Пай в аренду

Бухучет по П(С)БУ и МСФО

Аренда земельных участков предпринимателями-аграриями у владельцев паев – распространенная практика для Украины. За пользование землей арендаторы должны платить арендную плату и соответственно оформлять эту деятельность. Как отразить в учете аренду земельного пая?

Бухгалтерский учет

Для учета полученной в аренду земельной доли необходимо использовать забалансовый счет 01 «Арендованные необоротные активы». Учет следует вести по стоимости, указанной в договоре, по видам земель и их качественным характеристикам (п. 8 П(С)БУ 14 «Аренда»). Основанием для зачисления объекта аренды на забалансовый счет 01 является акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами договора аренды.

И хотя типовая форма договора аренды земельной доли не предусматривает составление акта приема-передачи, для подтверждения факта получения пая в пользование следует составить такой документ.

Сумму арендной платы в зависимости от правил формирования себестоимости продукции отражают в составе расходов или на счете 23 «Производство».

Первичными документами, на основании которых сумму арендной платы зачисляют в состав расходов, является непосредственно договор аренды и акт приема-передачи. Если в договоре аренды стороны отметили об использовании иного первичного документа для подтверждения расчетов, то именно его и нужно составить.

Любой первичный документ, подтверждающий факт использования арендатором объекта аренды в течение определенного периода, имеет обязательные реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.1999 г. № 996-XIV.

Налоговый учет

НДФЛ

Размер арендной платы за аренду земельного пая включают в общий налогооблагаемый доход физического лица – арендодателя (пп. 164.2.5 НКУ). Налоговым агентом в данном случае является арендатор (пп. 170.1.1 НКУ). То есть аграрий-арендатор обязан удержать НДФЛ с дохода в виде арендной платы за земельный пай по ставке 18%.

Базу налогообложения определяют на основе размера арендной платы, указанной в договоре аренды. НДФЛ, удержанный с арендной платы, платят в общие сроки, установленные ст. 168 НКУ:

если арендную плату выплачивают через перечисление на карточный счет физлица-арендодателя или полученными из банка наличными – при выплате налогооблагаемого дохода единым платежным документом;
если ее выплачивают наличными из кассы налогового агента – в течение трех банковских дней со дня, следующего за днем такого начисления (выплаты, предоставления);
если арендная плата начислена, но не выплачена, НДФЛ уплачивают в бюджет не позднее 30 календарных дней месяца, следующего за месяцем начисления дохода.
Арендная плата за земельный пай, а также суммы удержанного и перечисленного НДФЛ отражаются в форме № 1 ДФ с признаком дохода «106».

Военный сбор

Военный сбор по арендной плате за долю удерживают по правилам, предусмотренным для удержания НДФЛ (пп. 1.7 п. 161 подр. 10 р. ХХ НКУ).

Ставка военного сбора – 1,5%. Удержанную сумму отражают в строке «Военный сбор» р. ІІ ф. № 1 ДФ.

ЕСВ

На арендную плату единый социальный взнос (далее – ЕСВ) не начисляется, ведь базой для его начисления являются суммы начисленной заработной платы и суммы вознаграждений физическим лицам за выполнение работ (предоставление услуг) по гражданско-правовым договорам (п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона Украины «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» от 08.07.2010 г. № 2464-VI).

Договор аренды не предусматривает выполнение работ или оказание услуг, поэтому арендная плата не является вознаграждением за выполнение работ (предоставление услуг) по гражданско-правовым договорам. Итак, ЕСВ на арендную плату за земельный участок (пай) не начисляют.

НДС

Если арендную плату за долю выплачивают физлицам в денежной форме, то база налогообложения налогом на добавленную стоимость (далее – НДС) в таком случае не возникает. Однако, если арендную плату выплачивают «в натуре», то у арендатора – плательщика НДС возникают налоговые обязательства по НДС с реализованных товаров/услуг.

Тогда базу определяют на основе договорной (контрактной) стоимости товаров (услуг), но не ниже (п. 188.1 НКУ):

  • чем цены приобретения таких товаров (услуг), если в виде арендной платы передают приобретенные у третьих лиц товары (услуги);
  • обычных цен, если арендную плату выплачивают в виде самостоятельно изготовленных товаров (услуг).

Единый налог

Если у физлица арендует земельные паи сельхозпредприятие – плательщик единого налога 4-й группы, то такой земельный пай причисляют к объекту обложения единым налогом (пп. 295.9.7 НКУ).

Физические лица, которые передают единщикам 4-й группы в аренду свои земельные паи, освобождены от уплаты земельного налога.

На какие пункты следует обязательно обратить внимание при составлении договора аренды, на какую плату рассчитывать и что делать, если на участки посягают мошенники.

Для украинцев земля всегда была ценным и востребованным активом, а аренда паев — вопрос, который касается практически каждого второго хозяина. Несмотря на то, что распределение состоялось десятки лет назад и законодательная база сформирована, до сих пор возникают вопросы, связанные с использованием пая.

Согласно данным Госгеокадастра, 27700000 га земель сельскохозяйственного назначения (68% всех с/х земель) являются земельными долями или так называемыми паями. В 1995 году Указом Президента «О порядке распределения земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.1995 г. №720/95 было определено паевание земель. В соответствии с этим, пай является условным участком земли, который имеет свой размер, определенный в гектарах и даже денежную оценку, но без выделения участка земли в натуре, на местности.

Читайте статью:

На какие пункты следует обязательно обратить внимание при составлении договора аренды?

  1. Информация об арендодателе и номер сертификата на пай, кем он выдан и дата выдачи, также информация об арендаторе.
  2. Размер участка, который указывается в условных кадастровых гектарах. Также приводится информация о кадастровых и другие характеристиках земельного участка, а к договору прилагается кадастровый план, на котором можно определить место нахождения доли (пая).
  3. Срок договора аренды (не может превышать 50 лет, на практике заключается на 1-5 лет).
  4. Плата за аренду (размер, индексация в зависимости от уровня инфляции, формы платежа (денежная или натуральная), сроки и порядок внесения и пересмотра).
  5. Целевое назначение (пашня), условия использования и сохранения качества земли (например, нельзя много лет подряд высаживать культуры, сильно истощают почву: рапс, подсолнечник и другие).
  6. Условия возврата земельного участка арендодателю (при несоблюдении договоренностей пай может быть возвращен досрочно).
  7. Какие могут быть установлены ограничения и обременения по использованию земельного участка (важно указать, находится ли участок в залоге, установлены ли другие ограничения по ее использованию).
  8. Сторона (арендодатель или арендатор), которая несет ответственность за случайные повреждения или уничтожения объекта аренды или его части.
  9. Указывается, что пай передается в аренду для сельскохозяйственных нужд.
  10. Прописывается ответственность сторон.

По соглашению сторон в договоре могут быть прописаны и другие условия, например, страхование.

Згадайте новину:

Что определяет стоимость аренды участка?

Что касается стоимости аренды участка, то согласно Налоговому кодексу Украины, арендная плата должна быть не менее 3% нормативной денежной оценки земельного участка, значение которой ежегодно на коэффициент индексации, определяемый в соответствии с законодательством. По состоянию на 2016 год, агробизнес поднял арендную плату по паям в среднем до 2400 гривен за гектар. Уточним, что средняя плата за гектар зависит от множества факторов. Чаще всего она зависит от общей площади земли, места расположения земельного участка, а также от степени плодородия почвы.

Стоит отметить, что арендная плата за землю может выплачиваться не только деньгами, но и урожаем, сельхозпродукцией или услугами, прописано в ст. 22 Закона Украины № 161 «Об аренде земли».

Что делать, если арендатор платит меньше, чем указано в договоре или не платит вообще?

Без проволочек подавать в суд иск против арендатора о взыскании задолженности по договору аренды пая. Дополнительно, можно предъявить требование о расторжении договора аренды пая (если есть другие желающие его арендовать).

Также следует всегда помнить о том, что довольно часто возникают ситуации, когда недобросовестные арендаторы сдают свое право аренды третьему лицу на ненадлежащих условиях. Такое «сотрудничество» в большинстве случаев приводит в суд.

Читайте статью:

Чтобы не оказаться заложником такой ситуации, потенциальному субарендатору нужно внимательно изучить все условия договора субаренды, касающиеся сроков его действия и возможностей досрочного расторжения. Для большей надежности, основное соглашение субаренды должно содержать ответ собственника на запрос арендатора с просьбой разрешить субаренду.

Этот пункт касается и арендодателей при заключении договора. Арендодателю следует внимательно читать договор аренды пая и настаивать на исключении из него положений, которые предоставляют арендатору право сдавать пай в субаренду третьему лицу. Если иное не определено договором, такая передача возможна только с согласия арендодателя. Если, вопреки условиям договора и законодательства, такая передача права аренды без согласия арендодателя состоялась, то это является основанием для расторжения договора.

Передача права аренды третьему лицу не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы. Это возможно только в случае замены стороны в обязательстве по уплате арендной платы, которое, опять же, возможно только с согласия арендодателя. Если договором аренды не было предусмотрено согласия арендодателя на эти действия, то они являются незаконными и могут быть основанием для признания соответствующих договоров (субаренды, перевода обязательств должника и т.д.) недействительными, расторжении договора аренды и взыскании с арендатора задолженности по уплате арендной платы.

Что делать, если договор продлен или заключен без согласия собственника?

Незаконным является и заключение договора без согласия арендодателя, даже в случае, когда ранее арендатор уже пользовался земельным участком этого же арендодателя по договору.

Такая противоправная ситуация сложилась у истицы с Боровского района, Харьковской области, которая обратилась в суд с иском о признании недействительным договора аренды земли. Она указала, что между ней и агрофирмой был заключен договор аренды земельного участка, срок действия которого истек в январе. Но весной того же года истице стало известно, что существует зарегистрированный в Боровском отделе регистрации новый договор аренды земли сроком на 10 лет между ней и агрофирмой. Поняв, что ее подпись в договоре подделали — обратилась в суд.

По факту подделки подписи в договоре, истица сообщила прокурора Боровского района. Почерковедческая экспертиза подтвердила, что подпись в договоре аренды земли сделано не истицей, а другим лицом. Таким образом, агрофирма не получила права пользования земельным участком на правах аренды и незаконно пользовалась ею.

Читайте статтю:

Руководствуясь ст. 10,11,209, 212,214-215,218 ГПК Украины ГПК Украины на основании ст. 626,629,638,640 ГК Украины, ст.125,152,158 ЗК Украины, ст.15,18 Закона Украины «Об аренде земли», суд решил признать недействительным договор аренды земли между истицей и агрофирмой. Также было возбуждено уголовное дело по ст. 358 ч.1 УК Украины по факту подделки подписи.

Как арендуются невостребованные участки?

Стоит отметить, что в практике также нередки случаи аренды не истребованных земельных участков, которые не были распределены между собственниками.

Такие договоры аренды заключаются с сельскими, городскими советами, органами исполнительной власти, поскольку такие наделы остались в их компетенции. Но в таком случае есть риск заключить договор аренды на один и тот же пай с различными арендодателями.

Судебная практика показывает, что существуют ситуации, в которых решается спор о действительности заключенных договоров. Например, был почти одновременно заключен договор на один участок между: сельским советом с другом арендатором, и районной государственной администрацией с другим.

Для безопасной аренды нераспределенного пая нужно тщательно проверять, в чьей именно компетенции находится право его аренды. Местные советы (в частности, сельские) имеют право сдавать в аренду нераспределенные паи, которые находятся в пределах населенного пункта (например, села). Госадминистрации — за пределами населенных пунктов. Если есть сомнения, где именно находится пай, то можно проверить эту информацию с помощью кадастровой карты (если участку присвоен кадастровый номер) и/или с помощью запросов к соответствующей сельсовета, администрации и управления Держгеокадастру (быв. — земресурсов). От знания, где именно находится пай — в пределах или за пределами населенного пункта, зависит то, имеет соответствующий орган полномочия заключения договора или нет.

Автор консультации: Евгений Даниленко

Реализация права на землю в Украине сопряжена с рядом сложностей, вызванных отсутствием рыночных механизмов регулирования правоотношений в этой сфере и затягиванием процесса оформления прав собственности на земельные паи. Так, пока единственным (помимо самостоятельной обработки участка) простым способом реализации своего права на землю для собственника пая является сдача его в аренду. Хотя эта опция доступна и держателю сертификата о праве на пай, после его переоформления на право собственности на пай изменяются существенные условия договора аренды, что влечет за собой возможность признания его расторгнутым, если арендодатель и арендатор не смогут договориться о перезаключении договора. Такой вывод сделал Верховный Суд (ВС) в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда (КГС) в постановлении от 14 августа 2018 года по делу № 484/4135/18 по иску гр-ки С. и гр-ки З. к ООО «К» о расторжении договоров аренды.

Истицы просили расторгнуть договоры аренды земельной доли (пая) от 1 января 2007 года, по которым ООО «К» арендовало у каждой из них пай размером 4,78 га, а также взыскать с ответчика невыплаченные суммы арендной паты за 2015—2018 годы в сумме по 12 275,01 грн каждой. Истицы ссылались на то, что в 2003 году они заключили договоры аренды, получив плату за пять лет и выдав ответчику доверенности на право пользования паями. 1 января 2007 года ООО «К» на основании этих доверенностей заключило новые договоры аренды сроком на 50 лет. При этом в 2013—2014 годах истицы воспользовались правом на выделение в натуре паев и получили свидетельства о праве собственности на земельные участки в соответствующих размерах с определением на местности. Истицы считали, что после реализации ими права на выделение паев в натуре предмет спорных договоров аренды изменился, а потому действие договоров аренды прекратилось. Кроме того, истицы утверждали, что с момента переоформления договоров в 2007 году арендную плату они не получали, а ответчик использовал земельные участки без достаточного правового обоснования.

ООО «К», возражая против иска, ссылалось на то, что после выделения земельных паев в натуре на местности не прекратились правоотношения по ранее заключенным договорам аренды, а истицы не доказали, что именно полученные ими в собственность паи были теми же земельными участками площадью в 4,78 га, которые общество арендовало. Также ответчик заявил о пропуске срока обращения в суд.

Первомайский горрайонный суд Николаевской области решением от 19 февраля 2019 года исковые требования удовлетворил. Свое решение суд мотивировал тем, что истцами доказан факт систематического (в течение 2015—2018 годов) невыполнения ответчиком обязательств по выплате арендной платы. Помимо этого суд пришел к выводу, что иск заявлен в пределах установленного гражданским законодательством срока обращения в суд, учитывая длящийся характер нарушений.

Николаевский апелляционный суд постановлением от 16 мая 2019 года изменил решение суда первой инстанции в мотивировочной части, указав, что иск подлежит удовлетворению, исходя из следующего. Поскольку с момента получения истцами свидетельств о праве частной собственности на землю они приобрели статус собственников земельных участков, то есть изменился предмет аренды и статус сторон договоров аренды, действие договоров необходимо считать прекращенным. И так как ответчик возражал против расторжения договоров, они подлежали расторжению судом.

ООО «К», подавая в ВС кассационную жалобу, обосновало ее следующим: суды не учли, что по условиям спорных договоров прекращение их действия допускается только в порядке и на условиях, определенных самими договорами. А договорами предусмотрено, что в случае выделения паев в натуре (на местности) договоры сохраняют действие и условия на весь срок до перезаключения сторонами договоров аренды. Сам факт оформления государственного акта на право собственности на землю автоматически не прекращает действия ранее заключенных их собственниками договоров аренды, а только лишь требует их перезаключения. В вопросе выплаты арендной платы ответчик сослался на то, что истцы не обращались к нему, не сообщили реквизиты для перечисления средств, то есть бездействовали. В завершение ответчик подчеркнул, что в нарушение требований земельного законодательства после приобретения права собственности на земельные участки арендодатели не уведомили ответчика об этом в течение месяца с момента приобретения такого права.

Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы и оставляя в силе решения судов первой и апелляционной инстанций, КГС ВС ссылался на следующее.

Согласно пункту 17 переходных положений Земельного кодекса (ЗК) Украины сертификаты о праве на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством. Сертификаты о праве на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов о праве собственности на землю.

В соответствии со статьей 125 ЗК Украины право собственности на земельный участок, право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.

Судами установлено, что ответчик заключил договоры аренды с держателями сертификатов о праве на земельные доли (паи). Указанные сертификаты были действительными до момента выделения в натуре (на местности) земельных участков и получения их владельцами государственных актов на право собственности на землю.

В соответствии со статьей 321 Гражданского кодекса Украины право собственности является нерушимым. Никто не может быть противоправно лишен этого права или ограничен в его реализации.

В пункте 2.3 Типового договора аренды земельной доли (пая), утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17 января 2000 года № 5, определено, что в случае выделения земельного участка на основе земельной доли (пая) в натуре (на местности) обязательства сторон прекращаются в соответствии с действующим законодательством.

При отказе арендатора расторгнуть этот договор и прекратить пользование земельным участком право владельца земельного участка (арендодателя) на землю подлежит защите в общем порядке.

Согласно частям 2–4 статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли прекращается также в других случаях, предусмотренных законом. Договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом. Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

Учитывая изложенное, КГС ВС считает, что вывод апелляционного суда о том, что с момента получения истцами указанных свидетельств на право частной собственности на землю они получили статус владельцев земельных участков, то есть изменился предмет аренды и статус сторон договоров аренды, а потому договоры аренды земельных долей (паев) следует считать прекращенными, является обоснованным. Эта позиция также согласовывается с правовым выводом Верховного Суда Украины, изложенным в постановлении от 27 марта 2007 года по делу № 6-7167сво06.

Также ВС отметил: утверждения жалобщика, что факт оформления государственного акта о праве собственности на землю автоматически не прекращает действия ранее заключенных договоров аренды земельных паев, а договоры подлежат лишь перезаключению, ошибочны. Что касается утверждения о несоблюдении истцами требования относительно уведомления об оформлении права собственности на паи, то ВС обращает внимание, что такое неуведомление не влияет (не приостанавливает и не отменяет) на изменение юридического статуса земельного участка и последствия такого изменения для заключенных договоров.

Ирина ГОНЧАР • «Юридическая практика»

Хотя с начала повсеместного выделения земельных паев сельскохозяйственного назначения обычным гражданам прошло много лет (закон был принят в 1991 году), фактически до сих пор не все понимают, что они собой представляют и какие возможности дают. Большинство собственников используют землю только для собственных нужд, хотя также можно организовать фермерское хозяйство или получать доход, заключив договор аренды земельного пая.

Ключевые моменты аренды и субаренды земельных паев

Прежде всего, необходимо знать, что земельный пай и участок – совершенно разные вещи. Пай представляет собой определенную долю общей собственности на территорию сельскохозяйственного назначения. Его гражданин может получить один раз и бесплатно в рамках государственной программы, либо купить или получить в наследство. Пай не является конкретной территорией, в отличие от земельного участка, который пайщик получает в собственность после процедуры выделения. Впрочем, распоряжаться, в том числе сдавать земельный пай в аренду, можно и без выделения. При этом собственник должен регулярно выплачивать налог на земельный пай и использовать земли исключительно в рамках целевого назначения.

Оформление договора аренды земельного пая

По обоснованному мнению многих людей, земельный пай в аренду сдавать гораздо выгоднее, чем продавать, поскольку позволяет постоянно получать определенную сумму как дополнение к своему бюджету. В качестве арендатора могут выступать, как частные лица, заинтересованные в развитии бизнеса в сфере сельского хозяйства, так и различные организации, включая колхозы. Следует заметить, что земельный пай, находящийся в аренде колхоза или индивидуального предпринимателя, не предполагает перехода имущественных прав. Таким образом, у обладателя права собственности сохраняется возможность его продать или оформить в наследство.

Взаимоотношения между владельцем земельного пая и арендатором регулируются подписанным обеими сторонами договором, в котором прописаны следующие нюансы:

  • площадь территории;
  • расположение земель;
  • стоимость аренды;
  • сроки пользования земельным участком – срок сотрудничества определяется в индивидуальном порядке, при этом есть возможность взять в аренду земельный пай на неопределенный период. Правда, в таком случае обязательно потребуется зарегистрировать договор в Росреестре.

Что такое субаренда?

По различным причинам колхозу, арендующему у пайщика долю общей собственности, может потребоваться на какое-то время сдать участок в аренду. Закон не запрещает заключение договора субаренды при условии отсутствия подобного пункта в соглашении главного арендатора. Также потребуется официальное согласие владельца земельного пая. В перечень документов, которые будут нужны для оформления договора субаренды земли, входят:

  • акт о проведенном обмере площади;
  • графическая схема участка (часть кадастрового плана) с указанием границ территории, которая предоставляется в пользование;
  • ситуационный план.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *