Открыть агентство недвижимости

* В расчетах используются средние данные по России

Зачастую свое агентство недвижимости открывают бывшие агенты, получив необходимые знания, и опыт и наработав определенные связи. На первый взгляд новичка кажется все просто. Но из вновь открывающихся агентств половина прекращают свою деятельность на первом году жизни. Ведь торговля недвижимостью – это не только оформление документации и предоставление информации, но и знание юридических тонкостей дела, контроль над финансовыми потоками, организационные и управленческие навыки и построение эффективной команды.

Никаких специальных лицензий и сертификатов для оформления риэлторской фирмы не требуется, достаточно зарегистрировать юридическое лицо- ООО, ЗАО, ИП. Самой распространенной формой собственности является ООО.

Содержание

Риэлторская контора: Персонал

Основная ценность агентства недвижимости – это персонал . Поэтому начинать бизнес нужно с подбора специалистов. Основные работники – это агенты и менеджеры. Агенты – работники, которые заключают сделки, а менеджеры эти сделки контролируют и руководят агентами.

На должность агентов подбирают коммуникабельных, обаятельных людей среднего возраста, с со знанием законодательства и специфики рынка недвижимости . Наличие опыта и связей приветствуется. Но все таки, упор делается на личностные качества – человек должен уметь общаться, обладать личным обаянием и иметь широкий кругозор. Всему остальному агенты учатся на местах, так сказать в «полевых » условиях.

Схема оплаты у агентов, как правило, сдельная, но оклад плюс проценты также имеет место быть. Средний процент вознаграждения составляет 60%, но может доходить до 90%. Обычно, чем крупнее фирма, тем процент ниже.

Бухгалтера держать в штате на начальном этапе не обязательно – он может быть приходящим или работать не полный рабочий день. Ведь количество сделок на первых порах не большое. Его зарплата в среднем может составлять от $150- 350. Зачастую бухгалтерию владелец ведет сам.

Должность администратора необходима только в крупных агентствах с большой численностью персонала. Его зарплата, как правило, от $100-200.

Риэлторская контора: Помещение

Для организации агентства недвижимости нужен офис. Помещение можно арендовать или приобрести в собственность. Второй вариант разумней, так как собственное помещение позволит раскручивать адрес компании. Наличие помещения в собственности позволит также снизить риски бизнеса, потому что недвижимость всегда в цене, и продав ее можно компенсировать убытки. Стоимость аренды колеблется от $80 до 200 за кв. м., в зависимости от месторасположения помещения. Лучше если офис агентства будет располагаться в проходимом месте, недалеко от метро, или в центре.

Помещение необходимо обставить мебелью и оборудовать необходимой техникой ( компьютеры, телефоны, принтеры, ксерокс). Сумма затрат на оснащение офиса составит порядка $2 тыс. , все зависит от фантазии владельца и его финансовых возможностей.

Риэлторская контора: Реклама

Без рекламы работа агентства невозможна. Более половины заказчиков приходят в агентство через рекламу, несмотря на то, что эффективно работает «сарафанное радио». Рекламу (строчную и модульную) агентства размещают в газетах бесплатных объявлений и специализированных изданиях. Минимальный месячный бюджет на рекламу обычно составляют не менее $200.

Неплохую отдачу дает собственный сайт. Через сайт можно заполучить клиентов из других регионов.

Риэлторская контора: Услуги

Как правило, агентство недвижимости при выходе на рынок пытается занять собственную нишу, четко определив для себя целевую группу и спектр услуг. Кто-то специализируется на коммерческой недвижимости, кто-то на жилом фонде, кто-то на жилье в области, или загородных домах, а кто-то исключительно на аренде. Для успешной работы необходимо знать все особенности данного сегмента, так, агентства, работающие с городскими квартирами, не рискуют работать с пригородом и наоборот.

Основной доход риэлтерской фирмы — комиссионные от операций с недвижимостью. Средний процент комиссионных агентства составляет – 4-6%.

Существенную прибыль могут принести дополнительные услуги, связанные с юридическим оформлением сделки, юридические консультации, согласование перепланировки, перевод объектов в нежилой фонд, услуги по перевозке.

Яковлева Наталья
(с) www.openbusiness.ru — портал бизнес-планов и руководств по открытию бизнеса

Когда агенту по недвижимости стоит отправляться в самостоятельное плавание? Каковы стоимость вопроса, возможности и риски, которые дадут риэлтору независимость? О плюсах и минусах работы частного маклера, создания своей риэлтерской фирмы или работы по франшизе рассказал RealEstate.ru.

Подготовка к свободному плаванию

Почувствовав уверенность в профессии риэлтора, набрав свою клиентскую базу и накопив некоторую денежную сумму, работники риэлтерских агентств начинают подумывать о начале собственного бизнеса. С первого взгляда первоначальные вложения в этот вид бизнеса не большие, и, кажется, что работать самому не трудно. Но прибыльный бизнес получается не у многих.

Когда пора уходить?

Большинство из опрошенных RealEstate.ru успешных владельцев агентств недвижимости и успешных частных маклеров признавались, что «не было бы счастья, да несчастье помогло». То есть решались они на отделение от материнской компании в момент потрясений – финансовых или управленческих кризисов, немалую роль при этом играл и человеческий фактор. «Если бы не скрытность и жадность моих партнеров, что привело к полной потере доверия к ним, я бы никогда не пошел на этот шаг», — вспоминает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

«Если бы не кризис 2008 года, то я не решилась бы оторваться от своих, — говорит Ольга Никитина, работающая с того момента частным маклером, — мое руководство, испуганное снижением количества сделок, серьезно сократило нам процент, и стало штрафовать за любые мелочи, атмосфера в агентстве стала просто невыносимой, а я в итоге приняла решение работать самостоятельно».

Забегая вперед, скажем, что из множества опрошенных специалистов, на удивление, было крайне мало тех, кто горел желанием стать самостоятельным игроком, а вот почему, рассмотрим дальше.

У кого получится самостоятельный риэлтерский бизнес?

По словам частного риэлтора Натальи Широковой, уходить в самостоятельное плавание имеет смысл опытным агентам с наработанной собственной клиентурой. «На создание своей базы уходит не менее двух лет», — отмечает она. При этом риэлтор не только должен обладать специальными знаниями и умениями в различных областях, чтобы провести сделку от начала и до конца, но и быть самоорганизованным и дисциплинированным человеком, а также иметь очень сильную мотивацию.

После того, как вы станете работать на себя, подгонять уже никто не будет, ведь начальников-то нет, но и поддержать вас тоже некому – не с кем посоветоваться, все решения нужно принимать самостоятельно, и нести за это ответственность. «Надо быть готовым вкалывать первые три месяца не покладая рук, иметь план по старту, и тогда все получится», — говорит Наталья Широкова.

3 способа работать самостоятельно

Существует три формы самостоятельной работы:

  • частный маклер (с регистрацией индивидуального предприятия или без), минимальный объем стартовых инвестиций составляет 50 -100 тыс. рублей.
  • создание своего агентства недвижимости, на стартап — 300 -500 тыс. рублей
  • покупка франшизы у крупных брендов. Франчайзинговый офис обойдется в 2,5 — 3 млн рублей.

Частный маклер: работа «на лево»

По идее, для того, чтобы начать работать самостоятельно, риэлтору нужны только собственные клиенты, базы данных, стол, стул, телефон и доступ в интернет. Офис не нужен – частники преимущественно работают из дома. Стать частным маклером можно и «по-серому», при этом формально оставаясь работать в каком-нибудь агентстве, не требующем от своих сотрудников регулярного присутствия в офисе и спокойно относящихся к его работе «на стороне». При этом все равно необходимо часть сделок проводить через свою компанию либо делиться процентами, иначе ваше агентство потеряет к вам интерес.

Именно с этого, по словам Ольги Никитиной, и начинают практически все частные маклеры. Такой метод позволяет ему пользоваться базами агентства, иметь прикрытие на случай возникновения каких-то проблем, и не отпугивает клиентов.

«Действительно, сейчас все больше клиентов, напуганные сообщениями о черных маклерах, обращают внимания на юридический статус риэлтора, продавцы и покупатели недвижимости боятся, что их обманут и охотнее заключают договор с компанией, чем с частником», — говорит риэлтор Юлия Махно.
«Обычно я работаю самостоятельно, клиенты приходят ко мне от людей, которым я уже помогла приобрести или продать квартиру, но если для кого-то из них важно, чтобы сделка осуществлялась именно через агентство, то я обращаюсь в ту компанию, где я работала раньше и провожу сделку под их брендом», — рассказывает Ольга Никитина.

В таком случае сумма вознаграждения для компании зависит от индивидуальных договоренностей, обычно это около 30 % от комиссии риэлтора. Если агент с хорошей репутацией, его давно знают, то сумма может быть символической, так как компания, ничем не рискуя и не вкладывая сил и средств, получает деньги за формальность.

Но работать неофициально становится все сложнее. К примеру, Российская гильдия риэлторов (РГР) готовит законопроект, согласно которому все риэлторы, незарегистрировавшиеся в профессиональных СРО будут считаться вне закона. Нужно будет иметь статус хотя бы «индивидуального предпринимателя».

Создание ИП

Получить официальный юридический статус можно, если зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Это, конечно, серьезно увеличивает расходную часть (регистрация, бухгалтерское сопровождение, ежеквартальная сдача отчетов и, что немаловажно, уплата налогов), но позволяет частнику чувствовать себя уверенно.

Доходы частного риэлтора – это отдельная и очень индивидуальная тема, все зависит от специализации (жилая недвижимость, коммерческая, аренда или продажа и т.д.) и собственных возможностей маклера.

С одной стороны, он перестает делиться комиссией с агентством, и может забирать ее себе: если раньше он получал 30 – 50 % от принесенных в компанию денег, то сейчас может забрать себе все 100 % (за вычетом расходов). Но тут опять вступает в силу человеческий фактор: дабы привлечь клиента маклер может снизить размер комиссии, сделки иногда срываются в самый последний момент, да и силы небезграничны.

Вести одновременно несколько сделок – занятие утомительное, переложить «текучку» не на кого (если, работая в компании, можно попросить помочь коллегу, там есть курьеры, секретари и проч., то здесь ты один). На первые полгода придется забыть об отпуске и больничных, домашних делах, родственниках, быть готовым к постоянному стрессу.

Ориентировочные стартовые расходы:

  • около 30 000 рублей в месяц — приобретение баз данных (минимальный набор: ЦИАН, WinNER и 1-2 базы по аренде)
  • до 5 000 рублей — регистрация индивидуального предпринимателя
  • 20 000 — 35 000 рублей – годовое обслуживание в банке
  • 5 000 — 25 000 рублей в месяц – бухгалтерское обслуживание (если ИП не готов самостоятельно осваивать тонкости банковских проводок и сдачи отчетов в налоговую, пенсионный фонд и т.д.).

Итого: первый год работы обойдется, как минимум, в 700 тыс. рублей.

СПРАВКА
Комиссии агентств недвижимости, в среднем, по рынку:

  • 2 – 5 % от сделки (но не менее 150 тыс. рублей) — жилая (покупка/продажа)
  • 2,5 – 3 % — продажа коммерческой недвижимости
  • 50 – 70 % от одной ежемесячной ставки — аренда жилья
  • 50– 100 % от одного ежемесячного платежа – аренда офисов и торговых помещений
  • 30 – 50 % от комиссии за вычетом расходов, понесенных агентством на рекламу, проверку и прочее, получает агент, работающий на компанию. Допустим, вся комиссия составляла 3 % (при сделке на 10 млн. рублей, это 300 тыс. рублей, агенту остается 90 – 150 тыс. рублей минус расходы).

Источник: усредненные данные различных агенств недвижимости и частных риэлторов.

Создание своего агентства недвижимости, ООО

На стартовом этапе владельцу нового агентства недвижимости придется не только проводить сделки, но и активно заниматься организаторской деятельностью – выстроить работу сотрудников, фирмы, офиса и прочее.

Чем дальше – тем меньше в его труде будет недвижимости, и тем больше контроля подчиненных, общения с банками, различными инстанциями и продвижения компании (реклама, пиар, сайт, создание базы, поиск новых партнеров, эксклюзивов, участие в мероприятиях и т.д). И эта работа от привычной агентской отличается насовсем.

По существующей практике, на организацию своего АН обычно решаются руководители отделов, работающих в крупных агентствах недвижимости. В свой бизнес они приглашают своих же подчиненных из материнской структуры, пообещав им более привлекательные условия, заодно переманивая и более работоспособные кадры из других отделов. Это стресс, причем для всех сторон – и для бывших начальников, и для обретших независимость подчиненных, и даже для рынка в целом. Слухи и сплетни ходят после этого годами, человеческие связи рушатся, а обида заставляет участников «раздела» мстить друг другу. Московский рынок недвижимости помнит не одну такую историю.

Тем не менее, практически всем существующим сегодня агентствам приходится проходить через такие «почкования» постоянно. А цена ухода топ-менеджера и увода команды бывает немалой. Никто их опрошенных спикеров не стал говорить официально, но многие из них называли цифру — в 50 – 70 % от общего объема дохода материнской компании.

Но месть – дело непродуктивное, гораздо выгоднее сотрудничать, а еще лучше – не допустить ухода ценных сотрудников. «Нужно настолько обеспечить их инструментами для работы, чтобы у них не возникало даже мысли покинуть компанию, нужно создать условия, чтобы человек, работая у тебя, заработал больше, чем самостоятельно.

Юридическая и рекламная поддержка, прекрасная полная база данных, лучшие фотографы – все для вас, только работайте», — уверен Георгий Дзагуров. Впрочем, он не раскрыл подробности индивидуальных условий для особо ценных сотрудников. И несмотря на то, что его Penny Lane Realty – один из крупнейших и сильнейших игроков на рынке, эта компания стала настоящей «кузницей кадров». Из-под ее крыла вышло немало самостоятельных игроков.

Кстати, о самостоятельности: господин Дзагуров считает, что сейчас «время команд и сильных конкурентов, одиночкам на рынке делать нечего», он готов активно участвовать в обратном процессе — принимать «под крыло» уже сложившиеся коллективы, чтобы в Penny Lane Realty приходили сразу командами. И если уж говорить о переманивании и удержании, нередко владельцы крупных компаний в качестве наиболее эффективного средства используют предложение доли в своем бизнесе: «хочешь свою компанию – возьми кусок моей, стань партнером».

Затраты на открытие агенства недвижимости

На широкую ногу: 3 — 3,5 млн. рублей

Объем инвестиций в новое агентство, когда уходит один человек и уводит за собой сотрудников, будет достаточно большим: создание условий «не хуже, чем раньше» влетит стартапщику в копеечку.
«Нужно организовать фирму, приличный офис, обеспечить его работу, давать рекламу и т.д. При этом твои подчиненные постоянно будут сравнивать эти условия с теми, которые были раньше, и если их ожидания не оправдаются, то постараются вернуться на старое место или уйдут дальше. Ты постоянно должен будешь конкурировать с тем человеком, от которого ушел», — рассказал RealEstate.ru владелец одного из риэлторских агентств, пожелавший остаться неназванным. По его оценке,первоначальные инвестиции в создание такой компании сейчас составят 3 — 3,5 млн рублей, и окупятся не ранее, чем через год.

Есть и второй вариант – когда несколько риэлторов договариваются о партнерстве и создают небольшое агентство недвижимости, набирают агентов «с нуля» и постепенно занимают свое место на рынке. В этом случае и доходы, и расходы существенно ниже, но нет жесткого прессинга со стороны бывших руководителей. Но и здесь все не так гладко, как кажется. «Многое зависит от личных качеств тех, кто начинает дело, ведь как только появляются серьезные доходы, то у кого-то возникает мысль о несправедливости ранее заключенных договоренностей, и желание их пересмотреть. Не все выдерживают это испытание, партнеры расстаются, и не всегда хорошо, а «с водой выплескивают и ребенка», т.е. бизнес рушится, простые агенты уходят в более спокойные места», — рассказывает частный маклер Ольга Никитина.

«Без понтов»: 300 – 500 тыс. рублей

Создание агентства «без понтов» (один гендиректор-риэлтор, активно проводящий сделки, 2 — 3 опытных риэлтора и пара человек без опыта, но очень энергичных) обойдется, в среднем, в 300 – 500 тыс. рублей, которые, по словам нескольких владельцев таких компаний, окупятся в срок от трех месяцев до полугода, в зависимости от рыночной ситуации.

«На первом этапе необходимости в аренде офиса нет, так как все встречи или переговоры можно проводить в кафе и ресторанах или арендовать временные офисы для общения с ключевыми клиентами. На старте офис — лишь обременение, а не бонус, он сам по себе не продает, поэтому его стоит брать только тогда, когда уже есть обороты и есть понимание, зачем он нужен», — говорит генеральный директор DNA Realty Антон Белых, недавно создавший свое агентство недвижимости, придя на рынок из журналистики. В дальнейшем офис, конечно, потребуется, но это может быть небольшое помещение за пределами Садового кольца, что не так и дорого.

СПРАВКА Детализация расходов:

  • приобретение баз данных: жилая недвижимость – ЦИАН (10000 рублей стартовый платеж), WinNER (30000 рублей на три месяца, 50000 рублей на полгода), по аренде хорошо работают премиум-объявления на Slando.ru (150-200 рублей за одно объявление в неделю) и avito.ru (350-700 руб. за одно объявление в неделю), при работе с коммерческой недвижимостью, помимо вышеперечисленных, Retailer.ru и Arendator.ru. Итого расход на покупку баз данных и размещения информации об объектах – 70 000-130 000 рублей в месяц,
  • регистрация ООО: 5000 — 20000 рублей,
  • годовое обслуживание в банке: 20 000 — 35 000 рублей,
  • бухгалтерская поддержка: 15 000 – 50 000 рублей,
  • в дальнейшем добавляются расходы на офис – от 500 000 рублей в месяц (не менее 200 кв. м в оживленном районе).

Франшиза

Франчайзинг (англ. franchise, «лицензия», «привилегия»), франшиза (от фр. franchir, «освобождать»), коммерческая концессия — вид отношений между рыночными субъектами, когда одна сторона (франчайзер) передаёт другой стороне (франчайзи) за плату (роялти) право на определённый вид бизнеса, используя разработанную бизнес-модель его ведения. Это развитая форма лицензирования, при которой одна сторона (франчайзер) предоставляет другой стороне (франчайзи) возмездное право действовать от своего имени, используя товарные знаки и/или бренды франчайзера.

Плюсы и минусы

Франчайзинг по сути – это один из вариантов развития бизнеса, поэтому агентства, вступившие во франчайзинговую сеть, платят за то, чтобы избежать стандартных для данной сферы бизнеса ошибок, и за то, чтобы получить пакет решений, которые сделают бизнес прибыльнее и эффективнее. И конечно, имя – франчайзи получает право использовать бренд, обладающий уже большой известностью и репутацией.

«Мы предлагает своим франчайзи комплексные решения по маркетингу, обучению и рекрутированию агентов, менеджменту агентства недвижимости, а также комплекс технологий и проверенных опытным путем методик ведения риэлторского бизнеса», — говорит вице-президент по развитию бизнеса CENTURY 21 Россия Антон Селезнев.

Франшиза обеспечивает значительные преимущества для начинающего предпринимателя: поток клиентов, развитую базу объектов недвижимости и качественное обучение, — вплоть до форм типовых договоров и PR-поддержки. Но при этом он будет в дальнейшем вынужден играть по правилам, установленным обладателем прав на товарный знак, придерживаясь стандартов, принятых в этой компании. И это, может, впоследствии привести к дополнительным расходам или к нарушению стандартов, которые мешают получить дополнительную прибыль.

И хочется, и колется

Многие, опрошенные RealEstate.ru риэлторы, предполагающие рано или поздно отправиться в самостоятельное плавание, признавались, что с одной стороны, хотели бы работать по франшизе, поскольку под знаменами известного бренда раскручиваться легче. А с другой, – считают, что расходы слишком высоки, а плюсы неоднозначны.

На вопрос RealEstate.ru «почему вы, имея такой опыт, не уходите в свободное плавание?» многие отвечали однозначно: мы боимся остаться без клиентов, сейчас очень высока конкуренция со стороны известных на рынке агентств. «И покупателям, и продавцам сегодня важен бренд. Он готов платить за него даже в том случае, если понимает, что квалификация конкретного агента, занимающегося его сделкой, низкая. А покупку франшизы мне не потянуть», — объясняет Татьяна Павлова, работающая в одном из агентств недвижимости.

Но, по сути, выбор у риэлторов невелик. Сейчас в России работает несколько агентств недвижимости, в том числе и иностранные, предлагающие франшизы. Наиболее серьезные по объему франчайзинговые сети у «МИЭЛЬ» (около 100), CENTURY 21 (43 офиса) и у активно развивающейся в регионах Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» (25 офисов). Кроме этого, франшизу можно приобрести у «DOKI Реалти», Maitre Rochet (Мэтр Роше) и Бюро Недвижимости «Агент 002», однако большинство опрошенных RealEstate.ru, рассматривающих идею «прислониться к бренду», говорили все же о лидерах, причем работающих в столице – «МИЭЛЬ» и CENTURY 21.

Цена вопроса

У каждой компании – собственные принципы и условия входа, соответственно, и расходы риэлтора будут зависеть от того, какую из сетей он предпочтет. По словам Романа Мурадяна, управляющего директора «МИЭЛЬ-Франчайзинг», общий объем инвестиций для запуска франчайзингового офиса недвижимости «МИЭЛЬ» обычно находится в диапазоне от 2,5 до 3,5 млн рублей. Это стартовый капитал, достаточный для уплаты паушального взноса (разовый платеж за франшизу), благоустройства офисного помещения, а также компенсации текущих расходов в период выхода бизнеса на точку безубыточности (на стартапе).

В дальнейшем франчайзи платит владельцу франшизы определенную сумму (роялти), которая определяется индивидуально, как и срок выплаты (во всяком случае, в компании «Миэль-Недвижимость» объем платежа и его регулярность не озвучили).

Более детально структуру расходов франчайзи описал Антон Селезнев из CENTURY 21 Россия. По его словам, стоимость франшизы включает по сути паушальный взнос, который выплачивается единовременно, и, в зависимости от географии расположения может варьироваться от 10 000 до 20 000 долларов, и ежемесячных взносов: роялти и взноса в рекламный фонд. «Роялти опять же от региона может минимально составлять от 1000 до 2000 долларов. Минимальный взнос в рекламный фонд составляет 500 долларов», — объяснил господин Селезнев. Можно посчитать, что в среднем за год риэлтору придется выложить 1,17 млн рублей, не считая инвестиций в отделку и оборудование офиса и прочие, уже озвученные расходы — на создание компании, бухгалтерское сопровождение и т.д. (подробнее см. здесь).

Обратная сторона

Впрочем, риски есть не только у покупателей, но и у продавцов франшизы. Именно из-за этих сложностей далеко не все крупные компании спешат предлагать этот продукт.

«Контролировать свои франчайзи непросто – приходят собственнику отчисления от использования бренда, он и счастлив. А в случае, если через таких людей проходит мошенническая сделка и будет скандал, вся грязь польется на «материнский» бренд, — рассказал RealEstate.ru представитель одного из риэлторских агентств, пожелавший остаться неназванным. — В результате, все упирается либо в самосознание риэлторов, либо в тотальный контроль за использованием франшизы, а для этого собственнику придется содержать целую армию, что повысит стоимость франшизы до заоблачных высот и сделает проект нерыночным».

Есть и еще один риск, на который указывают риэлторы на условиях анонимности. В случае, если сети практикуют смешанную схему: собственные агентства\отделения + франчайзинговые, то может возникнуть конфликт интересов, поскольку головной компании выгоднее, конечно, развивать свои агентства. «Поэтому зачастую франчайзинговые агентства могут недополучать в обслуживании», — сокрушается собеседник RealEstate.ru.

Несмотря на вышеперечисленные риски, количество франчайзинговых офисов продолжает увеличиваться, а лицензии – продляются. «Учитывая, что стандартный сублицензионный договор на открытие агентства под брендом CENTURY 21 заключается сроком на 5 лет, то за 5,5 лет нашей работы на рынке уже у нескольких компаний закончился срок договора, но все компании его пролонгировали. Отказов продолжать сотрудничество у нас не было», — говорит господин Селезнев.

Что в итоге: быть или не быть

Мы провели с вами много времени, детально изучая способы самостоятельного существования на рынке недвижимости, опросили владельцев крупных агентств, наемных топ-менеджеров, и вольных игроков разных мастей. И вот какой напрашивается вывод.

Если риэлтор готов стать самостоятельным, то его удержать практически невозможно. Удобный офис в центре, хороший процент, приятные коллеги – все это можно поставить на карту ради того, чтобы ни с кем не делиться.

Если человек готов рисковать стабильностью ради возможности резко увеличить свой доход, работать по 18 часов в сутки, ошибаться и исправлять собственные ошибки, нести ответственность за свои решения, то, скорее всего, у него все получится. За высокие прибыли, конечно, придется побороться, но доход явно будет выше, чем у простого риэлтора или начальника отдела.

Но другие, взвесив все плюсы и минусы, в итоге принимают решение остаться в наемниках. «У меня было свое небольшое агентство недвижимости – я, мой партнер-соучредитель и 5-6 человек подчиненных, но через три года постоянного стресса мне пришлось уйти – не выдержало здоровье, да и в семье начались проблемы. Партнер, кстати, остался «у руля», у него все хорошо, и разошлись мы полюбовно», — рассказала RealEstate.ru руководитель отдела одного из известных на рынке агентств, пожелавшая остаться неназванной. Да, во время ведения своего бизнеса финансовое благосостояние нашей собеседницы серьезно увеличилось, но, по ее собственному признанию, расходы на врачей и операцию в Германии сожрали большую часть накопленного…

Впрочем, и те кто рискнул, и те, кто остался на прежнем месте, сходятся в одном: прежде чем принимать решение, нужно все трезво и детально оценить. Надеемся, что мы вам в этом помогли.

Согласно бизнес-карте России, на территории нашей страны работают более 17 тысяч агентств недвижимости. Первые три места по их числу занимают Москва, Новосибирск и Санкт-Петербург, последние — Орел, Петропавловск-Камчатский, и, наконец, Мурманск.

Чтобы открыть риэлторскую компанию, одного желания заработать недостаточно — прежде вам придется многому научиться, а первый доход вы получите только через энное количество месяцев. Все еще хотите открыть агентство недвижимости? Тогда не слушайте ничьих советов — в конце концов, Майклу Джордану тоже в свое время говорили, что он слишком низкий для баскетбола. ❗ А главное, не тратьте энергию на споры с семьей и друзьями о ваших способностях к бизнесу — она вам еще понадобится. Лучше устройтесь в любую фирму и останьтесь там хотя бы на год, лучше — дольше: так вы сможете изучить принцип работы агентства недвижимости, получить начальный риэлторский опыт, наработать клиентскую базу, а также узнать рынок и нюансы ведения этого бизнеса.

Шаг 2. В чем будет фишка?

Выгодно ли открыть агентство недвижимости по аренде квартир? Стоит ли открывать агентство коммерческой недвижимости? От чего ожидать наибольшей прибыли? Чтобы ответить на эти вопросы, давайте рассмотрим все возможные направления работы будущего агентства, а также ряд услуг, которые не только принесут бизнесу дополнительный доход, но и станут его конкурентным преимуществом.

Начнем с основных сегментов рынка. В зависимости от назначения объекта рынок делится на жилую, коммерческую и промышленную недвижимость. Также выделяют незастроенные земельные участки и недвижимость специального назначения (вроде церквей и аэропортов). В зависимости от вида собственности различают первичный и вторичный рынки недвижимости: к первому относятся новостройки, ко второму — объекты, у которых уже был собственник.

В зависимости от класса жилая недвижимостьделится на эконом-, комфорт-, бизнес-, премиум- и элит-сегменты. Но не будем углубляться в эту классификацию: отметим только, что эконом-классу свойственна типовая застройка, небольшая площадь и удаленность от центра, а элитному — индивидуальный архитектурный проект, дорогие стройматериалы, высокие потолки и подземный паркинг. Ну а если говорить непосредственно о типах операций, то выделяют рынок аренды недвижимости (сюда входят долгосрочная, краткосрочная и посуточная аренда) и ее продажи.

Наиболее востребованная услуга на рынке недвижимости — купля и продажа квартир. Менее популярны купля и продажа коммерческой и загородной недвижимости, еще меньший спрос наблюдается на аренду квартир. Как правило, меньше всего прибыли приносит аренда загородной недвижимости.

К услугам, которые могут оказывать риэлторские агентства, относятся консультации специалистов, поиск продавца и покупателя, перевод помещения из жилого фонда в нежилой, подготовка полного пакета документов, срочный выкуп недвижимости, юридическое сопровождение сделки, помощь в получении кредита и оформлении ипотеки, оценка недвижимости, перекредитование, оформление полиса страхования и многое другое.

Чем больше услуг вы готовы предоставить, тем выше ваш авторитет, тем больший штат сотрудников вам понадобится и с тем большим числом банков и застройщиков вам необходимо будет наладить сотрудничество. Это непросто, но если вы все-таки начнете приводить людей к партнерам по бизнесу, то сможете не только обеспечить дополнительные скидки или выгодные условия кредитования своим клиентам, но и зарекомендовать себя в качестве профессионалов своего дела.

Впрочем, молодое агентство вполне может специализироваться лишь на нескольких направлениях работы с недвижимостью: это тот самый случай, когда лучше меньше, да лучше. Расширить спектр услуг никогда не поздно.

Шаг 3. С чего начать?

Чтобы открыть риэлторское агентство с нуля, в первую очередь обратитесь к общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД) — это необходимо для того, чтобы сообщить государственным органам о характере вашего бизнеса. На сегодня в ОКВЭД входит 21 раздел, и в данном случае нас интересует раздел L: «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом».

Данный раздел включает в себя деятельность арендодателей, агентов или брокеров, к которой относятся покупка, продажа недвижимости или сдача ее внаем, а также предоставление других услуг, таких как оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц. Вам необходимо сформировать все коды ОКВЭД, набор которых для каждого бизнеса индивидуален. Выглядят они следующим образом (с помощью Х обозначим количество цифр в коде):
ХХ. — класс;
ХХ.Х — подкласс;
ХХ.ХХ — группа;
ХХ.ХХ.Х — подгруппа;
ХХ.ХХ.ХХ — вид.

В заявлении необходимо указать как минимум один код ОКВЭД, при этом их максимальное количество никак не регламентировано. Также не предусмотрено никакой ответственности за деятельность не по указанным кодам, но если сообщить об их изменении не в течение трех дней, а позже, то придется платить административный штраф в размере до 5000 рублей.

Интересующему нас разделу «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом» соответствует класс 68, который включает три подкласса: 68.1 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», 68.2 — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» и 68.3 — «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».

В качестве примера подробнее рассмотрим один из подклассов. Подкласс 68.1 («Покупка и продажа собственного недвижимого имущества») содержит группу 68.10 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Эта группа включает покупку и продажу нежилых и многоквартирных и зданий, жилых домов, квартир и помещений, в том числе выставочных залов, складов, магазинов и торговых мест и земельных участков, а также разделение недвижимого имущества в виде земли на участки без их благоустройства.
Здесь же можно найти подгруппы 68.10.1 — «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», и 68.10.2 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества». Подгруппа 68.10.1 содержит следующие виды деятельности: 68.10.11 — «Подготовка к продаже собственного жилого недвижимого имущества», и
68.10.12 — «Подготовка к продаже собственного нежилого недвижимого имущества».

А подгруппа 68.10.2 включает такие виды деятельности, как 68.10.21 — «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», 68.10.22 — «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений», а также 68.10.23 — «Покупка и продажа земельных участков». Таким образом, коды можно комбинировать — например, вот так:

68 — класс «Операции с недвижимым имуществом»;
68.1 — подкласс «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10 — группа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.2 — подгруппа «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»;
68.10.23 — вид «Покупка и продажа земельных участков».

Коды, соответствующие двум оставшимся подклассам 68.2 и 68.3, вы можете найти . После того, как выберете все коды ОКВЭД, подайте заявление в налоговую инспекцию по месту жительства. Если впоследствии вы решите изменить или добавить новый вид деятельности, вам необходимо будет добавить и новый код ОКВЭД. Для этого подготовьте соответствующее заявление и направьте его в тот же орган — формы заявлений различаются в зависимости от того, ООО у вас или ИП. Кстати о них.

Шаг 4. Волк-одиночка или юридическое лицо?

❗ Теперь самое время определиться с организационно-правовой формой — от этого зависит перечень необходимых документов и будущая налоговая отчетность. ООО и ИП — самые распространенные формы бизнеса в нашей стране. Если вкратце, то форма ИП предполагает, что вы собираетесь вести бизнес в одиночку, а ООО — что вы будете не единственным учредителем (разрешается до пятидесяти человек). На классификацию по ОКВЭД форма собственности никак не влияет.

Срок регистрации для ИП и ООО одинаковый — до пяти рабочих дней. А вот пакет необходимых для регистрации документов очень отличается. Начнем с того, что госпошлина для ИП в 2020 году составляет 800 рублей, для ООО — 4000 рублей. Также понадобится заказать печать организации — это будет стоить от 1000 до 3000 рублей.

📃 Для открытия ИП в налоговую инспекцию необходимо подать три документа: копию паспорта, заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины.

📃 А вот для регистрации ООО придется подготовить протокол об учреждении нового юридического лица, заявление о государственной регистрации (форма P11001), паспортные данные и ИНН всех учредителей, устав юридического лица в двух экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины и документ, который подтверждает юридический адрес (понадобится либо копия свидетельства о праве собственности на помещение, либо гарантийное письмо от собственника, либо копия договора аренды).

Но не стоит пугаться: сегодня существуют различные онлайн-сервисы для бесплатной подготовки всех первичных документов, которые потребуются для открытия как ООО, так и ИП. Например, этот, этот или вот этот. Зарегистрировать ИП проще, но с ООО у вашего бизнеса появится больше возможностей: например, масштабироваться, иметь в штате больше десяти сотрудников или привлекать инвестиции.

Наиболее частые причины отказа в регистрации ООО — неполный пакет документов и банальная невнимательность при их заполнении. Заявитель получает бумагу, в которой прописана причина отказа, исправляет ошибку и подает документы заново.

В этом случае госпошлину приходится оплачивать во второй раз.

Впрочем, вы можете открыть ИП и посмотреть, как пойдут дела. Реогранизовать ИП в ООО нельзя, но вы всегда можете закрыть ИП и учредить ООО. Кстати, иметь ИП и быть при этом учредителем ООО не запрещается. Правда, в данном случае придется платить некоторые дополнительные отчисления — не путайте с двойным налогообложением.

Шаг 5. Строить собственную империю или купить франшизу?

Как вы уже поняли, агентство недвижимости может предоставлять разнообразные услуги, а поиск конкретной специфики вашего бизнеса потребует времени. Если в голове ноль идей, задумайтесь о покупке франшизы.

Читайте — Франшиза что это такое

По данным июльского рейтинга Forbes, сегодня в России около 1450 брендов франшиз и более 50 000 франчайзи, причем 35 –37% из них являются точками общепита. Ежегодно число франчайзи в стране увеличивается на 15%.

На всякий случай напомним, что франшиза — это вид отношений, который предполагает передачу права пользования брендом и готовой бизнес-моделью его развития. Разумеется, на условиях компании-владельца. Минусы работы по франшизе заключаются в контроле франчайзера и регулярных отчислениях (роялти). С одной стороны, франчайзер все выбрал за вас — от цвета мебели до инструментов маркетинга. С другой стороны, вам остается лишь следовать его рекомендациям, а не набивать свои шишки. Но бояться потери голоса не стоит: даже в сети McDonalds главный бестселлер — БигМак — придумал франчайзи.

Главные достоинства франшизы — работа под уже узнаваемым брендом, поддержка франчайзера, который уже отработал все бизнес-процессы и заинтересован в вашем успехе, быстрый выход на самоокупаемость, и как следствие — более низкие риски по сравнению с бизнесом, построенным с нуля. Интересует? Ищите раздел «Франшиза» на сайтах крупных надежных компаний. Хотите полной свободы действий? Тогда скорее определяйтесь с сегментом рынка и спектром услуг. И в обоих случаях приготовьтесь очень много работать.

Предлагаем Вашему вниманию пример структуры риэлторской фирмы и организации её деятельности.

Организационная структура

Для таких организаций характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела — технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией, необходимой для сделок с объектом (т.е. документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку, и документами, предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно-техническим отделом посредством горизонтальных связей.

Курьёзы профессии риелтор >>>

Технология осуществления риэлторской деятельности

Технология оказания риэлторских услуг сводится к следующим основным этапам:

I. Получение заявки:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

II. Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизация предмета договора и подготовка его к подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору.

Риелторы и закон: как застраховать себя от встречи с мошенниками? >>>

III. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) представление заказчику отчета о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

IV. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов, их исследование и подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

V. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление её результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об оказании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлторской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг – выбор услуги заказчиком – заключение договора – оказание услуги – совершение сделки с недвижимостью – оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлторской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Как распознать недобросовестного риелтора >>>

Основные направления деятельности риэлторов

а) Риэлтор выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.

б) Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтор обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

в) Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

— выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

— анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;

— разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

г) Риэлторская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

д) Посредническая деятельность – оказание услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтор предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлторская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Санкт-Петербурге существует несколько риэлторских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

з) Деятельность по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ – от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.

л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров поручения;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

Какие налоги платят риэлторы и агентства недвижимости, частные маклеры, какие комиссионные предоставляются для налогообложения, почему некоторые посредники не платят налоги?

Как говорится в нашей стране — должны, но не обязаны, хотя кое-кто считает, что налоговые обязательства лежат на всех. Однако, у риелторских компаний не всегда получается делать так, как надо.

Давайте рассмотрим сначала частных риелторов или работающих в маклерской конторе, затем агентство недвижимости.

Справка: сколько в среднем зарабатывают риэлторы в Москве

Какие налоги платят риэлторы

Посредники платят налоги в случаях:

  • если они оформлены, как наемные работники (тогда за них высе выплаты платит работодатель, т.е. агентство недвижимости);
  • оформлены, как ИП (индивидуальный предприниматель);
  • как ФЛ, как физическое лицо, если работают по договору, который регистрируют в налоговом органе;
  • как организация (ООО), оказывающая посреднические и консультационные услуги.

Риэлторы не платят налоги, если не регистрируются как ИП или ООО и не отчитываются о доходах, как физическое лицо, конечно на свой страх и риск

Налоги риэлтора, в случае оформления в роли наемного работника:

  • подоходный налог (НДФЛ), который высчитывается с официально полученной заработной платы маклера. ИП или ООО, которые трудоустроили агента оплачивают ставку в размере 13% или 30%;
  • страховые взносы по ставке, которая утверждается ежегодно (чаще она только растет). Законодатель считает, что этот взнос должен оплачивать работодатель, не трогая зарплату сотрудника, но на практике именно ее и недоплачивают посредникам. При заключении трудового договора (ТД), подразумевается, что взимаемые выплаты идут на медицинское (ОМС), пенсионное и социальное страхование, которым сотрудник может воспользоваться в любое время. При гражданско-правовом договоре — взимаются лишь две первые.

Размеры взносов на 2018 год составляет 30%:

  • социальное — 2,9%;
  • медицинское — 5,1%;
  • пенсионное — 22%

В случае оформления ИП риэлтором оплачиваются налоги:

  • подоходный в различных комбинациях на выбор — УСН 6% и 15%;
    фиксированные взносы (страхование медицинское и пенсионное), остальное на усмотрение предпринимателя;
  • взнос 1% с разницы между суммой до 300 тыс. рублей и свыше, при превышении прибыли более 300.000 рублей с начала года.

В среднем, фиксированные взносы для агента индивидуального предпринимателя составят до 32.000 рублей в год, даже при нулевой отчетности. Поэтому прежде чем регистрироваться в качестве ИП, несколько раз подумайте.

Какие налоги платят агентства недвижимости с комиссионных

К риэлторской компании, при регистрации ООО, применяются следующие виды налогообложения:

  • упрощенная 6% или 15% (выбирается самим налоговым агентом, в зависимости от оборота за год и прибыли;
  • НДС и налог на имущество в случае, если есть филиалы по городу или уставной капитал на 25% и более принадлежит ЮЛ или более 100 сотрудников в штате.
    обязательные отчисления в Пенсионный фонд, страховые взносы.

Налоги отчисляются со средств (прибыли, оборота), который проходит через кассу агентства недвижимости

Нюансы в налоговой отчетности риэлтора на примере

Как реализовывать объекты риелтору и платить налоги, если, например, услуга оказана в размере 3% от стоимости объекта? Квартира была продана за 4 млн рублей фактически, через Росреестр провели по кадастровой стоимости, которая ниже рыночной (в случае, если собственность менее 5 лет в собственности, такие способы оформления сделок могут проводить на рынке недвижимости).

В итоге, частный риелтор получает 120.000 рублей и обращается в налоговую, чтобы оплатить с них 13% (15.600 рублей), как физлицо, предоставляя при этом гражданско-правовой договор с собственником, как доказательство оказания услуг. В результате риэлторской отчетности собственник «попадает» на выплату 13% от суммы сделки.

Поэтому в реальности так делать никто не будет. Чаще в налоговую отчетность риэлтора попадают информационные или консультационные услуги, в размере от 10.000 рублей.

По договору подбора все гораздо проще, т.к. часто указывается фиксированная сумма услуг специалиста по недвижимости по подбору объекта, консультациям, сбору документов и сопровождении сделки. По факту оказания услуг подписывается акт приема работ и на основании этих двух документов маклер отчитывается в налоговой, платя 6%, если ИП и 13%, если физическое лицо. по той же схеме отчитывается маклерская компания.

Почему часто частный риэлтор по несколько лет не платит налоги? Потому что:

  • как вы уже знаете, первые комиссионные можно получить спустя 6 месяцев от начала работы маклером;
  • вникание в риэлторский бизнес происходит очень медленно, т.к. основан он на клиентской базе, которая не растет, как на дрожжах;
  • только спустя 3 года можно говорить о стабильности заработка, но только при постоянной и ежедневной работе по увеличению клиентской базы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *