Изъятое имущество

Учет компенсации за изъятие земли

Источник: журнал «Главбух»

Возможность изъятия земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд предусмотрена гражданским, земельным и градостроительным законодательствами. Так, в статье 49 Земельного кодекса РФ перечислены случаи, в которых изъятие возможно. К их числу, например, относится размещение ряда объектов государственного или муниципального значения (энергетических систем, систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, автомобильных дорог), но только при отсутствии других вариантов размещения.

Далее в статье 55 Земельного кодекса РФ уточняется, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости по решению суда. А все остальные моменты – порядок выкупа, определения выкупной цены, прекращения прав владения и пользования земельным участком, права собственника выкупаемого участка – устанавливаются гражданским законодательством.

Решение о выкупе и уведомление собственника. Согласно статье 279 Гражданского кодекса РФ, изъятие земельного участка возможно путем выкупа, который осуществляется РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием Соответствующее решение должен принять федеральный орган исполнительной власти орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

В Градостроительном кодексе РФ (п. 4 ст. 9) есть важное уточнение на этот счет. Органы госвласти и местного самоуправления не имеют права принимать решения об изъятии участков, если размещение на них объектов не предусмотрено соответствующими документами территориального планирования (в областях федерального транспорта и автомобильных дорог, обороны и безопасности, энергетики, высшего профессионального образования и здравоохранения) субъекта РФ или муниципальных образований.

Согласно все той же статье 279 Гражданского кодекса РФ, орган, принявший решение об изъятии, обязан уведомить об этом собственника земли в письменной форме не позднее чем за год до изъятия. Выкупить участок досрочно допустимо только с согласия собственника. Те же требования зафиксированы и в статье 63 Земельного кодекса РФ. В ней уточняется, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется только после:

  • предоставления по желанию лиц, у которых изымаются (выкупаются) участки, равноценных земель;
  • возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
  • возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды

Наряду с этими гарантиями собственнику изымаемого земельного участка должна быть возмещена его рыночная стоимость – если, конечно, ему не предоставлен взамен равноценный участок.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в Росреестре. О проведенной регистрации также должно быть сообщено собственнику с указанием ее даты.

Изъятие через суд. Если собственник не согласен с самим решением об изъятии у него участка или с предлагаемыми ему условиями, в том числе и в отношении размера выкупной цены, тот орган, который принял и зарегистрировал решение о выкупе, может подать иск о выкупе данного участка в суд. На это ему отводится три года с момента направления уведомления о предстоящем изъятии собственнику участка.

Права собственника участка. С момента регистрации решения об изъятии участка и вплоть до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка собственник вправе продолжать владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, а также производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Но если в этот период он затеет новое строительство, расширение или реконструкцию зданий и сооружений на данном земельном участке, он несет риск отнесения именно на него – на собственника – связанных с этим затрат и убытков, когда будет определяться выкупная цена участка (ст. 63 Земельного кодекса РФ).

Формирование выкупной цены. Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ, выкупная цена – то есть плата за участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд – определяется соглашением с собственником участка. В нее включаются:

1) рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

2) все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Кроме того, по соглашению с собственником ему может быть предоставлена взамен изымаемого участка другая земля с зачетом ее стоимости в выкупную цену.

Рыночная стоимость земельного участка, как предписывает статья 66 Земельного кодекса РФ, должна быть установлена в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». А при оценке убытков нужно придерживаться Правил возмещения собственникам земельных участков … утвержденных постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262. На это указывает пункт 5 статьи 57 Земельного кодекса РФ.

Налоговый учет компенсации за изъятие земли

Поскольку при выкупе участка собственник получает компенсацию, неудивительно, что чиновники считают эту сумму налогооблагаемым доходом. Несмотря на то что официальные письма посвящены тем, кто применяет общий режим налогообложения и уплачивает налог на прибыль то же самое вполне актуально и для «спецрежимников». Ведь они формируют состав доходов по тем же правилам: учитывают доходы от реализации и внереализационные доходы, предусмотренные статьями 249 и 250 Налогового кодекса РФ.

Позиция чиновников

Основной аргумент такой: компенсация (включая упущенную выгоду) не указана в статье 251 Налогового кодекса РФ. А ведь она содержит исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы, – письмо Минфина России от 11 июля 2012 г. № 03-03-06/1/334. На этом основании чиновники делают вывод о том, что компенсацию за изымаемый участок нужно включать в доходы для целей налогообложения. Однако просто сослаться на то, что раз есть получение выкупной стоимости, значит, имеет место обычная реализация земли и возникает доход от реализации, чиновники не могут. Ведь, как уже отмечалось, на деле выкупная цена состоит из трех элементов:

1) рыночная стоимость изымаемого земельного участка;

2) рыночная стоимость находящегося на нем недвижимого имущества;

3) возмещение убытков, связанных с изъятием участка (в том числе упущенной выгоды).

И говорить о доходе от реализации, по сути, можно только в отношении первого элемента. По второму элементу – компенсации стоимости недвижимого имущества, находящегося на изымаемом участке – чиновники рассуждают так. Согласно положениям статьи 39 Налогового кодекса РФ учет компенсации за изъятие земли обусловлен наличием факта передачи изымаемого имущества в государственную или муниципальную собственность. Значит, в случае изъятия объектов недвижимого имущества путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (и прекращения права собственности по ст. 239 Гражданского кодекса РФ) сумма получаемой компенсации должна быть включена в состав внереализационных доходов. То есть она в полном объеме увеличивает налоговую базу при любом режиме налогообложения.

И наконец, по третьему элементу – возмещению убытков и упущенной выгоды – привязка к реализации однозначно невозможна. И остается отнести ее к внереализационным доходам. В письме Минфина России от 12 мая 2012 г. № 03-03-06/1/242 рассмотренный принцип рассуждения был сформулирован так. Передача организацией на возмездной основе (за компенсацию) права собственности на недвижимое имущество признается реализацией, а сумма компенсации – доходом от реализации. В случае отсутствия перехода права собственности сумма компенсации подлежит учету в составе внереализационных доходов.

Арбитражная практика

А вот арбитражная практика складывается в пользу налогоплательщиков

Например, в постановлении ФАС Московского округа от 18 мая 2012 г. № А40-77804/11-91-333 судьи не приняли доводы налогового органа о том, что компенсацию за изъятие объекта недвижимости с земельным участком нужно считать внереализационным доходом.

Но главный аргумент заключается в том, что, рассуждая о закрытости перечня выводимых из-под налогообложения доходов в статье 251 Налогового кодекса РФ, чиновники почему-то не вникают в смысл более важной нормы налогового законодательства, а именно статьи 41 Налогового кодекса РФ, посвященной принципам определения доходов.

Изначально доходом может признаваться только экономическая выгода. А выкупная цена, выплачиваемая при изъятии земельного участка, не может быть признана экономической выгодой, поскольку она предполагает лишь равноценное возмещение стоимости земельного участка. На это обращалось внимание, в частности, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 15 апреля 2009 г. № Ф04-2207/2009 (4504-А70-49). В том же судебном решении подчеркивалось, что в части возмещения убытков и упущенной выгоды применять пункт 3 статьи 250 Налогового кодекса РФ в качестве основания для их признания в составе внереализационных доходов некорректно. Ведь в данном случае компенсация убытков производится не в связи с нарушением договорных обязательств, а в связи с изъятием земли для муниципальных нужд.

Еще один интересный довод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г. № 2019/09. Обратившись все к той же статье 41 Налогового кодекса РФ, Президиум ВАС РФ подчеркнул, что, согласно статье 35 Конституции РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом нормы земельного и гражданского законодательства, а также Правила возмещения убытков собственникам земельных участков не предусматривают включения в сумму возмещения налога на прибыль, подлежащего уплате собственником земельного участка, изъятого для государственных нужд. Отсюда следует, что взимание с собственника земельного участка, изъятого для государственных нужд, налога на прибыль с суммы возмещения нарушало бы принцип полного возмещения, определенный законодателем для таких случаев.

Бухгалтерский учет компенсации за изъятие земли

Причитающаяся компенсация – выкупная цена – подлежит отнесению в кредит счета 91 «Прочие доходы и расходы». Расчеты с органом, осуществляющим изъятие (или третьими лицами, уплачивающими выкупную цену), целесообразно отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Пример
По решению местной администрации у хозяйства изымается земельный участок с расположенной на нем недвижимостью. Стороны достигли соглашения, что выкупная стоимость земли составляет 3 млн руб. По данным бухучета первоначальная стоимость земельного участка равна 600 тыс. руб., а объекта недвижимости – 4 млн руб. (его амортизация составила 2,5 млн руб.) Операции, связанные с изъятием участка и получением компенсации, отражаются проводками:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91
– 3 000 000 руб. – начислена компенсация;

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 3 000 000 руб. – получена компенсация;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Земельные участки»
– 600 000 руб. – списана стоимость изымаемого земельного участка;

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие основных средств» КРЕДИТ 01 субсчет «Объекты недвижимости»
– 4 000 000 руб. – списана первоначальная стоимость объекта недвижимости;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 2 500 000 руб. – списана амортизация;

ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие основных средств»
– 2 100 000 руб. (600 000 + 4 000 000 – 2 500 000) – списаны выбывшие объекты.

Стоимость изымаемого земельного участка, равно как и остаточная стоимость объектов недвижимости, находящихся на этом участке, списывается в общем порядке с отнесением в дебет счета 91.

Н. Максимова,
налоговый консультант

Возникает ли доход при изъятии имущества для госнужд?

Гришина О. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Иногда случается, что имущество, принадлежащее компании (как правило, земельные участки, объекты недвижимости), изымается для государственных или муниципальных нужд. В таких случаях бывшему владельцу выплачивается денежная компенсация за изымаемое имущество. Казалось бы, при этом у владельца не возникает никакой экономической выгоды, а значит, нет и оснований считать сумму компенсации доходом для целей налогообложения. Тем более что такой подход к решению данного вопроса был озвучен Президиумом ВАС еще в 2009 году. Однако чиновники Минфина до сих пор не готовы согласиться с ним. Доказательство – Письмо от 10.09.2018 № 03-03-06/1/64481.

Сразу отметим: тот факт, что в комментируемом письме рассматривался обозначенный вопрос применительно к налогу на прибыль, значения не имеет. Ведь основной аргумент финансистов – перечень необлагаемых доходов в ст. 251 НК РФ, которым при исчислении налоговой базы наравне с плательщиками прибыли руководствуются и «упрощенцы» в силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Следовательно, данное обстоятельство позволяет распространить изложенную финансистами в Письме № 03-03-06/1/64481 позицию (а также высказываемые судами и ФНС в отношении нее контраргументы) на плательщиков «упрощенного» налога.

Компенсация за изъятое имущество

Предметно вопрос с выплатой компенсации разберем на примере земельных участков (поскольку именно этот вид имущества чаще всего изымается у собственников) с учетом положений земельного законодательства.

Статьей 57 ЗК РФ предусмотрено, что убытки (включая упущенную выгоду), причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях их изъятия для государственных или муниципальных нужд, возмещаются указанным лицам в полном объеме за счет соответствующих бюджетов (в отношении жилых помещений такая компенсация предусмотрена ст. 32 ЖК РФ). Добавим: земельное законодательство предусматривает также, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд возможен выкуп. Однако в таких случаях речь идет не о выкупе соответствующих прав, а о специальном основании для их прекращения.

Кроме того, отношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, регулируются положениями ст. 279 – 281 ГК РФ, из которых также следует, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд его правообладателю предоставляется возмещение.

Основания и порядок возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам убытков, причиненных их изъятием, установлены Правилами (Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утверждены Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 № 262).

В соответствии с ними плата за изымаемый участок включает убытки, а ее размер определяется согласно положениям гражданского законодательства, включая определение убытков и упущенной выгоды.

Итак, из положений гражданского и земельного законодательства следует, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений.

Из истории вопроса

На протяжении нескольких лет Минфин с завидной регулярностью выпускает разъяснения, в которых указывает, что в связи с изъятием земельного участка путем его выкупа для государственных или муниципальных нужд у налогоплательщика возникает налогооблагаемый доход.

К примеру, в Письме от 26.08.2010 № 03-11-06/2/136 на вопрос о том, является ли компенсация за изымаемое для муниципальных нужд имущество доходом, учитываемым в налоговой базе по «упрощенному» налогу, финансисты ответили следующее.

При определении объекта налогообложения «упрощенцы» согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ не должны учитывать доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Однако в данной статье установлен исчерпывающий перечень доходов, не учитываемых при налогообложении, и в него не включены средства, которые организация получает в качестве компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд. Поэтому указанные средства в случае отсутствия перехода права собственности на сносимое здание следует рассматривать для целей налогообложения как внереализационные доходы.

К сведению: согласно п. 3 ст. 250 НК РФ во внереализационные доходы включаются суммы санкций за нарушение договорных обязательств, а также суммы возмещения убытков или ущерба.

Учитывая изложенное, финансисты в Письме № 03-11-06/2/136 пришли к выводу, что денежные средства, полученные в счет компенсации за сносимое здание в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, включаются в налоговую базу по налогу, уплачиваемому при УСНО. Датой получения этого дохода в силу п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Не преминули они напомнить и о том, что признание в составе налогооблагаемых доходов сумм такой компенсации в силу п. 4 ст. 346.13 НК РФ несет дополнительные риски утраты права на применение спецрежима.

Аналогичные по сути разъяснения были адресованы плательщикам налога на прибыль. В Письме от 11.07.2012 № 03-03-06/1/334 Минфин дополнительно привел еще два довода.

1. Переход права собственности на земельный участок, принадлежащий налогоплательщику, в связи с его изъятием путем выкупа для государственных и муниципальных нужд признается для целей налогообложения реализацией участка.

2. Компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ (доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить).

Причем к данной теме Минфин обращался неоднократно, есть еще много писем с аналогичным содержанием. Одни из них выпущены раньше (см., например, письма от 25.08.2010 № 03-03-06/1/567, от 24.03.2011 № 03-03-06/1/171), другие позже (см., например, письма от 28.04.2014 № 03-03-06/1/19742, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736).

Не остались в стороне и коллеги из ФНС. К примеру, в ее Письме от 19.03.2010 № 3-1-11/192@ сделан схожий вывод: если по соглашению сторон собственнику земельного участка компенсируются убытки, понесенные при его изъятии и сносе расположенного на нем здания, то сумма компенсации учитывается в составе доходов.

При таком подходе чиновников максимум, на который мог рассчитывать собственник (правообладатель) участка, – уменьшить налогооблагаемые, по мнению контролеров, доходы на затраты, связанные с приобретением земельного участка (или здания). Но опять же, подобная корректировка правомерна только в том случае, если изымаемое имущество изначально не было предоставлено правообладателю на безвозмездной основе.

Знаковое решение

Примечательно, что почти десять лет назад Президиум ВАС в Постановлении от 23.06.2009 № 2019/09 по делу № А32-7432/2007-56/191-2008-56/23 принял знаковое решение, которое, казалось бы, должно было раз и навсегда поставить точку в спорах, возникающих в анализируемой ситуации. Высшие арбитры, нивелируя требования контролеров, привели следующие доводы:

  • п. 1 ст. 57 ЗК РФ установлено, что убытки, в том числе упущенная выгода, возникшие при изъятии участка, компенсируются в полном объеме;

  • исходя из ст. 279 и 281 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных нужд путем выкупа;

  • при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка (включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).

И самый главный, пожалуй, довод (для целей налогообложения) – компенсация, выплачиваемая в случаях изъятия земельного участка для государственных нужд, не соответствует понятию дохода, приведенному в ст. 41 НК РФ, так как не приносит бывшему владельцу участка никакой экономической выгоды, поскольку прекращение права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления его собственника. В связи с этим компенсация убытков, полученная при изъятии участка для государственных нужд, не подлежит налогообложению. Взимание налога на прибыль в данном случае нарушает принцип полного возмещения убытков.

Добавим: позднее в Определении ВАС РФ от 30.11.2010 № ВАС-15842/10 по делу № А71-18180/2009-А19 аналогичное мнение было высказано в отношении денежных средств, полученных обществом в счет возмещения убытков, возникших в результате временного занятия земельных участков и ухудшения качества земель.

…но не для всех

Несмотря на изменившийся подход судей и ФНС к решению вопроса о налогообложении сумм компенсаций за изъятое имущество, Минфин по-прежнему настаивает на своем – операция по изъятию земельного участка для целей налогообложения признается его реализацией (из-за перехода права собственности на него), а сумма выкупа – налогооблагаемым доходом в силу ст. 41 и 251 НК РФ. Данный вывод содержится в письмах от 09.04.2018 № 03-03-06/1/23095, от 17.02.2016 № 03-07-11/8736, а также в обозначенном ранее в статье сентябрьском Письме № 03-03-06/1/64481.

А специалисты ФНС и в нынешнем, 2018 году (см. Письмо от 03.07.2018 № СД-4-3/12727@), и в прошлом (см. Письмо от 11.07.2017 № СД-4-3/13419@), по сути, упрекают чиновников Минфина в непоследовательности. Ведь вопреки своим же рекомендациям ориентироваться на устойчивую судебную практику при разрешении неоднозначных вопросов налогообложения (см. Письмо от 07.11.2013 № 03-01-13/01/47571) финансисты по непонятным причинам игнорируют эту практику в отношении сумм компенсаций за изъятое имущество.

Остается лишь надеяться, что когда-нибудь Минфин признает очевидное – денежные суммы, получаемые собственником при изъятии у него имущества для государственных и муниципальных нужд, не являются доходом в смысле ст. 41 НК РФ.

Официально работающие граждане России имеют право на возврат части денежных средств, уплаченных в бюджет страны в форме налога на доходы физических лиц – налоговый вычет. Одним из способов получения налогового вычета является покупку недвижимости – в таком случае покупателю будет положена компенсация за покупку квартиры.

Какие документы нужны, чтобы была назначена компенсация за покупку квартиры

Компенсация за покупку квартиры может быть получена двумя путями:

  1. Денежным переводом на банковский счет.
  2. Оформлением освобождения от уплаты НДФЛ в будущем в течение определенного периода времени, пропорционального размеру вычета.

Если покупателю квартиры больше по душе вариант №1, обращаться ему следует в налоговые органы по месту жительства. При себе нужно будет иметь:

Документ Где получить
Заявление на предоставление имущественного налогового вычета Бланк и образец будет представлен в отделении ФМС РФ
Паспорт РФ ГУВМ МВД
Документ, подтверждающий покупку квартиры Договор купли-продажи
Свидетельство о присвоении индивидуального номера налогоплательщика (ИНН) ФНС
Справка по форме 2-НДФЛ ФНС
Декларация по форме 3-НДФЛ за налоговый период
Реквизиты банковского счета или сберегательной книжки

Документы будут изучаться на протяжении 3 месяцев, после чего заявитель получит деньги на счет или письмо с отказом и объяснением причин. Если гражданину больше подходит вариант с освобождением от уплаты НДФЛ, он должен:

  • подготовить доказательства наличия прав на получение компенсации;
  • отнести в бухгалтерию по месту работы справку и документы, свидетельствующие о приобретении жилья;
  • составить заявление на имя руководителя.

Читайте также статью ⇒ “Какие документы нужны для получения компенсации за покупку квартиры”.

Изъятие для государственных и муниципальных нужд недвижимого имущества, находящегося в залоге Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

УДК 347.2

ИЗЪЯТИЕ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЗАЛОГЕ

WITHDRAWAL FOR STATE AND MUNICIPAL NEEDS OF THE REAL ESTATE,

BEING IN MORTGAGE

С.А. РЫБАКОВА (S.A. RIBAKOVA)

Анализируются положения законодательства, регулирующие особенности изъятия недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд, находящегося в залоге: механизм изъятия, правовые последствия для собственников и третьих лиц, права которых затрагиваются принудительным отчуждением. Освещаются проблемы реализации законодательных положений, защищающих права залогодержателя.

Ключевые слова: залог недвижимого имущества, изъятие для государственных нужд, защита прав залогодержателя, имущественные и неимущественные блага, недвижимое имущество.

Изъятие (выкуп) имущества для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения прав собственности на недвижимое имущество. Как правило, изъятие недвижимого имущества (земельного участка и находящегося на нём строения) сопряжено со сносом строения. Недвижимое имущество (жилые помещения, земельные участки) может выступать объектом сразу нескольких правоотношений: быть

предметом залоговых отношений (ипотеки), объектом жилищных отношений. Кроме того, данные объектов по решению компетентных органов могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд. Если представить себе, что жилое помещение стало объектом сразу всех вышеуказанных отношений, возникает вопрос, каким образом должны быть законодательно защищены интересы всех субъектов: собственника-заем-щика, для которого приобретенное жильё, является единственным местом проживания, государства, муниципалитета и банков, кото-

рые могут оказаться на определённое время без обеспечения выданного кредита.

Принципиальное положение залогового права всех правовых систем заключается в том, что заложить недвижимое имущество может только то лицо, которое имеет право его отчуждать. Особенность залога по сравнению с большинством других способов обеспечения обязательств состоит в том, что он носит обязательственно-правовой характер с элементом вещно-правового. Прежде всего залог обладает наиболее характерным свойством вещных прав — правом следования. Где бы ни находился предмет залога, кому бы он не принадлежал на праве собственности, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества, которое состоит в том, что кредитор-залогодержатель вправе удовлетворить свои требования за счёт заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами соответствующего должника.

© Рыбакова С.А., 2011

Ст. 354 ГК РФ и ст. 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) содержат положение, согласно которому в случае, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Анализ данной нормы позволяет сделать вывод, что залог в этом случае не обладает свойством вещных прав — правом следования, и переходит на новый объект (если компенсация произведена иным жилым помещением, земельным участком, предоставленными залогодателю взамен изъятого). Законодатель, однако, оставляет открытым вопрос — должны ли стороны заключать новый договор залога ввиду изменения предмета залога или прежний договор залога будет распространяться на новый предмет .

Пункт 3 ст. 279 ГК РФ и п. 4. ст. 32 ЖК РФ предусматривают, что собственник (земельного участка, жилого помещения) не позднее чем за год до предстоящего изъятия должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему недвижимого имущества, о дате государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. В дальнейшем после отправления такого уведомления решается вопрос в договорном порядке о выкупе изымаемого недвижимого имущества у собственника. Законодатель оставляет без внимания порядок уведомления залогодержателя (субъекты, сроки, в которые должно быть направлено уведомление и т. д.).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и «не требует предварительного согласования с лицом, у которого будет изыматься имущество. Госу-

дарственная регистрация осуществлена вопреки желанию обладателя права» . Целью государственной регистрации является ограничение совершения сделок с недвижимым имуществом.

Законодательное положение п. 4 ст. 279 ГК РФ предусматривает извещение собственника о произведённой регистрации решения об изъятии с указанием её даты, после её осуществления. Согласно п. 22 Инструкции, утверждённой Приказом Минюста России от

15.06.2006 г. № 213, при проведении государственной регистрации сделки об отчуждении объекта недвижимости, заложенного по договору об ипотеке, и (или) переходе права на этот объект регистратору необходимо истребовать от залогодателя согласие залогодержателя в случае, если иное не предусмотрено договором об ипотеке . Законодатель специальными нормами не обязывает собственника имущества (залогодателя) при решении вопроса о выкупе изымаемого имущества уведомлять банк. Практика показывает, что требуются изменения закона в отношении процедуры уведомления не только собственников, но и третьих лиц (например, банков-кредиторов), чьи права ранее были зарегистрированы в ЕГРП, в рамках общего годичного срока.

Кредиторы (залогодержатели) на момент достижения соглашения о выкупе не могут знать о намерениях ни государственного органа (органа МС), ни собственника, и о своих правах смогут заявить только в тот момент, когда орган ФС государственной регистрации кадастра и картографии потребует согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества.

В этих отношениях замена предмета залога происходит помимо воли сторон, и банк вынужден дать согласие. В конфликте публичных и частных интересов скорее всего банк будет на стороне публичных органов и заявит своё право к должнику (собственнику) на досрочное исполнение обязательства по выплате кредита, так как банк преследует свою цель — возврат заемных денежных средств. Однако в соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена должна включать все суммы (рыночную стоимость жилья и др.), а также убытки, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед треть-

ими лицами, в том числе упущенную выгоду. Неясным остаётся вопрос, относятся ли к убыткам суммы штрафов, предусмотренные банком за досрочное погашение кредита. Логическим продолжением правовой нормы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ) является включение в выкупную цену и этой суммы. Но в связи с тем, что механизм уведомления законодательно не отрегулирован, данные расходы не включаются в выкупную цену, что наносит ущерб как залогодателю, так и банку.

Собственник является ущемленной стороной и в отношении личного неимущественного блага, которым выступает место жительства. По мнению В.А. Муратова, когда за изъятое жильё выплачивается компенсация, публичное образование не компенсирует утрату личного неимущественного блага. Если будет компенсация собственнику равнозначным жильём, то два блага — и имущественное, и личное неимущественное -будут восстановлены в рамках одного правоотношения . Согласно п. 2 ст. 345 ГК РФ предусматривается право залогодателя в разумный срок предмет залога заменить другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное. Но законодательно не предусмотрена обязанность залогодержателя (банка) давать согласие на перенос залога на новый объект недвижимого имущества на прежних условиях кредитного договора. В том случае, если новый объект залога по своей стоимости ниже стоимости старого объекта и не покрывает обеспечения требования банка , а залогодатель не может предоставить другие обеспечения, банк должен иметь право требования к государственному или муниципальному образованию выплаты стоимостной разницы. Выплачиваемая государственным органом разница должна быть переведена на счёт банка без согласия залогодателя. «Нормы законодательства, регулирующие порядок изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, не предусматривают возможность перечисления возмещения не собственнику изымаемого имущества, а третьим лицам. Залогодатель на основании ст. 313 ГК РФ может поручить органу или лицу, которое должно выплатить компенсацию, перевести сумму, необходимую для исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательст-

ва, залогодержателю, но понудить к этому залогодателя невозможно» .

Представляется, что оформление соглашения о залоге в данном случае должно осуществляться по упрощённой системе, чтобы заемщику не приходилось вновь проходить все этапы, характеризующие выдачу ипотечного кредита, при условиях, не ухудшающих материального положения заемщика. Данное соглашение должно быть заключено между тремя субъектами: государством (муниципалитетом), собственником (заемщиком) и банком (кредитором). Имущество изымаемое, переходит в собственность государства или муниципалитета при заключении соглашения о выкупе (ст. 32 ЖК РФ), соответственно залог переходит на нового собственника (государство или муниципалитет). Государство в качестве компенсации передает другое равноценное имущество собствен-нику-залогодателю, который в свою очередь данное имущество передает в обременение банку. Альтернатива перехода вещного права (права залога) на новый объект недвижимого имущества представляется более приемлемой, поскольку граждане приобретут новое жильё (земельный участок), а залогодержатели (кредиторы) получат возможность продолжить кредитное обязательство с новым залогом.

Обобщая вышеизложенное можно сделать следующие выводы:

— Жилищный кодекс РФ должен предусматривать процедуру уведомления третьих лих, чьи права затрагиваются прекращением права собственности на изымаемое недвижимое имущество. Полученная выписка из ЕГРП при регистрации решения об изъятии государственному органу или муниципальному образованию позволит определить круг субъектов, которым должно быть направлено уведомление. Законодатель может придерживаться годичного срока уведомления;

— Представляется целесообразным в положениях Закона об ипотеке и ГК РФ в части регулирования отношений по ипотеке предусмотреть порядок перечисления денежных средств, подлежащих выплате при изъятии (выкупе) имущества для государственных или муниципальных нужд залогодержателю;

— Последовательным и логичным является уточнение, что залог теряет свойство

вещного права — право следования, при принудительном отчуждении для государственных и муниципальных нужд. Не сохраняется право залога при переходе права собственности на заложенное недвижимое имущество к другому лицу, а возникает данное право в силу закона на новое имущество, предоставляемое в замен изъятого.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Практическая реализация вышеизложенных предложений (выводов) в правовых нормах соответствующих нормативно-правовых актов ведёт к повышению качества правовой защиты интересов заемщиков, их стабильности кредитных правоотношений и банков, которые могут оказаться на определённое время без обеспечения по предоставленному кредиту.

1. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. — 1998. — № 29. -Ст. 3400.

2. Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России // Бюллетень нотариальной практики. — 2009. -№ 3. — С. 14-32.

3. Постановление ФАС Уральского округа от

17.04.2007 г. № Ф09-2599/07-С6 по делу

№ А60-22153/06.

4. Удалкин В. Согласие на сделку // ЭЖ-Юрист.

— 2009. — № 12.

5. Муратов В. А. Экономический и социальный аспекты возмещения ущерба собственнику при сносе жилых строений // Законодательство и экономика. — 2005. — № 7.

6. Мартемьянов В. В. Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома // Нотариус. — 2008. — № 2.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *