Оценка права аренды

Что такое право аренды земельного участка?

С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка — это комплекс правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с владельцем земли.

Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:

  • возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
  • сдавать его в субаренду;
  • предоставлять в качестве залога для получения кредитов;
  • передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.

Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени (от одного года и больше) и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:

  • пролонгации договора;
  • расторжения по совместному решению или инициативе одного из участвующих лиц.

Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка. Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Оценка может определяться за определённый временной период (месяц, год, весь срок действия договора).

В 2003 году Минимущество РФ принимает распоряжение за № 1102-р, в котором утверждает методические рекомендации для определения рыночной стоимости прав на аренду земельного участка.

В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:

  • физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
  • юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
  • права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
  • сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
  • наличие запретов или обременений;
  • величина и правила внесения арендной платы.

Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.

Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, т.е. определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка.

В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц:

  • владельца земельного участка — арендодателя;
  • пользователя — арендатора.

Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:

  • Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы. В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований.
  • Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.
  • Лицо, заключившее договор, собирается получить банковский кредит под залог арендованного участка.
  • Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.
  • Наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого присутствует договор аренды, или объект находится на территории арендованного участка, и хочет узнать настоящую стоимость приобретения, особенно, если с момента внесения взноса прошло некоторое время или на участке произведены изменения, меняющие его стоимость.
  • Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.
  • Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу необходима его стоимость для определения платы за оформление наследства.
  • Возникли несогласия между арендодателем, арендатором, субарендатором, которые переданы для решения на судебное разбирательство.

Независимо от причины, обратиться за рассмотрением могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку, или с полного согласия участников договора, так как им придётся предоставить документы, касающиеся как самого участка, так и договорных условий.

Какие методы оценки применяют оценщики?

В распоряжении от 2012 года предусмотрено использование 6 различных методов оценки, каждый из которых актуален до настоящего времени. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

  • Самый доступный способ — сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса (одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее).
  • Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, т.е. из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от 2002 года.
  • Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, т.е. приносящего максимальные доходы.
  • Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода. В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.
  • Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.

Независимо от используемого метода, оценщик обязан обладать полной информацией о ситуации на земельном рынке и доходности различных видов бизнеса. Зачастую, сведения, получаемые от действующих объектов, носят противоречивый характер, так как даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным — у другого. Оценщикам приходится обращаться к средним величинам, использовать множество корректировок. Это делает результаты оценки уязвимыми и предоставляет заказчику возможность обжаловать полученную оценку в суде. Поэтому, каждая цифра в отчёте получает подробное обоснование, а объём отчёта составляет до 50 страниц.

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

  • Главная
  • Аренда земельного участка
    • Аренда сельскохозяйственных земель
      • Все о ценах на аренду земель под сельское хозяйство: во сколько обойдется наем надела сельхозназначения у государства?
      • Составляем правильно договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения по образцу
      • Как правильно взять землю в аренду под ЛПХ, не нарушая законодательство?
      • На что придется потратиться и какие документы нужны, чтобы взять землю в аренду под фермерское хозяйство
    • Договор аренды земли
      • Всё о предмете, объекте, сроках, сторонах и существенных условиях договора аренды земельного участка
      • Нюансы составления договора переуступки прав аренды земельного участка между физ. лицами: образец документа
      • Пошаговая инструкция для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре и необходимые документы
      • Правила составления договора аренды части земельного участка: образец и бланк документа
      • Заключение договора аренды земельного участка юридическими лицами у физических, у государства или у организации. Образцы этих соглашений
      • Наш эксперт расскажет про прекращение договора аренды земельного участка и нюансы, связанные с этим
      • Правила составления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка: образец и инструкции
      • Порядок составления акта приема-передачи земельного участка по договору аренды: пошаговая инструкция по заполнению
      • Как происходит продление договора аренды земельного участка: образец заявления. Возможно ли это без проведения торгов?
      • Составляем соглашение о расторжении договора аренды земельного участка по образцу: основания и порядок действий
      • Составляем договор аренды земельного участка на 11 месяцев: образец и инструкции
    • Муниципальных земель
      • Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?
      • Что нужно для аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации?
      • Расчет стоимости аренды земли у муниципалитета. Сроки найма участка, находящегося в собственности администрации
      • Пошаговая инструкция: как взять в аренду земельный участок у администрации под ИЖС для строительства?
      • Пишем заявление на аренду земли у администрации: образец для скачивания и инструкция по заполнению
      • Как взять в аренду землю у администрации сельского поселения? Инструкция по оформлению документов
    • Сроки аренды
      • Инструкция: рассчитываем стоимость аренды земли у государства на 49 лет
      • Задумались о долгосрочной аренде земли у государства? Каков максимальный срок такой аренды и возможен ли последующий выкуп?
      • Нет денег на свой участок? Мы подробно расскажем о земле в аренду на 49 лет с последующим выкупом
      • Сложный процесс простыми словами: как оформляется аренда земельного участка на 49 лет и перевод его в собственность?
    • Стоимость земельного участка
      • Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц
      • Как правильно осуществляется расчет стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости?
    • У государства
      • Граждане интересуются: как взять землю в аренду с последующим выкупом у государства? Что нужно делать, чтобы получить такое право?
      • Каковы сроки проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка?
      • Из чего складывается, как рассчитывается стоимость и сколько стоит аренда земли у государства?
      • Вся информация для того чтобы взять участок земли в аренду у государства под строительство дома
    • Аренда земельного участка #1
      • Как рассчитывается арендная плата за землю и облагается ли временное пользование участком земельным налогом и НДС?
      • Как происходит предоставление в аренду земельных участков без торгов и проведения аукционов?
      • Если земли находится в аренде, а дом — в собственности, то как оформить собственность на участок под жильем?
      • Как взять в аренду лесной участок: пошаговая инструкция. Образец заявления и типового договора
      • Все нюансы о залоге права аренды земельного участка и образец договора по ипотеке
      • Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка
      • При каких обстоятельствах возможен отказ в предоставлении земельного участка в аренду или расторжение договора о продлении?
    • Аренда земельного участка #2
      • Аренда земельного участка под ИЖС: как взять землю в аренду под строительство частного дома?
      • Процедура переуступки прав аренды земельного участка: подводные камни процесса и нюансы оформления договора
      • Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор?
      • Приватизация: как оформить землю в собственность, если она в аренде?
      • Порядок проведения аукциона на право заключения аренды земельного участка
      • Руководство по предоставлению заявления на аренду земельного участка и образец документа
      • Кому принадлежит право аренды земельного участка и кто может быть арендодателем? Каковы права и обязанности сторон?
    • Аренда земельного участка #3
      • Юридический эксперт подробно расскажет, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа
      • Что нужно при оформлении документов на аренду земельного участка договором?
      • Выписки из законодательной базы о том как сдать в аренду землю сельхозназначения и другие виды земельных участков
      • Размер госпошлины за аренду земельного участка и регистрацию договора в Росреестре, а также сроки оформления документа
      • Порядок оформления участка: как взять землю в аренду у частного лица и на аукционе?

Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками

Д.С. Валиев

старший преподаватель кафедры землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству (г. Москва)

Джаваншир Сарыевич Валиев, Valiev@guz.ru

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение, как в предпринимательской, так и в иных сферах деятельности, включая бытовую.

Договор аренды (договор имущественного найма) — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Такой договор является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

История арендных отношений насчитывает более 4 тысяч лет. Она богата и разнообразна, как и история самого человечества. Однако, к нашему удивлению, основы арендных отношений тех лет имеют много общего с тем, что на первый взгляд кажется нам новшеством сегодня.

Никто в мире не знает точной даты, когда состоялась первая арендная сделка в истории человечества. Тем не менее первые вещественные свидетельства о подобного рода деятельности относятся приблизительно к 2000 году до нашей эры. В ходе раскопок, проходивших в 1984 году на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды — глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т. д. Глиняные таблички рассказали ученым о том, что первыми арендодателями, как правило, были священники, жившие в храмах города Ур.

В условиях рыночной экономики, в связи с повышением концентрации капитала в Москве и непрерывным развитием деловой активности остроактуальной бизнес-темой была и по-прежнему остается тема приобретения прав землепользования в нашей столице.

Проведение экономических реформ и развитие рыночных отношений существенно повысили экономическую и социальную значимость земельных отношений, при этом четко прослеживается особая значимость регулирования этих отношений в городах. Земля в Москве всегда представляла собой один из важнейших ресурсов развития и функционирования города, являлась одновременно и базисом производственной деятельности, и объектом недвижимости.

Аренда земельных участков в городе, а также роль государственного кадастра недвижимости при предоставлении земельных участков в аренду является актуальной темой, так как в настоящее время в Москве самым распространенным видом землепользования остается аренда. По данным Департамента земельных ресурсов города Москвы, в аренду предоставлено 24 378,33 гектара земли. Приобретая на конкурсах права аренды участков, инвесторы получают реальную возможность освоения земли. На ней строятся новые жилые дома, возникают предприятия общественного питания, торговые центры, административные здания, автостоянки, центры техобслуживания, автозаправочные станции.

В подсистемах учета и оценки земель государственного кадастра недвижимости содержатся экономические параметры земельного участка (площадь, вид использования, цена и т. д.). В случае если они не определены, становится невозможным заключение сделок и их дальнейшая регистрация. Именно эти параметры являются необходимыми, а в некоторых случаях и существенными условиями договоров.

Существенными условиями договора аренды земельного участка являются сведения об объекте аренды, то есть договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. По этой причине государственный кадастр недвижимости играет наиболее важную роль при сдаче земли в аренду.

Одна из основных задач государственного кадастра недвижимости — оценка земель и установление обоснованной платы за землю. Таким образом, вторым существенным условием договора аренды земельного участка является согласование стоимости права аренды, которая при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, рассчитывается на основании нормативных правовых актов города Москвы.

В последнее время в России арендные отношения интенсивно развиваются. Платное землепользование на основе аренды обеспечивает полную свободу и самостоятельность хозяйствования на земле. Вместе с тем сохраняются прежние отношения собственности на землю, что делает систему землепользования гибкой и легко адаптируемой к значительным подвижкам в земельном законодательстве.

Право аренды — это вещное право на чужую собственность. По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок во временное владение или временное пользование

По окончании срока аренды земельный участок возвращается к сдатчику со всеми улучшениями, произведенными съемщиком, неотделимыми от земли без ущерба для хозяйственной годности участка, причем взаимные расчеты по аренде, в том числе и за неиспользованные съемщиком улучшения, производится на основании договора или дополнительных соглашений.

В городе Москве стоимость права аренды земельного участка рассчитывается на основе Методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве1 и постановлений правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП, от 8 мая 2007 года № 339-ПП и от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП. Для определения стоимости права аренды земельного участка учитывается следующее:

• площадь земельного участка, в том числе под благоустройство;

• площадь застройки;

• общая площадь наземной и подземной частей имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта;

• удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции;

• выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения;

• вид использования земельного участка из числа разрешенных, соответствующий вид функционального использования земельного участка и установленный вид деятельности на нем.

Расчет стоимости права аренды земельного участка осуществляется по следующей формуле: С = С Х К х К х К х К

уч !Хд ср.а гхоп ‘V

где С — стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, р.;

Суч — площадь земельного участка, кв. м;

1 Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сферах земельных отношений на 2006 год : постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП. Приложение 4 «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка».

Кд — базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет, по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (р./кв. м), вычисляемый по формуле:

К, = УД х К х К,

д ^ пр ц’

где УД — удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования, р./кв. м2. Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования при строительстве (реконструкции) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов принимается равным удельному показателю кадастровой стоимости земель под объектами коммунального хозяйства;

Кпр — безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (см. табл. 1);

Таблица 1

Значение коэффициента корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности (Кпр)3

Вид деятельности Значение коэффициента Кпр

Строительство (реконструкция) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов 0,5

Строительство (реконструкция) объектов шаговой (пешеходной) доступности, реализация которых осуществляется на конкурсной основе, при условии заключения с заказчиками-инвесторами, победителями конкурса договоров социального заказа, предусматривающих обязательства организаций по сохранению типа и специализации предприятия в течение срока действия договора 0,5

Иной вид деятельности 1,0

Кц — безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (до утверждения правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).

В случае если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное использование и (или) предназначены для различных видов деятельности, то значение коэффициента Кд определяется по следующей формуле:

X ((,По,)

где К& — удельный показатель стоимости, соответствующий /’-му функциональному использованию и виду деятельности, р.;

2 Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования утвержден постановлением правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год» в редакции постановления правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП.

3 О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП.

По1 — общая площадь объектов, соответствующая /-му функциональному использованию и виду деятельности, кв. м;

По — общая площадь объектов, кв. м;

Ксра — безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (см. табл. 2);

Таблица 2

Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Ксра)4

Вид аренды Срок аренды Значение коэффициентаКср а

До 6 месяцев включительно 0,054

От 6 до 12 месяцев включительно 0,108

От 12 до 18 месяцев включительно 0,153

От 18 до 24 месяцев включительно 0,204

Краткосрочная От 24 до 30 месяцев включительно 0,241

От 30 до 36 месяцев включительно 0,289

От 36 до 42 месяцев включительно 0,320

От 42 до 48 месяцев включительно 0,366

От 48 до 54 месяцев включительно 0,391

От 54 до 60 месяцев 0,434

От 5 до 15 лет включительно 0,820

Долгосрочная От 15 до 25 лет включительно 0,945

Свыше 25 лет 1,000

Коп — безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (в кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м), для определения которого используется выражение:

Коп = Р, если значение Р < 1, то Коп = 1,0,

оп оп

где Р — плотность застройки.

Значение Р определяется по следующей формуле:

Р = (Пон + Поп х 0,5) / Суч,

где Пон — общая площадь наземной части здания или сооружения, кв. м;

Поп — общая площадь подземной части здания или сооружения, кв. м;

Суч — площадь земельного участка, кв. м;

Ку — безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (см. табл. 3 и примечание к ней).

В таблице 2 Ксра имеет приблизительные различия до 5 лет, а после 5 лет изменения в сроках аренды не учитывается.

При одинаковой стоимости права аренды на земельный участок сроком на 25 и 49 лет арендатор выбирает аренду на 49 лет, даже если в его бизнес-плане срок аренды предусмотрен менее чем на 49 лет. А это приводит к нерациональному использованию земельных участков в населенных пунктах, где их количество всегда ограничено.

4 Там же.

Таблица 3

Значения коэффициента корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку)5

Месторасположение земельного участка Значение коэффициента Ку

При выходе границ земельного участка, предназначенного под жилищное строительство, на лесопарковую или парковую зоны согласно утвержденному правительством Москвы перечню территорий природного комплекса Москвы 1,1

При месторасположении земельного участка от железнодорожной станции, вокзала или от наземных вестибюлей станции метро в радиусе до 100 метров включительно 1,1

В остальных случаях 1,0

Примечание. Значение коэффициента Ку увеличивается в 1,1 раза по отношению к значению, указанному в таблице 4 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Академика Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, дорожная развязка 3-го кольца Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога, дорожная развязка МКАД (правая сторона при выезде из Москвы).

По мнению автора, коэффициент Ксра можно определить следующим образом:

1-(

К <1 +1)

Лср.а 1 ’

1——Цт

(1+1)-

где к — срок аренды;

/ — процентная ставка дисконта;

п — максимальный срок аренды (49 лет).

С помощью приведенной формулы рассчитываются значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (см. табл. 4).

В Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29 июня 2007 года № П/0152 в составе факторов стоимости удаленность земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станцией метро или железнодорожной станции рассматривается. В связи с этим при определении стоимости права аренды корректирующий коэффициент Ку можно не учитывать.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

5 О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года №1075-ПП.

Таблица 4

Значения коэффициента корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет (Ксра)

>< 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 Кс.а

1 0,038071 0,045055 0,052419 0,06006 0,067886476 0,075819975 0,056551843

2 0,075033 0,088377 0,102341 0,11672 0,131331781 0,146023656 0,109971193

3 0,110919 0,130033 0,149887 0,170173 0,190626458 0,211027064 0,160444184

4 0,145759 0,170086 0,195168 0,220601 0,246042044 0,271215404 0,208145303

5 0,179585 0,2086 0,238293 0,268174 0,297832312 0,32694535 0,253238148

6 0,212425 0,245631 0,279364 0,313054 0,346234431 0,378547151 0,295876131

7 0,244309 0,281239 0,31848 0,355394 0,391470057 0,426326596 0,336203141

8 0,275264 0,315477 0,355733 0,395338 0,433746342 0,470566823 0,374354153

9 0,305318 0,348398 0,391212 0,43302 0,473256889 0,511529997 0,410455808

10 0,334496 0,380053 0,425002 0,468569 0,510182634 0,549458861 0,444626946

11 0,362824 0,410491 0,457182 0,502107 0,544692676 0,58457818 0,476979108

12 0,390328 0,439758 0,48783 0,533745 0,576945052 0,617096067 0,507617002

13 0,41703 0,467899 0,517019 0,563593 0,607087459 0,647205223 0,536638942

14 0,442954 0,494958 0,544818 0,591752 0,635257933 0,67508407 0,564137252

15 0,468124 0,520976 0,571293 0,618316 0,661585479 0,700897818 0,590198653

16 0,49256 0,545993 0,596507 0,643377 0,686190662 0,724799436 0,614904612

17 0,516285 0,570048 0,620521 0,66702 0,70918616 0,746930564 0,63833168

18 0,539318 0,593178 0,643391 0,689324 0,73067728 0,767422349 0,660551802

19 0,561681 0,615419 0,665172 0,710365 0,750762439 0,786396224 0,681632603

20 0,583392 0,636804 0,685916 0,730216 0,769533615 0,803964627 0,701637668

21 0,604471 0,657366 0,705672 0,748943 0,787076771 0,820231667 0,720626786

22 0,624937 0,677138 0,724487 0,76661 0,803472243 0,835293741 0,738656197

23 0,644805 0,696149 0,742406 0,783277 0,818795114 0,849240105 0,755778806

24 0,664096 0,714429 0,759472 0,799 0,833115555 0,862153406 0,772044395

25 0,682824 0,732006 0,775726 0,813834 0,846499144 0,874110166 0,787499819

26 0,701007 0,748907 0,791205 0,827828 0,859007172 0,88518124 0,80218918

27 0,71866 0,765157 0,805947 0,84103 0,870696917 0,895432234 0,816154005

28 0,7358 0,780783 0,819988 0,853484 0,881621912 0,904923896 0,829433401

29 0,75244 0,795808 0,833359 0,865234 0,891832189 0,913712471 0,842064206

30 0,768595 0,810255 0,846094 0,876318 0,901374503 0,921850041 0,854081124

31 0,78428 0,824146 0,858223 0,886775 0,910292553 0,929384828 0,86551686

32 0,799507 0,837503 0,869774 0,89664 0,91862718 0,936361482 0,876402242

33 0,814292 0,850346 0,880775 0,905947 0,926416551 0,942821348 0,886766331

34 0,828646 0,862696 0,891252 0,914727 0,933696337 0,948802704 0,896636531

35 0,842581 0,87457 0,90123 0,92301 0,940499875 0,954340998 0,906038692

36 0,856111 0,885988 0,910733 0,930824 0,946858322 0,959469047 0,914997198

37 0,869247 0,896966 0,919783 0,938196 0,952800796 0,964217241 0,923535058

38 0,882 0,907522 0,928403 0,94515 0,958354509 0,968613717 0,93167399

39 0,894382 0,917673 0,936612 0,951711 0,963544896 0,972684527 0,939434496

40 0,906403 0,927432 0,94443 0,957901 0,968395725 0,976453797 0,946835935

41 0,918074 0,936817 0,951876 0,96374 0,972929209 0,979943861 0,953896591

42 0,929405 0,94584 0,958967 0,969249 0,977166111 0,983175402 0,960633738

43 0,940406 0,954517 0,965721 0,974445 0,981125832 0,98616757 0,967063695

44 0,951086 0,96286 0,972153 0,979348 0,984826506 0,988938095 0,97320189

45 0,961456 0,970881 0,978278 0,983973 0,98828508 0,991503396 0,979062906

46 0,971523 0,978595 0,984113 0,988337 0,991517392 0,993878675 0,98466053

47 0,981297 0,986011 0,989669 0,992453 0,994538244 0,996078008 0,990007806

48 0,990787 0,993143 0,99496 0,996336 0,997361471 0,998114427 0,995117071

49 1 1 1 1 1 1 1

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть исходя из наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р, с учетом следующих особенностей. Рыночная стоимость земельного участка в зависимости от наличия информации на рынке определяется с помощью следующих методов:

• метод сравнения продаж;

• метод выделения;

• метод распределения;

• метод капитализации ренты;

• метод остатка;

• метод предполагаемого использования.

Право аренды от права собственности отличается тем, что за время срока аренды сумма, выплаченная за право аренды, должна полностью амортизироваться.

Таким образом, в случае аренды коэффициент капитализации, кроме процентной ставки, должен содержать возврат капитала (1/п).

Используя информацию о рынке, можно определить доход от земельного участка. Методом «рыночной выжимки» рассчитываем коэффициенты капитализации Кк у) для земельного участка:

К . ) = О / РС ,

к (зу) зу’

где О — доход от земельного участка;

РСзу — рыночная стоимость земельного участка.

В этом процессе подразумевается, что земля вечная, и в содержании коэффициента капитализации составляющая часть (возврат капитала) не рассматривается.

При определении стоимости права аренды на определенный срок в кумулятивном составе коэффициента капитализации необходимо учитывать возврат капитала:

К . ) = К, ) + 1/п = (О / РС + 1/п),

к (при аренде) к(зу) ‘ зу п

где п — срок аренды.

Таким образом, стоимость права аренды РСпа можно определить с помощью формулы:

РСпа = О / Кк (зу) + 1/П) = О / О / РСзу + 1/П). па

Размер арендной платы АП определяется следующим образом:

АП = РСпа /(/ + 1)п / или

АП = С /(/ + 1)п / ,

где / — процентная ставка, по которой можно получить кредит в банке;

С — стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка, р.

Минимальный размер арендной платы должен определяться как сумма выплат за кредит (Стоимость права аренды * /) и затрат на содержание объекта (налог на недвижимость и т. п.). При этом подразумевается, что стоимость объекта остается без изменений.

При введении рассрочки на выкуп арендных прав на земельный участок можно использовать функцию сложных процентов (взносы на амортизацию) по теории оценки денег во времени:

АП = (РСпа — Р) ( + 1)п / или

АП = (С — Р) /(/ + 1)п / , где Р — единовременный платеж; п — срок аренды;

/ — возможная процентная ставка на получения кредита.

Естественно, если РСпа = Р, тогда АП = 0. Иначе говоря, при выкупе арендных прав на земельный участок без введении рассрочки арендная плата равна 0.

ЛИТЕРАТУРА

1. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2004 году и мерах по реализации задач в области земельных отношений на 2005 год : постановление правительства Москвы от 24 мая 2005 года № 356-ПП : в редакции постановления правительства Москвы от 27 декабря 2006 года № 1046-ПП.

2. Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сферах земельных отношений на 2006 год : постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП. Приложение 4 «Временные правила расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

3. О внесении изменений в постановление правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП : постановление правительства Москвы от 11 декабря 2007 года № 1075-ПП. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 29 июня 2007 года № П /0152. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

6. Оценка недвижимости : учебник / под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. М. : Финансы и статистика, 2004.

7. Гольцблат А. А. Сделки с землей в России. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. М. : Альпина Бизнес Букс, 2007.

8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. М. : Дело, 2007.

Любой земельный участок используется сегодня в экономической активности.

Это означает, что они обладают потребительской стоимостью, которая оценивается в соответствии с действующей рыночной конъюнктурой. В зависимости от этого происходит продажа/купля или же аренда участков. Каждый арендатор при этом получает свои права юридического характера. Подобными павами он сможет воспользоваться с момента подписания соответствующей арендной документации. В подобной документации оговорены все пункты относительно юридических прав арендатора.

Согласно им, арендатор получает возможность использования участка в разных целях. Также в договорной документации может быть оговорены условия по сдаче земли в субаренду. Арендатор может получить право использования участка в качестве залогового имущества. На основании подобного права в дальнейшем можно будет получить кредит. Кроме этого земля может быть передана в пользование третьим лицам. Однако подобные права отличаются своей особенности. Они имеют лишь временный характер и могут быть использованы в течение года или же дольше.

В случае пролонгации договорной документации возможно и продление вышеупомянутых прав. А пока срок договора не иссякнет, владелец не может вмешаться в дела собственного участка. А права, которыми наделяется арендатор имеют еще и финансовую ценность. Следовательно подобное право может быть оценено и использовано для дальнейшей деятельности. Выполняется подобная оценка высококвалифицированными специалистами, хорошо разбирающимися в кадастровой сфере и прекрасно знающими действующие законодательные нормы.

Процедура оценки

Существует соответствующее распоряжение, четко регулирующее оценочную процедуру земельных участков. Поэтому, доверить подобное дело следует профессионалу, хорошо разбирающегося в подобных регуляциях. Также как и в случае оценки любого иного имущества, для определения стоимости права арендатора используются рыночные расценки. Выполняется такая работа в соответствии с выбранной специалистом методикой. Прежде всего он определяет площадь участка, изучая его физические характеристики. Важное значение придается месторасположению.

Для оценки права аренды земельного участка необходимо установить целевое назначение конкретного участка. Он может входить в кадастр сельскохозяйственных земель, лесного хозяйства или же промзону. Если участок оформлен как жилой фонд, тогда оценщики используют другие параметры и подходы. Специалист должен хорошо разобраться в договорной документации и определить права, которыми может пользоваться арендатор. Также очень важны сроки, указанные в данной документации. С увеличением срока аренды, увеличивается и стоимость прав. Важным моментом при оценке считается сумма, а также график погашения арендной платы.

Оценка стоимости аренды земельного участка не может считаться полноценной, если будет упущен хотя бы один пункт, указанный выше. Поэтому необходимо следовать четко разработанной схеме, без которой оценить стоимость аренды земельного участка просто не удастся. А так называемый принцип ожидания помогает оценщикам заранее определить доход, который в дальнейшем будет получать арендатор. Однако бывают и такие случаи, когда оценка может показать отрицательный баланс по сравнению с арендной платой, которую придется погашать арендатору.

Назначение оценки

Сегодня оценка арендной платы земельного участка может быть использована для решения задач разной направленности. Приступить к подобной работе можно по заявлению владельца участка или же непосредственно арендатора. Землевладельцам подобная оценка требуется для определения оптимальной суммы будущей арендной платы. Получив от специалиста соответствующую отчетную документацию он сможет предъявить ее потенциальному арендатору в качестве доказательств, подтверждающих обоснованность названной им суммы. Параллельно, арендатор получит исчерпывающую информацию для построения своих будущих планов.

При оценке арендной платы земельного участка учитывается множество факторов, в том числе и интересы арендатора. Особенно если он собирается оформлять договорную документацию с госорганами, но недовольны их требованиями. Подобная оценка позволит им получить достоверную информацию для внесения изменений в договорную документацию. Также необходима экспертиза, если арендатор планирует воспользоваться банковским кредитом. В подобных случаях участок используется как залоговое имущество, поэтому знание его стоимости является обязательным условием перед обращением в банковское учреждение.

Кроме этого арендованная земля может быть использована в качестве инвестиции. В подобных случаях также необходимо установление ее точной стоимости, чтобы уточнить размер инвестиции. Нередко участки находятся на территориях производственных предприятий. Поэтому приобретая подобные помещения будущие владельцы нуждаются в знании точной стоимости и этих участков. Сегодня довольно часто используется субаренда, как инструмент бизнес-деятельности. Перед подписанием договорной документации по субаренде противоположная сторона может затребовать проведение оценки.

Нередко оценку заказывают при переходе арендного участка в наследство. Для оценки арендной платы земельного участка в наследство, необходим учет дополнительных нюансов. Отчетная документация, составленная после подобной экспертизы, предоставляется нотариусу. На ее основании он рассчитывает стоимость налога, который придется оплатить наследник. Не обойтись без оценки и в случае возникновения разногласий между владельцем и арендодателем или же любыми иными участниками договорной процедуры. Часто подобные споры заканчиваются судебными разбирательствами, во время который оценочная отчетная документация приобретает особо важное значение и может быть использовано в качестве доказательства.

Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка

Методики

Оставить комментарий | Читать комментарии

А.Н. Фоменко, практикующий оценщик, канд. техн. наук,
г. Москва

В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком . Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.

Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размре разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику . В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.

Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, втечение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости.

Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения . Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во вторых в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью. Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли). Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.

Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться. Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения. Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:

Сзус — рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
Сзуа — рыночная стоимость права аренды земельного участка;
Сзд — рыночная стоимость здания;
ДВД — действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОРбзу — операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Нзу — налог на землю;
Азу — арендная плата за ЗУ;
R — коэффициент капитализации для объекта недвижимости.

где
Y — ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 — номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.

Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).

Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора.

Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:

где
* — верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С*кад — кадастровая стоимость ЗУ;
Кн — ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).

Результаты расчета по зависимости (5) при Кн = 1,5% и R = 15% приведены на
Рис. 1.

Рис. 1 Зависимость относительной величины стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости при ставке земельного налога 1,5% и коэффициенте капитализации для объекта недвижимости 15%.

Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию.
Действительно из зависимости (2) при Сзуа = 0 следует:

где
Азу0 — арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.

Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:

Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:

Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:

В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:

где
С*вык_р — удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С*рев — удельная стоимость реверсии ЗУ;
С*рвк — удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Yзу — ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.

Заключение

Предложены зависимости, позволяющие на основе данных регионального рынка земли определить стоимость права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Приведено обоснование метода расчета рыночной ставки арендной платы и рыночной выкупной стоимости застроенного земельного участка для арендатора. Полученные зависимости могут быть использованы при практической оценке объектов недвижимости и для назначения обоснованной арендной платы за земельный участок. Полученные зависимости могут быть так же использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Гл. 34. М.: Издательство НОРМА, 2000
2. Право на заключение договора аренды земельного участка. Материалы дискуссии на сайте www.appraiser.ru
3. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества России от 10.04.2003 №1102-р
5. Налоговый кодекс РФ. Ст. 390, 394. М.: ЭЛИТ издательство, 2007

Материал по теме: Право аренды земли как товар

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *