Перевыставление коммунальных услуг

Счет-фактуру за электричество можно перевыставлять

«…Наша компания заключила договор с организацией, которая имеет в собственности здание. По условиям этого контракта мы оказываем услуги по эксплуатационному обслуживанию здания и управлению зданием в пределах своих полномочий. А заказчик оплачивает эти услуги и компенсирует наши расходы, связанные с исполнением договора. В рамках этого договора мы заключили договор с «Мосэнерго» на поставку электроэнергии в здание. Так как абонентом является наша компания, то в счетах-фактурах на электроэнергию именно мы значимся как покупатель и грузополучатель. Вправе ли наша компания перевыставлять владельцу здания счета-фактуры на электроэнергию, а заказчик принимать этот НДС к вычету?..»

Из письма главного бухгалтера Екатерины Кузовкиной, г. Москва

Екатерина, это спорный вопрос. В НК РФ нет специальных правил о том, как применять вычет НДС при возмещении расходов.

Мы считаем, что ваша ситуация аналогична случаям, когда арендатор компенсирует стоимость электроэнергии арендодателю. Чиновники и налоговики считают, что в этой ситуации арендодатель не вправе перевыставлять счета-фактуры, а арендатор – принимать входной НДС по ним к вычету. Ведь фактически электроэнергию реализует не арендодатель, а энергоснабжающая компания (письма Минфина России от 10.02.11 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 04.02.10 № ШС-22-3/86@).

Вашей компании, если она выставит счета-фактуры, штрафы не грозят. НДС, перечисленный «Мосэнерго», вы к вычету не примете. А ответственности за неправильное выставление счетов-фактур нет. А вот у вашего заказчика наверняка возникнут проблемы с вычетами. Хотя в суде у него есть все шансы на успех. Ведь по мнению судей, в том числе Президиума ВАС РФ, перевыставление абонентом энергоснабжающей организации счетов-фактур на имя фактического потребителя электроэнергии не противоречит НК РФ. А значит, правомерен и вычет НДС по ним (постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.09 № 12664/08, Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.10.09 № КА-А40/10030-09).

Заметим, что безопаснее включить расходы на электроэнергию в стоимость услуг по обслуживанию здания. Это позволяет избежать проблем с вычетом (п. 1 письма ФНС России от 04.02.10 № ШС-22-3/86@).

Электроэнергия арендаторам

1. Может ли собственник тп продавать электроэнергию арендатору помещения.

1.1. Нет не может, так как он является потребителем. Если выделит энергопотребление арендатора то имеет право получать с него за пользование тариф установленный региональными органами власти и в сумме за все потребление перечислять поставщику.. Или в договоре определить что затраты по электроэнергии арендатор берет на себя…

2. Арендатор платил за электроэнергию с коэффициентом трансформации 30. Недавно он вспомнил, что произвел замену счетчика и коэффициент трансформации был изменен на 20, но он не предупредил об этом арендодателя. Теперь арендатор требует пересчитать прошедший период (с момента замены счетчика) с коэффициентом трансформации 20. Правомерно ли это? Спасибо!

2.1. Добрый день! Да, это правомерно.

3. Сдаю в аренду помещение в нем несколько арендаторов щетке где находится счетчик электроэнергии обноружили магнит якобы доступ к счетчику свободный так там находятся автоматы доступ свободный даже с улицы контролеры свободно прошли я как собственник не был предупрежден заранее акт составили без меня а мне позвонили через 4 часа с оргонизации о факте акты я не подписывал как быть дальше.

3.1. Оспаривать, предъявляемые требования в суде.

4. Могу ли я как арендатор заключить договор по электроэнергии на себя, если у собственника долги.

4.1. Здравствуйте! Если у вас в договоре аренды прописано это право, то можете, а так только с разрешения собственника.

5. Арендатор не платит Арендодателю переменную а/п (электроэнергия) можно ли взыскать помимо самой суммы задолженности еще и неустойку по 395 ГК РФ? Электроэнергию сам Арендодатель не производит.

5.1. Неизвестно, непосредственно законодательством это не регулируется. Все зависит от условий (и формулировок этих условий) подписанного Вами договора, в настоящем случае аренды.

6. Имеет ли право собственник прибора учета электроэнергии возложить ответственность на арендатора за правильность работы прибора учета и сохранность пломб.

6.1. Да, это может быть прописано в Договоре аренды, ответственность за нарушение данного обязательства, тоже необходимо прописать. Далее при приеме-передачи Объекта, так же необходимо об этом упомянуть и указать данные счетчика при передаче арендатору.

7. Как начисляются пени за электроэнергию не сбытовой компанией, а арендатором.

7.1. Доброго времени суток! Начисляются в соответствии с договором аренды, в котором они обязательно должны быть указаны. Желаю Вам успехов и всего наилучшего!

7.2. Доброго вам времени суток. Пени может начислять только энергосбытовая компания, также как и задолженность. Удачи вам и всего наилучшего.

7.3. Здравствуйте! Пени за электроэнергию не сбытовой компанией, а арендатором начисляются согласно условий договора аренды.
Всего доброго.

7.4. Добрый день Вам нужно понимать что что в отношениях между арендатором и арендодателем существуют отношения только в рамках договора аренды. Ни тот ни другой не является энергосбытовой организацией. Это значит что в ваших отношениях может речь идти только о компенсации за электроэнергию, а не об оплате таковой. Поэтому пени которые указаны законодательстве по передаче электроэнергии потребителям вас не касаются. Однако если в вашем договоре сказано что при перечисление компенсации за переданную электроэнергию есть штраф или пени и вы с этим договором согласились, подписали, то Придётся вам их платить.

8. Сколько процентов арендодатель может брать с арендатора за потери электроэнергии в сети?

8.1. Все эти условия, в том числе и связанные с потерей электроэнергии в сети должны быть оговорены в договоре с арендатором. Удачи…

9. По договору аренды арендатор должен платить коммунальные услуги и электроэнергию. В коммунальные платежы что входит? Входит ли обслуживание много квартирного дома и т.д. или только свет, вода, отопление?

9.1. Здравствуйте! Для того чтобы нормально эксплуатировать арендуемое помещение, арендатор пользуется э/энергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в договоре аренды.

9.2. Доброго Времени суток!
В ВАШЕМ договоре АРЕНДЫ это понятие должно быть расшифровано.
КАК правило — в это понятие входит и обслуживание дома
Удачи ВАМ! Всегда рады помочь

9.3. Содержание и коммунальные услуги — два отдельных платежа. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами. Ст.154 ЖК РФ.

10. В каком случае Арендодатель может выставлять счета Арендатору на оплату за электроэнергию. Начисляется-ли сверху НДС.

10.1. Здравствуйте.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Нужно смотреть договор ст. 606 ГК РФ.

11. В переменную часть арендной платы мы включаем потребленную арендаторами электроэнергию (кВт), воду (куб. м), газ (куб. м.). Но сверху также начисляем и включаем в переменную часть содержание сетей электроснабжения из расчета 0,41 руб на количество потребленных киловатт, и содержание сетей водоснабжения (4,13 руб умноженное на количество потребленных кубов). Все это прописано в приложениях к договору. Правомерно ли мы поступаем. Не является ли это нарушением. Основной вид нашей деятельности сдача в аренду недвижимого имущества.

11.1. если данные условия согласованы сторонами, то не нарушаете

12. Может ли арендатор заплатить за электроэнергию вместо арендодателя, в счет оплаты за аренду.

12.1. По договоренности может.

12.2. Если это предусмотрено договором, то может.

12.3. Если предусмотренно договором либо по согласованию с арендодателем.

13. Я являюсь ИП.Я арендую помещение. В договоре указано. Арендатор оплачивает электроэнергию, комунальные услуги (в том числе холодная и горячая вода). А за содержание жилья и текущий ремонт я должен платить? А ту сумма стоит 23565 рублей за год за содержание. За воду, свет, отопление. Я только же должен платить или нет? заранее спасибо.

13.1. Здравствуйте! вы не должны платить

13.2. договор читайте арендуете нежилое помещение следовательно в договоре прописывается все что вы обязаны платить капремонт обязанность платить собственника а не ваша и может быть на вас возложена если это оговорено договором с ним отдельно это не коммунальный платеж.

13.3. Здравствуйте
Если в договоре указано, что Вы должны самостоятельно платить коммунальные услуги — то содержание входит в перечень коммунальных услуг
Либо в договоре нужно прописать конкретно, за что Вы должны платить, а за что нет…
текущий ремонт можно не платить, а осуществлять самостоятельно, если заключили договор аренды помещения на долгий срок

14. Может ли управляющая организация брать плату за электроэнергию с арендатора?

14.1. Здравсвуйте!
Должна брать с того, с кем заключен договор. Необходимо также смотреть договор между арендатором и арендодателем, возможно там описан порядок оплаты коммунальных усулг.

14.2. ст. 210 ГК — платит собственник, если договором с арендатором не предусмотрено иное — см. договор

14.3. Имеет право если этопредусмотрено договором-ст421 ГК РФ
Договор трактуется по правилам ст431 ГК РФ

15. Арендатор не хочет платить арендную плату. За помещение (под магазин) и за электроэнергию за январь месяц, на контакт не выходит. Как правильно мне подать на него в суд?

15.1. Вы составляете исковое заявление о взыскание задолженности по арендной плате. Если в договоре одним из оснований выселения из помещения , указано,насвоевременная оплата арендной платы, значит ещё и иск о выселении.

15.2. В исковом заявлении укажите данные обстоятельства. Также, возможно взыскать затраты на юридические услуги.

16. Как правильно заключить договор на оплату потребленной электроэнергии арендатором помещения.
Спасибо.

16.1. здравствуйте. это обычный гражданско-правовой договор. подробно пропишите условия расчета потребленной э/э и оплаты за нее (счетчики/норматив/другой вид расчета).

17. Как правильно составить договор аренды, чтобы в случае воровства электроэнергии отвечал арендатор, а не арендодатель.

17.1. Впишите данное условие в договор

17.2. В договоре такое условие прописать нельзя, т.к. оно будет противоречить закону.

18. ИП на УСН 6% является арендодателем, предоставляет арендатору возможность пользоваться электроэнергией, для него установлен отдельный счетчик. Суммы возмещения за пользование электроэнергией, перечисляемые на р/сч ИП являются его доходом с которых он уплачивает налог, хотя, собственно, никакого дохода не возникает, а только расход в 6%. Можно ли переложить эти 6% на арендатора, т.е. выставить счет на возмещение по цене поставщика электроэнергии+6%, чтобы покрыть этот расход?

18.1. У арендатора нет договора с энергоснабжающей организацией. Такие расходы могут компенсироваться Арендодателю в качетве составной части арендной платы, если такое условие предусмотрено договором аренды.

19. Как арендатор ЮЛ, получающий электроэнергию U=380 В (тариф НН), должен оплачивать электроэнергию арендодателю ЮЛ, который имеет свою трансформаторную подстанцию, получает электроэнергию U=6 кВ от энергоснабжающей организации по тарифу СН 2?

19.1. Как пропишите в договоре, так и будет оплачивать.

20. Арендатор имеет больш задолженность за электроэнергию. По договору аренды арендатор обязан оплачивать счета на потребленную э/э.

20.1. В чем конкретно заключается ваш вопрос?

21. Я арендатор и регулярно оплачиваю электроэнергию по счету выставленному арендодателем. Часть ламп в помещении не работает и от моих заявок на ремонт отмахиваются. Хотя я плачу за них как за работающие.

21.1. Пишите жалобу в прокуратуру

21.2. Здравстствуйте, Галина ! Вы вправе в судебном порядке взыскать стоимость ламп, установленных Вами. Требуется грамотное оформление этой процедуры, с уважением, БОРИСОВ.

21.3. Думаю, что прокуратура в данном случае не поможет, так как имеет место быть не нарушение закона, а скорее всего элементарное невыполнение договорных обязательств со стороны арендодателя.
В договоре аренды должно быть прописано, кто должен выполнять текущий ремонт и за чей счет, в акте передачи имущества должно быть указано состояние имущества, передаваемого в аренду, включая его недостатки.
Согласно статье 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
Потребовать от арендодателя: либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо
возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.
Таким образом, если недостатки не были оговорены, а арендодатель на ваши устные замечания и претензии не реагирует, Вы вправе уведомить арендодателя в письменной форме об обнаруженных недостатках и о своем намерении, расторгнуть договор или удержать сумму понесенных расходов на устранение недостатков из суммы арендной платы.

22. Арендатор квартиры не платит аренду 3 месяца, за ЖКХ и электроэнергию 8 месяцев. Договор найма имеется, по нему вышеуказанные платы должен производить арендатор. Что делать? Спасибо.

22.1. Составляйте иск и направляйте в суд. На основании договора аренды взыскиваете

22.2. Обращаться с иском в суд и взыскивать деньги.

23. Можно ли оплатить за потребление электроэнергией не арендатору, а непосредственно энергетикам.

23.1. Конечно можно.
УДАЧИ ВАМ

24. В 2 х помещениях стояли счетчики электроэнергии, в течении 8 лет за одну половину платили арендаторы, за 2 ю никто не платил. Она не использовалась. Но из за отопления (котел) набежало 70 т. Контролерров за 8 лет с энергосбытовой не было. Помещения продали. Сейчас выставили счет новому владельцу когда тот захотел сменить счетчики. Вопрос-придется ли платить бывшим владельцам или новому?

24.1. Выплачивать обязан предыдущий владелец.

25. Наше учреждение (бюджетное) сдавало в аренду помещение, арендатор не платил за электроэнергию (по договору должен был), мы хотим снять показания счетчика в данном помещении. Как правильно оформить акт о снятии показаний?

25.1. В произвольной форме, главное: дата, время, место, какие действия произведены, в составе трех человек. Укажите лицо, составившее акт (должность) и два свидетеля (обычно, незаинтересованных в исходе дела). Можете пригласить и представителя энергосервиса, но это не обязательно.

25.2. Комисионно оформите акт, с фото, либо видео фиксацией.

26. Арендатор не оплатил за аренду и электроэнергию, не могу найти его телефон не доступен. Торгует пивом и рыбой. Помещение находиться в здании, а в здании уже запах, а его нет. Договор оформлен на две тысячи, оплачивал больше. Там есть телевизор который стоит примерно столько сколько он должен. Могу ли я удержать его по акту до оплаты? Если ДА,ТО КАК ОН СОСТОВЛЯЕТСЯ? Хочу чтоб он съехал полностью. СПАСИБО ЗАРАНЕЕ!

26.1. Не можете ничего удержать. В суд подавайте иск о взыскании долга.

27. Я являюсь арендатором торговой площади в ТРЦ. У нас администрация стала экономить электроэнергию. Включается освещение в коридорах часов в 18-19 вечера!
Кому я должен подать жалобу? И в какой форме?

27.1. В свободной форме с изложением обстоятельств по делу. От кого, кому, что, где , когда,…. Дата, подпись.
Пишите жалобу в прокуратуру, можно по интернету через сайт прокуратуры.
Жалоба должна содержать информацию о нарушении ваших прав. Обязательно указывайте свои фамилию, имя, отчество, адрес и контактные данные. Обращение составляется в письменной форме на имя прокурора. К нему прилагаются соответственные документы (если имеются) и доказательства.

И. РОДИОНОВА
ведущий эксперт Консалтинговая группа «Руна»

Предоставляя помещение в аренду, арендодатель, как правило, предоставляет арендатору и коммунальные услуги, необходимые для обеспечения нормальных условий эксплуатации переданного во временное пользование помещения. К таким услугам относятся отопление, освещение, водоснабжение, газоснабжение. Кроме того, часто к этим услугам добавляются услуги телефонной связи. Без коммунальных услуг аренда помещения была бы не актуальна, поэтому условие об их предоставлении является частью договора аренды. От конкретного содержания текста договора аренды будет зависеть порядок отражения в учете арендодателя возмещаемых арендатором расходов.

1. Допустим, что договором аренды предусмотрена оплата коммунальных услуг и услуг связи сверх суммы (дополнительно к сумме) установленной договором арендной платы, т.е. плата за аренду и оплата услуг являются по своей сути разными платежами и осуществляются независимо друг от друга.

В этом случае деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных услуг следует рассматривать как посредническую, поскольку арендодатель в такой ситуации лишь перевыставляет арендаторам счета за услуги, приобретенные от своего имени, но за счет арендаторов. Сам он при этом не является ни потребителем, ни поставщиком услуг, а только возмещает свои расходы по оплате коммунальных услуг, потребленных арендаторами.

Согласно ст. 996 ГК РФ вещи, приобретенные комиссионером за счет комитента, считаются собственностью последнего. Применительно к коммунальным услугам, передаваемым от арендодателя арендатору, данная норма означает, что операции по приобретению и переадресации услуг для арендодателя — транзитные и не увеличивают ни выручку, ни затраты арендодателя. Это утверждение основано на требованиях налогового законодательства (п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, п. 9 ст. 279 НК РФ) и соответствующих положений по бухгалтерскому учету (п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99). Кроме того, оно подтверждается выводами президиума ВАС РФ, изложенными в постановлении от 17.03.98 г. № 4926/97, в котором указано: «затраты, по общему правилу, уменьшают выручку от реализации продукции (работ, услуг), а не увеличивают налогооблагаемую прибыль. И в том случае, когда такие затраты возмещаются контрагентом, выручки в этой части не возникает».

Порядок документооборота по перепредъявляемым услугам у арендодателя следующий. Арендодатель, у которого заключены договоры со снабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг и услуг связи, получает от поставщиков услуг первичные документы на оплату. Для того чтобы арендатор смог включить в состав своих расходов затраты по оплате коммунальных услуг, арендодатель должен от своего имени составить первичные документы, аналогичные выставленным арендодателю соответствующими снабжающими организациями (см. письмо Управления МНС России по г. Москве от 22.07.03 г. № 26-12/40946), на сумму фактически полученных арендатором услуг. В том числе арендодатель должен выставить арендатору счета-фактуры на возмещаемые расходы по оплате коммунальных платежей (см. письмо Управления МНС России по г. Москве от 27.02.03 г. № 24-11/11556), на основании которых суммы НДС по оплаченным коммунальным платежам могут быть приняты арендатором к вычету. Таким образом, по перепредъявляемым услугам арендодателю необходимо оформлять документы и отражать операцию в учете в таком же порядке, что и комиссионеру, участвующему в расчетах, при приобретении товара для комитента.

Например, в конце месяца арендодатель получает счет от узла связи на оплату междугородных переговоров в сумме 1180 руб., в том числе НДС — 180 руб. Абонентом узла связи является арендодатель, но пользуется телефонной связью арендатор. По условиям договора аренды оплата арендатором услуг связи в арендную плату не включается, а осуществляется отдельно по факту предоставления счетов на оплату. В бухгалтерском учете арендодателя операция по перепредъявлению услуг может быть отражена следующими записями:

Дебет 76, Кредит 51 — 1180 руб. — на основании полученного счета арендодатель оплатил услуги связи,

Дебет 62, Кредит 76 — 1180 руб. — счет перевыставлен арендатору,

Дебет 51, Кредит 62 — 1180 руб. — поступила оплата от арендатора.

Так обстоит дело, если договором аренды предусмотрено, что оплата посреднических услуг арендодателя за предоставление услуг связи включается в стоимость арендной платы. Но, возможно, что арендодатель предоставляет услуги за дополнительное вознаграждение. Если к условиям предыдущего примера добавить оговорку, что вознаграждение арендодателя как посредника по предоставлению услуг связи составляет 5% стоимости услуг, то в бухгалтерском учете арендодателя появятся следующие записи:

Дебет 76, Кредит 51 — 1180 руб. — на основании полученного счета арендодатель оплатил услуги связи,

Дебет 62, Кредит 76 — 1180 руб. — счет перевыставлен арендатору,

Дебет 62, Кредит 90 — 59 руб. — отражена сумма комиссионного вознаграждения за оказание арендодателем посреднических услуг,

Дебет 90, Кредит 68 — 9 руб. — начислен НДС с суммы вознаграждения,

Дебет 51, Кредит 62 — 1239 руб. — поступила оплата от арендатора.

На сумму вознаграждения арендодатель должен выписать два экземпляра счета-фактуры. Первый экземпляр передается арендатору, второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур и регистрируется в книге продаж (п. 24 Правил ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 2.12.2000 г. № 914, далее — Правила). Кроме того, арендодатель в двух экземплярах от своего имени выписывает счет-фактуру на предоставляемые услуги связи. Однако при этом второй экземпляр счета-фактуры, остающийся у арендодателя, подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур без регистрации в книге продаж. Номер счету-фактуре на услуги связи присваивается в соответствии с хронологией выставляемых арендодателем счетов-фактур. Счет-фактура, полученный арендодателем от узла связи, хранится в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации его в книге покупок (п. 11 Правил).

Как правило, у арендодателя не возникает проблем с перевыставлением арендаторам счетов от снабжающих организаций за те услуги, стоимость которых известна или может быть точно определена. В данном случае речь идет об определении количественных показателей потребляемых услуг на основании данных специальных измерительных приборов (счетчиков) или адресном потреблении услуг, например выделенная телефонная линия (номер). Если же единственным способом определения стоимости потребляемых арендаторами услуг является расчетный способ, то арендодатель должен разработать и согласовать с арендатором экономически обоснованный порядок (алгоритм) расчета стоимости предоставляемых услуг, поскольку соблюдение критериев, установленных ст. 252 НК РФ для признания расходов, актуально как для арендатора, так и для арендодателя. Например, при отсутствии отдельного счетчика расход электроэнергии может устанавливаться на основании журнала учета фактически отработанного электроприборами (оборудованием) времени исходя из мощности этих приборов. Стоимость потребляемого арендатором тепла можно исчислить исходя из общих затрат на отопление в процентном отношении, определяемом как отношение занимаемых арендатором площадей к общей площади здания (общей площади отапливаемых помещений).

Отметим, что, если договор аренды просто содержит условие о возмещении арендатором стоимости коммунальных услуг, потребленных электроэнергии, услуг связи и пр., налоговые органы могут потребовать включить суммы возмещения в выручку от реализации услуг (письмо Минфина России от 13.09.2000 г. № 04-02-04/1). Для того чтобы рассмотренный выше порядок учета возмещаемых расходов не вызвал возражений со стороны налоговых органов, необходимо в договоре аренды предусмотреть условие, при котором на арендодателя будет возложена обязанность по обеспечению арендаторов коммунальными и другими сопутствующими договору аренды услугами, приобретаемыми от имени арендодателя, но за счет и по поручению арендаторов. Таким образом, роль арендодателя в предоставлении коммунальных услуг может быть прямо установлена договором как посредническая (см. письмо Управления ФНС России по г. Москве от 15.11.04 г. № 24-11/73833).

2. Допустим, что по договору аренды стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. В этом случае арендатор, перечисляя арендную плату, автоматически компенсирует арендодателю коммунальные расходы. Для арендодателя коммунальные расходы, потребляемые арендаторами, являются расходами по содержанию переданного в аренду имущества и учитываются в составе затрат арендодателя.

В зависимости от того, к какому виду деятельности арендодателя относится предоставление им в аренду своих активов, арендодатель в бухгалтерском учете отражает коммунальные услуги либо как расходы по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99), либо как операционные расходы (п. 11 ПБУ 10/99). Для целей налогового учета расходы арендодателя на содержание переданного по договору аренды имущества относятся к внереализационным расходам либо к расходам по производству и реализации, если предоставление имущества в аренду осуществляется на систематической основе (п.п. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ). Соответственно доходы, получаемые арендодателем от предоставления имущества в аренду, будут учитываться в бухгалтерском учете как доходы по обычным видам деятельности или операционные (пп. 5, 7 ПБУ 9/99), а в налоговом учете — как доходы от реализации или внереализационные доходы (п. 4 ст. 250 НК РФ, раздел 4 Методических рекомендаций по применению главы 25 «налог на прибыль организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденных приказом МНС России от 20.12.02 г. № БГ-3-02/729, далее — Методические рекомендации).

При определении, к какому виду деятельности организации-арендодателя относится деятельность по предоставлению имущества в аренду, можно руководствоваться принципами существенности (5% и более) и систематичности (два раза и более в течение календарного года, что соответствует Методическим рекомендациям).

В бухгалтерском учете арендная плата и расходы на содержание арендованного имущества отражаются записями:

Дебет 62, Кредит 90 (91) — 1770 руб. — отражена выручка от предоставления имущества в аренду,

Дебет 90 (91), Кредит 68 — 270 руб. — начислен НДС от арендной платы,

Дебет 26 (91), Кредит 60 — 1000 руб. — отражены расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг,

Дебет 90, Кредит 26 — 1000 руб. — списана стоимость коммунальных услуг,

Дебет 19, Кредит 60 — 180 руб. — отражен НДС, предъявленный поставщиком коммунальных услуг,

Дебет 60, Кредит 51 — 1180 руб. — оплачены коммунальные услуги,

Дебет 68, Кредит 19 — 180 руб. — НДС, уплаченный поставщику коммунальных услуг, предъявлен к налоговому вычету.

В налоговом учете согласно ст. 318 НК РФ расходы на коммунальные платежи относятся к косвенным расходам и в полном объеме списываются на расходы текущего отчетного периода.

При включении стоимости коммунальных услуг в арендную плату размер арендной платы может быть установлен в виде фиксированного платежа, а может быть изменяющимся, если арендная плата содержит две составляющие — постоянную (собственно арендная плата) и переменную (эта составляющая арендной платы зависит от размера фактически потребленных арендатором коммунальных и иных аналогичных услуг). В случае фиксированных платежей арендодатель фактически освобождается от необходимости выделять собственные расходы на коммунальные и аналогичные услуги и распределять эти расходы между арендаторами. В случае установления арендной платы как слагаемой из двух составляющих арендодатель должен вести обособленный учет расходов в порядке, аналогичном используемому при перепредъявлении услуг, поскольку переменная составляющая арендной платы прямо зависит от величины фактически произведенных расходов на содержание конкретного имущества (помещения), переданного в аренду. Вместе с тем при таком варианте оплаты стоимость коммунальных услуг лучше не выделять отдельной строкой, а указывать в счете общую сумму арендной платы.

3. На практике наиболее часто возмещение расходов производится путем сочетания первой и второй из рассмотренных ситуаций. А именно расходы, изменение величины которых несущественно в течение продолжительного периода времени (примерно постоянные расходы), изначально учитываются при определении величины арендной платы и возмещаются посредством арендных платежей. Расходы, величина которых значительно изменяется в зависимости от производственной необходимости или других факторов, оплачиваются арендаторами дополнительно на основании предъявленных арендодателем документов. Например, расходы на отопление, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану и т.п. возмещаются через арендную плату, а электроэнергию и услуги связи возмещаются путем перевыставления счетов. Для применения такого порядка возмещения расходов договором аренды должны быть предусмотрены соответствующие обязанности сторон. По своей структуре это будет смешанный договор, содержащий элементы договора аренды и договора на оказание посреднических услуг. Либо по расходам, возмещаемым сверх арендной платы, должен быть заключен отдельный договор (комиссии или агентирования).

Заметим, что, выбирая способ возмещения расходов, стороны договора аренды должны учитывать внешние факторы и интересы сторон.

4. Арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, должен иметь в виду, что арендатор, применяющий общую систему налогообложения, хочет иметь возможность принять к налоговому вычету НДС по расчетам, связанным с договором аренды. В этом случае целесообразно отделить услуги от арендной платы, используя вариант возмещения расходов через посредничество. Арендодатель, не являясь плательщиком НДС, но выступая в качестве посредника, при реализации товаров (работ, услуг), принадлежащих комитенту, должен от своего имени выписать покупателю все необходимые документы, связанные с совершением сделки по реализации товаров (работ, услуг). В том числе выписать от своего имени на имя покупателя счет-фактуру на полную стоимость товаров (работ, услуг) с выделением суммы НДС, если комитент является плательщиком НДС (см. письмо Управления МНС России по г. Москве от 18.03.03 г. № 24-11/14736).

5. Арендодатель — физическое лицо, сдающий внаем принадлежащее ему жилое помещение, должен помнить, что, по мнению налоговых органов (см. письмо МНС России от 6.07.04 г. № 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)»), он имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения (в том числе оплату коммунальных услуг), в назначаемой им арендной плате. Таким образом, в этом случае расходы на оплату коммунальных услуг могут быть компенсированы арендатором только посредством арендной платы, способ перепредъявления счетов здесь не применим. Кроме того, в указанном письме разъяснено, что физическое лицо, сдающее в аренду (наем) принадлежащее ему жилое помещение, не осуществляет при этом предпринимательской деятельности. Доход, получаемый им в виде арендной платы, является объектом обложения налогом на доходы физических лиц (по ставке 13% согласно главе 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ), не уменьшаемым на сумму затрат по уплате коммунальных платежей.

6. Арендодатель — бюджетная организация сможет возместить коммунальные и эксплуатационные расходы только через отдельный договор с организацией-арендодателем. Согласно разъяснениям Минфина России, изложенным в письме от 6.06.2000 г. № 3-12-7/45 по вопросу включения в договоры аренды федерального недвижимого имущества расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги, оплата коммунальных и эксплуатационных услуг не должна включаться в договоры аренды федерального недвижимого имущества.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *