Нормативная цена земли

Содержание

Как определяется цена земельного участка

Цены на земельные участки – способы оценки

Подробности Создано 06.08.2015 10:22

Участок земли, наравне с абсолютно любым объектом, представленным на рынке недвижимости, выступает в роли товара, а, соответственно, обязан иметь свою номинальную цену.

Существует несколько видов оценки земельных угодий:

  • Рыночная цена участка земли устанавливается согласно федеральному закону, регламентирующему оценочную деятельность в Российской Федерации. Она в первую очередь зависит от уровня спроса и объёма предложений, существующих на рынке, а так же от характера как продавцов земли так покупателей земельных участков. Наравне с этим рыночная стоимость не должна быть больше совокупной стоимости затрат на покупку другого земельного участка со схожими характеристиками. В случае изменения целевого предназначения участка или его отдельных свойств, рыночная цена может так же измениться, и поэтому, оценку земли необходимо осуществлять на конкретно оговоренную дату;
  • Нормативная цена земли устанавливается каждый год исполнительными органами власти субъектов РФ. Она рассчитывается согласно целевому назначению по определённым оценочным зонам и поселениям. Местные органы власти на местах по мере возникновения необходимости на основании своих решений имеют полномочия уточнять реальное количество и очевидные крайние границы имеющихся оценочных зон и таким образом повышать или же уменьшать рассчитанную ранее нормативную цену земельного участка, но не больше, чем на двадцать пять процентов. Приоритетным и решающим фактором, влияющим на окончательное установление нормативной цены земельного участка, выступает его доходность;
  • Кадастровая цена земли находится в прямой зависимости от категории, к которой относится тот или иной участок. При этом такая градация земель осуществляется согласно данным, полученным от государственного земельного кадастра в соответствии с правовыми документами на земельный участок.

В целях достоверного определения кадастровой стоимости участков земли используется метод государственной кадастровой оценки земли. В случае установления на участок рыночной стоимости кадастровая цена земельного участка определяется в процентах от его рыночной стоимости;

Сравнительный метод определения цены участка

Сравнительный подход определения стоимости оцениваемого участка заключается в сопоставлении ценовых критериев недавних продаж схожих участков на рынке недвижимости, где осуществляют покупку и продажу сопоставляемой собственности покупатели и продавцы, принимая при этом независимые взвешенные решения. В основе такого неординарного подхода находится принцип взаимо замещения: покупатель недвижимости не даст за оцениваемый земельный участок большую денежную сумму, чем ту, за которую возможно получить на рынке схожий по качеству и полезным свойствам участок.

Факторы, влияющие на цену участка земли

Цена земельного участка складывается под воздействием разных факторов. Основными из них являются:

  1. Удобный для будущих владельцев подъезд и наличие обустроенных транспортных развязок;
  2. Наличие законченных инженерных коммуникаций на земельном участке, включая электрическую разводку, газопроводную сеть необходимого давления, водопроводные и канализационные сети, наличие газовой котельной, телефонизация участка;
  3. Характеристика ландшафта и почвы, состояние лесного покрова и близкое расположение водоема;
  4. Наличие различных сооружений, подлежащих сносу. Цена земельного участка значительно повышается при отсутствии такого рода построек;
  5. Наличие древонасаждений, которые необходимо будет искоренить. Конечно, желательно, чтобы их наличие было бы минимально;
  6. Наличие разнообразных юридических обременений. Земельные участки без обременения стоят в разы дороже;
  7. Близость непригодных для жилья, ветхих жилых строений снижает ценовые показатели участка, особенно в том случае, если планируется возведение крупного коттеджного поселка;
  8. Законные права на участок. Приоритетными являются участки с законно оформленными правами собственности;
  9. Категория земель, а так же разрешенное использование участка. Приоритетными являются участки, имеющие статус земель населенных пунктов или земель дачного использования.

Как самостоятельно рассчитать продажную цену участка

Для начала необходимо определить тот факт, есть ли у вас то, что может увеличивать стоимость земельного участка:

  • Водопроводные сети и центральные канализационные стоки;
  • Электричество, проведенное на земельный участок;
  • Газопровод;
  • Строения и хозпостройки;
  • Плодовые деревья и хвойные растения на участке;
  • Приближённость к городу и удобные подъездные пути к вашему участку;
  • Наличие в близком расположении развитой инфраструктуры и удобных остановок для общественного транспорта;
  • Расположенные по соседству лесной массив, речные протоки или озеро;
  • Ваш земельный участок располагается на землях, отданных под возведение индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Данный факт может означать, что, соорудив на нем частный дом, будет возможно оформить там прописку. А это, очень часто важно для потенциального покупателя.

Наличие данных параметров сможет помочь вам реализовать свой земельный участок по наиболее выгодной и высокой цене. И, конечно, чем больший размер имеет площадь земли, тем выше будет ее продажная стоимость.

Для того, чтобы понять, какую именно цену вы можете поставить при продаже земельного участка, нужно проанализировать похожие о продаже объявления в интернете. Необходимо поискать сообщения о продаже близлежащих участков.

Станет не лишним проконсультироваться с представителем агентства по продаже недвижимости. Но в том случае, если вы решитесь продать свой земельный участок с их помощью, надо помнить о том, что вам придется отдать агенту данной организации процент от сделки купли-продажи.

Обычно он составляет не более 10% от стоимости земельного участка.

Исходя из всего вышесказанного, можно сделать вывод о том что, цена земли может колебаться в зависимости от влияния различных факторов. Не последнее место среди них занимает приближённость к Москве и Московской области. Более высокую цену будет иметь участок, оснащённый всеми коммуникациями. Более дешёвым вариантом станет приобретение земельного участка в не обустроенной зоне.

: Купля-продажа земельных участков

Нормативная цена земли

Кто определяет, сколько стоит земля на данном участке, от чего она зависит, меняется ли она со временем? Если вы тоже задаетесь этими вопросами, то вам будет полезно прочитать нашу статью.

Нормативная цена земли – стоимостной показатель земли определенного качества и расположения, исходящий от потенциальной прибыли.

О целевом назначении немного подробнее. законодательство рф определяет семь видов целевого назначения земельных участков:

  • Сельскохозяйственные – 23%;
  • Населенных пунктов – 1.2%;
  • Промышленности и спецназначения – 1%;
  • Особо охраняемых территорий – 2.7%;
  • Лесного фонда – 65.3%;
  • Водного фонда – 1.5%;
  • Запаса – 5.3%.

Статьей Постановления №319 администрациям разрешено по мере развития рынка понижать и повышать нормативную цену земли, но в пределах 25 процентов, при этом нормативная цена не должна быть выше 75 процентов рыночной стоимости на аналогичные участки по назначению и размерам.

Факторы формирования цены

Все факторы можно сгруппировать по принадлежности к промышленному использованию, сельскохозяйственному и единоличному (поселок, населенный пункт, земли животноводств и садоводств, земли личного пользования).

На нормативную цену земли вне населенных пунктов для промышленной эксплуатации влияют факторы:

  • Уровень устойчивости природного комплекса;
  • Экологическое состояние;
  • Уровень развития соц. сферы вблизи;
  • Уровень инженерного обустройства;
  • Уровень развития инфраструктуры: грузовые порты, ж/д станции, магистрали, перерабатывающие предприятия, пункты хранения и складирования.

На нормативную цену сельскохозяйственных земель влияют факторы:

  • Уровень плодородия;
  • Уровень развития соц. сферы вблизи;
  • Состояние окружающей среды и санитарно-гигиенические условия;
  • Доступность рынков сбыта, магистралей, пунктов хранения.

На нормативную цену земель для садоводств, животноводств и личного пользования влияют факторы:

  • Качество почвы;
  • Геологические условия: сейсмичность, подверженность наводнениям, эрозии, подтоплению, оползням;
  • Безопасность проживания;
  • Ландшафтные и архитектурные условия: санатории, водоемы, лагеря;
  • Уровень развития хозяйства: доходы населения, занятость населения;
  • Состояние окружающей среды;
  • Уровень развития соц. сферы;
  • Плотность и численность населения;
  • Обеспеченность инженерными путями и коммуникациями: газ, вода, тепло, телефония, свет, канализация;
  • Обеспеченность магистралями;
  • Транспортная доступность центров.

Данный стоимостной показатель применяется при:

  • Наследовании;
  • Дарении;
  • Продаже;
  • Изъятии земли государством для целей общества;
  • Продаже строения на данной земле;
  • Если земля выступает залогом по кредиту.

Хочется отметить, что в формировании нормативной цены льготы не участвуют.

Выкупная цена земли

В законе сказано, если на момент продажи кадастровая стоимость земельного участка не установлена, разрешено использование нормативной цены земли. Давайте рассудим. На сегодняшний день кадастровая стоимость находится наравне с рыночной, это сделано с целью увеличения налоговых вычет.

Ранее подоходный налог платился с оценочной стоимости БТИ, что давало возможность гражданам фальсифицировать договора купли-продажи, указывая заниженную стоимость. На смену оценки БТИ пришла оценка кадастровая. Но нормативная цена не может быть более 75 процентов от рыночной, а по сути и кадастровой.

Получается, счастливчик тот, кто покупает участок, который не успели оценить в Кадастровой палате.

Федеральный закон регламентирует выкупную цену, и она следующая:

  • В населенных пунктах с численностью до 500 тысяч человек нормативная цена земли устанавливается от 3 до 10-кратной ставки земельного налога за ед. площади приобретаемого участка;
  • В населенных пунктах с численностью от 500 тысяч до 3 миллионов человек – от 5 до 17-кратной ставки земельного налога;
  • В населенных пунктах с численностью более 3 миллионов – от 5 до 30-кратной ставки налога.

Изменение целевого назначения земли

Федеральный закон обязует собственников использовать земельные участки по назначению и предусматривает ответственность за нарушение его указаний. Однако если жизнь вынуждает, то можно обратиться к специалистам, которые помогут вам изменить целевое назначение.

Для этого вам понадобятся:

  • Заявление;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Паспорт на землю с ее описанием;
  • Свидетельство регистрации собственности;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Если же ваша собственность находится вблизи охраняемых территорий, заповедников, то шанс изменить назначение участка ничтожен.

Так же стоит помнить, что все строения на земле должны соответствовать санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и экологическим требованиям.

Подытожим. Кадастровая стоимость нужна для определения налоговых вычетов, нормативная – для отчуждения земель. Это два стоимостных показателя, которые идут бок о бок.

Стоимость земли

Перейти к следующей статье

Среди богатств, которыми обладает человечество, земле, вне всякого сомнения, принадлежит центральное место при любой системе общественного устройства. Даже когда, объявленная всенародной собственностью, она, как это было в России почти на всем протяжении XX столетия, фактически была лишена права иметь рыночную стоимость.

Зачем нужно знать стоимость земельных участков

Сегодня пользоваться землей «задаром» не получится. За исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, действует принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

Одной из форм реализации этого принципа является взимание земельного налога, размер которого в настоящее время рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости земли. Кадастровая стоимость может также применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Но это не единственный повод определить стоимость земли. В условиях рыночной экономики значительная часть земельных участков вовлечена в гражданский оборот и является объектом купли-продажи. Находящимся по разные стороны «баррикад» участникам сделки купли-продажи ─ продавцу и покупателю — необходимо знать стоимость участка земли, чтобы с одной стороны избежать необязательных потерь, а с другой ─ не переплачивать лишнего.

Оценка стоимости земли в частности и недвижимости в целом ─ одно из направлений оценочной деятельности. Т. е. профессиональной деятельность субъектов оценочной деятельности, направленной на определение стоимости земли ─ рыночной, кадастровой или иной.

Виды стоимости земли

В Федеральном стандарте «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» говорится о следующих видах стоимости объекта оценки, используемых при оценочной деятельности:

  • рыночная стоимость;
  • инвестиционная стоимость;
  • ликвидационная стоимость;
  • кадастровая стоимость.

В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) сказано о кадастровой и рыночной стоимости земельных участков.

Статья 66 «Оценка земли» ЗК РФ для определения рыночной стоимости адресует к Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: «Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности».

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В этом случае его кадастровая стоимость принимается равной рыночной стоимости.

52. Нормативная цена земли

Нормативная цена земли — показатель, который характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земельного участка вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче государственной земли в частную собственность физических и юридических лиц, при наследовании земли, дарении, и получении банковского кредита под залог земельного участка.
Нормативная цена земли — это оценка земли, осуществляемая государством для реализации строго определенных целей, величина расчетная, она не связана с конкретным содержанием земельного правоотношения.
В соответствии с постановлением Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. № 319 нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.
Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по этим зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земельного участка, но не более чем на 25%.
Нормативная цена земельного участка не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого на-значения.
По запросам заинтересованных лиц комитеты по земельным ресурсам и землеустройству обязаны выдавать им документы о нормативной цене земли конкретного земельного участка.
Факторами, влияющими на нормативную цену земли города, поселка, сельского населенного пункта, а также земель для садоводства, животноводства, личного подсобного хозяйства вне населенных пунктов, являются:
1) обеспеченность территории внешними и внутренними магистральными и местными транспортными сетями, транспортная доступность основных региональных административных, культурных центров;
2) обеспеченность территории инженерными сетями и сооружениями коммунального хозяйства (водоснабжение, теплоснабжение, газификация, электроснабжение, телефонизация, канализация стоков);
3) численность и плотность населения;
4) уровень развития социальной сферы (обеспеченность жилым фондом, медицинскими, образовательными, торговыми и другими учреждениями социальной сферы) и др. факторы. Факторы, влияющие на нормативную цену земли несельскохозяйственных (промышленных) предприятий вне населенных пунктов:
1) уровень развития производственной инфраструктуры региона: наличие и близость грузовых портов, узловых железнодорожных станций, обеспеченность магистральными и местными транспортными сетями, расположение предприятий, перерабатывающих местное сырье и сельскохозяйственную продукцию, пунктов приемки, складирования и хранения готовой продукции и т. д.;
2) уровень инженерного обустройства территории;
3) уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов и возможность привлечения квалифицированной рабочей силы и др.
Факторы, влияющие на нормативную цену земли сельскохозяйственного назначения: обеспеченность территории магистральными и местными транспортными сетями, доступность рынков сбыта, предприятий по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции, удаленность от региональных промышленных и культурных центров; уровень развития социальной сферы близлежащих населенных пунктов; уровень плодородия почв сельскохозяйственных угодий; санитарно-гигиенические условия и состояние окружающей среды.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *