставки?

30 июля 2019

Прежде всего отметим, что по смыслу ст. 431 ГК РФ окончательное толкование условиям заключенного сторонами договора, в том числе и договора поставки, указанного в вопросе, может дать лишь суд с учетом не только буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, но и, при неясности последних, других условий договора и его смысла в целом, а также действительной общей воли сторон с учетом цели договора. При этом суд может принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Поскольку правовой анализ договоров не входит в компетенцию службы Правового консалтинга, постольку по данному вопросу мы можем сформулировать лишь наше экспертное мнение, основанное только на информации, изложенной в вопросе, которое может не совпасть с решением суда, принятым с учетом всех обстоятельств дела.
Как следует из вопроса, в рассматриваемом случае условиями договора поставки был предусмотрен обратный выкуп товаров поставщиком при условии, что приобретенные покупателем материалы не будут использованы при выполнении работ по капитальному и текущему ремонту.
Законодательство не содержит в себе определения термина «обратный выкуп», однако слово «выкуп» обыкновенно употребляется им для обозначения сделок по купле-продаже вещей или ценных бумаг как на добровольных (например, при аренде с правом выкупа), так и на принудительных началах (например, при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд), в том числе и в случаях, когда лицо, изначально выпустившее их в оборот, приобретает их у нынешних владельцев (например, при выкупе ценных бумаг эмитентом)*(1),*(2).
Следовательно, если исходить только из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в рассматриваемом договоре поставки, на первый взгляд, можно констатировать, что стороны пришли к соглашению заключить договор купли-продажи по приобретению поставщиком у покупателя неиспользованных последним в своей деятельности товаров, купленных им ранее у поставщика, то есть, по сути, совершить новую сделку купли-продажи, в которой поставщик будет покупателем, а покупатель выступит в качестве продавца.
Тем не менее, если из контекста других условий договора поставки, его смысла в целом, действительной воли сторон и цели заключения такого договора вытекает, что именно покупателю принадлежит право определять, будут или нет возвращены неиспользованные товары поставщику, а поставщик при выражении покупателем намерения воспользоваться этим правом обязан принять данные товары обратно и возвратить уплаченную за них денежную сумму без каких-либо изменений цены товаров, по которой их приобретал покупатель, то в этом случае, на наш взгляд, такой возврат должен рассматриваться лишь как осуществление покупателем права на односторонний частичный отказ от договора поставки, предоставленного ему этим договором.
По нашему мнению, в этом случае можно провести аналогию с положениями ст. 502 ГК РФ и ст. 25 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — Закон N 2300-I), которые предусматривают право покупателя по договору розничной купли-продажи потребовать обмена товара надлежащего качества на аналогичный товар с иными внешними характеристиками, а при отсутствии аналогичного товара — возврата уплаченной за него денежной суммы, а также нормами п. 4 ст. 26.1 Закона N 2300-I об отказе потребителя от товара надлежащего качества, приобретенного дистанционным способом. В правоприменительной практике такие действия покупателя характеризуются именно как односторонний отказ от договора в смысле, придаваемом этому понятию ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ*(3).
В свою очередь, если отказ от договора происходит в полном объеме, то это влечет за собой прекращение такого договора, а если частично — то его изменение в соответствующей части (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Иными словами, если в предусмотренных выше случаях покупатель возвращает продавцу часть товаров, приобретенных по договору, или все товары целиком, то это не рассматривается как заключение «обратной» сделки между продавцом и покупателем, а рассматривается лишь как изменение условий ранее заключенного ими договора купли-продажи или его расторжение.
При этом обязанность продавца вернуть покупателю уплаченную за товар денежную сумму возникает не только в силу специальных норм, но и в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ, так как переданный в обмен на эту сумму товар возвращается к продавцу, а следовательно, покупатель остается без встречного предоставления по договору.
Безусловно, ни ст. 502 ГК РФ, ни положения Закона N 2300-I не могут быть применены к договору поставки, отличающемуся от договора розничной купли-продажи субъектным составом и целью приобретения товара (ст. 492 и ст. 506 ГК РФ). Однако в силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, позволяющего сторонам включать в договор любые условия, не противоречащие закону, а также п. 1 ст. 310 и п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, из буквального толкования которых следует, что право на односторонний отказ от договора для той или иной его стороны может быть предусмотрено не только законом, но и договором, стороны договора поставки могут предусмотреть право покупателя на возврат товара надлежащего качества поставщику при наличии определенных этим договором условий.
Таким образом, учитывая, что в рассматриваемом случае условия возврата товаров и право покупателя их возвратить изначально были зафиксированы в договоре поставки, а цена товаров, исходя из которой будет рассчитываться возвращаемая поставщиком покупателю денежная сумма, изменению подлежать не будет, то соответствующие условия могут рассматриваться в качестве предусмотренного договором права покупателя на отказ от договора. Соответственно, возврат покупателем лишь части товаров будет означать изменение условий договора поставки о количестве и о цене такого товара, а не заключение нового договора.
Тем не менее повторимся, что такой вывод основан только на информации, содержащейся в вопросе, и не может учитывать реальное содержание условий рассматриваемого договора в их смысловой взаимосвязи.
В заключение отметим, что в разъяснениях контролирующих органов и правоприменительной практике также встречается подход, что при квалификации отношений сторон во внимание должны приниматься все фактические обстоятельства дела, а не только формальные признаки, в том числе и содержащиеся в договоре слова и выражения типа «выкуп», «обратная реализация» и т.п.
Так, например, в письме Минфина России от 10.04.2019 N 03-07-09/25206 условия договора об обратном выкупе истолкованы именно как условия о возврате товара, а в одном из своих определений Верховный Суд подчеркнул, что возврат имущества продавцу в случае расторжения договора купли-продажи по тем или иным основаниям не является обратной реализацией, а должен рассматриваться именно как возврат, даже если право собственности на имущество уже было зарегистрировано за покупателем на момент расторжения договора*(4).
Однако напомним, что с учетом прерогативы суда оценивать доказательства, представленные сторонами, в их совокупности, взаимосвязи и по своему внутреннему убеждению (ст. 71 АПК РФ) и с учетом индивидуального характера каждого спора позиция, выраженная судами по тем или иным делам, не гарантирует аналогичных выводов по другим делам с похожей фабулой.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

11 июля 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Производитель товара далеко не всегда, а точнее редко, берет на себя обязанности по его реализации. Часто этим вопросом занимаются дистрибьюторы на основании соответствующих договоров. Правда, в российском законодательстве такого договора нет, что усложняет регулирование взаимоотношений его сторон. Проблемам квалификации дистрибьюторского соглашения, в том числе содержащего условия об обратном выкупе товара или эксклюзивном праве, посвящена данная статья.

Действующим гражданским законодательством РФ не предусмотрена такая конструкция, как дистрибьюторский договор. В том числе ее не планируется вносить в ГК РФ в рамках масштабных поправок в этот кодифицированный нормативный акт. Однако в повседневном торговом обороте дистрибьюторский договор уже давно получил широкое распространение. Цель оформления дистрибьюторских отношений заключается в расширении сети обслуживания, увеличении объема продаж и привлечении потребительского внимания к реализуемым товарам.

Суды квалифицируют дистрибьюторский договор как смешанный

В судебной практике дистрибьюторский договор чаще всего квалифицируется как смешанный, и потому при разрешении возникающих в связи с его заключением споров судьи руководствуются положениями соответствующих глав второй части ГК РФ. Часто в таких случаях в судебных актах фигурируют указания на элементы таких договоров, как купля-продажа, поставка, перевозка, коммерческая концессия (постановления ФАС Поволжского округа от 03.08.2011 по делу № А55- 26891/2009, Уральского округа от 02.05.2006 по делу № Ф09-3252/06-С3, Северо-Кавказского округа от 19.04.2005 по делу № Ф08-1395/2005).

Дистрибьюторский ­договор может быть рамочным, если он определяет лишь общие начала взаимодействия участников делового оборота и оформляет основные их обязательственные связи, по которым они достигли договоренности на момент заключения рамочного договора. Конкретные условия совершаемых сделок стороны детализируют и уточняют в дополнительных соглашениях, заключаемых во исполнение своего рамочного договора. По мере их заключения рамочный дистрибьюторский договор наполняется конкретным содержанием (см., например, постановление ФАС Московского округа от 21.06.2010 № КГ-А40/5961-10 по делу № ­А40-116626/09-51-962).

В приведенных выше судебных актах дистрибьюторский договор никогда не квалифицировался как самостоятельный вид договора. Это и неудивительно, ведь в данных случаях он не обладал какими-либо определенными устойчивыми чертами, свойственными исключительно ему одному, по которым можно было бы его отличать в массе других гражданско-правовых договоров. Кроме того, ни в ГК РФ, ни в иных правовых актах РФ, как было сказано выше, конструкция дистрибьюторского договора не упоминается. Он может быть и рамочным, и смешанным, и обычным договором поставки. В каждом из обозначенных договоров достигается цель реализации и продвижения продукции, поэтому сама по себе такая цель не свидетельствует о наличии особого, самостоятельного ­договора.

В то же время есть конкретные признаки, по которым можно провести различие между дистрибьюторским договором, направленным на продвижение продукции, и агентским договором, договором коммерческой концессии и договором поставки. В частности, обязательства покупателя в договоре поставки исчерпываются принятием товара и уплатой за него цены поставщику, в то время как в дистрибьюторском договоре покупатель осуществляет его дальнейшие реализацию и продвижение.

Отличие дистрибьюторского договора от посреднических договоров (договор поручения, договор комиссии и агентский договор) можно усмотреть в самой модели, по которой действует дистрибьютор — от своего имени и за свой счет. В договоре коммерческой концессии опосредуется иной экономический интерес: выгода от использования исключительных прав, в то время как в дистрибьюторском договоре такой интерес состоит в извлечении выгоды от реализации товара. Получение комплекса исключительных прав в этом случае осуществляется именно для целей продвижения и увеличения сбыта.

Дистрибьюторский договор можно снабдить элементами лицензионного договора или договора коммерческой концессии для целей более успешного коммерческого продвижения товара, сделав его смешанным. В этом случае к нему подлежат применению нормы о соответствующем договоре, элементы которого в нем содержатся (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Контракт с условием о возврате товара представляет собой комплексный договор

Нередко встречаются в практике такие договоры поставки, по которым покупателю, купившему товар, вменяется в обязанность его дальнейшая реализация, а поставщику — обязанность принять товар обратно, если покупатель, в свою очередь, не сможет его продать (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.05.2011 по делу № А82-9099/2010). По сути, такой договор как раз и представляет собой дистрибьюторское соглашение с условием об обратном выкупе (которое, кстати, более характерно для договора консигнации, также не по­именованного в ГК РФ). Таким образом, классический договор поставки можно осложнить обязательством покупателя продавать товар либо обязательством поставщика принять его обратно при определенных условиях. Можно осложнить поставку и двумя такими обязательствами одновременно, поскольку они друг другу не противоречат.

Условие о продвижении продукции дистрибьютором носит не просто информационный характер, а имеет все признаки обязательства, в силу которого поставщик вправе требовать от дистрибьютора исполнения данной обязанности (ст. 307 ГК РФ). Аналогичным образом и условие о принятии поставщиком товара назад, если его реализация не окажется успешной, отвечает признакам обязательства: дистрибьютор вправе требовать от поставщика исполнения данной обязанности. Указанные обязательства не охватываются рамками договора поставки и выходят за пределы его предмета.

Дистрибьюторский договор, по которому поставщик принимает на себя обязательство принять товар обратно от покупателя, является комплексным, поскольку включает несколько обязательств одного вида (передача товара в собственность от поставщика к покупателю и обратная передача в собственность). А дистрибьюторский договор, по которому дистрибьютор принимает на себя обязательство продавать товар, является смешанным (о чем свидетельствует и приведенная выше судебная практика): он помимо условий купли-продажи содержит не предусмотренное законом обязательство реализовывать товар. Такое обязательство не может рассматриваться как свойственное посредничес­кому договору, поскольку дистрибьютор здесь действует от своего имени и за свой счет.

Поставщика можно обязать оплатить товар, который он отказывается принять обратно

Стоит отметить, что если в целом дистрибьюторский до­говор является непоименованным, то нельзя однозначно утверждать то же самое относительно элементов договорных конструкций, которые в него входят. Иначе к ним следовало бы применять общие положения ГК РФ об обязательствах и договорах, что не отвечает существу таких элементов. К поименованному элементу смешанного договора необходимо применять правила, которые к нему относятся.

К обязательству дистрибьютора продавать товар подлежат применению общие положения ГК РФ об обязательствах, поскольку оно не предусмот­рено в законе и в нем отсутствуют специальные правила на этот счет. Во внимание при этом принимается соглашение самих сторон, если они установили определенные правила. К обязательству же поставщика принять обратно товар подлежат применению правила о договоре купли-продажи в части обязательства покупателя принять товар. Такие правила применяются с учетом специфики дистрибьюторского договора, поскольку принять товар назад поставщик обязан не в любой ситуации, а только при соблюдении согласованных сторонами условий (остаточный срок годности или срок службы).

Действительно, обязательство поставщика принять от дистрибьютора нереализованный товар на условиях дистрибьюторского договора ничем по своему характеру и содержанию не отличается от обычного обязательства покупателя принять товар от поставщика в договоре поставки. Отличие данных обязательств по цели (принятие обратно нереализованного товара или принятие оплаченного товара) не является существенным, поскольку для квалификации обязательства значение имеет не его цель, а существо. Однако обязательство передать товар в собственность во всех договорах купли-продажи одинаковое, даже если имеет разную направленность. Поскольку обязательство передать товар в собственность в договоре купли-продажи не отличается от обязательства передать в собственность поставщику нереализованный товар, к последнему представляется возможным применять правила о первом обязательстве, если это не противоречит его существу.

Практическим следствием такого вывода является то, что дистрибьютор, у которого поставщик недобросовестно отказывается принять товар, вправе требовать его оплаты в соответствии с п. 4 ст. 514 ГК РФ или отказаться от договора в соответствующей части на основании п. 3 ст. 484 ГК РФ. Дистрибьютор вправе в разумный срок пос­­ле расторжения договора в суде или во внесудебном порядке по его инициативе, если договор предоставляет ему такую возможность (п. 3 ст. 450 ГК РФ), реализовать товар третьему лицу. Если цена реализации составит сумму ниже той, по которой товар должен был забрать обратно поставщик, дистрибьютор применительно к правилам п. 2 ст. 524 ГК РФ может потребовать взыскания убытков с поставщика в пределах разницы между ценой реализации третьему лицу и ценой, что была им согласована с поставщиком.

При включении в дистрибьюторский договор условия об обязанности поставщика принять нереализованный товар сторонам целесообразно согласовать и цену обратного выкупа. При этом необходимо учитывать (в основном дистрибьютору), что по истечении определенного времени с момента приобретения его дистрибьютором товар теряет в цене (истечение срока годности или срока службы товара, его естественный износ и т.д.). Если стороны не достигли соглашения о цене, по которой возвращается нереализованный товар, то она будет определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ исходя из сравнимых обстоятельств. Однако наличие сравнимых обстоятельств, позволяющих однозначно определить, какой ценой необходимо руководствоваться, должно быть доказано заинтересованной стороной. Применительно к рассматриваемой нами ситуации это может означать признание судом условия об обязательстве поставщика принять товар обратно несогласованным, а договора в этой час­­ти незаключенным (п. 54 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.96 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»). Во избежание такой ситуации и минимизации своих рисков дистрибьютору следует оговаривать цену возврата товара. Тем более что даже при несогласовании условия о цене обратного выкупа оснований для признания договора незаключенным в целом не имеется, поскольку в первой его части он был исполнен: поставщик передал в собственность дистрибьютора товар, а тот оплатил его стоимость.

Стороны дистрибьюторского договора вправе по своему усмот­­рению договориться и об иных последствиях на случай, когда поставщик отказывается от приемки нереализованного товара, обеспечить исполнение такого обязательства или согласовать возможность его прекращения по основаниям, предусмотренным в законе (­отступное, новация и др.).

Эксклюзивное право не ограничивает дееспособность сторон дистрибьюторского договора

В дистрибьюторский договор его стороны нередко включают условие об эксклюзивнос­­ти, что вполне соотносится с принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Суть эксклюзивного права заключается в том, что сторона договора, которая его предоставляет, должна воздерживаться от заключения аналогичных договоров с другими лицами. При этом эксклюзивное право может быть предоставлено любой из сторон. В договоре поставки, например, поставщик или покупатель могут взять на себя обязательство не заключать аналогичных договоров с третьими лицами. Стороны договора могут, кроме того, взять на себя данное обязательство одновременно. Контрагент стороны, принявшей на себя такую обязанность, вправе требовать от нее ее надлежащего исполнения. Только сторона, которой предоставлено эксклюзивное право, может осуществлять действия для контрагента, пре­дусмотренные в договоре. Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение эксклюзивного права, вправе прекратить его отступным или новацией.

Нарушение стороной эксклюзивного права не дает оснований для оспаривания договоров, которые она заключила в нарушение такого условия, поскольку в законе такая возможность не предусмотрена. Однако это не освобождает недобросовестного субъекта от ответственнос­­ти перед пострадавшим контрагентом, эксклюзивное право которого было нарушено.

Эксклюзивное право имеет обязательственную природу: оно возникает, действует и прекращается по основаниям и на условиях, предусмотренных договором о его предоставлении. Эксклюзивное право не может быть уступлено отдельно от прав и обязанностей стороны по договору о его предоставлении, поскольку оно неразрывно связано с такими правами и обязанностями.

Принятое в результате предоставления эксклюзивного права обязательство не заключать аналогичные договоры с третьими лицами не может рассматриваться как ограничение правоспособности коммерсанта. Автономия его воли в этом случае не нарушается, поскольку обязательство он принимает на себя добровольно. Само же ограничение носит временный характер — оно действует в пределах срока соответствующего договора. Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике (п. 9 Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений ГК РФ о кредитном договоре, утв. информационным письмом Президиу­ма ВАС РФ от 13.09.2011 № 147).

В российском законодательстве эксклюзивное право давно существует

Выгода для стороны, предоставляющей эксклюзивное право, состоит в получении платы от контрагента в большем объеме, нежели ей причиталось бы по основному договору без предоставления эксклюзивного права. Для стороны, которая данное право получает, преимущество заключается в возможности расширения клиентской базы, увеличения объема и территории продаж своих продуктов, увеличении возможностей в условиях ограниченной конкуренции при условии соблюдения антимонопольных запретов, о которых речь пойдет ниже.

В ряде случаев возможность заключать договоры с условием об эксклюзивности (далее — эксклюзивное условие) предусмотрена непосредственно в законе, где не упоминается сам термин «эксклюзивный», но речь идет именно о таком праве.

Эксклюзивные условия можно встретить в договоре коммер­ческой концессии (франчайзинга), который может включать следующие эксклюзивные условия (п. 1 ст. 1027 ГК РФ):

  • обязательство правообладателя не предоставлять другим лицам аналогичные комплексы исключительных прав для их использования на закрепленной за пользователем территории либо воздерживаться от собственной аналогичной деятельности на этой территории;
  • отказ пользователя от получения по договорам коммерческой концессии аналогичных прав у конкурентов (потенциальных конкурентов) правообладателя.

Эксклюзивные условия могут быть также включены в лицензионные договоры о передаче исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации. Так, в силу подп. 2 п. 1 ст. 1236 ГК РФ лицензионный договор может предусмат­ривать предоставление лицензиату права использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации без сохранения за лицензиаром права выдачи лицензий другим лицам (исключительная лицензия).

Эксклюзивное условие могут предусмотреть стороны договора комиссии, включив в него в соответствии с п. 2 ст. 990 ГК РФ обязательство комитента не предоставлять третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 1007 ГК РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала не заключать аналогичных агентских договоров с другими агентами, действующими на определенной в до­говоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной деятельности, составляющей предмет агентского договора. Агентским договором может быть предусмотрено обязательство агента не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.

Эксклюзивное условие можно включить и в дистрибьюторский договор, предоставив дистрибьютору исключительное право продажи товара поставщика на определенных условиях, согласовав сроки и территорию сбыта (постановление ФАС Московского округа от 13.03.2012 по делу № А40-55068/11-34-488).

Условие об эксклюзивном праве нужно сопоставлять с антимонопольными запретами и ограничениями

При заключении договора с эксклюзивным условием его сторонам следует учитывать требования антимонопольного законодательства РФ. Наличие такого условия в догово­­ре антимонопольный орган может расценить как нарушение конкуренции. В силу п. 5 ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции)признаются картелем и запрещаются соглашения между хозяйствующими субъектами — конкурентами, то есть между хозяйствующими субъектами, осуществляющими продажу товаров на одном товарном рынке, если такие соглашения приводят или могут привести к отказу от заключения договоров с определенными продавцами или покупателями (заказчиками) (постановление Президиума ВАС РФ от 29.11.2011 № 6577/11).

Предоставление эксклюзивного права дистрибьютору не будет нарушать антимонопольные запреты, если на рынке соответствующего товара помимо поставщика будут действовать и иные поставщики, реализующие аналогичный или заменимый товар, при этом доля поставщика, предоставляющего эксклюзивное право, и дистрибьютора на данном товарном рынке не будет превышать 20% (ст. 12 Закона о защите конкуренции). В этом случае отсутствуют основания считать, что действия сторон дистрибьюторского договора по предоставлению дистрибьютору эксклюзивного права привели или способны привести к устранению или ограничению конкуренции.

Предоставление эксклюзивного права влечет за собой принятие предоставившей его стороной обязательства не заключать договоры с третьими лицами. Помимо антимонопольных запретов, следует учитывать и специальные ограничения, преду­смотренные для компаний, реализующих свои товары, работы или услуги на условиях публичного до­­говора. По такому договору компания не вправе предоставлять преимущества одним лицам, поскольку свои товары, работы или услуги должна предлагать на равных условиях всем (обслуживающие организации в сфере энергоснабжения, потребительских услуг и т.п.) согласно ст. 426 ГК РФ.

ГРВ

Статьи

В этой статье я развею некоторые мифы и реалии эксклюзивного договора.

Сегодня позвонила моя давняя клиентка и попросила помочь продать ее квартиру. Квартира в обычном пятиэтажном панельном доме, не в самом престижном и ликвидном районе. Такая, каких много. Я даже не успела спросить, подпишет ли клиентка эксклюзивный договор, как она сама ответила на мой незаданный вопрос: Только я договор подписывать не буду! Зачем мне ограничивать себя в действиях?

Я пригласила ее в офис в понедельник не только потому, чтобы разъяснить суть эксклюзивной продажи, но и потому, что клиентка достаточно «продвинутая», на мой блог заглядывает, статьи читает, т.е. все способы борьбы с возражениями разумеет.

Недостаточно я убедительна, подумала я и решила написать еще одну статью на животрепещущую тему эксклюзива.

Миф первый
Подписание эксклюзивного договора выгодно только риэлтору.

Эксклюзивный договор выгоден, в первую очередь, продавцу. Подписав договор с риэлтором, продавец получает профессионального и достойного консультанта по всем вопросам, связанным с продажей, и, главное, по цене продажи.

Конечно, продавец может обзвонить все агентства в городе с одним вопросом, а сколько стоит моя замечательная квартирка? Ну, во-первых, ни один риэлтор по телефону не даст максимально приближенную к цене реальной продажи стоимость квартиры. И не помогут планы, фотографии, самые красочные рассказы. Квартиру надо смотреть.

Я иногда не могу объяснить свои ощущения при просмотре нескольких практически одинаковых квартир, порой, в одном доме, в одном подъезде, в тождественном техническом состоянии. Почему в одной из этих квартир хочется остаться жить, а из другой хочется бежать, куда глаза глядят?

Наверное, кроме объективного анализа цен на квадратный метр и оценки состояния ремонта, есть еще чисто субъективное восприятие квартиры. Некоторые называют это аурой. Профессионал-риэлтор говорит: я должен влюбиться в квартиру, иначе я не смогу ее продать. Как же я буду убеждать покупателя, что это самая лучшая квартира из всех им виденных, если я сам в это не верю?

Итак, главное для продавца — это правильная, максимально приближенная к реальной, стартовая цена продажи.

Почему так важно назначить реальную стартовую цену? Если цена будет слишком низкой, а такое тоже бывает, т.к. часть из тех агентов, с которыми продавец будет по телефону обсуждать цену, назовут заниженную цену объекта, т.к. ему все равно, за какую сумму его продать,лишь бы быстрее продать.

И агент, работающий на покупателя, прав. Ему важнее удовлетворить запросы покупателя, т.к. именно от покупателя зависит его заработок, а продавец — раздражающее препятствие, мешающее ему заработать свои комиссионные. Поэтому, риэлтор, работающий на покупателя, если не враг, то уж точно не союзник продавца!

Если же продавец, проанализировав предложения, выставленные в открытой продаже, самостоятельно, или при помощи риэлторов-советчиков, принимает неверное решение и завышает цену, то его шансы продать квартиру в заданный срок стремятся к нолю.

Сначала, когда только новая информация попадает к ее потребителю, она интересна и заслуживает внимания всех заинтересованных сторон. Если стартовая цена на квартиру завышена, интерес через какое-то время падает, и вскоре сходит на нет. Так действует психология покупателя. Продавец может возразить: но я же указал, с торгом! Но покупатель итак настроен на торг в пределах 3-7%, поэтому, если стартовая цена превышает этот самый психологический % на торг, покупатель даже не пойдет смотреть такой объект. А убеждать его будет некому, т.к. ни один риэлтор не заинтересован в продаже именно Вашей недвижимости. А заинтересован он в любой продаже, при которой он получит свои комиссионные при продаже.

Т.е. выбор из всего портфеля предложений падет на Ваше только в том случае, если цена будет ниже всех других предложений.

Миф второй.

Подписание эксклюзивного договора ограничивает собственника в правах.

Ограничение продавца, а оно, конечно, существует, весьма условно. Риэлтор гораздо больше рискует при заключении такого договора. Рискует, в первую очередь, своей репутацией, потому что в случае неуспеха риэлтора, сарафанное радио гораздо быстрее лишит его дальнейших эксклюзивов, а следовательно, и гарантированных заработков.

Не каждый риэлтор согласится заключить эксклюзивный договор. Риэлтор должен быть на 100, на 200% уверен в правильности своих действий, в ценовой политике, в уникальности проведенной рекламной кампании.

Для риэлтора эксклюзив — не только способ заработать комиссионные, это еще способ максимально сконцентрировать спрос на квартиру в таком порядке, чтобы все риэлторы в городе работали именно на этот объект.

Наверное, я сейчас раскрою некоторый секрет, и большинство будет злиться на меня за это, но раз уж мы говорим о концентрации спроса…

Агент, получающий информацию из открытых источников, соответственно, работает на покупателя. И тогда он максимально заинтересован, чтобы цена на объект была минимальной. Но не в случае, когда объект продается на условиях эксклюзива. В особой графе «только для риэлторов», закрытой от посторонних глаз, я ставлю % мотивации «чужого агента», мотивируя его предлагать нашу с Вами квартиру в первую очередь. Он становится нашим союзником, и не заинтересован в прессинге продавца по цене.

20-30-40 таких замотивированных партнеров со своим эксклюзивным клиентом (а в 70% случаев это друзья, знакомые, родственники агента и только 30% — это покупатели, пришедшие по рекламе), и дело «в шляпе».

И все довольны: продавец получил максимальную цену из возможных на рынке недвижимости, а риэлторы — гарантированный заработанный гонорар. Причем, в следующий раз риэлтор покупателя, получивший % от риэлтора продавца, с удовольствием поделится своим % от эксклюзивной продажи своего объекта.

В этом смысл эксклюзивной услуги.

Надеюсь, мои разъяснения помогут продавцам принять решение продавать с риэлтором, а начинающим риэлторам найти нужные слова при подписании такого договора.

Но помните! Работать по эксклюзивам несоизмеримо трудней, чем бегать наперегонки у покупателя. Это огромная ответственность и огромный труд. И под силу только истинному профессионалу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *