Комплексная жилая застройка

Статьи
Р. Демьянов
Разделы:
Планировка, застройка, реконструкция

Согласно Федеральному закону от 18 декабря 2006 г. №232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон 232-ФЗ) в Градостроительный кодекс (ГСК) включены три статьи, которые регулируют правоотношения по развитию застроенных территорий: статьи 46.1 — 46.3.
Закон 232-ФЗ также вносит изменения в статью 30 Земельного кодекса, п. 2.1 которой регулирует правоотношения по бесплатному представлению без аукциона земельных участков для целей жилищного строительства и комплексного освоения городских территорий в рамках процедуры развития застроенных территорий.
Развитие застроенных территорий осуществляется по установленной законодателем процедуре, включающей следующие этапы:

  • принятие решения о развитии застроенной территории;
  • проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории;
  • заключение между исполнительным органом местного самоуправления и инвестором договора о развитии застроенной территории.

Принятие решения о развитии застроенной территории
Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии в совокупности ряда следующих условий:

  • в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент. Градостроительный регламент разрабатывается в составе правил землепользования и застройки;
  • в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
  • на застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;
  • на застроенной территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.

В градостроительном регламенте определяются:

  • виды разрешенного использования земельных участков, входящих в границы соответствующей территориальной зоны, равно как и всего того, что находится над и под поверхностью таких участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;
  • предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков в границах территориальной зоны;
  • предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне.

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется на основании решения главы местной администрации (п. 5 статьи 31 ГСК). Правила утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Местные нормативы градостроительного проектирования утверждаются на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления.

Для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости. То есть процедура развития застроенных территорий может использоваться при застройке такого микрорайона, на территории которого расположены:

  • не менее двух многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащих;
  • не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления.

Снос или реконструкция таких объектов, осуществляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, являются естественным следствием установленной законом необходимости соблюдения требований градостроительного регламента.
В пределах застроенной территории не могут находиться иные объекты. К ним относятся те объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту, или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории.
Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения (см. ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).
Проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории
Определяется генеральный инвестор-застройщик, на которого будут оформляться земельные участки в пределах застраиваемого элемента планировочной структуры и который будет обязан реализовать инвестиционный проект по развитию застроенной территории.
Порядок организации и проведения этого аукциона определен в статье 46.3 ГСК. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается исполнительным органом местного самоуправления.
Решение о проведении аукциона может быть принято либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее.
Следует обратить внимание на информационную открытость аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории: организатор аукциона обязан разместить извещение о проведении аукциона в официальном печатном издании, а также на официальном сайте соответствующего муниципального образования в сети Интернет.
Однако при этом порядок оплаты цены аукциона победителем аукциона в законе четко не определен.
Заключение договора о развитии застроенной территории
Предметом договора о развитии застроенной территории, с одной стороны, является исполнение инвестором в установленный договором срок своими или привлеченными силами и средствами определенных обязательств, связанных с развитием застроенной территории, перед местной администрацией. С другой стороны, по такому договору местная администрация обязана создать необходимые условия для исполнения обязательств, принятых на себя инвестором.
Взаимные обязательства сторон договора о развитии застроенной территории, признаваемые существенными условиями такого договора, установлены в п. 3 статьи 46.2 ГСК.
Законом установлен запрет на включение в договор о развитии застроенных территорий условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, не предусмотренных в пп. 4 п. 3 статьи 46.2 ГСК, а также на установление иных условий, влекущих дополнительные расходы инвестора.
Пунктом 8 статьи 46.2 ГСК предусмотрен вопрос о возможности одностороннего прекращения договора о развитии застроенной территории по инициативе администрации по ряду установленных законом оснований. Введение правил, позволяющих в одностороннем порядке прекращать договор о развитии застроенной территории без возбуждения судебного процесса, существенно снижает защищенность капитальных вложений по инвестиционным проектам этой категории.


За последние несколько лет количество новостроек, возведённых в Рязани, поражает самое богатое воображение. Дома растут как грибы, ежегодно вводятся в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров различного жилья. Молодые семьи покупают жилплощадь, заселяются в новые квартиры. И здесь начинается самое интересное… Подавляющее большинство застройщиков, в том числе рязанских, строят дома по принципу «точечной» застройки. Что это значит? Среди существующего жилого квартала расчищается площадка и на ней возводится высотный многоквартирный дом. Как результат:
1) плотность заселения резко возрастает,
2) возникает острый дефицит парковочных мест,
3) детей в ближайшие садик и школу оформить невозможно, т.к. места были распределены ещё год назад,
4) ближайший сквер, где молодая мама могла бы погулять с коляской, находится в другом районе города.
В итоге страдают и те, кто купил квартиру в новом доме и «старожилы», к которым «подселили» жильцов новостройки. Понимая серьёзность и бесперспективность такого исхода событий, «Северная компания» уже давно успешно применяет в Рязани комплексную застройку. На выделенной территории возводятся не только жилые многоквартирные дома, но и полностью облагораживается прилегающая территория, возводятся социальные объекты:
1) во дворах оборудуются детские и спортивные площадки,
2) высаживаются целые парки, скверы, аллеи деревьев и кустарников,
3) создаются искусственные и облагораживаются естественные водоёмы,
4) появляются парковочные места,
5) строятся детские сады,
6) торговые центры,
7) кафе
8) управляющая компания комплексно обслуживает всю инфраструктуру, поэтому новосёлам созданы все условия для комфортного проживания.
Примеры комплексной застройки от ООО «Северная компания»:
— жилой комплекс «Юный» в Канищеве,
— жилой комплекс «Северный» в Дашково-Песочне,
— жилой квартал «Метропарк» в Московском районе города Рязани.
Мы не просто строим дома, мы возводим жилые кварталы.
ООО «Северная компания» — совершенство в деталях.
Читать также ПРЕИМУЩЕСТВА ПОКУПКИ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *