На праве аренды

2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной собственности физического или юридического лица.

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному кодексу РФ и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Финансовое ведомство дало неблагоприятное разъяснение об учете расходов, понесенных новым арендатором на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Его специалисты пришли к выводу, что фиксированную сумму за переуступку прав аренды, а также затраты на погашение задолженности прежнего арендатора по арендной плате нельзя учитывать для целей налогообложения прибыли. Данный подход следует признать необоснованным, противоречащим нормам законодательства о налогах и сборах. (ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РФ от 21.07.10 № 03-03-06/1/472).
МНЕНИЕ МИНФИНА
Свою позицию специалисты главного финансового ведомства аргументировали следующим образом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 248 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если такое получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для него работы или оказать услуги).
При определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы в виде безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей (п. 16 ст. 270 НК РФ).
На основании этих законоположений Минфин России пришел к выводу, что соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не обязывает организацию, переуступающую право аренды имущества (прежнего арендатора), совершить передачу имущества (имущественного права). По его мнению, переуступка права аренды земельного участка не является ни одним из указанных объектов гражданских прав.
Поэтому перечисление обществом прежнему арендатору фиксированной суммы за переуступку прав аренды, а также годовой стоимости аренды является безвозмездной передачей имущества, стоимость которого, согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ, не учитывается при налогообложении прибыли.
ВЕРЕН ЛИ ПОДХОД
Представляется, что сделанный вывод основан на неправильном толковании норм законодательства, в соответствии с которыми были совершены сделки по передаче прав и обязанностей прежнего арендатора новому. Специалисты ведомства неверно определили содержание возникших между сторонами соглашения правоотношений.
Переход прав и обязанностей по договору возможен путем использования гражданско-правового института перемены лиц в обязательстве. Такая перемена осуществляется через совершение сделок уступки права требования и перевода долга. В данном случае применяют нормы главы 24 «Перемена лиц в обязательстве» Гражданского кодекса РФ.
Одновременная передача прав и обязанностей по договору, что и произошло в ситуации, рассмотренной в комментируемом письме, возможна только при сочетании указанных выше способов перемены лиц в обязательстве – одно-временном совершении сделок по переводу долга и уступки права требования.
В данном случае происходит так называемая уступка договора. В результате этого новому арендатору передаются права и обязанности по договору аренды земельного участка в полном объеме, а прежний арендатор из арендного обязательства выбывает.
Таким же подходом руководствуются и арбитражные судьи, которые признают данные сделки обычными гражданско-правовыми сделками, соответствующими закону*. Это означает, что на такую сделку распространяются все требования гражданского законодательства о сделках, в том числе требование о возмездности. Так, договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.
* См. пункты 6, 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.07 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (ч. 1, 3 ст. 423 ГК РФ).
В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Из системного анализа положений статей 423 и 424 ГК РФ следует, что размер встречного предоставления в рассматриваемом случае составляет цену сделки по переуступке прав аренды земельного участка. Иными словами, фиксированная сумма за переуступку прав аренды, подлежащая выплате прежнему арендатору, а также сумма задолженности прежнего арендатора по аренде, которую должен погасить новый арендатор, образуют цену соглашения о пере-даче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Кроме того, в результате совершения сделки по передаче новому арендатору прав и обязанностей происходит передача прежним арендатором именно имущественных прав. Под этими правами необходимо понимать в том числе и права требования, которые возникают у нового арендатора по уступленному договору аренды.
Поэтому мы считаем, что выводы об отсутствии передачи имущественных прав прежним арендатором новому аренда-тору, а также о безвозмездном характере рассматриваемой сделки не основаны на нормах гражданского законодательства. Следовательно, неверен и вывод о том, что в целях налогообложения прибыли нельзя учесть понесенные налогоплательщиком расходы по такой сделке.
Вместе с тем нужно помнить, что указанные расходы могут быть признаны при налогообложении прибыли, если они отвечают критериям, предусмотренным статьей 252 НК РФ. То есть главными условиями правомерного учета спорных расходов являются их осуществление новым арендатором в рамках предпринимательской деятельности и их надлежащее документальное подтверждение.
Статья напечатана в журнале «Документы и комментарии» №18, сентябрь 2010 г.

Уплата налога при переуступке права аренды земельного участка

Здравствуйте, уважаемый автор вопроса!
В соответствии с пунктом 1 статьи 41 главы 7 «Объекты налогообложения» Налогового кодекса РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

Следовательно, если Вы получаете доход от переуступки прав аренды земельного участка, то налог платится. Таким образом, если переуступите право аренды за 100 т.руб. или за другую сумму, то следует заплатить налог: пп. 10 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ.

При переуступке прав аренды земельного участка одним физлицом другому физлицу на безвозмездной основе налог не уплачивается: при безвозмездной переуступке прав аренды на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, у физлица не возникает экономической выгоды и, соответственно, дохода, облагаемого НДФЛ.
Данное положение предусмотрено Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 24 марта 2016 г. N 03-07-14/16592 «О налогообложении при переуступке прав аренды земельного участка одним физическим лицом другому физическому лицу на безвозмездной основе».

Если Вы оформите на себя право собственности на арендуемый земельный участок, то доход от его продажи подлежит налогообложению. При этом согласно статье 220 Налогового кодекса РФ Вы будете иметь право на налоговый вычет в сумме один миллион рублей и с учетом 70 % (коэффициент 0,7) кадастровой стоимости.
И при этом следует обратить внимание на местное (региональное законодательство, которым может быть установлен другой коэффициент – регионы наделены таким правом.
Удачи! Если возникли дополнительные вопросы или требуется более подробная консультация, обращайтесь на мой эл. адрес.
Буду благодарна за оценку ответа. Надеюсь, он стал полезен. С уважением, 2014_jurist@inbox.ru

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие. При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником. А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство. Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период. В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *