Передача прав собственности

05 мая 2017 г. Дело N А56-38212/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Троховой М.В., судей Колесниковой С.Г., Кравченко Т.В.,

рассмотрев 26.04.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПАН-ТРАСТ» и общества с ограниченной ответственностью «Фортис» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 (судьи Шестакова М.А., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-38212/2015,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Балтфинанс», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Мучной переулок, дом 2, литера «Г», ОГРН 1037865001470, ИНН 7840001242 (далее — ООО «Балтфинанс»), обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ): к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПАН-ТРАСТ», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, набережная реки Мойки, дом 24, литера «Б», помещение 18-Н, ОГРН 1047855017330, ИНН 7813302586 (далее — ООО «УК ПАН-ТРАСТ»); к обществу с ограниченной ответственностью «Фортис», место нахождения: 181290, Псковская область, Палкинский район, деревня Вернявино, Садовая улица, дом 5, ОГРН 1067847857472, ИНН 7839332465 (далее — ООО «Фортис»); к публичному акционерному обществу «Балтийский Банк», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Мучной переулок, дом 2, литера «Г», ОГРН 1027800011139, ИНН 7834002576 (ранее именуемому открытое акционерное общество «Балтийский Банк») (далее — ПАО «Балтийский Банк»); а также к «Компании Трабукон солюшнз ЛТД», место нахождения: Кристал офисез, От Центр, Виктория, МАЭ, Сейшельские острова (далее — Компания), о признании недействительной сделки по приобретению ООО «Фортис» 35 дополнительных инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда «Северная столица» (далее — Фонд) под управлением ООО «УК ПАН-ТРАСТ». Указанные спорные паи оформлены следующими договорами.

Договором уступки (передачи) 0,13% долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «Петербургское Агентство Недвижимости», место нахождения: 192012, Санкт-Петербург, проспект Обуховской обороны, дом 112, корпус 2, литера «И», ОГРН 1027809248004, ИНН 7825107090 (далее — ООО «ПАН»), от 19.02.2014; сделка удостоверена нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург Андреевой Викторией Александровной 19.02.2014 по реестру С-97 на бланке 78 АА 5798784.

Также ООО «Балтфинанс» просило признать недействительной сделку ООО «Фортис» по приобретению 67 дополнительных инвестиционных паев Фонда, оформленную договором уступки (передачи) 100% долей в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью «Алекс», место нахождения: 190103, Санкт-Петербург, 11-я Красноармейская улица, дом 11, литера «А», ОГРН 1037811023513, ИНН 7805274342 (далее — ООО «Алекс»), от 31.03.2014, удостоверенным нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург Андреевой В.А.

Истец просил суд применить последствия недействительности всех оспариваемых сделок в виде обязания ООО «УК ПАН-ТРАСТ», Компании, ПАО «Балтийский Банк» и закрытого акционерного общества «ВТБ Капитал Управление Активами», место нахождения: 123317, Москва, Пресненская набережная, дом 10, ОГРН 1027739323600, ИНН 7701140866 (далее — ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами»), возвратить ООО «Фортис»: 0,13% и 7,37% долей в уставном капитале ООО «ПАН»; 100% долей в уставном капитале ООО «ЕвроСтрой» и 100% долей в уставном капитале ООО «Алекс». Кроме того, ООО «Балтфинанс» просило обязать ООО «Фортис» вернуть спорные 102 дополнительных инвестиционных пая Фонда ООО «УК ПАН-ТРАСТ», Компании, ПАО «Балтийский Банк» и ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2014 исковое заявление ООО «Балтфинанс» принято к производству. Делу присвоен

N А40-216037/2014. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами» и общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западная Финансовая Компания», место нахождения: 192171,

Санкт-Петербург, Ивановская улица, дом 17, литер «А», помещение 7Н, ОГРН 1147847391141, ИНН 7811594990.

Определением того же суда от 04.03.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами».

Определением суда первой инстанции от 06.03.2015 ООО «УК ПАН-ТРАСТ» отказано в удовлетворении ходатайства о передаче данного дела по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 указанное определение Арбитражного суда города Москвы отменено. Дело направлено для рассмотрения по существу в Арбитражный суд города

Санкт-Петербурга и Ленинградской области, определением которого от 10.06.2015 данное исковое заявление ООО «Балтфинанс» принято к производству. Делу присвоен N А56-38212/2015.

Определением суда первой инстанции от 28.08.2015 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Балтийский торговый дом», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Волынский переулок, дом 1/36, литера «А», ОГРН 1037843020324, ИНН 7825426258 (далее — ООО «БТД»), ООО «ПАН», ООО «ЕвроСтрой» и ООО «Алекс».

Определением того же суда от 12.11.2015 к участию в деле в качестве еще одного третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Коллиерз Интернешнл», место нахождения: 191186, Санкт-Петербург, Волынский переулок, дом 3а, литера «А», ОГРН 1027809184545, ИНН 7825453815 (далее — ООО «Коллиерз Интернешнл»).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2016 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 указанное решение отменено. Принят новый судебный акт, которым апелляционная инстанция признала недействительной сделку от 19.02.2014 по приобретению ООО «Фортис» 35 дополнительных инвестиционных паев Фонда, оформленную договором уступки (передачи) 0,13% долей в уставном капитале ООО «ПАН», 7,37% долей в уставном капитале ООО «ПАН» и 100% долей в уставном капитале ООО «ЕвроСтрой»; а также сделку от 31.03.2014 по приобретению ООО «Фортис» еще 67 дополнительных инвестиционных паев Фонда, оформленную договором уступки (передачи) 100% долей в уставном капитале ООО «Алекс». Применены также и последствия недействительности вышеуказанных сделок в виде обязания ООО «УК ПАН-ТРАСТ» возвратить ООО «Фортис» 0,13% и 7,37% долей в уставном капитале Агентства, 100% долей в уставном капитале ООО «ЕвроСтрой» и 100% долей в уставном капитале ООО «Алекс» и обязания ООО «Фортис» возвратить указанные 102 дополнительных инвестиционных пая Фонда под управлением ООО «УК ПАН-ТРАСТ». При этом с ООО «Фортис», ООО «УК ПАН-ТРАСТ», Компании и ПАО «Балтийский Банк» в пользу ООО «Балтфинанс» взысканы судебные расходы по иску и апелляционной жалобе.

В своей кассационной жалобе ООО «УК ПАН-ТРАСТ» просит отменить постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016.

Податель жалобы не согласен с выводом о грубом нарушении ООО «УК ПАН-ТРАСТ» пункта 79 Правил доверительного управления Фонда, зарегистрированных ФСФР России 16.02.2005 N 0322-74549919 (далее — Правила Фонда) о порядке уведомления владельцев инвестиционных паев о принятых решениях в отношении выдачи дополнительных инвестиционных паев

ООО «УК ПАН-ТРАСТ» полагает, что предоставило пайщикам Фонда информацию о принятых решениях в отношении выдачи дополнительных инвестиционных паев в соответствии с Правилами Фонда, однако указанные сведения не были получены ООО «Балтфинанс» в связи с его отсутствием последнего по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.

Также податель жалобы не согласен с выводом апелляционной инстанции о недобросовестности действий ООО «УК ПАН-ТРАСТ» и ООО «Фортис» ответчиков и указывает на то, что предусмотренный статьями 21 и 24 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее — Закон N 156-ФЗ) порядок подачи заявок на приобретение дополнительных паев инвестиционного фонда не наделяет саму управляющую компанию правом отказать в приеме заявления по мотиву несогласия с приложенным к соответствующей заявке отчетом об оценке.

Кроме того, ООО «УК ПАН-ТРАСТ» полагает необоснованным вывод апелляционного суда о недостоверности отчетов ООО «Колиерз интернешнл».

В своей кассационной жалобе ООО «Фортис» также просит отменить постановление от 23.12.2016, а решение от 09.01.2016 оставить в силе.

В данном случае податель второй жалобы считает, что действующее законодательство Российской Федерации не наделяет владельца инвестиционных паев Фонда правом оспаривать сделки по выдаче управляющей компанией такого Фонда дополнительных инвестиционных паев.

По мнению ООО «Фортис», постановление апелляционного суда от 23.12.2016 не восстанавливает нарушенное (по утверждению истца) преимущественное право на приобретение дополнительных паев Фонда.

В отзыве на обе кассационные жалобы ООО «Балтфинанс» просит оставить постановление от 23.12.2016 без изменения.

В судебном заседании представители ООО «Фортис» и ООО «УК ПАН-ТРАСТ» поддержали доводы своих кассационных жалоб.

Представители ООО «Балтфинанс» и ПАО «Балтийский Банк» просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Представители ООО «БТД» и ООО «Коллиерз Интернешнл» настаивали на отмене постановления от 23.12.2016 и на том, чтобы оставить в силе решение от 09.01.2016.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте заседания кассационной инстанции, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность принятых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Балтфинанс» являлось владельцем 98-ми инвестиционных паев Фонда (87 из которых переданы в доверительное управление ЗАО «ВТБ Капитал Управление Активами»).

ООО «УК ПАН-ТРАСТ» 10.01.2014 и 17.03.2014 приняло решения о выдаче 35-ти и 100 дополнительных инвестиционных паев, а также установило сроки приема заявок на их приобретение.

По договорам от 19.02.2014 и от 31.03.2014 ООО «Фортис» приобрело

35 дополнительных инвестиционных паев Фонда, в оплату которых переданы: доля в 0,13% в уставном капитале Агентства (стоимостью 6 214 000 руб.); доля в 7,37% в уставном капитале Агентства (стоимостью 352 286 000 руб.); доля в 100% в уставном капитале ООО «ЕвроСтрой» (стоимостью 2 651 379 970 руб.); а также 67 дополнительных инвестиционных паев Фонда, в оплату которых передана доля, составляющая 100% в уставном капитале ООО «Алекс» (стоимостью 5 770 531 254 руб. 05 коп.).

Полагая, что ООО «УК ПАН-ТРАСТ» ненадлежащим образом уведомило ООО «Балтфинанс» о дате начала приема заявок на приобретение спорных дополнительных инвестиционных паев Фонда и лишило указанное общество возможности реализовать свое преимущественное право на покупку указанных паев, истец обратился в суд с заявлением о признании состоявшихся сделок по приобретению этих паев со стороны ООО «Фортис» недействительными по основаниям, предусмотренным статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Кроме того, ООО «Балтфинанс» сослался на притворность оспариваемых сделок (исходя из пункта 2 статьи 170 ГК РФ), так как полагает, что рыночная стоимость имущества, которое ООО «Фортис» передало для оплаты дополнительных паев Фонда, была существенно завышена.

Суд первой инстанции, применив положения пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, а также пункт 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление N 25), отказал в иске. При этом суд исходил из того, что ООО «Балтфинанс» не представило доказательства нарушения своих прав и законных интересов именно оспариваемыми сделками, а предъявление иска само по себе не обеспечивает восстановление нарушенных прав.

Суд апелляционной инстанции отменил указанное решение суда первой инстанции и удовлетворил требования истца, признав доказанным факт существенных нарушений Закона N 156-ФЗ и Правил Фонда, допущенных со стороны ООО «УК ПАН-ТРАСТ» и ООО «Фортис» при совершении спорных сделок, а также факт злоупотребления правами.

Изучив материалы дела и доводы, приведенные в двух жалобах, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В пункте 1 статьи 10 ГК РФ закреплена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Пунктом 7 Постановления N 25 предусмотрено, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 39 Закона N 156-ФЗ Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей.

Основываясь на предписаниях Центрального банка Российской Федерации от 21.01.2015 N 54-2-1-/99 и 54-2-1-1/100 о недопущении нарушений ООО «УК ПАН-ТРАСТ» Правил Фонда, суд апелляционной инстанции установил, что податель жалобы направил в адрес ООО «Балтфинанс» сообщение о принятых решениях о выдаче дополнительных инвестиционных паев Фонда не заблаговременно, а также принимал заявки на приобретение спорных паев в отсутствие информации о получении всеми пайщиками Фонда сообщений о размещении указанных паев.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что в действиях ООО «УК ПАН-ТРАСТ» прослеживаются явные признаки злоупотребления правом. Суд счел, что истец, имеющий преимущественное право на приобретение дополнительно выпущенных паев, был поставлен в такое положение, когда он не смог реализовать принадлежащее ему преимущественное право.

Между тем апелляционной инстанцией не учтено, что нарушение преимущественного права приобретения инвестиционных паев не является основанием для признания сделки недействительной.

Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными Законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Таким образом, признание сделок по приобретению дополнительных инвестиционных паев недействительными и применение последствий их недействительности не является надлежащей мерой, обеспечивающей защиту преимущественного права ООО «Балтфинанс» на приобретение спорных паев от недобросовестного поведения ООО «УК ПАН-ТРАСТ» и ООО «Фортис».

На вопрос кассационного суда о том, в чем именно истец усматривает нарушение своих прав как владельца инвестиционных паев Фонда совершением оспариваемых сделок, представитель ООО «Балтфинанс» пояснил, что данный факт нарушил право истца на контроль за действиями управляющей компании Фонда.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 156-ФЗ инвестиционный пай является именной ценной бумагой, удостоверяющей долю его владельца в праве собственности на имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, право требовать от управляющей компании надлежащего доверительного управления паевым инвестиционным фондом, право на получение денежной компенсации при прекращении договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом со всеми владельцами инвестиционных паев этого фонда (прекращении паевого инвестиционного фонда).

Избранный истцом способ защиты не направлен на восстановление нарушенного, как он полагает, права, поскольку целью участия в паевом инвестиционном фонде является получение дохода от совершения сделок с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, а не влияние на принятие управленческих решений.

Согласно пункту 2 статьи 11 Закона N 156-ФЗ владельцы инвестиционных паев несут риск убытков, связанных с изменением рыночной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд.

В связи с чем изложенные истцом обстоятельства уменьшения доходности инвестиций в инвестиционные паи и размера денежной компенсации, подлежащей выплате истца при погашении инвестиционных паев, не является основанием для признания оспариваемых сделок недействительными.

Возражая против доводов истца о том, что рыночная стоимость имущества, переданного для оплаты дополнительных паев Фонда была существенно завышена, ООО «Фортис» сослалось на отчеты об определении рыночной стоимости имущества, составленные оценщиком Фонда — ООО «Коллиерз Интернешнл», которые ранее были предоставлены Управляющей компании при приобретении паев.

Для целей проверки соответствия указанных отчетов требованиям законодательства и подтверждения указанной в них рыночной стоимости имущества, переданного в оплату дополнительных паев, в рамках рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции было проведено две экспертизы.

По итогам изучения экспертных заключений от 06.06.2016 и от 14.11.2016 апелляционный суд пришел к выводу о том, что ООО «УК ПАН-ТРАСТ» необоснованно приняло заявку на приобретение дополнительных инвестиционных паев, поданную ООО «Фортис», поскольку к ней были приложены составленные с нарушением законодательства и недостоверные отчеты об оценке стоимости имущества, передаваемого в оплату данных паев.

В обоснование вывода о совершении сделок по спорному приобретению дополнительных инвестиционных паев Фонда в обход Закона N 156-ФЗ и Правил Фонда суд апелляционной инстанции ссылается на приобретение ООО «Фортис» паев по заниженным ценам. Между тем такое нарушение может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении ООО «Фортис» своих обязательств по оплате приобретенных паев, а не о ничтожности (притворности) этих сделок.

Между тем, исходя из предмета и основания заявленных требований, правового положения истца, результаты экспертиз не влияют на оценку действительности оспариваемых сделок.

Кроме того, сделки с неравноценным предоставлением (то есть совершенные не по рыночной цене или не предусматривающие соразмерного встречного предоставления) являются оспоримыми.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 166 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

Ввиду изложенного вывод суда апелляционной инстанции о наличии признаков злоупотребления правом в действиях Управляющей компании и ООО «Фортис» является ошибочным, а вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований — правильным.

Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали законные основания для удовлетворения заявления ООО «Балтфинанс».

При таких обстоятельствах постановление от 23.12.2016 подлежит отмене, а решение от 09.01.2016 — оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа.

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2016 по делу N А56-38212/2015 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.01.2016 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтфинанс», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Мучной переулок, дом 2, литера «Г», ОГРН 1037865001470, ИНН 7840001242, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фортис», место нахождения: 181290, Псковская область, Палкинский район, деревня Вернявино, Садовая улица, дом 5, ОГРН 1067847857472, ИНН 7839332465, 3000 руб. судебных расходов за подачу кассационной жалобы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтфинанс», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Мучной переулок, дом 2, литера «Г», ОГРН 1037865001470, ИНН 7840001242, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фортис», место нахождения: 181290, Псковская область, Палкинский район, деревня Вернявино, Садовая улица, дом 5, ОГРН 1067847857472, ИНН 7839332465, 3000 руб. судебных расходов за подачу кассационной жалобы.

Председательствующий М.В. Трохова
Судьи М.В. Трохова
С.Г. Колесникова
Т.В. Кравченко

Права на квартиру в строящемся доме, возникающие из договора участия в долевом строительстве, могут быть переуступлены другому лицу. Посмотрим, какие налоговые последствия по НДФЛ возникают у обоих участников такой сделки.

Что такое переуступка прав

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом и пос­ле получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства (дольщику). В свою очередь дольщик обязуется уплатить застройщику обус­ловленную догово­ром цену и принять квартиру (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об учас­тии в долевом строи­тельстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее — Закон № 214-ФЗ). Дольщик может переуступить свои права по до­говору участия в долевом строи­тельстве другому лицу (ст. 11 Закона № 214-ФЗ). При переус­тупке все права и обязанности дольщика (далее — продавец) по договору перейдут к новому лицу (далее — покупатель) (ст. 384 ГК РФ). И именно это новое лицо будет принимать от застройщика квартиру по акту сдачи-приемки и в дальнейшем станет ее собственником.

­НДФЛ у продавца

При уступке своих прав по договору участия в долевом строи­тельстве продавец получает доход в виде денежных средств, уплаченных покупателем за переуступку (п. 1 ст. 210 НК РФ). Для целей исчисления ­НДФЛ этот доход можно уменьшить на имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в сумме фактически произведенных и до­кумен­тально подтвержденных расходов, связанных с приобретением уступленных прав (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), то есть в сумме, уплаченной застройщику по договору участия в долевом строительстве.

Обратите внимание, что налогооблагаемый доход будет возникать у продавца и в том случае, если договор участия в долевом строительстве был заключен им более трех лет назад. Дело в том, что от налогообложения освобождаются только доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для целей налогообложения под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 38 НК РФ). В письме Минфина России от 02.06.2011 № 03-11-11/145 сказано, что денежные средства, полученные по до­говору уступки прав требования третьему лицу на учас­тие в долевом строительстве жилого дома, являются доходом от реализации имущественных прав. Поскольку право на строящую­ся квартиру по до­говору участия в долевом строи­тельстве к имуществу не относится, при переуступке такого права п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяется.

­НДФЛ у покупателя

Покупатель, который приобрел права на квартиру в результате переуступки прав по договору участия в долевом строительстве, может воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Такой вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на приобретение на территории РФ квартиры, но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме включаются в фактичес­кие расходы на приобретение квартиры (подп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ). Для получения имущественного вычета при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме) в налоговый орган нужно представить договор участия в долевом строи­тельстве и передаточный акт или иной до­кумен­т о передаче квартиры застройщиком и принятии ее участником долевого строительства, подписанный сторонами (подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ). Как видите, до­кумен­ты, подтверждающие право собственности на квартиру, в этом перечне не упоминаются. Поэтому получить имущественный вычет можно после передачи застройщиком квартиры по акту, не дожидаясь регистрации прав собственности на квартиру. Чиновники это подтверждают.

Так, в письмах Минфина России от 29.08.2014 № 03-04-05/43347 и ФНС России от 05.09.2014 № БС-3-11/2994@ разъясняется, что при приобретении квартиры по договору о долевом участии в строительстве, права по которому были получены по договору уступки прав требования, для подтверждения права на имущественный вычет налогоплательщик представляет до­говор о долевом строительстве, договор уступки прав требования на квартиру в строящемся доме и акт о передаче ему квартиры. Расходы на приобретение прав на квартиру могут быть учтены для целей получения вычета по завершении строительства жилого дома и оформления соответствующих правоустанавливающих до­кумен­тов в полном объеме в сумме, указанной в договоре уступки прав требования. Отметим, что соответствующими правоустанавливающими до­кумен­тами в рассматриваемом случае будут передаточный акт или иные до­кумен­ты о передаче объекта долевого строительства дольщику (п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Таким образом, если, например, квартира была приобретена в строящемся доме в рамках договора долевого строительства и акт приема-передачи квартиры подписан в 2014 г., имущественный налоговый вычет может быть получен налогоплательщиками по доходам за 2014 г. и последующие годы (письма Минфина России от 28.11.2014 № 03-04-05/60785, от 11.06.2014 № 03-04-05/28218).

В 2017 году изменился и пакет документов, который необходимо предоставить для регистрации права собственности. Примерный список выглядит следующим образом (финальный список необходимых бумаг зависит от вида и субъекта сделки):

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • документ, подтверждающий возникновение права собственности (например, договор купли-продажи квартиры в новостройке) или перехода права собственности (договор дарения, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство, мировое соглашение и т. д.);
  • документы, удостоверяющие личности участников сделки;
  • при регистрации собственности по решению суда — заверенная судом копия этого решения;
  • при передаче права собственности на недвижимость, которая приобретена в кредит, — согласие банка (кредитора, заимодавца);
  • могут потребовать согласие супруга или супруги;
  • при регистрации первичных прав собственности на квартиру в новостройке — документы, подтверждающие факт и законность создания многоквартирного дома, разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН?

Где указаны все прописанные в квартире люди?

Подать документы на регистрацию можно несколькими способами:

  • лично в МФЦ;
  • лично в офисе Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
  • в электронном виде через портал gosuslugi.ru;
  • в электронном виде через официальный сайт Росреестра.

Кроме того, не все знают, что можно заказать курьерскую доставку готовых документов по удобному для вас адресу.

Если вы подаете одно заявление на регистрацию прав и кадастровый учет, оба действия выполняются одновременно в течение 10 дней. Если нужно только зарегистрировать право собственности, то срок сокращается до семи дней. Если вы подаете заявление о регистрации права собственности через МФЦ, то срок исполнения заявки увеличивается на два дня.

Как оформить постоянную регистрацию и как выписаться из квартиры?

Инструкция: как подать заявление на налоговый вычет

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *