Обеспечением кредитов банка России не могут выступать

Одна из самых серьезных проблем современного гражданского оборота – риск неисполнения должниками своих обязательств перед кредиторами. Во избежание подобных ситуаций и для минимизации случаев нарушения договорных обязательств кредитору следует изначально в условия заключаемого договора закладывать положения, гарантирующие защиту его прав и законных интересов.

Поручительство

Поручительство представляет собой соглашение, в соответствии с которым одна сторона (поручитель) обязуется перед кредитором другого лица (должника) отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части (п. 1 ст. 341 ГК). Поручительством могут обеспечиваться как существующие обязательства, так и обязательства, которые возникнут в будущем. Чаще всего поручительством обеспечиваются денежные обязательства (например, кредитный договор), но оно используется и для обеспечения многих других обязательств (купли-продажи, аренды и т.д.).

Обеспечительный характер поручительства состоит в том, что на случай недобросовестности должника есть гарантия: при отсутствии у должника возможности погасить долг кредитору заплатит поручитель.

Документ:

Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК).

Как оформить поручительство

Сторонами договора поручительства являются одна из сторон основного обязательства (кредитор) и поручитель. Должник в этом договоре не участвует, хотя заключение договора поручительства (по требованию кредитора), как правило, организует именно он.

Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме следующими способами:

1) составлением одного документа, подписанного сторонами (самый обычный и распространенный способ заключения договора);

2) обменом документами (единый договор не составляется, но документы, которыми обмениваются стороны, содержат все существенные условия договора);

3) включением оговорки о принятии поручительства в основной договор.

Обратите внимание! Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства (ст. 342 ГК).

Третий способ прокомментируем отдельно.

Оговорку о поручительстве в основной договор можно включить как с указанием на то, что на отношения между кредитором и поручителем распространяются общие положения основного договора (например, об ответственности за нарушение обязательств и основаниях освобождения от нее, о подсудности разрешения споров, о претензионном порядке, об электронном документообороте в процессе исполнения обязательств и др.), так и без такого указания.

В первом случае, когда к отношениям кредитора и поручителя общие положения договора не применяются, мы имеем дело с договором-документом, в котором механически соединены условия двух различных договорных конструкций: основного договора между кредитором и должником и договора поручительства между кредитором и поручителем.

Во втором случае, когда на поручительство распространяются общие положения основного договора, перед нами смешанный договор (п. 2 ст. 391 ГК), поскольку его содержание не исчерпывается одним обязательством (например, для договора купли-продажи – уплатить цену товара), а включает еще наряду с ним обязательство солидарного должника отвечать совместно с основным должником. Соответственно трехсторонним договором будет второй вариант, поскольку в первом случае в одном документе соединены 2 двусторонних договора между разными сторонами, условия которых между собой не пересекаются.

Рекомендация

Если оговорка о поручительстве включается в основной договор с распространением на нее всех его условий, то при необходимости его изменить потребуется согласие поручителя как стороны этого 3-стороннего договора. В связи с этим для удобства кредитора в договоре следует прямо указать, что изменение или расторжение основного договора допускается по его соглашению с должником.

Справочно:

по общему правилу ответственность у должника, не исполнившего обязательство, и поручителя солидарная (п. 1 ст. 343 ГК), но стороны в договоре могут предусмотреть субсидиарную ответственность поручителя.

Залог

Залог представляет собой способ обеспечения обязательства, в силу которого кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства получить компенсацию из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами.

Залог интересен кредитору по следующим причинам:

• стоимость заложенного имущества всегда выше размера обязательства;

• если обязательство обеспечено залогом, то кредитор по такому обязательству вправе получить компенсацию из стоимости заложенного имущества раньше других кредиторов.

Одной из наиболее важных особенностей залога является его зависимость от основного обязательства:

• залогом может обеспечиваться только действительное требование. Если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге:

• форма договора о залоге следует за формой основного договора. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге;

• при прекращении основного обязательства прекращается и право залога.

Справочно:

залог обеспечивает не только основное обязательство, но и проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, а также расходы залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходы по взысканию (ст. 318 ГК).

Как оформить залог

Основанием возникновения права залога обычно является договор. Например, банк готов предоставить кредит, но под залог какого-либо имущества. В таком случае заключают кредитный договор и договор о залоге. Последний и есть тот юридический факт, который порождает право залога.

Сравнительно редко залог возникает на основании акта законодательства. При этом в соответствующем акте должно быть указано, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. К залогу, возникающему на основании акта законодательства, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если законодательством не установлено иное.

Форма договора о залоге:

• по общему правилу договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 320 ГК);

• если основной договор должен быть нотариально удостоверен, то и договор о залоге подлежит нотариальному удостоверению.

Применительно к отдельным видам залога (ипотеки) договор должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Обратите внимание! Договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы.

Рекомендация

Договор может содержать несколько обеспечительных условий, например, и поручительство, и залог. Законодательство не ограничивает стороны в части включения условий обеспечительных условий в договор.

Признание основного обязательства недействительным: последствия для поручителя и залогодателя

Поскольку и залог, и поручительство носят лишь дополнительный характер по отношению к основному договору, то в случае признания основного договора (например, купли-продажи, займа и др.) недействительным все «обеспечительные» контракты автоматически потеряют свою силу. Единственное исключение – банковская гарантия, которая в силу законодательства является независимым обязательством и не прекращается автоматически с признанием недействительным основного обязательства.

Наиболее распространенное основание признания договора недействительным – превышение лицом, подписавшим договор, своих полномочий, установленных законом или учредительными документами (ст. 175 ГК). Наиболее часто проблемы возникают при подписании так называемых крупных сделок и сделок с заинтересованностью (ст. 57¹, 58 Закона № 2020-XII). Так, чтобы заключить крупную сделку, руководителю хозяйственного общества требуется согласие общего собрания акционеров (участников, совета директоров). Согласования с советом директоров или общим собранием требуют также сделки с заинтересованностью.

Документ:

Закон Республики Беларусь от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее – Закон № 2020-XII).

Последствием признания такой сделки недействительной служит автоматическая недействительность залога и поручительства, оформленных в обеспечение исполнения обязательств по основному договору. Для этого не требуется отдельного решения суда или какой-либо оговорки в тексте судебного акта.

К сожалению, такой подход к недействительности залога и поручительства является императивным и не может быть изменен в соглашении сторон. Не изменяет ситуацию и порядок оформления залога (поручительства): даже в случае подписания поручительства или залога отдельным документом такие сделки будут автоматически признаваться недействительными.

Есть ли выход?

Поскольку в ближайшее время описанная ситуация не изменится, кредиторам необходимо принимать разумные и достаточные меры по минимизации риска признания сделки недействительной, например путем требования у должника документов, подтверждающих одобрение сделки уполномоченными органами, а также шире использовать механизм банковской гарантии, предусмотренный Банковским кодексом Республики Беларусь.

Для сравнения: в Российской Федерации подобная ситуация была изменена путем внесения поправок в ГК РФ. Так, из новой редакции ст. 329 ГК РФ вытекает, что по общему правилу обеспечение обязательств возникает одновременно или после основного обязательства в силу закона или договора, следует за основным обязательством при переходе прав к новому кредитору и прекращается с прекращением обеспеченного ими обязательства. Недействительность основного обязательства влечет недействительность его обеспечения, кроме обязанностей, вытекающих из недействительности основного обязательства.

Таким образом, в России расширена сфера применения функции обеспечительной сделки, которая теперь в случае недействительности обеспечиваемой сделки не прекращается, а продолжает обеспечивать возврат имущества в рамках реституции в связи с недействительностью основного обязательства.

К сожалению, такой подход в рамках белорусского законодательства возможен лишь в случае внесения соответствующих изменений в ГК, которые в ближайшее время не предвидятся.

Документ:

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Банк России наряду с другими возложенными на него функциями, согласно Федеральному закону от 10 июля 2002 года № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», имеет право осуществлять банковские операции, но только с двумя категориями контрагентов.

Во-первых, с кредитными организациями, причем как российскими, так и иностранными, с центральными банками других стран, с правительством России. К таким операциям относятся:

— предоставление кредитов на срок не более одного года под обеспечение ценными бумагами и другими активами, а также без обеспечения на срок не более одного года заемщикам, имеющим рейтинг не ниже установленного советом директоров ЦБ;

— покупка и продажа ценных бумаг, в том числе выступающих обеспечением кредитов Банка России, на открытом рынке;

— покупка и продажа облигаций, эмитированных Банком России, и депозитных сертификатов;

— покупать и продавать иностранную валюту, а также платежные документы и обязательства, номинированные в иностранной валюте, выставленные российскими и иностранными кредитными организациями;

— покупать, хранить, продавать драгоценные металлы и иные виды валютных ценностей;

— проводить расчетные, кассовые и депозитные операции, принимать на хранение и в управление ценные бумаги и другие активы;

— выдавать поручительства и банковские гарантии;

— осуществлять операции с финансовыми инструментами, используемыми для управления финансовыми рисками;

— открывать счета в российских и иностранных кредитных организациях на территории Российской Федерации и территориях иностранных государств;

— выставлять чеки и векселя в любой валюте;

— осуществлять другие банковские операции и сделки от своего имени в соответствии с обычаями делового оборота, принятыми в международной банковской практике.

Во-вторых, ЦБ может осуществлять банковские операции по обслуживанию органов государственной власти и органов местного самоуправления, их организаций, государственных внебюджетных фондов, воинских частей, военнослужащих и т. п., то есть выступать в качестве банка для госструктур.

При этом Банк России, если это не будет оговорено отдельно в законе, не может осуществлять банковские операции с юридическими лицами, не являющимися кредитными организациями, приобретать акции банков и других организаций, осуществлять операции с недвижимостью (не связанные с собственной деятельностью, т. е. не для использования), заниматься торговой и производственной деятельностью, а также пролонгировать ранее выданные кредиты без решения совета директоров.

Сейчас нередко бывают случаи, когда ипотечный заемщик не отдает долг — как правило, по причине потери работы.
У банка много средств воздействия на клиента: от применения штрафных санкций до изъятия и продажи объекта залога. Но как быть, если заемщик добросовестно выплачивает проценты, а банк своих обязательств не выполняет? У частного лица не так уж много возможностей влиять на финансовое учреждение. Если переговоры зашли в тупик, остается одно — идти в суд.
Такие обстоятельства
Алексей и Наталья в 2006 г. купили участок с подрядом в поселке «Светлогорье» компании «Стройразвитие». Одним из партнеров застройщика по ипотечной программе был Славинвестбанк (сейчас — «БТА Банк»). С этим банком покупатели заключили в январе 2007 г. договор, по которому банк обязался предоставить кредит на сумму 10 424 700 руб. Целевым назначением кредита было строительство дома в поселке «Светлогорье».
Согласно договору кредит выдавался двумя траншами по 5 212 350 руб. Первый транш был перечислен в январе 2007 г., второй банк должен был предоставить до 1 мая 2009 г. Но не предоставил. «За месяц до этой даты мы обратились в банк с заявлением. От нас потребовали пакет документов, который бы подтверждал нашу кредитоспособность, и, кроме того, дополнительное обеспечение по кредиту. Мы все предоставили, но деньги банк отказался выплачивать», — рассказывает Наталья.
На запрос «Ведомостей» банк прислал письмо, где официально отказался отвечать на вопрос о причине неисполнения им своих обязательств: «Информация о взаимоотношениях банка с клиентом, сведения об операциях по счетам клиентов относятся к банковской тайне. Банк не допускает предоставление такой информации».
В официальном ответе банка заемщику от 1 июня 2009 г. за подписью исполнительного директора А. В. Попова указано: «В настоящее время в связи с экономическим кризисом, который стороны договора предусмотреть не имели возможности и результатом которого явилось увеличение ЦБ РФ ставки рефинансирования, исполнение договора в действующей редакции стало невозможным. ООО «БТА Банк” вынуждено в создавшейся ситуации на основании статьи 451 ГК РФ отказать в финансировании».
Банк не имеет права отказываться от перечисления второго транша по договору на основании статьи 451 ГК РФ, уверен Андрей Савин, управляющий партнер юридической фирмы «Синергия права». «Во-первых, банк не может отказаться от исполнения обязательств по кредитному договору в одностороннем порядке (в соответствии со статьей 310 ГК РФ), во-вторых, экономический кризис не является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, на чем, судя по всему, и строится правовая позиция банка», — объясняет он.
Юрист также обращает внимание на то, что в настоящее время судебная практика по статье 451 Гражданского кодекса еще не сформирована окончательно. «Но мы сомневаемся в том, что суды поддержат позицию банков, которые пытаются при помощи этой статьи изменить условия кредитных договоров или отказаться от их исполнения», — говорит он. Недавно председатель Высшего арбитражного суда (ВАС) России Антон Иванов в интервью «Ведомостям» подчеркнул, что нынешнее падение рынка не столь значительно, как в 1998 г., «и, если уж тогда суды не расторгали и не пересматривали договоры на основании статьи 451 ГК, сомневаюсь, что практика пойдет по этому пути сейчас».
Содержащаяся в ответе банка ссылка на статью 451 ГК РФ безосновательна, поскольку согласно этой статье при недостижении согласия между сторонами о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами этот вопрос решается только в судебном порядке, добавляет Андрей Саморядов, адвокат Коллегии адвокатов. А причины невыполнения банком своих обязательств перед заемщиками не относятся к банковской тайне. Более того, потенциальные клиенты банка имеют право знать о нарушениях банком своих обязательств.
Юристы единодушно советуют в этой ситуации идти в суд. Заемщик может выбрать два пути для защиты своих интересов, считает Саморядов: обратиться в суд с требованием о понуждении банка к исполнению обязательств, т. е. выплаты второго транша, либо с заявлением о расторжении договора и возмещении убытков.
Два пути
В соответствии со статьей 396 ГК РФ при ненадлежащем исполнении обязательства должником лицо, чье право нарушено, вправе потребовать исполнения обязательства в натуре. «Учитывая судебную практику, вероятность удовлетворения данного иска близка к 100%. Удовлетворение дополнительных требований зависит от конкретных обстоятельств», — считает Саморядов.
Законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, когда банк вправе отказаться от предоставления кредита (в том числе и от его части). В соответствии со статьей 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Письмом от 1.06.2009, которое было отправлено заемщику, «БТА Банк» подтверждает, что заемщики исполняли свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом, рассказывает Саморядов. То есть у банка нет обстоятельств, свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.
Второй путь судебной тяжбы — требование о расторжении договора. Правовые основания для этого имеются. В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данном случае заемщик лишается возможности построить дом, поэтому велика вероятность удовлетворения судом требования истца.
Какой путь выбрать — заставить банк платить или расторгнуть договор, зависит только от выбора заемщика, суд скорее всего удовлетворит оба требования. Процесс будет длиться не меньше 6-9 месяцев, говорит Саморядов, и все это время Алексей и Наталья должны будут выплачивать проценты по кредиту. В противном случае они окажутся недобросовестными заемщиками, и тогда уже у банка появятся законные основания не выплачивать второй транш.
Если они обратятся с заявлением о понуждении выполнения банком обязательств, эти проценты будут уплачены не зря и пойдут в счет общего долга по кредиту. В случае расторжения договора эта сумма пропадет: уже уплаченные проценты вернуть маловероятно, считают юристы.
Расторжение договора менее привлекательно для заемщиков: проблему финансирования они не решат, оставшуюся сумму основного долга банку выплачивать придется, а новый кредит Алексей и Наталья смогут взять уже на других условиях, с большей процентной ставкой.
Есть еще одна опасность для заемщика. Если банк не выполняет свои финансовые обязательства, вполне возможно, что денег у него нет. Устно сотрудники банка об этом заемщику говорили. То есть к моменту вынесения судебного решения самого банка может не быть.
Похожий случай, связанный с банком «Соотечественников», был в практике АИЖК. По словам сотрудника агентства, попросившего не называть его имени, сначала возникли проблемы у заемщиков с получением средств, а затем у банка отозвали лицензию. Официального заявления АИЖК не делало, но, по мнению участников рынка, произошедший за месяц до отзыва лицензии перевод платежей по ипотечным кредитам по портфелю АИЖК из банка «Соотечественников» связан скорее всего с задержками проводок по платежам заемщиков.
Необходимо как можно раньше оформить свои требования, зафиксировать сумму убытков, которую причинил банк своими действиями, говорит Андрей Саморядов, чтобы при начале процедуры банкротства сразу заявить претензии.
Если руководство банка хочет, чтобы банк работал на рынке и дальше, ему не нужны проверки, ревизии, публикации в СМИ. В этом случае они найдут способ удовлетворить требование заемщика. В противном случае можно задуматься о возможном банкротстве, в том числе и преднамеренном. Это как раз вопрос, который стоит задать контрольному управлению ЦБ и прокуратуре.
Договориться с девелопером
Заемщикам недобросовестного банка важно заручиться поддержкой застройщика. Поскольку дом находится в залоге у банка, девелопер не может продать его, чтобы возместить свои расходы. Кроме того, любой строитель нуждается в наличности, поэтому он также кровно заинтересован в успешном разрешении конфликта, в который оказался втянут покупатель.
Если продавец не встанет на сторону покупателя, высок риск расторжения договора, на основании которого приобретался коттедж, застройщиком в одностороннем порядке по решению суда (на основании статьи 450 ГК). «Судебный процесс покупателя против банка будет длиться не один месяц, а невыплата второго транша в течение длительного времени может трактоваться судом как существенное нарушение условий договора, по которому приобретается коттедж», — отмечает Андрей Савин.
«Rodex Group сталкивалась с подобными проблемами (пересмотр сроков договоров, увеличение ставок по кредитам и проч. — «Ведомости”), — рассказывает Евгений Родионов, генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга. — Есть клиенты, которые в нынешних условиях не способны выполнять свои обязательства по ипотечным кредитам. Поскольку мы выступаем поручителями в своих проектах перед банком — а это непременное условие при подписании соглашения по ипотечному кредитованию с любым банком, — в случае неплатежеспособности клиента нам приходится возвращать деньги и оплачивать проценты по кредиту. Банки понимают, что мы являемся поручителем, и именно нам они могут в любой момент предъявить претензии. Мол, «вы сами с ними судитесь, а нам верните деньги”. В этом смысле они занимают неконструктивную позицию — хотят зарабатывать, но не нести никаких рисков». Второй круг проблем связан с политикой банков. По словам Родионова, «они не продлевают старые кредитные линии, стараются получить деньги как можно скорее и идут по пути реструктуризации долговых обязательств только в том случае, если чувствуют, что с клиента можно получить деньги».
По словам Родионова, на торги дом выставляется только после того, как застройщик исчерпал все попытки помочь заемщику: переговоры с банком по реструктуризации его обязательств, отсрочку платежа, перенос сроков строительства.
«Однако это имеет смысл делать только в том случае, если дом можно продать, т. е. если продукт является ликвидным, — уверен он. — Банк, который становится владельцем недвижимости, не может реализовать недострой, не может взять на себя обязательства по доведению незавершенного продукта, по обеспечению его сетями и т. д.». Поэтому банк должен быть заинтересован в завершении строительства.
Скорее мертв
Кризис внес свои коррективы в предоставление займов на приобретение загородного жилья. На сегодняшний день количество сделок по ипотеке в этом сегменте, и до того невеликое, сократилось приблизительно вдвое, утверждает Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate. По данным Евгения Родионова, продажи коттеджей по ипотеке практически остановились, хотя до кризиса ипотечники составляли около 30% от всех клиентов Rodex Group.
«В настоящее время фактически во всех банках принято негласное решение — девелопмент не кредитовать, — отмечает он. — В большей степени это касается филиалов банков в регионах. И удостовериться в этом просто — достаточно выяснить, какое количество кредитов было выдано под девелоперские проекты за последние четыре месяца в регионах, скажем в Перми и Уфе. Кредиты попросту не выдавались».
Rodex Group отказалась от услуг Номос-банка, потому что «он занимает неконструктивную политику по отношению к своим клиентам». «В силу того что это иностранный банк, его мало интересуют все перипетии экономической жизни нашего государства. Основная задача у таких банков — как можно быстрее забрать деньги из реального сектора и вывести их. С любым нашим банком можно договориться, потому что они понимают позицию девелопера, а иностранные банки живут в западном мире и заинтересованы только в получении денег и выводе их за границу», — сетует Родионов.
Но даже стабильный Сбербанк выдает кредиты крайне неохотно. Уже одобренные кредиты потенциальные заемщики безуспешно ждут по 3-4 месяца. «Несмотря на заверения застройщиков о возможности получения ипотечного кредита, вероятность положительного решения кредитного комитета сейчас крайне мала, — говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований Vesco Consulting. — В большинстве случаев необходимо пройти жесткую проверку, собрать множество различных документов, и все равно в итоге банк может отказать даже без видимых оснований».
Еще в сентябре 2008 г. банки стали увеличивать размер первоначального взноса, затем подняли процентные ставки по кредитам, а потом и вовсе отказывались давать деньги. Если еще летом 2008 г. первоначальный взнос на приобретение загородного дома составлял не более 10% его стоимости, а процентная ставка по кредиту — не более 13-15%, то уже этой весной необходимо внести не менее трети от стоимости дома, а кредит выдается под 16-20%, продолжает Алексеева. Мало кто готов брать ипотеку на таких условиях.
Например, поселок «Гринвич» (Пятницкое шоссе, 34 км от МКАД) до кризиса работал сразу с несколькими банками: «ВТБ 24», «OTP Банк», Газпромбанк, «Уралсиб». Сейчас кредит на покупку загородного жилья можно получить только в Сбербанке России. Невозможно получить кредит теперь и в поселках «Аврора», «Лесной ветерок», «Тарасовка», «Андрейково», «Бельгийская деревня», «Машкинские холмы» и т. д., утверждает Алексеева.
«Банки работают лишь с проверенными и надежными застройщиками («Опин», «Велес Капитал», «Инком» и т. д.). Однако все равно предпочитают выдавать кредиты на полностью готовые и отстроенные домовладения. В итоге застройщикам ничего не остается, как изобретать собственные «ипотечные программы», — говорит она. — По сути, все сводится либо к снижению цены, либо к рассрочке платежа. Максимальный срок, на который сейчас можно получить рассрочку, составляет не более трех лет.

Ведомости
06.07.2009

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *