Оценка утилизационной стоимости

КУДА-КОМУ:

• суд, другие государственные и коммерческие структуры

ПРИМЕНЕНИЕ:

• под утилизационной стоимостью автомобиля, как объекта оценки (согласно ФСО №2), понимается наиболее вероятная его цена, по которой он может быть отчужден (продан), как совокупность элементов и материалов при невозможности продолжения его использования (эксплуатации) без дополнительного ремонта и усовершенствования. Другими словами, это стоимость выработавших свой ресурс и списываемых автомобилей, а также транспортных средств не подлежащих восстановлению, ввиду экономической нецелесообразности ремонта после полученных повреждений в результате ДТП, стихийного бедствия или по другим внешним причинам

ЦЕЛЬ:

• определить утилизационную стоимость. (т.е. стоимость объекта оценки, , равную рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию данного объекта.)

• утилизационная стоимость автомобиля не может быть ниже его цены как металлолома

ПРОЦЕСС:

• расчет проводится на основании рекомендованных нормативно-методических руководств (методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния (Р-03112194-0376-98)

МСФО 16: ОЦЕНКА ОСНОВНЫх СРЕдСТВ

Л.И. Куликова,

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой финансового учета Казанского государственного финансово-экономического института

Л.А. Тараканова,

кандидат экономических наук, доцент кафедры бухгалтерского учета и аудита Российской экономической академии имени Г.В. Плеханова

МСФО 16 » Основные средства» предусматривает применение различных видов оценок основных средств: первоначальную, балансовую, ликвидационную, амортизируемую, справедливую стоимость, а также возмещаемую сумму.

Первоначальная стоимость

Первоначальная стоимость основных средств определяется в момент их приобретения или сооружения. Первоначальная стоимость представляет собой сумму уплаченных денежных средств или их эквивалентов либо справедливую стоимость другого встречного предоставления, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или сооружения.

В первоначальную стоимость объекта основных средств включаются следующие:

— покупная цена, включая импортные пошлины и невозмещаемый налог на покупку за вычетом торговых скидок и возвратов;

— любые затраты, прямо относимые на доставку актива в нужное место и приведение в состояние, обеспечивающее его функционирование в соответствии с намерениями руководства организации;

— затраты на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке.

К затратам, прямо относимым на доставку актива в нужное место и приведение в состояние, обеспечивающее его функционирование в соответствии с намерениями руководства организации, относятся следующие:

— затраты на выплату вознаграждений работникам, возникающие непосредственно в

связи с сооружением или приобретением объекта основных средств;

— затраты на подготовку площадки;

— первичные затраты на доставку и разгрузку;

— затраты на установку и сборку;

— затраты на проверку надлежащей работы объекта основных средств, после вычета чистой выручки от продажи любых объектов, произведенных в процессе доставки основного средства в нужное место и приведения его в нужное состояние (например, полученных при испытании оборудования);

— стоимость профессиональных услуг. Некоторые операции осуществляются до

начала или в процессе работ по сооружению или развитию объекта основных средств. Например, строительную площадку до начала строительства можно использовать в качестве автостоянки и получать от этого доход. Поскольку сопутствующие операции не являются необходимыми для доставки данного объекта в нужное место и приведения в состояние, обеспечивающее его функционирование в соответствии с намерениями руководства организации, то доход и соответствующие расходы на такие операции подлежат признанию в качестве прибыли или убытка.

Если объект основных средств доставлен в нужное место и приведен в состояние, обеспечивающее его функционирование в соответствии с намерениями руководства организации, включение затрат в первоначальную стоимость основных средств прекращается. К таким затратам относятся затраты, понесенные в процессе использования или передислокации объекта основных средств, например:

— затраты, понесенные в период, когда объект, способный функционировать в соответствии с намерениями руководства организации, еще не используется или функционирует не на полную мощность;

— первоначальные операционные убытки, понесенные в процессе роста спроса на продукцию, производимую данным объектом;

— затраты на частичную или полную передислокацию или реорганизацию деятельности компании.

Кроме того, в первоначальную стоимость объектов основных средств не включаются следующие затраты:

— на открытие нового производственного или технического сооружения;

— на внедрение нового продукта или услуги (включая затраты на рекламу и продвижение продукции);

— на ведение хозяйственной деятельности на новом месте или с новой категорией клиентов (включая затраты на подготовку и обучение персонала);

— административные и другие общие накладные затраты.

В первоначальную стоимость объектов основных средств не включаются затраты на повседневное обслуживание данных объектов (затраты на рабочую силу и расходные материалы, на приобретение комплектующих изделий). Эти затраты учитываются как затраты на ремонт и текущее обслуживание и признаются в Отчете о прибылях и убытках по мере их осуществления.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Пример. Организация приобрела оборудование. При приобретении оборудования организация понесла затраты, состав которых представлен в табл. 1.

Таблица 1

Затраты на приобретение оборудования

Затраты Сумма, дол.

Покупная цена оборудования по прейскуранту поставщика 10 000

Торговая скидка, оговоренная в договоре 500

Затраты на доставку оборудования 300

Затраты на установку оборудования 200

Затраты на проверку надлежащей работы оборудования 400

Затраты на консультирование по настройке оборудования, оказанное поставщиком 200

Окончание табл. 1

Затраты Сумма, дол.

Затраты на обслуживание оборудования 500

Первоначальная стоимость оборудования составит $10 400.

В первоначальную стоимость основных средств могут быть включены затраты на демонтаж и удаление объекта основных средств и восстановление природных ресурсов на занимаемом им участке. Эти затраты включаются в том случае, если организация берет на себя соответствующие обязательства. Эти обязательства могут возникать либо на момент приобретения данного объекта основных средств, либо вследствие его эксплуатации на протяжении определенного периода времени, за исключением случаев использования объектов основных средств для производства запасов в течение этого периода.

Следует отметить, что отдельные объекты основных средств требуют значительных затрат по выводу их из эксплуатации и восстановлению окружающей среды (например, затраты на рекультивацию земли по окончании разработки карьера, затраты на демонтаж нефтяной скважины в конце срока ее использования и т.п.). В том случае, если в момент ввода объектов основных средств у организации возникает обязательство по выводу из эксплуатации этих объектов, организация формирует резерв в соответствии с МСФО 37 » Резервы, условные обязательства и условные активы».

Согласно МСФО 37 резерв должен признаваться тогда и только тогда, когда: компания имеет текущее обязательство (юридическое или вытекающее из практики) в результате прошлых событий; существует вероятность, что выбытие ресурсов, заключающих в себе экономические выгоды, потребляются для погашения обязательств; может быть сделана надежная оценка суммы обязательства.

При формировании резерва по выводу их из эксплуатации и восстановлению окружающей среды увеличивается первоначальная стоимость объекта основных средств.

Если указанные резервы создаются по обязательствам, которые будут погашены в отдаленном будущем, при оценке величины резерва необходимо учитывать изменение стоимости

денег с течением времени. В связи с этим сумму резерва необходимо определять по дисконтированной стоимости будущего оттока денежных средств, необходимых для погашения обязательства. Дисконтированная стоимость определяется по формуле:

PV = FV ■ 1(1 + i)n,

где PV — дисконтированная стоимость (сумма резерва);

FV — сумма предполагаемого погашения обязательства;

i — годовая ставка дисконтирования; n — период дисконтирования, равный сроку полезного использования объекта основных средств.

Пример. Организация осуществляет добычу гранита из принадлежащего ей карьера. Лицензионным соглашением предусмотрена рекультивация земельного участка после окончания разработки карьера. Для осуществления операций добычи гранита в декабре 2005 г. приобретено оборудование стоимостью $30000.Срок полезного использования оборудования равен пяти годам. Оценочная сумма расходов на рекультивацию карьера составляет $10 000. Ставка дисконтирования для расчета величины резерва на дату признания установлена в размере 4%. Расчет первоначальной стоимости оборудования для добычи гранита представлен в табл. 2.

Таблица 2

Первоначальная стоимость оборудования

Показатель Сумма, дол. Расчет

Прямые затраты на приобретение 30 000

Резерв расходов по рекультивации земельного участка по дисконтированной стоимости 8 220 10 000 х 1/(1 + 0,04)5

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Первоначальная стоимость оборудования 38 220 30 000 + 8 220

Объекты основных средств могут быть созданы организацией своими силами. В этом случае первоначальная стоимость основных средств определяется на основе тех же принципов, что и стоимость приобретенного актива. При приобретении или создании объектов за счет заемных средств необходимо выполнять требования, установленные МСФО 23 «Затраты по займам»,

который предусматривает два варианта признания в учете затрат по займам. При основном порядке учета затраты по займам признаются в качестве расходов того периода, в котором они произведены. При допустимом альтернативном порядке учета затраты по займам капитализируются путем включения в стоимость актива. Капитализация затрат по займам производится в том случае, если эти затраты относятся непосредственно к приобретению, строительству или производству квалифицируемого актива при условии возможного получения организацией в будущем экономических выгод, и, если при этом затраты могут быть надежно измерены. К квалифицируемым активам относятся те активы, подготовка которых к предполагаемому использованию или для продажи обязательно требует значительного времени.

Капитализация затрат по использованию заемных средств как части первоначальной стоимости квалифицируемого актива должна начинаться в следующих случаях:

— когда возникли расходы по данному активу;

— когда возникли затраты по займам;

— когда началась работа, необходимая для

подготовки актива для использования по

назначению или к продаже.

Пример. Организация предполагает строительство здания офиса. 24 февраля 2006 г. приобретен земельный участок для строительства, 24марта 2006 г получен заем на год под 12% годовых с ежемесячной выплатой процентов, 25 апреля 2006 г. начаты землеустроительные работы для строительства, 20мая 2006г. начато строительство здания офиса. В соответствии с допустимым альтернативным подходом, предусмотренным МСФО 23, организация капитализирует проценты по займу и включает их в стоимость здания. В этих обстоятельствах дата начала капитализации затрат — 25 апреля 2006 г.

Капитализация затрат по займам должна прекращаться, когда завершены практически все работы, необходимые для подготовки квалифицируемого актива по назначению или продаже.

Основные средства могут быть приобретены на условиях отсрочки платежа на период, превышающий обычные условия кредитования. В этом случае первоначальной стоимостью объ-

екта основных средств является его цена в эквиваленте денежных средств на дату признания. Разница между первоначальной стоимостью и общей суммой платежа признается как расходы на выплату процентов за период кредитования.

Пример. Организация может приобрести оборудование за $10 000 при условии единовременной оплаты или купить его на условиях отсрочки платежа сроком на 2 года за $12 000. При условии приобретения оборудования в рассрочку разница в $2 000 признается как расходы. Первоначальная стоимость оборудования составит $10 000.

Вместе с тем альтернативный порядок учета, предусмотренный МСФО 23 «Затраты по займам», позволяет капитализировать проценты и включать их в первоначальную стоимость приобретенного объекта основных средств.

Если организация создает аналогичные активы для продажи в ходе своей деятельности, первоначальная стоимость актива, как правило, равна стоимости производства актива для продажи и определяется в соответствии с МСФО 2 «Запасы». Таким образом, любая внутренняя прибыль при расчете таких затрат элиминируется. Точно так же сверхнормативные затраты сырья, труда или других ресурсов, имевшие место при создании актива своими силами, не включаются в его первоначальную стоимость.

Объекты основных средств могут быть приобретены путем обмена на другой или другие неденежные активы либо на сочетание денежных и неденежных активов. Первоначальная стоимость объекта основных средств, приобретенного путем обмена, определяется по справедливой стоимости. Оценка по справедливой стоимости производится тогда, когда организация определяет наличие в операции обмена коммерческого содержания по степени ожидаемого изменения своих будущих потоков денежных средств в результате совершения данной операции.

Если организация способна достоверно определить справедливую стоимость либо полученного, либо переданного актива, то для определения первоначальной стоимости полученного актива используется справедливая стоимость переданного актива. Исключения составляют случаи, когда справедливая стоимость полученного актива представляется более очевидной.

Пример. Организация обменивает $10 000 и станок на здание. Справедливая стоимость переданного станка составляет $40 000, а полученного здания $50 000. Первоначальная стоимость здания, полученного в обмен, составит $50 000.

Оценка по справедливой стоимости полученного актива не может быть произведена, когда операция обмена не имеет коммерческого содержания, или справедливая стоимость ни полученного, ни переданного актива не поддается достоверной оценке. Если приобретенный объект не оценивается по справедливой стоимости, то его первоначальная стоимость оценивается по балансовой стоимости переданного актива.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость актива представляет собой сумму, по которой актив отражается в балансе организации. Она рассчитывается как разница между первоначальной или переоцененной стоимостью актива и суммой накопленной амортизации. В том случае, если признается убыток от обесценения актива в соответствии с МСФО 36 » Обесценение активов», то балансовая стоимость представляет собой разницу между первоначальной стоимостью и суммой накопленного убытка от обесценения.

Балансовая стоимость основных средств может быть уменьшена на сумму полученных правительственных субсидий в соответствии с МСФО 20 «Учет государственных субсидий и раскрытие информации о правительственной помощи».

Следует отметить, что МСФО 20 предусматривает два варианта отражения в учете и отчетности государственных субсидий, относящихся к объектам основных средств:

— путем отражений субсидий в качестве доходов будущих периодов, которые признаются доходами на систематической и рациональной основе в течение срока полезного использования объекта основных средств;

— путем ее вычитания для получения балансовой стоимости основных средств. Доход учитывается в течение срока полезного использования основных средств путем уменьшения величины начисляемой амортизации.

Таблица 3

Оборудование 31.12.2005 31.12.2006 31.12.2007

Балансовая стоимость, дол. 2 400 00 (360 000 — 120 000) 120 000 (360 000 — 240 000) 0 (360 000 — 360 000)

Пример. Организация получила государственную субсидию в размере $100 000 для осуществления инвестиционного проекта по приобретению оборудования. Оборудование приобретено на сумму $460 000 в декабре 2004 г. Срок полезного использования оборудования составляет три года. Амортизация рассчитывается по методу равномерного начисления. Организация учитывает государственную субсидию путем вычета из балансовой стоимости активов. В этом случае первоначальная стоимость оборудования составит $360 000 (460 000 — 100 000). Ежегодная сумма амортизационных отчислений по оборудованию составляет $120 000 (360 000: 3). Балансовая стоимость оборудования в отчетности по состоянию на 31 декабря 2005, 2006 и 2007 гг. представлена в табл. 3.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Ликвидационная стоимость

Показатель ликвидационной стоимости является расчетной величиной, его значение определяется на основании приближенных расчетов. При определении ликвидационной стоимости определяют сумму, которую организация получила бы на текущий момент от реализации актива за вычетом предполагаемых затрат на выбытие, если бы данный актив уже достиг того возраста и состояния, в котором, как можно ожидать, он будет находиться в конце срока полезной службы Ликвидационная стоимость определяется в начале срока полезной службы актива на основе экономически обоснованного решения.

Пример. Организация приобрела новый автомобиль стоимостью $40 000. В соответствии с расчетной оценкой установлен срок полезного использования автомобиля, равный четырем годам. Текущая рыночная цена на аналогичный автомобиль, бывший в эксплуатации в течение четырех лет, составляет $6 000. Предполагаемые расходы на продажу автомобиля составляют $1 000. Расчет ликвидационной стоимости автомобиля представлен в табл. 4.

Таблица 4

Ликвидационная стоимость автомобиля

Показатели Сумма, дол

Текущая рыночная цена на аналогичный автомобиль, бывший в эксплуатации в течение четырех лет 6 000

Предполагаемые расходы на продажу 1 000

Ликвидационная стоимость 5 000 (6 000-1 000)

Амортизируемая стоимость

Амортизируемая стоимость актива является основой при начислении амортизации объектов основных средств. Амортизируемая стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью актива (или другой суммой, отраженной вместо первоначальной стоимости) и ликвидационной стоимостью актива.

Пример. Организация приобрела новый автомобиль стоимостью $40 000. В соответствии с расчетной оценкой установлен срок полезного использования автомобиля, равный четырем годам. Ликвидационная стоимость автомобиля составляет $5 000. Расчет амортизируемой стоимости и годовой суммы амортизации автомобиля приведен в табл. 5.

Таблица 5

Амортизируемая стоимость автомобиля

Показатели Сумма, дол.

Первоначальная стоимость 40 000

Ликвидационная стоимость 5 000

Амортизируемая стоимость 35 000 (40 000-5 000)

Срок полезного использова- 4

ния, лет

Годовая сумма амортизацион- 8 750 (35 000:4)

ных отчислений

Амортизируемая стоимость объекта основных средств должна распределяться на его срок полезной службы на систематической основе. Амортизируемая стоимость представляет собой разницу между первоначальной стоимостью актива (или другой суммой, отраженной вместо

первоначальной стоимости) и ликвидационной стоимостью актива.

В некоторых случаях ликвидационная стоимость актива бывает незначительной и поэтому не играет существенной роли при вычислении амортизируемой стоимости. Ликвидационная стоимость актива может стать равной или превышающей его балансовую стоимость. В этом случае амортизационные отчисления по данному активу равны нулю.

Пример. Организация приобрела новый автомобиль стоимостью $40 000. В соответствии с расчетной оценкой установлен срок полезного использования автомобиля, равный четырем годам. Текущая рыночная цена на аналогичный автомобиль, бывший в эксплуатации в течение четырех лет, ввиду увеличения цен на подержанные автомобили составляет $45 000. В этом случае амортизационные отчисления на автомобиль не производятся.

Если в последующем ликвидационная стоимость становится ниже балансовой стоимости актива, начисление амортизации будет производиться.

Ликвидационная стоимость и срок полезной службы актива в обязательном порядке должны пересматриваться, по крайней мере, в конце каждого финансового года. Если текущие ожидания отличаются от предыдущих оценок, эти изменения в обязательном порядке должны отражаться как изменение в расчетной оценке в соответствии с IAS 8 «Учетная политика, изменения в расчетных оценках и ошибки».

Пример. Первоначальная стоимость объекта основных средств со сроком полезной службы пять лет составляет $12 000, а его ликвидационная стоимость равна $2 000. Через два года использования объ-

Пересмотр ликвидационной ст

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

екта пересмотрены его ликвидационная стоимость (она составляет $1000) и оставшийся срок полезной службы (был признан равным четырем годам). Порядок пересчета ликвидационной стоимости объекта основных средств представлен в табл. 6.

Амортизация начисляется даже тогда, когда справедливая стоимость актива превышает его балансовую стоимость, но при условии, что ликвидационная стоимость актива не превышает его балансовой стоимости.

Пример. Справедливая стоимость актива составляет $12 000, балансовая стоимость — $8 000, ликвидационная стоимость — $2 000. В этом случае производится начисление амортизации. При этом актив может быть переоценен по справедливой стоимости при выполнении условий проведения переоценки всего класса активов.

Справедливая стоимость актива составляет $12 000, балансовая стоимость — $8 000, ликвидационная стоимость — $8 000. В этом случае амортизация не начисляется.

Справедливая стоимость

Под справедливой стоимостью объектов основных средств понимается сумма, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку и независимыми друг от друга сторонами.

Справедливой стоимостью земельных участков и зданий, как правило, является их рыночная стоимость, определяемая профессиональными оценщиками. Справедливой стоимостью машин и оборудования обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки. При отсутствии данных о рыночной стоимости

Таблица 6

ости и срока полезной службы

Показатели Год первый Год второй Год третий

Первоначальная стоимость, дол. 12 000 12 000

Балансовая стоимость на начало года, дол. 12 000 10 000 8 000

Ликвидационная стоимость, дол. 2 000 2 000 1 000

Амортизируемая стоимость, дол. 10 000 10 000 7 000

Срок полезного использования, лет 5 5 4

Годовая сумма амортизации, дол. 2 000 2 000 1 750

Сумма накопленной амортизации, дол. 2 000 4 000 5 750

Балансовая стоимость на конец года, дол. 10 000 8 000 6 250

по причине специфического характера объекта основных средств или редкости сделок по продаже этих объектов справедливая стоимость может быть оценена исходя из будущих доходов от использования основных средств или их амортизированной восстановительной стоимости.

Амортизированной восстановительной стоимостью является стоимость аналогичного объекта основных средств за вычетом амортизации, которая была бы накоплена за срок, в течение которого эксплуатировался данный объект.

Возмещаемая сумма

определения продажной стоимости объекта был приглашен профессиональный оценщик. По его расчетам, цена продажи может составить $108 450. Ориентировочные расходы, связанные с продажей: затраты на демонтаж — $1200, расходы на предпродажную подготовку (контрольные испытания, мелкий ремонт, покраска) — $3 000, комиссионное вознаграждение агентской фирме — $230, другие торговые расходы — $20. Расчет чистой продажной цены оборудования представлен в табл. 7.

Таблица 7

Расчет чистой продажной цены оборудования

щаемой сум-гсовой стои-ировок обус-пользования его функци-бо факторов. щена в течение его срока полезного использования, поэтому объективная оценка актива должна соответствовать его возмещаемой сумме, т. е. той сумме, которую организация ожидает получить либо от продажи актива, либо от его дальнейшей эксплуатации. Для определения возмещаемой суммы необходимо рассчитать два значения: чистую продажную цену актива и ценность от его использования.

Чистая продажная цена определяется как рыночная цена за вычетом расходов на продажу. Чистая продажная цена может быть определена даже в том случае, если актив не обращается на активном рынке.

Пример. Организация имеет производственное оборудование. Активный рынок по данному виду оборудования отсутствует, поэтому для

Показатели Сумма, дол.

Цена продажи оборудования 108 450

Затраты на демонтаж 1 200

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Расходы на предпродажную 3 000

подготовку

Комиссионное вознаграждение 230

Другие торговые расходы 20

Чистая цена продажи оборудо- 104 000 (108 450-

вания 1 200-3 000-230-20)

Ценность от использования актива — это дисконтированная стоимость будущих потоков денежных средств, получение которых ожидается от актива. Оценка ценности использования представляет собой оценку будущих поступлений и оттоков денежных средств в связи с продолжающимся использованием актива и его окончательным выбытием и применение соответствующей ставки дисконта к этим будущим потокам денежных средств.

Пример. Организация имеет в наличии производственное оборудование, приобретенное в конце 2005 г. Срок полезного использования равен четырем годам. На конец 2005 г. осуществляется расчет ценности от использования оборудования.

Таблица 8

Расчет дисконтированной стоимости будущих денежных поступлений

Период Выручка (будущие поступления денежных средств), дол. Издержки за вычетом амортизации (будущие оттоки денежных средств), дол. Чистые денежные поступления, дол. Фактор дисконтирования Приведенная величина чистых денежных поступлений, дол.

2006 г. 100 000 60 000 40 000 0,8929 35 716

2007 г. 90 000 50 000 40 000 0,7972 31 888

2008 г. 60 000 30 000 30 000 0,7118 21 354

2009 г. 80 000 50 000 30 000 0,6355 19 065

Итого 330 000 190 000 140 000 108 023

Для дисконтирования денежных поступлений используется ставка дисконта, равная 12%. Расчет дисконтированной стоимости будущих денежных поступлений представлен в табл. 8.

Таким образом, ценность от использования производственного оборудования составляет $108 023.

Возмещаемая сумма представляет собой наибольшее из двух значений: чистой продажной цены актива и ценности от его использования.

Пример. Чистая цена продажи оборудования за вычетом ориентировочных расходов, связанных с его выбытием и продажей, определена на основе рыночных цен и равна $104 000. Ценность от использования оборудования составляет $108 023. В этом случае возмещаемой суммой оборудования является $108 023.

В том случае, когда балансовая стоимость актива превышает его возмещаемую сумму, актив считается обесценивающимся. Для определения уменьшения стоимости объекта основных средств необходимо руководствоваться IAS 36 «Обесценение активов». IAS 36 требует выявления наличия признаков возможного обесценения актива на каждую отчетную дату. При выявлении любого такого признака организация должна оценить возмещаемую сумму актива. Напомним, что возмещаемая сумма представляет собой наибольшее из двух значений: чистой продажной цены актива и ценности от его использования. Следует отметить, что нет необходимости определять и чистую продажную цену актива, и ценность от его использования. Если любая из этих сумм превышает балансовую стоимость актива, то это означает, что актив не подлежит обесценению.

Пример. Организация имеет в наличии оборудование, которое используется для выпуска морально устаревшей продукции. Организация намеревается прекратить производство на данном оборудовании. Балансовая стоимость оборудования составляет $144 000. Не предполагая дальнейшего применения данного оборудования, организация принимает решение его продать. Предполагаемая чистая цена продажи оборудования за вычетом ориентировочных расходов, связанных с его выбытием и продажей, составляет $104 000.

Это и является возмещаемой суммой актива. Следовательно, в бухгалтерском учете оборудование отражено по завышенной оценке, так как его балансовая стоимость не может быть возмещена ни в результате производственной деятельности, ни путем продажи. Оборудование подлежит обесценению.

Если возмещаемая сумма актива ниже балансовой стоимости актива, признается убыток от обесценения. Убыток определяется по результатам тестирования актива на обесценение. Процесс тестирования актива на обесценение показан на рисунке.

Тестирование актива на предмет обесценения

Пример. Организация проводит тестирование оборудования на предмет обесценения. Первоначальная стоимость оборудования составляет $180 000. Сумма накопленной амортизации — $36 000. Чистая цена продажи оборудования за вычетом ориентировочных расходов, связанных с его выбытием и продажей, определена на основе рыночных цен и равна $104 000. Ценность от использования оборудования составляет $108 023. Расчет убытка от обесценения представлен в табл. 9.

Таблица 9

Расчет убытка об обесценения оборудования

Показатели Сумма, дол.

Первоначальная стоимость 180 000

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Сумма накопленной амортизации 36 000

Балансовая стоимость 144 000

Ценность от использования 108023

Окончание табл. 9

Показатели Сумма, дол.

Чистая продажная цена 104 000

Возмещаемая сумма 108023

Убыток от обесценения 35 977 (144 000108 023)

Убыток от обесценения подлежит признанию непосредственно в Отчете о прибылях и убытках. Вместе с тем, когда организация использует модель переоценки, и актив отражается в учете по переоцененной величине, убыток от обесценения учитывается как уменьшение от переоценки. Если убыток от обесценения превышает сумму, отражаемую на счете резерва переоценки данного актива, то сумма превышения показывается в Отчете о прибылях и убытках.

После признания убытка от обесценения амортизационные отчисления по данному активу должны корректироваться в будущих периодах для распределения измененной балансовой

стоимости актива, за вычетом его ликвидационной стоимости (если таковая имеется), на систематической основе на протяжении оставшегося срока его полезной службы.

Пример. Первоначальная стоимость оборудования сроком полезного использования, равным пять лет, составляла $180 000. Через год полезного использования оборудования было проведено тестирование на обесценение. Сумма накопленной амортизации на день проведения тестирования составила $36 000, балансовая стоимость — $144 000. Убыток от обесценения был признан равным $35 977. Таким образом, балансовая стоимость оборудования уменьшится на $35 977 и составит $108 023, которая распределяется на оставшийся срок полезного использования оборудования — четыре года. Ежегодная сумма амортизационных отчислений после признания убытка от обесценения составит $27 006.

ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ И ЕЕ РОЛЬ В ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Левина Л.И., к.э.н., профессор Волжский университет им.В.Н.Татищева, Тольятти

Особое значение в системе жилищного ипотечного кредитования придается оценке залоговой стоимости. Исследование роли оценки в системе жилищного кредитования осуществлено многими авторами в следующих направлениях. Во-первых, с целью определения требований, предъявляемых к оценке стоимости залога. Во-вторых, классификация систем жилищного кредитования на типы, виды и модели дает возможность определить место оценки посредством формирования подсистемы оценки залоговой стоимости. В — третьих, немаловажным является исследование оценки в системе жилищного ипотечного кредитования.

Залоговая стоимость — стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возврата средств. Величина залоговой стоимости учитывается при определении размера выдаваемого кредита .

На наш взгляд, в определении залоговой стоимости понимается цена залога, а не затраты и труд на создание объекта недвижимости (стоимость). То есть: денежную сумму, предлагаемую или уплаченную за объект оценки или ее аналог в конкретной ситуации. Поэтому далее, говоря о залоговой стоимости при ипотечном жилищном кредитовании, будет имеется ввиду цена объекта залога, сформированная в результате существующего спроса и предложения на рынке недвижимости.

Следует отметить, что стоимость объекта залога не имеет однозначного определения ни в практике ипотечного кредитования, ни в научной литературе. Таким образом, оценщики при определении стоимости недвижимости, являющейся обеспечением исполнения обязательств, одновременно определяют «рыночную стоимость» и «ликвидационную стоимость» или «стоимость ограниченной реализации».

Определение стоимости ограниченной реализации соответствует определению рыночной стоимости за исключением того, что совершение сделки произойдет в будущем, в момент, определенный клиентом, при этом не будет достаточного периода времени для должного маркетинга, определяющего характер имущества и состояние рынка. Стоимость ограниченной реализации рассчитывается без учета издержек и налогов, связанных со сделкой купли-продажи.

Фактически оценщики, применяя стандартные методы оценки в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов определяют рыночную стоимость объекта оценки. Далее, прислушиваясь к экспертному мнению риэлтера, оценщик применяет к полученной рыночной стоимости поправочный коэффициент, который составляет 0,6-0,9. Не говоря о возможной необъективности экспертного мнения риэлтера, диапазон применяемого поправочного коэффициента представляется необоснованно широким и не имеет под собой никакого исследовательского доказательства.

Недооценка места залоговой стоимости в Государственных стандартах обусловила появление весьма распространенной точки зрения о необходимости ее замены ликвидационной стоимостью. Ликвидационная стоимость (стоимость при вынужденной продаже) — это стоимость по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был короче «разумно долгого» для данного типа объекта на данном рынке, а так же стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок. Но изложенный выше подход совершенно не соответствует нормативному акту Банка России, в соответствии с которым «понятие обеспеченности

ссуд» гласит, что «к обеспечению II категории качества могут быть отнесены: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества и (или) оборудования при наличии устойчивого рынка указанных предметов залога и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 180 календарных дней с момента возникновения основания взыскания на залог при условии, что вся юридическая документация в отношении залоговых прав кредитной организации оформлена таким образом, что в ней не содержится условий, препятствующих реализации залоговых прав, а также при условии, что указанный предмет (предметы) залога застрахованы залогодателем в пользу кредитной организации, принявшей их в качестве залога по ссуде (ссудам)». Кроме того, использование ликвидационной стоимости для оформления банковского кредита прямо ущемляет интересы заемщиков, приводя к повсеместно встречающемуся их недокредитованию .

Обращение к российским законодательным и нормативным актам также не дает основания для утверждения о наличии однозначного толкования термина «залоговой стоимости». Постановление Правительства РФ от 6 июля 2000г. № 319 «Об утверждении стандартов оценки» вообще отсутствует термин «залоговая стоимость». Поскольку указанное постановление определяет обозначенные в нем стандарты оценки, как обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, использование ранее действующих стандартов приостановлено.

Это положение относится, прежде всего, к Государственному стандарту РФ единой системы оценки имущества, определяющему понятие «залоговая стоимость имущества» -эта стоимость имущества в целях обеспечения банковского кредита. Подобная интерпретация не выделяла особенностей залоговой стоимости, структурные особенности и позволяла применять для указанных целей, как рыночную, ликвидационную так и залоговую стоимость. Очевидно, подобные обстоятельства явились основанием для отсутствия понятия залоговой стоимости в российских стандартах, обязательных для применения.

В этой связи вполне уместна ссылка Стандарта 4 МСО «Оценка ссудного обеспечения, залога и обеспечение долговых обязательств» на то, что рыночная стоимость является краеугольным камнем работы оценщика. Ее определение российскими законодательными и нормативными актами следующие: » Рыночная стоимость объектов оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства» .

Таким образом, рыночная стоимость может быть определена при наличии следующих условий:

— рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;

— покупатель и продавец свободно, независимо друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов — увеличить доход и полнее удовлетворить потребности;

— имущество обращается или продается за разумный интервал времени, обеспечивающий его доступность всем потенциальным покупателем;

— оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом, при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Перечисленные условия, при которых определяется рыночная стоимость, вполне уместны при обращении заемщика к оценщику с заказом на оценку. Однако подобное толкование стоимости для целей залогового обеспечения не в полной мере устраивает кредитора, пытающегося определить статус такого обеспечения и в этой связи на

проведение оценки на основе стоимости, отличной от рыночной. Основным его аргументом является наличие определенного рода ограничений:

— ограниченный срок реализации предмета залога (согласно нормативным актам Банка России — 180 дней);

— количественные ограничения размеров обязательств по кредитной сделке, в которые согласно закону об ипотеки включаются непогашенная сумма кредита, проценты за кредит за весь период кредитования, издержки кредитора в связи с продажей предмета залога, в том числе упущенная выгода.

В данной связи для целей формирования резерва под возможные потери по ссудам используется понятие «справедливой стоимости залога», то есть такой его цены, по которой залогодатель, в случае если бы он являлся бы продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в течении 180 календарных дней.

В дополнение к приведенному списку возможных к применению видов стоимости для целей залогового кредитования МСО рекомендует и инвестиционную стоимость -стоимость объекта оценки, определяемую исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

На приоритет ликвидационной стоимости как базы для определения стоимости залога указывает область применения стандарта: если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Причем, не принимая во внимание при этом ряда обстоятельств.

Во-первых, срок реализации жилой недвижимости, обозначенный нормативными актами Банка России (180 дней), как свидетельствует практика, вполне достаточен для ее реализации, поэтому о меньшем сроке экспозиции для аналогичных сроков объектов не может быть и речи. Тем более, что говоря об общенациональной системе ипотечного кредитования, имеют в виду не уникальное жилье в качестве объекта залога, а обычную недвижимость, рассчитанную на среднего по уровню доходов россиянина.

Во-вторых, процедура определения вероятности погашения кредита, проводимая кредитором, предусматривает этап проверки достаточности обеспечения, на котором стоимость обеспечения, являющаяся результатом заключения оценщика, сопоставляется с величиной обязательств кредитора, то есть с суммарной величиной ссуды, процентов за кредит, издержек кредитора в связи с реализацией предмета залога.

В-третьих, не учитывается тот факт, что заказчиком на оценку предмета залога является не кредитор, а заемщик, а именно его стоимость оценивается и подлежит реализации.

Кроме того, согласно Федеральному закону «Об ипотеке» стоимость, подлежащая залогу, является предметом договоренности между кредитором и заемщиком. В основу понятия залоговой стоимости и ее отождествления с ликвидационной положен короткий срок реализации предмета залога. Согласиться с подобным утверждением вряд ли возможно, так как целью оценки стоимости залога является не продажа предмета залога в короткие сроки, а надежность (гарантия) выплат в погашение ссуды, стоимостью передаваемой в залог недвижимости.

Обобщение требований, предъявляемых российскими законодательными и нормативными актами к оценке стоимости жилья, для целей ипотеки, подтверждает заключение об отсутствии понятия залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования, требований об ее замене ликвидационной стоимостью также отсутствует.

Сравнительный анализ, предъявляемых требований к оценке стоимости залога недвижимости, позволяет выделить два основных элемента, положенных в основу формирования залоговой стоимости: достаточность обеспечения и ликвидность залога.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Достаточность обеспечения, как правило, определяется на момент оценки риска по

конкретной ссуде с учетом ее прогноза. Критерием достаточности является реальная (рыночная) стоимость залога, компенсирующая кредитору основную сумму долга по ссуде, всех процентов, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав.

Ликвидность (надежность) залога прогнозируется с учетом перспективного состояния конъюнктуры рынка жилья, возможностей изменения индивидуальных особенностей объекта залога, изменений в его местоположении (инфраструктуре).

На самом деле неясность в отношении залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования в научных исследованиях и ее отсутствие либо неоднозначность трактовки в стандартах объясняется рядом моментов.

Во-первых, процесс оценки недвижимости распадается на две части:

— на первом этапе оценщик по заказу заемщика оценивает недвижимость, беря за основу рыночный стандарт стоимости, на данном этапе речь идет все же о текущей оценке;

— далее кредитор вводит различного рода корректировки в полученную раннее стоимость в соответствии с риском кредитной сделки, размером обязательств и т.д.

Стало быть, на первом этапе осуществляется оценка стоимости (рыночной) залога, на втором — определяется самим кредитором лимит кредитования (максимальная сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик), в результате рассчитывается достаточность обеспечения кредита.

Неточность функций оценщика и кредитора обусловила неопределенность цели оценки. Для целей купли-продажи продавца и покупателя интересует рыночная стоимость, т.е. текущая стоимость соответствующего типа собственности, зависящая от соотношения спроса и предложения. Так как в последнее время наметилась тенденция увеличения срока ипотечного кредитования, то проводить оценку объекта недвижимости, служащей залогом, необходимо с учетом длительного срока. Таким образом, на наш взгляд, под залоговой стоимостью при ипотечном жилищном кредитовании следует понимать стоимость, формирующуюся под воздействием спроса и предложения на рынке недвижимости, которая сможет покрыть остаток основного долга, проценты по договору ипотеки и расходы, связанные с возможным взысканием недвижимости по договору залога в течении действия кредитного договора.

Схема организации национальной системы ипотечного жилищного кредитования и соответственно место в ней оценки стоимости в наиболее общем виде выглядит следующим образом.

I. На первичном рынке ипотеки происходит выдача банком кредита на строительство и приобретение жилья под залог. Необходимость в оценке в первом случае возникает у застройщика при получении строительного кредита. Обеспечением кредита служит залог недвижимости, земельного участка, строящегося жилого здания, а следовательно, и оценка перечисленных активов. Во втором случае, покупатель жилья, закладывая его и оформляя договор ипотеки, получает долгосрочный кредит на приобретение жилья у застройщика (продавец вторичного жилья). Оценка возникает на этапе сдачи построенного дома в эксплуатацию и продажи его застройщиком (продажа на вторичном рынке недвижимости).

II. На вторичном рынке ипотеки выданные ипотечные жилищные кредиты рефинансируются:

1) самим кредитором посредством выпуска жилищных облигаций с ипотечным покрытием;

2) посредством продажи жилищных ипотечных кредитов коллективным инвесторам (учредителям доверительного управления ценных бумаг с ипотечным покрытием) через их управляющих (инвестиционные фонды, ПИФы, негосударственные пенсионные фонды). Цели, объекты, субъекты оценки стоимости на данном сегменте ипотечного рынка значительно расширяются, не ограничиваясь оценкой стоимости заложенного

жилья.

Третьим направлением является исследование роли оценки стоимости в системе жилищного кредитования. Оценка стоимости жилья в системе жилищного кредитования призвана обеспечить измерение объекта залога с точки зрения его приемлемости и достаточности. Критерий приемлемости отражает качественную определенность предмета залога, критерий достаточности — количественную.

Понятие оценки как деятельности «эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика» ориентирует, с одной стороны, на количественную оценку жилья как объекта залога. Общим требованием к количественной определенности предмета залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, т.е. — его реальная (рыночная) стоимость должна быть «достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав».

Таким образом, основное значение оценки стоимости недвижимости при ипотечном жилищном кредитовании — определение достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости жилья является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика — увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога. Определение же стоимости залога по обоюдному соглашению либо с помощью независимого эксперта позволяет достичь баланса интересов в кредитной сделке. Из этого следует, что определение достаточности стоимости залога делает кредитную сделку возможной.

Хотелось бы отметить, что особенности ипотечного кредита создают для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки в системе жилищного ипотечного кредитования, а именно

— снижение риска кредитора.

Библиографический список

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ» (ред. 22 августа 2004 г.)

Решение различных задач требует применения различных видов стоимости. Для оценки используются виды стоимости на базе рыночной стоимости актива или на базах, отличных от рыночной стоимости.

Для того чтобы перейти к понятию рыночной стоимости необходимо определить – что такое цена. Цена — это понятие, относящееся к обмену товара или услуги. Она представляет собой сумму, запрошенную, предлагаемую или уплаченную за товар или услугу. Понятие стоимости обращено к цене, о которой, скорее всего, договорятся покупатели или продавцы товара или услуги, имеющейся в наличии для продажи. То есть стоимость — это расчетная величина.

Стоимость определяет гипотетическую, или условную, цену товара или услуги, о которой, скорее всего, должны договориться мотивированные типичными соображениями покупатели и продавцы. Таким образом, стоимость — это не факт, а расчетная наиболее вероятная цена, которая будет уплачена в данное время за товар или услугу, имеющуюся для продажи.

Рыночная стоимость

Понятие рыночной стоимости связано с коллективным восприятием и поведением участников рынка. Оно признает различные факторы, которые могут влиять на трансакции , совершаемые на рынке, и отделяет их от других «внутренне присущих» или нерыночных соображений, влияющих на стоимость. Рыночная стоимость основывается на рыночных данных, и поэтому все входные параметры должны базироваться на информации, полученной на рынке.

Определение рыночной стоимости согласно Федеральному стандарту оценки №2 (ФСО №2): При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Согласно Международным стандартам оценки (МСО 2007) — рыночная стоимость определяется как: Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Согласно ФСО №2, рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

  • при изъятии имущества для государственных нужд;
  • при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
  • при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
  • при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
  • при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
  • при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Рыночная стоимость на практике также применяется при решении следующих задач:

  • принятие управленческих решений;
  • продажа и покупка имущества.

Рыночная стоимость является основой для определения залоговой, ликвидационной и специальной стоимостей.

Базы оценки отличные от рыночной стоимости

Примерами баз оценки, отличных от рыночной стоимости, являются: справедливая стоимость, инвестиционная стоимость, специальная стоимость и синергетическая стоимость. Дополнительные допущения, требуемые при применении этих баз, часто являются более специфическими (конкретными), чем те допущения, которые требуются при определении рыночной стоимости, поскольку они могут относиться к обстоятельствам конкретной стороны. По этой причине при проведении оценки на основе какой-либо из таких баз следует убедиться, что такая оценка не будет истолковываться как основывающаяся на рыночной стоимости.

Справедливая стоимость

Выражение «рыночная стоимость» и термин «справедливая стоимость», который обычно присутствует в стандартах финансовой отчетности, в целом совместимы, хотя они не во всех случаях являются в точности эквивалентными. Справедливая стоимость — бухгалтерское понятие, которое определяется в Международных стандартах финансовой отчетности и других аналогичных стандартах как денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами.

Справедливая стоимость применяется при решении следующих задач:

  • переоценка основных средств согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности);
  • составление финансовой (бухгалтерской) отчетности согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности);
  • постановка на баланс объекта согласно МСФО (Международные стандарты финансовой отчетности).

Справедливая стоимость за вычетом затрат по продаже — fair value less costs to sell — это сумма, которую можно получить от продажи актива или подразделения, приносящего денежный доход, при условии коммерческой сделки между хорошо осведомленными и заинтересованными сторонами, за вычетом затрат на ее осуществление (МСФО 36, 6).

Специальная стоимость

Специальная стоимость (special value) — сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определенные свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя. (МСО 2, 3.5). Специальный покупатель — special purchaser — покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью из-за преимуществ, возникающих за счет обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом (МСО 2, 3.4).

Специальная стоимость может возникнуть благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества.

Специальная стоимость применяется при решении следующих задач:

  • принятие управленческих решений;
  • покупка или продажа объекта для специального покупателя.

Инвестиционная стоимость

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) в инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Инвестиционная стоимость применяется при решении следующих задач:

  • принятие управленческих решений;
  • составление инвестиционного проекта;
  • покупка объекта.

Синергетическая стоимость

Синергетическая стоимость (synergistic value) — дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма стоимостей первоначальных имущественных интересов (МСО 2, 3.6).

Синергетическая стоимость применяется при решении следующих задач:

  • покупка или продажа объекта;
  • слияние и поглощение;
  • реструктуризация;
  • принятие управленческих решений.

Ликвидационная стоимость

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в случаях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Ликвидационная стоимость применяется при решении следующих задач:

  • получение кредита;
  • передача имущества в залог;
  • ликвидация предприятия;
  • принятие управленческих решений.

Ипотечная стоимость

Ипотечная стоимость — mortgage lending value. Стоимость имущества, определенная путем осмотрительного анализа будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов данного имущества, общей и местной конъюнктуры, текущего использования и возможных альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки ипотечной стоимости элементы спекулятивного характера принимать во внимание не следует. Ипотечная стоимость должна документироваться ясно и прозрачно (директива Европарламента 2006/48/ЕС).

Ипотечная стоимость применяется при ипотеке.

Кадастровая стоимость

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

Бухгалтерская (балансовая) стоимость — book value

В отношении активов — капитализированные затраты на создание/приобретение актива за вычетом накопленной амортизации (будь то амортизация активов (depreciation), или амортизация-погашение ссуд (amortization) и истощения (depletion), когда речь идет о невоспроизводимых ресурсах) — как они представлены в бухгалтерских документах бизнеса.

В отношении организации бизнеса — разница между суммарными активами (за вычетом амортизации, амортизации-погашения ссуд и истощения невоспроизводимых ресурсов) и суммарными обязательствами бизнеса, как они представлены в бухгалтерском балансе. В этом случае бухгалтерская стоимость является синонимом понятий бухгалтерской стоимости чистых активов, чистой ценности (net worth) и собственного капитала акционеров (акционерного капитала).

Применяется в бухгалтерском учете.

Скорректированная бухгалтерская стоимость — adjusted book value

Балансовая стоимость, получаемая в результате добавления, исключения или изменения величин одного или нескольких активов или обязательств относительно их учетных бухгалтерских сумм (МР 6, 3.1).

Применяется в бухгалтерском учете.

Стоимость в использовании — value in use

1. Приведенная (т.е. дисконтированная к дате оценки) стоимость расчетных будущих денежных потоков, которые предположительно возникнут от продолжения использования актива и от его продажи в конце срока его полезного использования (МСФО 5, приложение А).

2. Приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые ожидается получить от актива или генерирующей единицы (подразделения, приносящего денежный доход) (МСФО 16, 6).

Следует заметить, что приведенные выше определения, которые применяются к составлению финансовой отчетности, учитывают стоимость актива в конце срока его полезного использования. Это применение отличается от обычного применения этого термина в оценочной практике.

Стоимость в использовании актива, не генерирующего денежные потоки — value in use of a non-cash generating asset

Приведенная стоимость остаточного производственно-сервисного потенциала актива (МСФОГС 21.14).

Стоимость в обмене — value in exchange

1. Стоимость, признанная рынком, на котором предположительно (или гипотетически) имеет место обмен собственности на актив. Определение МСО рыночной стоимости, подходящее для финансовой отчетности, основывается на принципе стоимости в обмене, а не стоимости в использовании (МСО 2, 6.1).

2. Стоимость (в денежном выражении) имущества, которое обменивается на другой актив или активы. Деньги в таком случае являются мерилом, с помощью которого можно оценить сравнительную стоимость каждого из обмениваемых имуществ.

Утилизационная стоимость — salvage value

Стоимость актива, рассчитываемая с учетом особых обстоятельств, при которых происходит продажа актива. Утилизационная стоимость описывает стоимость актива, который достиг конца своего срока экономической службы в рамках того производственного назначения, для которого он был создан. Актив все еще может иметь стоимость для альтернативного использования или для утилизации с целью последующего использования его составляющих (МСО 2, 6.9.3).

Внутренняя стоимость — intrinsic value

Денежная сумма, которая на основании оценки наличных фактов считается «истинной» или «реальной» ценностью вещи. Это понятие является понятием долговременной нерыночной стоимости, которая сглаживает кратковременные колебания цен (МР 5, 3.10).

Внутренняя стоимость применяется при решении следующих задач:

  • покупка или продажа объекта;
  • принятие управленческих решений.

Остаточная стоимость — residual value

Расчетная сумма, которую организация получила бы в настоящее время от реализации актива после вычета ожидаемых затрат по реализации, если бы актив уже имел возраст и состояние, ожидаемые в конце срока его полезного использования (МСФО 16, 6).

Чистая величина, которую организация рассчитывает получить за актив в конце срока его полезной службы за вычетом ожидаемых издержек его реализации (МСФОГС 17, 12).

Остающаяся стоимость актива в конце установленного периода времени (в этом определении остаточная стоимость аналогична утилизационной стоимости).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *