Муниципальное имущество в аренду

Статья 17.1 Об особенностях порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в редакции Федерального закона от 08.11.2008 № 195-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» 1. Предоставление государственного или муниципального имущества во владение и пользование субъектам малого предпринимательства, общественным организациям и творческим объединениям В соответствии с Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества (далее также договоры), в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, возможно следующими способами: 1) по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров; 2) без проведения торгов, в случаях, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции; 3) без проведения торгов, в случае предоставления указанного имущества в виде государственной или муниципальной помощи в порядке, установленном главой 5 Закона о защите конкуренции. Институт государственной или муниципальной помощи был специально предусмотрен в Законе о защите конкуренции еще в 2006 году для обеспечения законных оснований предоставления органами власти преимуществ, в том числе путем предоставления имущества, отдельным хозяйствующим субъектам. Бесконкурсное предоставление имущества в виде государственной помощи возможно, в том числе, для таких целей, как развитие культуры и сохранения культурного наследия; поддержка субъектов малого предпринимательства, осуществляющих приоритетные виды деятельности; социальное обслуживание населения. Таким образом, положения Закона о защите конкуренции не препятствуют заключению договоров без проведения торгов (конкурсов или аукционов) с предварительным согласованием ФАС России, в том числе с субъектами малого предпринимательства, общественными организациями инвалидов, художников и иными творческими объединениями в целях, указанных в статье 19 Закона о защите конкуренции. Также, в целях поддержки малого и среднего бизнеса в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации» (далее — Закон № 209-ФЗ) федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного или муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), которое может быть использовано только в целях предоставления его во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. При проведении торгов на право заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, включенного в указанные перечни, ФАС России считает непротиворечащим антимонопольному законодательству, в том числе статье 17 Закона о защите конкуренции, случаи, когда к участию в данных торгах допускаются только субъекты малого и среднего предпринимательства, на которых распространяется Закон № 209-ФЗ. Таким образом, положения Закона о защите конкуренции в целом и статьи 17.1 в частности не препятствуют осуществлению государственной или муниципальной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 08.11.2008 № 195-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О защите конкуренции» (далее — Закон № 195-ФЗ о внесении изменений) до 1 июля 2010 года разрешается заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона №209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых). При этом заключение указанных договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2010 года. Вместе с тем, необходимо обратить внимание на то, что после вступления в действие Закона о защите конкуренции любое предоставление государственного или муниципального имущества, в том числе в аренду, без согласия антимонопольного органа, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции, или без проведения торгов (конкурсов, аукционов) является нарушением порядка предоставления государственной и муниципальной помощи, предусмотренного статьей 20 Закона о защите конкуренции, и влечет за собой последствия в виде признания недействительными актов органов власти в части предоставления государственной или муниципальной помощи, а также возврата данного имущества. Таким образом, статья 17.1 Закона о защите конкуренции не ввела новый порядок передачи прав на государственное или муниципальное имущества, а лишь урегулировала особенности данной процедуры. 2. Предоставление государственного или муниципального имущества во владение и (или) пользование на несколько часов, дней Законом № 195-ФЗ о внесении изменений из-под действия статьи 17.1 Закона о защите конкуренции выведены случаи предоставления государственного или муниципального имущества во временное владение и (или) пользование на срок не более чем тридцать календарных дней. При этом предоставление указанных прав на государственное или муниципальное имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается (пункт 4 частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции). 3. Состав имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности и закрепленного на праве оперативного управления и хозяйственного ведения, заключение договоров в отношении которого осуществляется в соответствии с частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции В соответствии с частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам торгов. 3.1. В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Исходя из вышеизложенного, учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления, получает согласие собственника этого имущества, в том числе в виде задания собственника и определения целей деятельности учреждения, а также назначения переданного в оперативное управление имущества. Таким образом, заключение договоров в отношении любого государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве оперативного управления за государственными или муниципальными бюджетными учреждениями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров согласно части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. 3.2. В соответствии с частью 1 статьи 297 Гражданского кодекса Российской Федерации казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества. Таким образом, заключение договоров в отношении любого государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве оперативного управления за казенным предприятием, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров согласно части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. 3.3. В соответствии с пунктом 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации унитарные предприятия не вправе распоряжаться принадлежащим им на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом без согласия собственника. Таким образом, положения части 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяются на случаи заключения договоров только в отношении недвижимого государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за государственными или муниципальными унитарными предприятиями. 4. Заключение договоров с государственными органами, органами местного самоуправления, государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации Законом № 195-ФЗ о внесении изменений предусмотрено, что требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на предоставления указанных прав на государственное или муниципальное имущество государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации (пункт 3 частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции). 5. Применение положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции к сделкам по приватизации государственного и муниципального имущества В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Таким образом, при приватизации осуществляется продажа государственного и муниципального имущества. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, по договору купли-продажи происходит передача прав владения, пользования и распоряжения имуществом. Статья 17.1 Закона о защите конкуренции регулирует порядок заключения только договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и (или) муниципального имущества. Таким образом, положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяется на сделки по приватизации государственного и (или) муниципального имущества, которые, в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляются в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. 6. Заключение на новый срок договоров, в том числе договоров аренды, заключенных до вступления в силу статьи 17.1. Закона о защите конкуренции В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного договора сохраняют силу и после принятия закона, устанавливающего обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. Исходя из вышеизложенного, договоры, которые были заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признаются действующими до установленного в них срока. С момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение без проведения торгов договоров на новый срок, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок договоров, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. 7. Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества на новый срок, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрен особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, а именно, по результатам торгов. Таким образом, преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды государственного или муниципального имущества. Так, например, при проведении конкурса арендатор, в случае одновременного предложения им и другим участником (участниками) равных лучших условий по конкурсу (т.е. при прочих равных условиях), признается победителем, и с ним заключается договор аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если кто-либо из участников конкурса предложит условия лучшие, чем арендатор, то договор аренды заключается с лицом, предложившим наилучшие условия. При этом, статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное или муниципальное имуществом. Таким образом, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются исключением, предусмотренным пунктом 3 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и не является основанием для безусловного продления договора на новый срок без торгов. 8. Требования к порядку проведения торгов на право заключения договоров до его установления Правительством Российской Федерации 8.1. Порядок проведения торгов До установления указанного в части 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядка проведения конкурсов или аукционов конкурсы на право заключения таких договоров проводятся в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (далее — Закон о концессионных соглашениях), а аукционы на право заключения таких договоров — в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон о приватизации). При этом антимонопольный орган руководствуется тем, что аукцион на право заключения договоров передачи имущества проводится в соответствии с порядком, установленном статьей 18 Закона о приватизации для продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, а конкурс — в соответствии с порядком, установленном главой 3 Закона о концессионных соглашениях. До установления Правительством Российской Федерации перечня случаев заключения договоров путем проведения торгов в форме конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, собственник государственного или муниципального имущества или уполномоченный им обладатель имущественного права самостоятельно определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион). 8.2. Заключение договора с единственным участником торгов Заключение договора с единственным участником торгов: аукциона, проведенного в соответствии со статьей 18 Закона о приватизации, или конкурса, проведенного в соответствии с порядком, установленном главой 3 Закона о концессионных соглашениях; при соблюдении требований Закона о защите конкуренции, в том числе антимонопольных требований к торгам, и признанных несостоявшимся, не является нарушением антимонопольного законодательства. 8.3. Сроки проведения торгов Законодательством Российской Федерации не предусмотрены сроки, в которые необходимо проводить торги на право заключения договоров в отношении государственного или муниципального имущества. Торги в соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции могут проводиться, в том числе, и до момента истечения срока действующего договора, но с учетом того, что договор аренды на новый срок должен быть заключен по истечении срока действующего на момент проведения торгов договора. При этом по результатам проведения торгов государственное или муниципальное имущество должно быть передано свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда оно закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. 8.4. Организатор торгов Согласно пункту 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или уполномоченный им обладатель имущественного права. 8.5. Необходимость утверждения прогнозных планов (программ) по проведению торгов Законодательством Российской Федерации не установлена необходимость утверждения прогнозных планов (программ) по проведению торгов на право заключения договоров, предусмотренных статьей 17.1 Закона о защите конкуренции. 8.6. Условие об оплате задатка Законом о концессионных соглашениях не регулируется порядок установления размера задатка при проведении конкурса, поэтому размер задатка и обязанность его внесения определяются собственником имущества или уполномоченным им обладателя имущественного права. При проведении аукциона задаток определяется в соответствии с пунктом 6 статьи 18 Закона о приватизации и устанавливается в размере двадцати процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о проведении торгов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного и (или) муниципального имущества, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. 8.7. Определение начальной (минимальной) цены лота, «шага аукциона» Поскольку Закон о концессионных соглашениях и Закон о приватизации не регулируют порядок определения начальной (минимальной) цены контракта (цены лота), «шага аукциона», они устанавливаются собственником имущества или уполномоченным им обладателем имущественного права самостоятельно. 8.8. Срок подписания договора, заключенного по результатам торгов Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. 8.9. Проведение оценки государственного или муниципального имущества перед проведением торгов Проведение оценки объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, является обязательным при их вовлечении в сделку согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.98 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности в целях их передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. Данное положение также распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, если распоряжение этим имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества. Согласно статье 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к объектам оценки относятся, в том числе, вещные права на имущество. 9. Передача арендуемого имущества в субаренду и безвозмездное пользование Положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции применяются к заключению любых договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, в том числе закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Следовательно, заключение договоров субаренды, передачи арендованного муниципального имущества в безвозмездное пользование также должно осуществляться по результатам проведения торгов. 10. Заключение договоров безвозмездного пользования Договоры безвозмездного пользования государственным или муниципальным имуществом могут быть заключены как по результатам проведения аукционов, так и по результатам проведения конкурсов. В случае проведения аукциона на право заключения данного договора, предметом аукциона является право заключения договора. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право заключения договора безвозмездного пользования. При проведении конкурса на право заключения договора безвозмездного пользования собственником государственного или муниципального имущества или уполномоченным им обладателем имущественного права устанавливаются критерии определения победителя данного конкурса , среди которых может быть, в том числе, и цена за право заключения договора безвозмездного пользования. 11. Заключение договора аренды с субарендатором Заключение договора аренды с субарендатором на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договора аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является нарушением антимонопольного законодательства, поскольку данный случай является исключением, предусмотренным пунктом 1 частей 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в соответствии с Законом № 195-ФЗ о внесении изменений.

29 мая 2020

Содержание

Бизнес-омбудсмен Елена Артюх и Глава Екатеринбурга Александр Высокинский провели личный прием предпринимателей

28 мая 2020 года Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Свердловской области и Глава Екатеринбурга провели личный прием субъектов предпринимательской деятельности в онлайн-режиме.

Приняты 7 человек.
Индивидуальный предприниматель, представлявший общественную организацию инвалидов-колясочников «Интеграция 21 век», обратился с вопросом о возможности предоставления муниципальной преференции предпринимателям-инвалидам путем заключения договоров без торгов на право размещения вновь включенных в схему мест размещения сезонных нестационарных торговых объектов — лотков для продажи мороженого. Даны разъяснения о порядке получения муниципале аз преференцию, Вопрос взят в проработку Главой города.
Главный врач детского санатория в форме автономной некоммерческой организации, чьим учредителем является Управление здравоохранения Администрации города Екатеринбурга, попросил оказать содействие в получении возможных мер поддержки, аналогичных субъекту предпринимательской деятельности:
– компенсация за выплаченную заработную плату (12 130 рублей) 90 сотрудникам,
– отсрочка уплаты земельного налога (примерно 250 тыс. рублей в год),
– снижение страховых начислений на ФОТ до 15 %,
– иных возможных для муниципального образования мер поддержки, целевых субсидий (санаторий в этом году празднует 100-летний юбилей).
А.Г. Высокинский объяснил, что отсутствие финансирования из бюджета связано с организационно-правовой формой: поскольку АНО – это не бюджетное учреждение, то напрямую финансирование из бюджета невозможно. Вместе с тем, бюджет города скорректирован, в нем увеличены расходы на здравоохранение, образование, физкультуру и спорт, будут искать приемлемые выходы из сложившейся ситуации.
Учредитель общества с ограниченной ответственностью обозначил проблему в организации доступа для проезда к автоцентру в связи с тем, что здание автоцентра попало в зону развития застроенной территории и попросил администрацию города внести корректировки градостроительную документацию и договор о развитии застроенной территории с застройщиком. Уполномоченный рекомендовал Главе рассмотреть возможность корректировки договора об РЗТ. Глава предложил провести предварительно рабочую встречу с начальником департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга, изложить ему текущую ситуацию, решение будет принято на основании заключения профильных специалистов.
Представители салона красоты от имени многих своих коллег по цеху обозначили вопросы о необходимости контроля качества услуг в сфере красоты, предоставляемых самозанятыми (в том числе обеспечение соблюдения санитарных требований), перспективы индустрии красоты, сформированной в Екатеринбурге в течение последних 20 лет, с учетом допуска в эту сферу самозанятых.
В ответ А.Г. Высокинский предложил представить списки таких нарушителей с конкретными примерами незаконного оказания услуг в нарушение установленных правил и выразил готовность обращаться в надзорные органы для​ ​ принятия соответствующих мер. Комментируя ситуацию в целом, Александр Геннадьевич отметил, что индустрия красоты, безусловно, нужна городу, хотя какой-то отток спроса на данные услуги переместится из салонов к самозанятым. Артюх Е.Н.проинформировала заявителей о направлении коллективного обращения собственников и руководителей салонов в прокуратуру, полицию и налоговую службу для проверки нелегальной деятельности в индустрии красоты.
Представитель книжного магазина пожаловался на начисление пени в апреле текущего года за просрочку очередного платежа выкупной стоимости имущества по Федеральному закону № 159-ФЗ и отметил, что постановление Администрации города Екатеринбурга от 28.04.2020 № 815 «О мерах имущественной поддержки организаций и индивидуальных предпринимателей» не предусматривает за просрочку оплаты в период введенных сегодня ограничений такую санкцию, предусмотренную договорами, как расторжение договора. Попросил отменить пени, а также рассрочить плату по договору, как рекомендовано распоряжением Губернатора Свердловской области № 71-РГ, поскольку ежемесячный платеж в сумме 1 600 тысяч рублей в условиях отсутствия выручки платить нереально.
Глава пояснил, что пока администрация действует по примеру федеральных мер поддержки, и рассрочка уже и так была дана на 7 лет. Предоставлять рассрочку индивидуально невозможно, для всех предпринимателей должны быть созданы одинаковые условия для осуществления деятельности по группам или по видам деятельности. Эта ситуация еще будет обсуждаться с учетом ситуации с поступлением доходов в бюджет.
Уполномоченный взял в проработку вопрос о подготовке мотивированного предложения Главе города о расширении мер поддержки предпринимательства в Екатеринбурге.
Индивидуальный предприниматель обратился с просьбой о решении вопроса по освобождению от арендной платы за муниципальное имущество за апрель, май, июнь 2020 года или существенному снижению размера платы.
Уточнив, что деятельность предпринимателя не относится к наиболее пострадавшим сферам, А.Г. Высокинский разъяснил, что у администрации города нет оснований снижать арендную плату или освобождать от нее.

Разрешение всех заявленных на приеме вопросов предпринимательства остаются на контроле бизнес-омбудсмена.

Муниципальная аренда

Вы ищете информацию об аукционах по аренде муниципальной собственности в Москве, потому что это недорого и надёжно? Возможно, что у вас по тем или иным причинам существует потребность в том, чтобы подписать договор аренды жилого или нежилого помещения, находящегося в собственности городских властей или даже государства. В этом случае муниципальная аренда помещений в Москве — это то, что позволит вам снять подходящий объект.

В то же время ГлавУпДК при МИД России предлагает вашему вниманию информацию об аукционах по аренде федерального имущества — т.е. находящегося в собственности государства Секрет заключается в том, что государственные объекты нежилой недвижимости практически не попадают в базы данных агентств недвижимости. По этой причине многие просто не знают, что возможность получить в аренду объект по более низкой цене существует. Следует также различать аренду федеральной недвижимости от аренды недвижимости, полученной в ходе аукциона по аренде муниципального помещения.

Компания ГлавУпДК при МИД России на постоянной основе организует и проводит аукционы по аренде федерального недвижимого имущества, переданного ей в управление на праве хозяйственного ведения. Если вы ищете помещение под офис, обязательно посетите наш сайт, где вы сможете ознакомиться с предложениями по аренде и станьте участником аукциона — выгода подписания договора аренды вполне очевидна, ведь вы сможете заключить абсолютно легальный договор аренды, который будет защищать ваши интересы как арендатора.

Правила проведения аукциона:

Аукцион проводится в соответствии с действующим законодательством, которое обязывает ФГУПы выставлять все предлагаемые к аренде помещения на аукцион. В случае если подана только одна заявка, аукцион признается несостоявшимся, и договор подписывается с подавшим единственную заявку потенциальным арендатором по минимальной (стартовой) арендной ставке. В случае, если на одно помещение претендует несколько участников, проводится аукцион, во время которого в ходе торгов ставки могут существенно увеличиваться.

Для того чтобы стать участником аукциона по аренде недвижимости, необходимо заполнить заявку, где будут указаны ваши данные, а также приложить учредительные документы и документ об оплате задатка. До начала аукциона клиент вправе отказаться от участия и отозвать поданную заявку.

Если вы стали победителем аукциона, то вам необходимо заключить договор аренды в течение 20 дней с момента проведения аукциона. В таком случае, задаток победителю аукциона будет возвращен или принят в счет исполнения обязательств по этому договору.

Но если договор по тем или иным причинам не будет подписан победителем, в указанные сроки, то задаток ему не возвращается.

При возникновении вопросов о правилах проведения аукциона, вы можете обратиться к нашим консультантам по телефону или по электронной почте, указанной на сайте.

В целях экономической поддержки субъектов предпринимательской деятельности, которые вследствие введенных в условиях эпидемии коронавирусной инфекции (COVID-19) ограничительных мер не могут использовать арендованную ими недвижимость или доходы которых от ведения деятельности с использованием этого имущества в сложившейся ситуации существенно упали, государство ввело ряд механизмов.

Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) были закреплены права арендатора требовать отсрочки внесения арендной платы и (или) уменьшения ее размера.

Эти механизмы должны применяться в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти соответствующего субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Общие условия и сроки предоставления отсрочки арендных платежей на основании Закона № 98-ФЗ определены в постановлении Правительства РФ
от 03.04.2020 № 439 (далее – Постановление № 439), согласно которому она применяется к договорам аренды, заключенным организациями
и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19.

Вместе с тем, еще до принятия указанных нормативных актов распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р (далее – Распоряжение № 670-р) была предусмотрена возможность предоставления субъектам малого и среднего предпринимательства при определенных условиях отсрочки уплаты арендной платы за 2020 год в отношении федерального имущества. В указанном распоряжении нет указания о его применении только к недвижимому имуществу, хотя фактически оно вряд ли будет часто применяться в отношении движимого имущества, находящегося в федеральной собственности (что актуально для движимого имущества, относящегося к частной собственности).

10 апреля 2020 Правительством РФ принято распоряжение № 968-р (далее – Распоряжение № 968-р), которым в Распоряжение № 670-рвнесен ряд существенных изменений и дополнений.

Освобождение от арендной платы субъектов малого и среднего предпринимательства из наиболее пострадавших отраслей

Распоряжение № 968-р впервые предусматрело освобождение от внесения арендной платы в отношении федерального имущества. Закон № 98-ФЗ прямо не предусматривает аналогичного положения, но и не исключает возможность применения такого механизма.

1.1. Кто может быть освобожден от арендной платы?

Освобождение вправе потребовать субъекты малого и среднего предпринимательства, включенные в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (далее – субъекты МСП) и осуществляющие виды деятельности в наиболее пострадавших отраслях (сферах деятельности),
а именно:

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  • культура, организация досуга и развлечений;
  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
  • гостиничный бизнес;
  • общественное питание;
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений,
  • деятельность по организации конференций и выставок;
  • деятельность по предоставлению бытовых услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

NB! В отличие от Постановления № 439, в котором сделана лишь отсылка к перечню отраслей (сфер деятельности), наиболее пострадавших от COVID-19, Распоряжение № 968-р при регулировании освобождения от арендной платы содержит прямое перечисление соответствующих отраслей (видов экономической деятельности).

При этом в Распоряжении № 968-р нет выборочного указания отдельных ОКВЭД, как это сделано в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (далее – Постановление № 434), которым утвержден соответствующий перечень для целей применения закона о кредитных каникулах.

10 апреля 2020 года Правительство РФ распоряжением № 479 дополнительно включило в утвержденный Постановлением № 434 перечень деятельность в области демонстрации кинофильмов и стоматологическую практику, однако не учло эти дополнения в Распоряжении № 968-р.

1.2. В отношении какого именно федерального имущества возможно освобождение от арендной платы?

Это федеральное недвижимое (в том числе земельные участки) и движимое имущество, составляющее государственную казну РФ, то есть федеральное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями.

1.3. Каковы условия освобождения?

Освобождение возможно, если:

  • в договоре аренды указано, что соответствующее имущество предоставлено для осуществления одного или нескольких видов деятельности, относящихся к наиболее пострадавшим отраслям;
  • арендуемое имущество фактически используется в соответствии с указанной целью.

Важно отметить, что для освобождения от внесения арендной платы арендатор должен предоставить документы, подтверждающие фактическое использование соответствующего имущества для осуществления одного или нескольких из упомянутых видов деятельности.

1.4. За какой период арендатор освобождается от арендной платы?

Освобождение предоставляется за апрель – июнь 2020 года.

1.5. В каком порядке возможно освобождение от арендной платы?

Арендатор, соответствующий установленным Распоряжением № 968-р критериям, должен обратиться к арендодателю с заявлением об освобождении от арендной платы за соответствующий период.

Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение к договору аренды об освобождении от арендной платы в течение 7 рабочих дней со дня обращения арендатора.

1.6. Возможно ли одновременно использование освобождения от арендной платы, отсрочки и уменьшения ее размера?

Закон № 98-ФЗ, Постановление № 439, Распоряжения № 670-р и № 468-р этого не запрещают, поэтому с учетом конкретных обстоятельств (статуса арендатора, назначения объекта аренды и цели его использования по договору, характера ограничительных мер, повлиявших на возможность использования объекта аренды, и т.п.) возможно одновременное использование нескольких механизмов: освобождение за одни периоды, отсрочка и уменьшение в той или иной комбинации – за другие.

1.7. Предусмотрено ли освобождение от арендной платы имущества, находящегося в публичной собственности, на региональном и муниципальном уровне?

Органам государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления рекомендовано руководствоваться положениями об освобождении от арендной платы, предусмотренными Распоряжением № 968-р.

Например, в Краснодарском крае до настоящего времени подобные нормативные акты не приняты.

Изменение порядка предоставления отсрочки арендной платы в отношении федерального имущества

2.1. Расширен перечень объектов, в отношении которых предоставляется отсрочка арендной платы

Первоначальная редакция Распоряжения № 670-р предусматривала отсрочку арендной платы по договорам аренды федерального имущества, заключенным:

  • субъектами МСП с Росимуществом, предприятиями и учреждениями, подведомственными федеральным органам исполнительной власти, в отношении имущества, включенного в перечень, утвержденный в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества» (далее – Постановление № 645);
  • субъектами МСП с предприятиями и учреждениями, подведомственными федеральным органам исполнительной власти, в отношении имущества, не включенного в такой перечень.

Распоряжение № 968-р предусмотрело возможность получения отсрочки в отношении федерального имущества, находящегося в государственной казне РФ, независимо от того, включено ли оно в перечень, утвержденный в соответствии с Постановлением № 645.

NB! Существует неопределенность в вопросе о субъектном составе лиц, которые вправе претендовать на отсрочку арендной платы в отношении федерального имущества.

Распоряжения № 670-р и № 968-р используют понятие «субъект МСП» как в отношении наиболее пострадавших отраслей, так и в отношении иных арендаторов.

Постановление № 439 определило круг претендентов на отсрочку арендной платы в отношении недвижимого имущества всех форм собственности, как указано выше, путем отсылки к перечню отраслей, наиболее пострадавших от COVID-19, не ограничивая этот круг субъектами МСП (например, международный аэропорт «Шереметьево» к таким субъектам явно не относится, но он существенно пострадал в сложившейся ситуации).

В то же время Постановлением № 434 утвержден соответствующий перечень для целей применения закона о кредитных каникулах, в котором в свою очередь, так же, как и в Распоряжениях № 670-р и № 968-р, использовано понятие «субъект МСП».

Очевидно, что перечень наиболее пострадавших от COVID-19 отраслей один и тот же, поэтому Правительству РФ необходимо выработать единый подход к этому перечню и унифицировать терминологию в принимаемых им правовых актах, чтобы исключить их неоднозначное толкование.

Выпуск ЭЦП для юридических лиц специальные цены для гостей и участников Регфорума Срок изготовления не более 30 минут. Работаем со всеми регионами России. Отчетность Такснет, Стэктраст, Сбис специальные цены для гостей и участников Регфорума Ключ входит в стоимость. Работаем со всеми регионами России.

2.2 Изменены периоды, за которые и на которые предоставляется отсрочка

Первоначальная редакция Распоряжения № 670-р предусматривала отсрочку арендной платы за 2020 год без указания, возможна ли она за весь этот год или в отношении каких-либо периодов в течение 2020 года, наступивших после введения ограничительных мер против распространения COVID-19.

При этом отсрочка могла быть предоставлена в следующем порядке:

  • по договорам аренды имущества, включенного в перечень, определенный постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645, – путем уплаты равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или по согласованию сторон на иных условиях, предложенных арендатором;
  • по договорам аренды имущества, не включенного в перечень, определенный постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 № 645, – на условиях, согласованных сторонами, то есть без какой-либо регламентации.

Распоряжение № 968-р в отношении имущества, относящегося к казне РФ, ввело:

  • период, за который предоставляется отсрочка, апрель – июнь 2020 года;
  • срок, на который предоставляется отсрочка, – по предложению арендатора, но не позднее 31 декабря 2021 года.

Вместе с тем, важно отметить, что Постановление № 439 устанавливает иные периоды, за которые и на которые предоставляется отсрочка субъектам, осуществляющим предпринимательскую деятельность в наиболее пострадавших в отраслях.

Так, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за период с даты введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 года:

  • в размере 100% арендной платы за период действия режима;
  • в размере 50% арендной платы за период со дня прекращения действия режима до 1 октября 2020 года.

При этом сумма арендной платы (задолженность), по которой предоставлена отсрочка, подлежит уплате:

  • не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023;
  • не чаще одного раза в месяц;
  • равными платежами в размере, не превышающем 50% арендной платы за месяц.

Кроме того, Постановление № 439 не ставит определение периода и срока предоставления отсрочки в зависимость от того, относится ли это имущество к казне соответствующего публичного образования или оно закреплено за конкретным государственным предприятием или учреждением.

Очевидно, что условия отсрочки, предусмотренные Распоряжениями № 670-р и № 968-р в целом существенно хуже, чем предусмотренные Постановлением № 439, за исключением разве что возможности уплачивать отсроченную сумму не периодическими платежами, а полностью в конце срока.

Однако п. 5 Постановления № 439 предусматривает возможность установления иных условий предоставления отсрочки только если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных этим постановлением.

Более того, распоряжения Правительства РФ, по общему правилу, издаются по оперативным, текущим вопросам и при этом не носят нормативный характер (ст. 23 Федерального конституционного закона от 17.12.1997 № 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации»). Исключительность сложившейся ситуации не дает оснований пренебрегать предусмотренным законом порядком принятия нормативных правовых актов и, тем более, ухудшать положение любых субъектов путем фактической отмены (изменения) принятого в установленном порядке нормативного акта посредством принятия акта более низкой юридической силы, не предназначенного для этого. По этой причине принятие Постановления № 439 в данном случае должно означать отмену не соответствующих ему положений ранее изданного Распоряжения № 670-р.

Следовательно, арендаторы, для которых Постановлением № 439 установлены лучшие по сравнению с Распоряжениями № 670-р и № 968-р условия отсрочки, вправе претендовать на применение именно таких (лучших) условий и в отношении любого недвижимого имущества, включая федеральное.

2.3. Увеличен срок рассмотрения заявки о заключении дополнительного соглашения об отсрочке

Распоряжение № 670-р обязывало арендодателя рассмотреть обращение арендатора об отсрочке арендной платы соглашения к договору аренды федерального имущества, заключенного в соответствии с Постановлением № 645, и оформить дополнительное соглашение об этом в течение 3-х рабочих дней.

Распоряжением № 968-р этот срок увеличен до 7-ми рабочих дней.

NB! В отношении имущества, не включенного в перечень, утвержденный Постановлением № 645, Распоряжение № 670-р в обеих редакциях лишь указывает федеральным органам, в чьем ведении находятся государственные предприятия и учреждения, с которыми заключены договоры аренды, на необходимость принять мер, направленных на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства. Но при этом Распоряжение № 670-р не предусматривает обязанность арендатора принять по такому обращению положительное решение, а также не раскрывает, в чем оно может заключаться (отсрочка, рассрочка, уменьшение арендной платы или освобождение от ее внесения и т.п.).

Поэтому в отношении таких договоров аренды имущества Распоряжение № 670-р в первоначальной редакции и в редакции Распоряжения № 968-р
не предусматривало и не предусматривает срок рассмотрения обращения арендатора.

Вместе с тем, Постановление № 439 предписывает предоставлять отсрочку всем организациям и индивидуальным предпринимателям из наиболее пострадавших от COVID-19 отраслей независимо от принадлежности арендуемого ими имущества частному либо публичному собственнику.

В ч. 1 ст. 19 Законом № 98-ФЗ предусмотрен 30-дневный срок на заключение дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы со дня обращения арендатора.

Поэтому, учитывая недопустимость ухудшения положения «пострадавших» арендаторов с принятием Распоряжения № 968-р (см. обоснование выше в п. 2.3), они вправе требовать заключения дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы в отношении любого недвижимого имущества независимо от формы собственности.

Что касается имущества, не включенного в перечень, утвержденный в соответствии с Постановлением № 645, и закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, то исходя из конституционного принципа равенства (ч. 2 ст. 19 Конституции РФ) порядок отсрочки арендной платы в отношении него должен быть урегулирован аналогично тому, что предусмотрен в отношении имущества, которое в соответствующий перечень включено, с учетом правила Постановления № 439 о недопустимости ухудшения положения арендаторов из наиболее пострадавших отраслей (когда это положение применимо).

Аренда государственного и муниципального имущества имеет свои особенности. Во-первых, законодательством предусмотрена достаточно сложная процедура оформления аренды такого имущества, а также ряд ограничений, которые могут существенно осложнить как получение объектов в аренду, так и их использование. Во-вторых, арендатор в этом случае является налоговым агентом и должен удерживать НДС из сумм арендной платы. Обсудим эти моменты в статье.

Понятие государственного и муниципального имущества
Согласно ст. 214 ГК РФ государственной собственностью в РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ — республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов РФ).

Муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям (ст. 215 ГК РФ).

Порядок заключения договора аренды
Основным законодательным актом, регулирующим порядок заключения договоров аренды публичного имущества, является Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Вопросам приобретения и аренды государственного и муниципального имущества посвящена ст. 17.1 названного закона.
В этой статье, в частности, сказано, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Исключение составляют случаи, когда публичное имущество предоставляется:
— на основании международных договоров РФ;
— государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации;
— государственным и муниципальным учреждениям, государственным корпорациям, государственным компаниям;
— некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в том числе политическим партиям, общественным движениям и т.п.);
— адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
— образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения;
— для размещения объектов почтовой связи;
— лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
— лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта. Срок предоставления указанных прав на такое имущество не может превышать срок исполнения государственного или муниципального контракта;
— на срок не более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем 30 календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается);
— взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям. При этом недвижимое имущество, права на которое предоставляются, должно быть равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и определяемой в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, стоимости. Условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имеющемуся недвижимому имуществу, устанавливаются федеральным антимонопольным органом;

— правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

► Обратите внимание!
Указанный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, законодательством РФ о недрах, законодательством РФ о концессионных соглашениях. Особенности заключения договоров аренды объектов основных средств в перечисленных случаях регулируются соответствующими кодексами и иными федеральными законами.
Кроме того, без проведения конкурсов или аукционов заключаются на новый срок договоры аренды с субъектами малого или среднего предпринимательства, если на момент заключения такого договора на новый срок отсутствуют основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством (Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). При этом заключение договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 г.

Такой порядок применяется при заключении договоров аренды в отношении публичного имущества:
— принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям;
— закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями;

— принадлежащего на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным учреждениям (после 1 января 2011 г. также казенным учреждениям).

Аренда с правом выкупа
Как и при заключении любого другого договора аренды, при аренде государственного и муниципального имущества существенное значение имеет возможность последующего перехода арендованных объектов в собственность арендатора.
Выкуп такого имущества также производится посредством проведения аукционов. При этом в заведомо проигрышном положении оказываются субъекты среднего и малого бизнеса, не располагающие достаточными оборотными средствами.
Для исправления такого положения 22 июля 2008 г. был принят Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ).
Законом установлены весьма льготные условия для приватизации арендованного имущества. Однако содержательные нормы (за исключением тех, которыми вносились изменения в другие федеральные законы) действовали только в период с 1 января 2009 г. по 1 июля 2010 г.
Практическое применение норм Закона № 159-ФЗ выявило ряд вопросов, которые были разъяснены в информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134. Некоторые разъяснения могут оказаться полезными и после окончания срока действия тех статей Закона № 159-ФЗ, которые предоставляли определенные преференции субъектам малого и среднего предпринимательства.
Если из этих разъяснений будет вытекать, что права претендентов на приватизируемое имущество были нарушены, гражданское законодательство допускает возможность оспаривания сделки (результатов аукциона) в течение срока исковой давности.
Наиболее существенными, по нашему мнению, могут быть следующие разъяснения:
— перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим (в частности, не имеет значения наличия или отсутствия в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества).
Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения или дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости;
— договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ);
— безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение;
— согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Исходя из фактических обстоятельств дела, временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись;
— субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение.
При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение;
— субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Удовлетворение такого заявления само по себе не влечет перевода прав и обязанностей покупателя на арендатора;
— продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании ч. 1 ст. 6 Закона № 159-ФЗ.
В этом случае заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Ответчиками по иску о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества, совершенному с нарушением права на приобретение, являются продавец и покупатель этого имущества.
Закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.

При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, установленных законами субъектов РФ или, в случае если субъектами РФ данные значения не установлены, постановлением Правительства Российской Федерации.

Уплата НДС при аренде государственного и муниципального имущества

Арендатор — налоговый агент

Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества является то, что в подобной ситуации арендатор должен выполнять обязанности налогового агента.
Согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.
При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества.
Одной из наиболее распространенных ошибок, допускаемых арендаторами указанного выше имущества, является заблуждение, в соответствии с которым НДС в данном случае вообще уплачиваться не должен, так как оказанные услуги подпадают под льготу, предусмотренную подп. 4 п. 2 ст. 146 НК РФ.
Однако такой подход нам представляется некорректным. В упомянутом подпункте речь идет об услугах, оказываемых в рамках выполнения государственными и муниципальными органами возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, когда обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством РФ, законодательством субъектов РФ, актами органов местного самоуправления.
Предоставление же имущества в аренду к таким услугам не относится, а расценивается как предпринимательская деятельность, суммы поступлений от которой облагаются НДС на общих основаниях, учитываются в составе внебюджетных средств и перечисляются по предназначению (в доход соответствующего бюджета).
Кроме того, ст. 161 НК РФ имеет прямое действие и непосредственно указывает на обязательность выделения суммы налога из сумм арендной платы.
При аренде федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества арендатор признается налоговым агентом только в случае, когда услуга по предоставлению такого имущества в аренду оказана органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления. То есть арендодателем является орган государственной власти и управления или орган местного самоуправления либо арендодателями выступают орган государственной власти и управления (или орган местного самоуправления) и балансодержатель данного имущества, не являющийся органом государственной власти и управления или органом местного самоуправления.
Возмещение НДС
Из требований НК РФ следует, что право на вычет (возмещение) сумм налога, которые были удержаны налоговыми агентами, перечисленными в п. 3 ст. 161 НК РФ, из сумм, выплачиваемых продавцу, и перечислены в бюджет, распространяется только на тех из них, которые являются плательщиками НДС, состоящими на учете в налоговых органах и осуществляющими операции, облагаемые налогом.

Указанный налоговый агент предъявляет к вычету суммы налога только в том случае, если им удержана сумма налога из дохода, выплачиваемого продавцу товаров (работ, услуг), и перечислена в бюджет в том налоговом периоде, когда приобретенные товары (выполненные работы, оказанные услуги) оприходованы (отражены в учете) и оплачены. Для подтверждения правомерности осуществления вычета налога при приобретении облагаемых товаров (работ, услуг) должны быть выполнены также условия, установленные п. 1 ст. 172 НК РФ, а именно: суммы налога должны быть выделены отдельной строкой во всех первичных документах, имеется счет-фактура, оформленный в соответствии с требованиями ст. 169 НК РФ.
В бухгалтерском учете арендатора расчет сумм НДС, подлежащего уплате в бюджет и налоговому вычету, отражается следующим образом:
Дебет 25 (или 26) Кредит 60 — на сумму арендной платы без учета НДС;
Дебет 19 Кредит 68 — на сумму НДС, определенную расчетным путем.
Таким образом, вся сумма задолженности по арендной плате разбивается на две части — подлежащую перечислению арендодателю и подлежащую перечислению в бюджет.
Пример
Ежемесячный размер арендной платы за офисное помещение, арендуемое у муниципального органа, установлен в сумме 590 000 руб.
В бухгалтерском учете арендатора ежемесячно будут оформляться проводки:
Дебет 26 Кредит 60
— 500 000 руб. — на сумму арендной платы без учета НДС;
Дебет 19 Кредит 68
— 90 000 руб. (590 000 руб. х 18 : 118) — на сумму арендной платы;
Дебет 68 Кредит 19
— 90 000 руб. — на сумму произведенного налогового вычета;
Дебет 60 Кредит 51
— 500 000 руб. — на сумму арендной платы, перечисленной арендодателю.
Если арендная плата уплачивается авансом, расчет НДС производится со всей суммы. При этом налоговый вычет, по нашему мнению, может быть произведен до наступления периода, к которому относится уплаченная арендная плата, так как необходимые условия для вычета соблюдены.
Приведенные выше правила исчисления и уплаты НДС налоговыми агентами (арендаторами государственного и муниципального имущества) применяются и в тех случаях, когда другой стороной договора аренды выступает бюджетное учреждение.
В ближайшей перспективе — по мере постепенного вступления в силу отдельных положений Федерального закона от 08.05.2010 № 83-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» — отношения между арендаторами и арендодателями, владеющими или пользующимися государственным или муниципальным имуществом, могут существенно трансформироваться.
В частности, схема, в соответствии с которой плательщиком НДС будет являться арендатор, сохранится при аренде имущества казенных учреждений. Что же касается автономных учреждений, то скорее всего они будут считаться налогоплательщиками и, значит, налогообложение будет осуществляться по общим правилам (арендатор будет уплачивать НДС, выделенный в составе договорной цены, и получит право на налоговый вычет).
(Более подробно о правовом регулировании, налогообложении и бухгалтерском учете операций, связанных с арендой, читайте
в журнале «Экономико-правовой бюллетень», 2010, № 7.)

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *