Норматив целевого использования средств

Содержание

«Спецотчетность» застройщика

Законодатели ужесточают контроль за деятельностью застройщиков многоквартирных жилых домов. Сначала в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 их обязали (начиная с итогов за I квартал 2006 г.) сдавать отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Теперь, с 1 января 2007 г., вступили в силу нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщиков, введенные Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 N 233.

Оба этих документа вызвали немало вопросов у работников финансовых служб организаций. К сожалению, появление названных Постановлений не сопровождалось какими-либо официальными разъяснениями. Более того, как неоднократно уже было на практике, компетентные органы не спешили своевременно выполнять поручения Правительства РФ. Так, несмотря на то, что п. 3 Постановления N 645 Федеральной службе по финансовым рынкам предписывалось в месячный срок разработать и утвердить Методические указания по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщиков, эти Методические указания были утверждены Приказом ФСФР N 06-2/пз-н только 12 января 2006 г., а зарегистрированы в Минюсте (N 7585) лишь 15.03.2006. Таким образом, бухгалтеры смогли ознакомиться с методичками лишь спустя полгода после выхода Постановления Правительства РФ N 645.

С Постановлением N 233 ситуация еще более печальная (странная). Первоначальная редакция документа устанавливала не только нормативы оценки финансовой устойчивости, но и минимальный размер собственных денежных средств застройщика. Пунктом 4 Положения, утвержденного Постановлением N 233, предусматривалось, что расчет размера собственных денежных средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Минфином. В данном случае правительство на разработку инструкции дало ведомствам три месяца (п. 4 Постановления N 233).

Однако никакой инструкции от ФСФР организации в 2006 г. так и не дождались. В результате застройщики о новых нормативах знали следующее <1>:

  • норматив обеспеченности обязательств определяется путем деления суммы активов на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве;
  • норматив целевого использования средств рассчитывается путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве;
  • норматив безубыточности — это количество лет, определенное из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых у него отсутствовали убытки.

<1> См. п. 3 Положения, утв. Постановлением N 233.

В связи с отсутствием официальных документов и разъяснений не торопились давать рекомендации и другие специалисты, в том числе аудиторы. В результате застройщики оказались в своеобразном информационном вакууме: были известны наименования и числовые значения показателей, но не было порядка выполнения расчетов.

Между тем ст. 23 Федерального закона N 214-ФЗ <2> предоставила контролирующим органам в сфере долевого строительства право обращаться в арбитражные суды с заявлениями о приостановлении деятельности застройщиков, связанной с привлечением денежных средств дольщиков, либо о ликвидации застройщиков, в случае если они нарушают сроки представления отчетности, не соблюдают нормативы финансовой устойчивости и т.д. Получается, что, установив такие серьезные меры ответственности, законодатель не дал застройщикам времени на изучение новых требований и форм отчетности, лишил переходного периода, который необходим в любой ситуации для адаптации к изменившимся условиям.

<2> Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако вернемся к судьбе Постановления N 233. В конце января этого года застройщики смогли ознакомиться с долгожданной Инструкцией <3>, которую зарегистрировал Минюст 17.01.2007 (N 8760). А на день раньше — 16 января 2007 г. — Правительство РФ Постановлением N 14 утвердило изменения, отменившие обязанность расчета размера собственных денежных средств и его минимальное значение — 7% от суммы средств, привлеченных на основании договоров долевого участия. Таким образом, теперь этот коэффициент застройщикам рассчитывать не надо.

<3> Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утв. Приказом ФСФР от 30.11.2006 N 06-137/пз-н.

Рассмотрим, каким ограничениям должна удовлетворять бухгалтерская отчетность застройщиков.

Три других коэффициента

В соответствии с п. 3 Постановления N 233 застройщик может осуществлять свою деятельность при условии, если:

  • норматив обеспеченности обязательств — не менее 1;
  • норматив целевого использования средств — не более 1;
  • норматив безубыточности — не менее 1.

При этом в п. 5 Положения сказано, что расчет и сравнение с установленным значением «1» первых двух коэффициентов необходимо производить ежеквартально по состоянию на последний день отчетного квартала. Расчет норматива безубыточности осуществляется ежегодно по состоянию на последний день календарного года (п. 1.3 Инструкции).

Все сведения для расчета этих нормативов берутся из бухгалтерского учета. При этом аналитический учет у застройщика должен обеспечить получение нужной информации:

  • по каждому дольщику и заключенным договорам долевого строительства;
  • по активам застройщика, находящимся в залоге;
  • по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства;
  • по обязательствам дольщиков перед застройщиком по внесению платежей в предусмотренный договором период;
  • об оплате жилых помещений;
  • о признании выручки от продажи.

Такие рекомендации даны застройщикам в разд. 1 Инструкции. Перейдем к разд. 2, регламентирующему порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Норматив целевого использования средств

Для его определения предложена такая формула (п. 2.1 Инструкции):

Н2 = Ан / Д,

где Ан — стоимость активов застройщика, не связанных со строительством;

Д — общая сумма обязательств застройщика за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

При этом в Инструкции сказано, что «Ан» представляет собой сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупателей и заказчиков), дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупателей и заказчиков, краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства.

Мы не случайно привели цитату из нормативного документа. Дело в том, что после прочтения таких разъяснений возникает, по меньшей мере, два вопроса. Что означают слова «за вычетом стоимости активов незавершенного строительства», и откуда их нужно вычесть? Построение данной фразы дает основания предположить, что активы незавершенного строительства следует исключить из стоимости краткосрочных финансовых вложений. Но в этом случае правомерен следующий вопрос: что понимать под этими активами, «сидящими» внутри краткосрочных финансовых вложений?

Можно предположить и другое — что показатель активов незавершенного строительства следует вычесть из общей суммы, полученной в результате сложения:

  • внеоборотных активов;
  • дебиторской задолженности (и краткосрочной, и долгосрочной);
  • краткосрочных финансовых вложений.

Если допустить, что размер активов незавершенного строительства есть не что иное, как дебетовое сальдо по счету 08-3 «Строительство объектов основных средств», то тогда логично было бы слова «за вычетом стоимости активов незавершенного строительства» поставить сразу после слов «внеоборотные активы». Следовательно, наше допущение, скорее всего, неправильное.

Возможно, что Инструкция придает понятию активов незавершенного строительства более широкий смысл, особенно если учесть, что «Ан» — стоимость активов застройщика, не связанных со строительством (всех активов, не связанных со строительством по договорам долевого участия?). Тогда получается, что из суммы всех активов по балансу нужно вычесть активы, которые непосредственно относятся к деятельности застройщика и связаны со строительством. В этом случае исключить придется не только дебетовое сальдо по счету 08-3 «Строительство объектов основных средств», но и:

  • остаточную стоимость тех объектов основных средств, которые предназначены для строительства;
  • остаток по счету 07 «Оборудование к установке»;
  • часть запасов (строка 210 баланса и образующие итог по ней строки);
  • «строительную» часть НДС со счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»;
  • сумму перечисленных подрядчикам авансов, ведь они напрямую связаны со строительством.

Итак, долгожданная Инструкция отнюдь не прояснила ситуацию с расчетом норматива целевого использования средств. Вместе с тем, чтобы данный коэффициент имел смысловую нагрузку (не терял экономического смысла и оправдывал свое название), по нашему мнению, числитель дроби необходимо рассчитывать именно так. Однако в этом случае формулировку Инструкции следовало бы изменить и указать, что «Ан» определяется путем уменьшения суммы внеоборотных активов, долгосрочной и краткосрочной дебиторской задолженности и краткосрочных финансовых вложений на размер стоимости активов незавершенного строительства.

Нет ясности и со знаменателем этой дроби. Очевидно, что в общем случае под обязательствами предприятия следует понимать сумму разделов IV и V пассива баланса. Иными словами, необходимо сложить долгосрочные и краткосрочные обязательства организации. Инструкция предлагает уменьшить полученную сумму на размер обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве. Таким образом, можно сделать вывод, что из суммы строк 590 «Итого по разделу IV» и 690 «Итого по разделу V» нужно вычесть кредитовое сальдо по счету 86 «Целевое финансирование».

Норматив безубыточности

Пункт 2.3 Инструкции дает следующие пояснения: норматив безубыточности определяется как количество лет (из трех последних лет работы застройщика), в которых в годовом отчете о прибылях и убытках у застройщика в качестве конечного финансового результата деятельности отражалась прибыль. Проблем с определением данного показателя возникнуть не должно. Бухгалтеру достаточно взять формы N 2 «Отчет о прибылях и убытках» за три последних года и посмотреть, сколько раз в них была отражена прибыль. В связи с тем, что этот показатель необходимо исчислять один раз в год по состоянию на последний день календарного года, впервые сделать это нужно не позднее 90 дней после окончания IV квартала <4> текущего года. Следовательно, для определения норматива безубыточности потребуются формы N 2 за 2005 — 2007 гг.

<4> См. п. 4 Правил представления отчетности, утв. Постановлением Правительства РФ N 645.

Выше мы отметили, что этот норматив не должен быть меньше единицы. Поэтому даже если в прошлые годы у организации в «Отчете о прибылях и убытках» был отражен убыток, но по итогам 2007 г. появится прибыль, то застройщику не стоит беспокоиться — норматив безубыточности (Н3) будет равен 1, значит, предприятие не нарушит установленного ограничения.

И еще один нюанс. Бухгалтеру известно, что в форме N 2 строк, в названии которых употребляется слово «прибыль», несколько:

  • строка 029 «Валовая прибыль»;
  • строка 050 «Прибыль (убыток) от продаж»;
  • строка 140 «Прибыль (убыток) до налогообложения»»
  • строка 190 «Чистая прибыль (убыток) отчетного периода».

Согласно Инструкции, исчисляя норматив безубыточности, нужно учитывать конечный финансовый результат деятельности предприятия. Таким показателем, на наш взгляд, являются данные строки 190 «Чистая прибыль (убыток) отчетного периода».

Заполняем новую форму

Все три рассмотренных нами показателя отражаются в форме «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика». Она приведена в Приложении N 4 к Правилам представления отчетности, утвержденным Постановлением Правительства РФ N 645. С этим документом многие бухгалтеры уже знакомы. Ведь впервые «спецотчетность» застройщики должны были сдавать в апреле 2006 г. за I квартал. Однако заполнять форму, приведенную в Приложении N 4, не требовалось, так как разработанные правительством нормативы вступили в силу с 2007 г.

Напомним, что Постановлением от 16.01.2007 N 14 Правительство РФ отменило один из показателей — размер собственных денежных средств застройщика. Поэтому, заполняя отчетность за I квартал 2007 г., необходимо использовать названную форму в редакции Постановления N 14, которое не только изменило ее название, но и сократило количество строк.

При заполнении формы «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» трудностей у бухгалтера не будет, так как полученные значения норматива обеспеченности обязательств (Н1) и норматива целевого использования средств (Н2) надо просто указать в строках 2 и 3 соответственно. Для норматива безубыточности, рассчитанного по итогам IV квартала, предназначена строка 4 этой формы.

Итак, мы проанализировали методику расчета вновь введенных показателей и порядок заполнения новой для бухгалтера формы. Правила представления остальных форм в текущем году не изменились. Поэтому следующий раздел статьи предназначен в основном для тех бухгалтеров, которые будут заполнять формы «спецотчетности» впервые.

«Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства»

Так называется вторая форма «спецотчетности». Она состоит из двух листов и включает 11 строк. Однако несмотря на это ее заполнение не должно вызвать трудностей.

В соответствии с п. 8 Правил представления отчетности форма заполняется отдельно по каждому объекту недвижимости и представляется начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору.

При наличии расторгнутых договоров за отчетный период представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора.

Сведения о кредитных (заемных) средствах представляются только в отношении средств, привлеченных под залог имущества.

К сведению: таким имуществом в соответствии с ч. 1 ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ являются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иные объекты недвижимости.

При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам представляется справка с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств (п. 8 Правил представления отчетности).

В данной форме приводятся (разд. III Методических указаний N 06-2/пз-н):

  • индивидуальные сведения о каждом создаваемом застройщиком объекте недвижимости (наименование, местоположение и т.д.);
  • данные о получении застройщиком разрешительной документации на осуществление строительства объекта;
  • информация о привлечении и использовании денежных средств участников долевого строительства, а также заемных средств и их суммарное выражение в денежном эквиваленте за отчетный период.

Все необходимые для заполнения этой формы данные бухгалтер может почерпнуть:

а) из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

б) из разрешения на строительство, выданного в установленном порядке;

в) из проектной документации;

г) из договора о размещении проектной декларации в средствах массовой информации или в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.

Сведения о привлечении кредитных средств на строительство объекта недвижимости отражаются на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика. В случае если кредитные средства под залог не привлекались, в данной строке отчета ставится «0» или прочерк.

Данные о сроке передачи объекта долевого строительства по строке 9 отчета отражаются на основании срока передачи объекта, указанного в договорах долевого строительства.

Кроме того, в отчете необходимо указать информацию о разрешении на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта недвижимости, а также дату передачи данного разрешения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для дальнейшей госрегистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Строка 11 «Информация об исполнении застройщиком договоров участия в долевом строительстве» заполняется на основании документов бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщика.

«Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства»

В этой форме организация приводит обобщенную информацию по всем объектам недвижимости (п. 9 Правил представления отчетности). На основании данных бухгалтерского учета застройщик в соответствующих строках проставляет суммы денежных средств за отчетный квартал (разд. IV Методических указаний N 06-2/пз-н):

  • полученные от дольщиков;
  • использованные для приобретения строительных материалов;
  • направленные на осуществление строительных работ и (или) оплату услуг подрядчиков;
  • возвращенные дольщикам в связи с расторжением договоров долевого участия;
  • использованные на прочие расходы.

Обратите внимание: при наличии прочих расходов представляется справка с указанием направления расходования денежных средств и ссылкой на проектную документацию, предусматривающую это направление расходования денежных средств (п. 9 Правил представления отчетности).

Четвертая форма, входящая в «спецотчетность» рассмотрена нами выше. Поэтому далее напомним лишь некоторые особенности представления застройщиками отчетности.

Дополнительная информация

С 1 января 2007 г. отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, застройщики ежеквартально представляют в уполномоченный орган исполнительной власти, на который возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости <5>. Обязанность сдачи отчетности возникает, если в течение квартала действовал хотя бы один договор участия в долевом строительстве или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору (п. 3 Правил представления отчетности).

<5> В прошлом году в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11.05.2006 N 282 и Приказом ФСФР от 25.06.2006 N 06-52/пз-н функции по сбору ежеквартальной отчетности застройщиков были возложены на территориальные органы Федеральной службы по финансовым рынкам.

Отчетность за I — III кварталы представляется не позднее 30 дней после окончания отчетного квартала, за IV квартал — не позднее 90 дней после окончания года. Все показатели рассчитываются по состоянию на последний календарный день квартала календарного года. В отчетность включаются четыре рассмотренных нами специальных формы, справки (в случаях, установленных Правилами представления отчетности), а также ежеквартальная (по итогам IV квартала — годовая) бухгалтерская отчетность застройщика, составленная в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Отчетность представляется застройщиком в уполномоченный орган в письменной форме, форме электронного документа или электронного сообщения (п. 6 Правил представления отчетности). При этом страницы форм отчетности, представляемой в письменном виде, нумеруются и сшиваются, все документы подписываются руководителем организации или лицом, исполняющим его обязанности, а также лицом, ответственным за составление отчетности, и скрепляются печатью застройщика. Отчетность, представляемая в форме электронного документа или электронного сообщения, подготавливается в формате, установленном федеральным органом исполнительной власти.

О.Е.Золотова

Эксперт журнала

«Строительство:

бухгалтерский учет

и налогообложение»

Официальные разъяснения к закону об оплате больничных
Внимание: транспортный налог

>
Предусматривается обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве

Захаров П.О., к.т.н., руководитель Секретариата Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН)

Многие годы для наших граждан единственным способом улучшить свои жилищные условия являлась возможность получить комнату или квартиру в порядке очереди из нуждающихся в социальном жилье. Для этого велось масштабное жилищное строительство за счет бюджетных средств.

Сейчас очередь на такое жилье практически не продвигается из-за отсутствия бюджетных средств на его строительство. Взамен наиболее распространенным способом решения жилищных проблем для населения России стало личное участие в долевом строительстве. Это обусловлено преимуществом схемы долевого участия — при оплате стоимости квартиры дольщик получает возможность рассрочки на период строительства, причем, как правило, беспроцентной, в отличие от потребительских или ипотечных кредитов. Кроме того, заключая договор на ранней стадии строительства, дольщик в результате может получить квартиру по цене, близкой к себестоимости строительства, так как и застройщик на такой стадии крайне заинтересован в беспроцентных кредитных ресурсах.

Вместе с тем, договорные обязательства, возникающие при долевом участии граждан в строительстве жилья, до прошлого года не имели правовой базы в гражданском законодательстве. Поэтому соглашения об участии дольщика (физического лица, выступающего в качестве инвестора) в строительстве дома, с перспективой приобретения в нем конкретной квартиры, облекали в разные формы: то в договор простого товарищества, то в договор подряда, иногда в договор купли-продажи или оказания услуг.

Из-за такой путаницы в правовых понятиях ни сам договор, ни последующие договоры о полной или частичной уступке прав на квартиру не подлежали государственной регистрации. А ее отсутствие приводило к многочисленным злоупотреблениям, когда разным лицам продается право на получение одной и той же квартиры.

Кроме того, при банкротстве строительной фирмы ее кредиторы оставались ни с чем. Лишь эффективная работа созданного шесть лет назад Экспертного Совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН) в значительной степени обеспечила относительно стабильное состояние петербургского строительного рынка жилищного строительства.

Все зависит от того, как относиться к дольщику при защите его прав — как к потребителю, делающему весьма рискованную покупку, или как к предприимчивому инвестору. Такую неопределенность принципиально устранил Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в действие с апреля прошлого года. По замыслу он должен был заполнить законодательный вакуум в сфере «долевки» и обеспечить защиту прав физических лиц, инвестирующих для себя строительство жилья.

Данный закон, прежде всего, запретил застройщикам заключать договоры долевого строительства и привлекать средства граждан до получения полного пакета разрешительных документов на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок и опубликования проектной декларации, состоящей из подробных сведений о застройщике и о проекте строительства. Также он предписал строительным компаниям регистрировать договоры с дольщиками в регистрационных службах, ввел солидарную ответственность банков и строителей за невыполнение последними своих обязательств перед инвесторами и установил за это жесткие штрафы. В частности, за нарушение сроков передачи дольщикам квартир введена неустойка (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Законом установлен широкий круг оснований для одностороннего отказа дольщика от исполнения договора. Гражданам предоставлено право расторгнуть его в случае несвоевременного исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, прекращения или приостановления строительства дома, существенного изменения проектной документации, изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, существенного нарушения требований к качеству новостройки, а также в иных предусмотренных договором случаях. При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Участники рынка опасаются, что отрицательный результат от деятельности недобросовестных застройщиков, а также резонанс, вызванный появлением национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и ФЗ-214, скажется на всем рынке первичного жилья, сократив объем инвестиций, поступающих от частных лиц в строительную отрасль. Результаты этого уже проявляются в новом витке роста цен на первичном и взаимосвязанном с ним вторичном рынках жилья.

Все это вынудило депутатов Госдумы пойти навстречу застройщикам: 5 апреля 2006 года в первом чтении были приняты поправки к Закону, согласно которым, в частности, застройщику предлагаются дополнительные возможности:

— расторгать договор с дольщиком в случае нарушения им сроков платежей по договору в одностороннем порядке, а не только по решению суда;

— исключить норму о солидарной ответственности с банком перед участниками долевого строительства в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта недвижимости;

— снизить размер неустойки (пени), уплачиваемой участнику долевого строительства в случае нарушения условий договора, до 1 /300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем начислять ее со дня предъявления требований;

— устанавливать договорные сроки передачи квартир покупателям вместо привязки к сдаче дома госкомиссии.

Предусматривается обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве. Если застройщик признан банкротом (или при неисполнении компанией обязательства по передаче объекта в срок в течение трех месяцев со дня оговоренных сроков) наступает страховой случай. Страховое возмещение выплачивается участнику долевого строительства в размере фактически произведенных платежей.

Важным в проекте является конкретизация круга лиц, на которых будет распространяться действие данного закона, а именно — граждане станут основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска.

Кроме несовершенства Закона, причинами его неработоспособности служат также задержки с принятием необходимых подзаконных актов.

Так, согласно Закону, государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства должны осуществляться уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, который окончательно даже не установлен. Вместе с тем Правительство Российской Федерации приняло три Постановления, которые позволят сделать первые шаги по реализации данного закона.

Первое из них (от 27 октября 2005 года № 645) — «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства» утвердило конкретные формы отчетности застройщика. Согласно методическим указаниям по их заполнению, разработанным затем Федеральной службой по финансовым рынкам (приказ от 12 января 2006 года № Об-2/пз-н), они включают сведения о фирме, о каждом строящемся ею многоквартирном доме, об использовании привлеченных денежных средств, о размере собственных средств, а также о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Таким образом, полномочия по контролю за отчетностью застройщиков справедливо предполагается придать органу власти, регулирующему финансовые рынки.

В предоставляемом ему отчете застройщик, кроме общих сведений о себе и строящемся объекте, содержащихся в проектной декларации, должен ежеквартально сообщать свои текущие договорные (количество заключенных и расторгнутых договоров долевого строительства, их исполнение застройщиком) и, что особенно важно, финансовые показатели. К их числу помимо качественного учета (получение или неполучение кредитных заемных средств до и после привлечения средств дольщиков) должна предоставляться и количественная информация об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Своим последним Постановлением от 11 мая 2006 года № 282 Правительство РФ установило, что вышеуказанную отчетность застройщики должны представлять в Федеральную службу по финансовым рынкам. Такое положение должно действовать до определения в установленном порядке органа, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В то же время, в соответствии с Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004г. № 322, именно данная служба должна осуществлять государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Наибольшее значение для защиты прав дольщиков имеют сведения о размере собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Соответствующее Положение утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 года № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика».

Согласно данному Положению:

— минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7 процентов от средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве;

— норматив обеспеченности обязательств (HI, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве) — не менее 1;

— норматив целевого использования средств (Н2, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве) — не более 1;

— норматив безубыточности (НЗ, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки) — не менее 1.

Расчет размера собственных денежных средств застройщика, а также оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляются ежеквартально, а по нормативу безубыточности — ежегодно застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

При расчете нормативов HI и Н2 предельно допустимые значения устанавливаются в размере 1. Для HI этого значения достаточно для обеспечения конкретным строящимся объектом обязательств застройщика перед дольщиками данного объекта, так как в качестве исходных данных служат расшифровки бухгалтерского баланса, относящиеся только к этому объекту. Для Н2 это показатель верхней границы возможности диверсификации деятельности застройщика.

Опыт экспертиз ЭСОН показывает, что такое разделение показателя финансовой устойчивости застройщика на целевую и нецелевую составляющие оправдано. Дело в том, что при подведении результатов анализа финансово-хозяйственной деятельности застройщиков эксперты часто отмечают использование не по назначению средств, полученных от дольщиков. Применение нормативов, предлагаемых Правительством РФ, как раз позволит проследить за расходами застройщиков и свести к минимуму риски дольщиков при внесении средств на строительство конкретных объектов. Однако вызывает сомнение возможность выделения необходимых исходных данных из бухгалтерского баланса для расчета норматива H1 по отдельным строящимся объектам недвижимости.

Третий норматив – Н3,- определяется фактом отсутствия убытков у застройщика в течение как минимум двух лет за последние три года работы. Таким образом, НЗ дает возможность в динамике оценить рентабельность застройщика. В методике ЭСОН коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение балансовой прибыли за год, предшествующий последней отчетной дате, к среднегодовому авансированному капиталу. Представляется, что норматив, предложенный Правительством РФ, позволяет более полно судить о финансовой стабильности застройщика.

Предусмотренный методикой ЭСОН коэффициент продвижения незавершенного строительства рассматривается как интегральное соотношение планового (по графику строительства) и фактического объема строительно-монтажных работ по объектам за полугодие, предшествующее последней отчетной дате. Правительством этот коэффициент в достаточной степени компенсируется сопоставительной информацией о плановых и фактических сроках получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Таким образом, меры, принимаемые в последнее время Правительством РФ по защите прав дольщиков, подтвердили правильность, полезность и необходимость шестилетней работы ЭСОНа по разработке и реализации Методики экспертизы строительных фирм. Поэтому ее дальнейшее развитие, с учетом перспективы отмены лицензирования, должно осуществляться применительно к проведению обязательной сертификации строителей на принципах саморегулирования.

По материалам журнала «Вестник строительного комплекса Северо-Запада»
подготовила Наталия Николаева

ЖУРНАЛ «СЕВЕР СТРОИТЕЛЬНЫЙ» № 7 2006

Еще статьи на тему «застройщика»:

Гражданская ответственность застройщика

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *