Предприятие как имущественный комплекс

«Участие в соучреждении нового предприятия».

Предложения об участии в соучреждении нового предприятия, как правило, всегда исходит от инициатора. Именно инициатор излагает содержание предпринимательской идеи, лежащей в основе предлагаемого им проекта, а также схему реализации проекта и функциональные обязанности каждого из учредителей.

Выступление в качестве соучредителя предполагает внесение определенного взноса в уставный фонд учреждаемого предприятия. При этом, однако, необходимо иметь ввиду, что инициатор постарается сохранить за собой контроль за учреждаемым предприятием. А раз так, то участие в соучреждении предприятия есть форма риска собственным капиталом, вносимом в качестве пая в уставной капитал предприятия. В целях сокращения степени возможного риска потенциальному соучредителю целесообразно детально осмыслить пытаться спроектировать на практическую ситуацию, складывающеюся в системе хозяйствования. Выяснить, все ли так будет, как прогнозируется инициатором, найдет ли своего потребителя товар, лежащий в основе идеи, соответствуют ли действительности произведенные расчеты и др., т.е. все, что связано с реальностью эффекта от функционирования.

Экспертная оценка содержательной части проекта — основная задача, которая обычно встает перед потенциальный соучредителем нового предприятия. После этого можно приступить к изучению подготовленных учредительных документов или к их подготовке вместе с инициатором. Особое внимание при этом обычно уделяется фиксации доли каждого из партнеров в учредительных документах — учредительном договоре и уставе. Это обстоятельство, играет весьма важную роль, ибо в полном соответствии с долей каждого партнера в уставном капитале будет распределяться и прибыль, получаемая от функционирования предприятия.

Российская практика свидетельствует о том, что иногда со учредительство оборачивается «оруэлловским эффектом», когда после начала функционирования предприятия инициатор или даже работающие на предприятии, учрежденном с участием нескольких партнеров, явочным порядком переоформляют предприятие на свое имя. Это противозаконно, но таковы реалии современной российской практики. Таким образом, на соучреждение можно идти только с тем партнером, который вызывает у вас полное доверие.8

Покупка предприятия.

В современной России появилась еще одна возможная форма вступления в сферу предпринимательства — это покупка уже существующего предприятия. В мире эта форма относится к категории широка распространенных. Покупка предприятия означает переход собственности со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.8

Discovery Basin Ski Area в Монтане сменила владельце трижды на протяжении 10 лет до того, как Питер Питчер купил ее на аукционе у SBA в 1984 г.

Курорт был достаточно обветшалым, но опыт Питчера и его навыки в менеджменте помогли ему пробиться через 2 убыточных сезона, медленно востанавливая и совершенствуя оборудование. В конце концов, его старания сделать Discоvery семейным, с сервисом высшего класса курортом, было оплачено. Его доход в 1990 году превысил 580000 долларов.14

Железное правило: если вы собираетесь купить действующий бизнес, вы обязаны уяснить для себя — почему хозяева хотят его продать? И это вполне обоснованно. Если бизнес так преуспевает, как рассказывает продавец, почему он сам не хочет продолжить в нематериальных активов работать; и если, не дай Бог, он что-то скрывает — почему вы должны класть голову на гильотину?

Понятно, что в жизни встречаются разные сложные обстоятельства, и не всегда просто на все найти однозначные ответы. Однако только когда вы действительно поймете, что заставило хозяев продать свое дело, вы сможете перейти к следующему этапу и изучить бизнес с более близкого расстояния.

Что важно знать о коммерческом предприятии?

Прежде всего необходимо понять суть самого дела, подробности его нынешнего состояния и, самое главное, заложенный в нематериальных активов потенциал.

Изучение должно быть системным.

Отрасль, к которой относится предприятие — какова продукция которую оно предлагает? Круг нынешних и потенциальных клиентов и поставщиков. Каков его статус с точки зрения властей?

Система работы предприятия — принадлежит ли оно к области производства, торговли, посредничества или консультирования? Связано ли его функционирование с задействованием коллектива рабочих? Каким образом осуществляет контакты со своими клиентами? Что можно сказать о расположении предприятия — насколько оно удачно? Какова политика управления ресурсами? Кому принадлежит здание в котором располагается предприятие?

Масштаб бизнеса — каков его годовой финансовый оборот? Сколько объектов он включает в себя? Сколько человек занято на производстве?

Прибыльность — какова его общая прибыль? Какова дельная стоимость производства от общих размеров продажи?

Какова стоимость управления, включая зарплату руководящих работников? Какова удельная прибыль производства по отношению к продаже? Все эти данные следует сравнить со средними в данной отрасли.

Финансирование — есть ли у предприятия насущные проблемы — и если есть, то каковы их причины? Являются ли кредиты, предоставленные клиентам разумными? Каким образом приобретено постоянное оборудование? Каково отношение между собственным капиталом и заемным?

Побочная деятельность — занимаются ли хозяева одновременно с основной также побочной деятельностью — и не повлияло ли это на состояние дел, в хорошую или дурную сторону? Можно ли будет продолжить эту деятельность?

Сюрпризы — нет ли какой коммерческой тайны, скрывающейся в предложенном вам деле? Такая неожиданность в большинстве случаев несет в себе отрицательный смысл (например, скрытые обязательства перед налоговыми властями, банками или страховыми компаниями, судебный иск, предъявленный предприятию, опасения перед не продлением арендного договора, разработка одним из конкурентов нового изделия, что причинит серьезный ущерб продаже).

С другой стороны, возможны также и приятные неожиданности. Например, идея или разрабатываемое изделие, способное придать бизнесу новый размах; хорошие связи хозяина предприятия, которые он берет предоставить к услугам покупателя бизнеса — связи, которые не были правильно использованы и потенциал, которых не был раскрыт.

Все это очень важные, можно сказать критические вопросы. Где можно найти ни них ответы?

Основные способы получения информации:

Личное впечатление от хозяина бизнеса;

Посещение предприятия во время его работы;

Посещение предприятия после окончания его работы;

Встречи с клиентами и основными поставщиками;

Финансовые отчеты как минимум за последние три года;

Конторские книги.

Общие сведения об отрасли — от других фирм, из профессиональной литературы, публикаций в периодике;

Предварительная работа на предприятии в течение ограниченного периода времени , перед принятием окончательного решения.11

С помощью этих относительно простых проверок можно получить богатую и всестороннюю информацию. Естественно, что этого недостаточно. Необходимы более детальные исследования специалиста.

Счета предприятия должны быть проверены бухгалтером, и вы должны получить детальные объяснения по каждому пункту. Особое внимание следует уделить стоимости продаваемого имущества.

Как правило, владельцы предприятия оставляют себе наличную выручку для погашения арендной платы и соглашаются на погашение долгов предприятия, имеющихся на момент продажи. Покупатель, таким образом, приобретает имущество предприятия, здания, приспособления и арматуру, оборудование и машины, транспортные средства и запасы. Кроме того иногда приходится платить за «общий престиж» фирмы.

Плата условной стоимости деловых связей предприятия — это фактическая оплата предполагаемого будущего увеличения прибыли и возможностей развития дела. Поэтому, если предприятие не прибыльно, вы должны хорошо подумать, прежде чем производить оплату «общего престижа». Этот вид оплаты не облагается налогом.

Прибыль следует подсчитывать после определения заработной платы владельца или совладельцев.

Следует позаботиться о том, что продавцы не смогли организовать новое предприятие, которое бы конкурировать с вашим и перебивало у вас выгодных покупателей.

Активы предприятия следует оценивать в соответствии с их относительной значимостью для предприятия, поэтому их оценка может отличаться от имеющихся в конторских книгах.2

Случай покупки существующей фирмы, как противоположность началу нового дела, не является совсем не ясным. В каждом есть свои плюсы и минусы. Суровые реальности мира бизнеса требуют осторожности при выборе пути приобретения собственности.

К плюсам, при приобретении фирмы, можно отнести:

Если бизнес имеет хорошую репутацию, то существует большая вероятность того, что бизнес будет успешным и при новом владельце.

Имеется проверенное место для успешной работы.

Необходимость в затратах времени, денег и энергии на планирование новой фирмы отпадет. Следовательно, прибыль может быть получена быстрее.

Существующий бизнес уже имеет клиентуру.

Производственные запасы уже имеются, поставщики уже существуют.

Необходимое для бизнеса оборудование и другие ресурсы определены.

Бизнес может быть профинансирован одной сделкой о покупке.

Несмотря на то, что эти плюсы на первый взгляд кажутся очень значительными, каждый из них должен быть глубоко изучен в индивидуальном случае.

Даже если перечисленные выше плюсы выдержат тщательную проверку, они могут быть сопоставлены с некоторыми возможными минусами. Например:

Покупатель наследует любые изъяны существующей фирмы;

Товары и услуги бизнеса уже установлены, и они могут не удовлетворить покупателя;

Могут быть унаследованы недобросовестные работники;

Наследуемая клиентура может оказаться не само желательной, а изменение имиджа фирмы обычно связано с трудностями;

Старая организационная форма может оказаться трудна в изменении;

Здания фирмы и их размещение может не удовлетворять современным стандартам, а модернизация может быть дорогой;

Отношения и привычки владельца земли могут не послужить хорошей основой для построения приятных и выгодных отношений;

Цена покупки может быть слишком высокой и стать обузой по отношению к будущей прибыли;

Объявленный объем инвентаря может включать в себя не совсем исправные или вышедшие из строя предметы.14

Если вы все же решились на приобретение предприятия, то следует помнить, что покупка предприятия может осуществляться на основе одной из нескольких возможных форм:

Покупка по балансовой стоимости;

Покупка «по доходам»;

Покупка через аукцион;

Покупка зарегистрированного, но пока не действующего предприятия.

Покупка по балансовой стоимости основана на использовании балансового метода оценки стоимости предприятия. Балансовая стоимость — это стоимость предприятия по подтвержденным бухгалтерским документам. Балансовый метод оценки стоимости предприятия используется при совершении такой сделки, когда ее предметом выступает предприятие не конкурентно способное, приносящее прибыль не больше среднеотраслевой, которому не свойственны инновации, а его модернизация или перепрофилирование требуют существенных капиталовложений.

В целом ряде случаев сделки купли-продажи осуществляются по цене ниже балансовой стоимости предприятия, когда основной капитал такого предприятия является устаревшим.

К примеру, балансовая стоимость небольшого мясокомбината составляет 42 млн. руб., но оборудование на предприятии устаревшее, весьма изношенное. Стороны могут договориться о его продаже не за 42 млн., а за 30 млн. руб.

Покупка «по доходам» означает, что покупатель, конечно же принимает во внимание балансовую стоимость предприятия, но не балансовая стоимость, а будущий доход такого предприятия определяет цену сделки.

Покупка через аукцион предполагает наличие стартовой цены на предполагаемое к продаже предприятие. . в основе этой цены — балансовая стоимость предприятия плюс определенная прибыль и расходы, связанные с продажей предприятия через аукцион. Аукционная цена предприятия не отражает каких-либо экономических характеристик, а является лишь средством спроса на такое предприятие. Спрос зависит от целого ряда факторов — местоположения предприятия, его профиля, рекламы предприятия, престижа аукциона и его организаторов и т.д.

Покупка зарегистрированного, но пока еще не функционирующего предприятия облегчает вступление нового предпринимателя в сферу предпринимательской деятельности, позволяет ему сэкономить время на подготовку учредительных документов и прохождения всех бюрократических инстанций. С точки зрения продавца, подготовка пакета учредительных документов и регистрация предприятия предполагают определенные затраты, что в сочетании с уровнем спроса на такую форму услуг и уровнем предложения лежит в основе цены. В Москве, к примеру, в начале 1994 года цена пакета документов предлагаемого для приобретения предприятия составляла от 200 до 250 тыс. руб.8

Приобретение имущественного комплекса

При покупке недвижимого имущества в виде имущественного комплекса применяются общие правила для сделок купли-продажи недвижимого имущества.

Во-первых, покупателю необходимо провести обычные процедуры проверки объекта недвижимого имущества и проверки продавца.

Во-вторых, произвести фактический осмотр земельного участка и зданий.

В-третьих, с учетом специфики, необходимо проверить правоустанавливающие документы, согласно которым продавец владеет имущественным комплексом (см. более подробно «Как оформить приобретение земельного участка», «Как защитить свои права добросовестному покупателю недвижимости», «На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости», «Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности».

Особенности регистрации прав на единый недвижимый комплекс рассмотрены в Письме Росреестра от 05.03.2014 № 14-ИСХ/02410-ГЕ/14.

Если речь идет о предприятии, то порядок регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним регламентируется Приказом Минюста Р. Ф. от 04.03.2005 № 16. В пункте 11 данного приказа установлено, что в графе «Объект права» свидетельства о государственной регистрации права указываются сведения о предприятии согласно пунктам 28, 30, 35−1 и 35−3 Правил ведения ЕГРП; перечень объектов недвижимого имущества и (или) прав на объекты недвижимого имущества, входящих в состав предприятия (при наличии) (сведения о них из графы «Состав» подраздела 1−5 ЕГРП согласно пункту 35−2 Правил ведения ЕГРП), помещается на оборотную сторону свидетельства о государственной регистрации права после слов: «В состав предприятия входят».

Если стороны планируют заключение договора купли-продажи доли в отношении ООО, которое является собственником имущественного комплекса, то следует отметить, что сама по себе продажа доли не будет являться основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество покупателю, т.к. отчуждение доли предполагает только изменение участника ООО собственника недвижимости, но не изменение самого собственника — ООО.

Относительно цены отчуждаемой доли, то в соответствии с п. 4 ст. 21 ФЗ от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определенной уставом общества цене пропорционально размерам своих долей, если уставом общества не предусмотрен иной порядок осуществления преимущественного права покупки доли или части доли.

Цена покупки доли или части доли в уставном капитале может устанавливаться уставом общества в твердой денежной сумме или на основании одного из критериев, определяющих стоимость доли (стоимость чистых активов общества, балансовая стоимость активов общества на последнюю отчетную дату, чистая прибыль общества и другие). Заранее определенная уставом цена покупки доли или части доли должна быть одинаковой для всех участников общества вне зависимости от принадлежности такой доли или такой части доли в уставном капитале общества.

При этом действующее законодательство не содержит императивных норм определения цены, по которой отчуждается доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью по договору купли-продажи (Постановления ФАС ПО от 10.02.2014 № А55−1782/2013).

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно учитывать при продаже и ином отчуждении своей доли в ООО;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

<…>

«Перед сделкой купли-продажи недвижимого имущества даже у опытного юриста возникает масса вопросов. Как правило, это связано с повышенной значимостью сделки (ведь недвижимость — дорогостоящий актив). Такие сделки, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Часто сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Проверить чистоту сделки на предмет рисков, как настоящих, так и будущих. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости — менее защищенная сторона, чем продавец (хотя и у продавца есть свои персональные риски). В частности, покупателю достаются все постриски, связанные с эксплуатацией имущества. Поэтому на стадии заключения договора важно проверить вероятные риски, связанные с приобретаемым имуществом. Например, приобретая земельный участок, важно узнать, каковы планы органов государственной власти на земельный массив, в который включен интересующий земельный участок.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества — договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист покупателя должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для договора купли-продажи жилого помещения закон устанавливает еще одно существенное условие — перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Государственная регистрация

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ иФедеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают. Это один из самых острых вопросов договора купли-продажи для покупателя, так как момент оплаты по договору, как правило, связан с моментом подписания самого договора. Однако сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах веденияЕдиного государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16−18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

1. Договор купли-продажи, передаточный акт. Количество, равное числу участников сделки, и один для регистрационного дела.

2. Документы органов технической инвентаризации (например, технический паспорт, кадастровый паспорт, выписка из реестра объектов градостроительной деятельности). Вместе с тем, предметом купли-продажи может быть объект недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано в ЕГРП. Кроме того, объект недвижимости может вовсе не существовать в момент совершения сделки. В таких случаях предмет договора можно индивидуализировать (вместо названных выше документов) путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. Например, к таким сведениям относятся местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.

3. Решение об одобрении сделки либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера.

4. Копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 2 тыс. руб., для организаций — 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

5. Нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию. Если документы подает руководитель организации, то он представляет устав и документ об избрании его на должность.

6. Нотариальные копии учредительных документов юридических лиц, представленных в сделке, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства обо всех изменениях.

7. Документы, подтверждающие полномочия руководителя.

167.3129 (11,17)

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Подробнее см. Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности и Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации.*

Проверка самого объекта недвижимого имущества

Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, юристу нужно запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.

1. Выписка из ЕГРП.

Первое, что необходимо сделать, начиная проверку приобретаемого объекта недвижимости, — получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на приобретаемый объект. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном Минэкономразвития России. Выдачей выписок из ЕГРП занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее — Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра).

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРП любому лицу, обратившемуся по запросу, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, путем обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Однако есть информация ограниченного доступа, которая может быть предоставлена только кругу лиц, определенному пунктом 3 статьи 7 Закона о государственной регистрации.

Максимальный срок выдачи выписки из ЕГРП составляет не более чем пять рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса (абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Гражданско-правовые основы сделки

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и может быть объектом купли-продажи (п. п. 1 и 2 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входит все имущество, предназначенное для его деятельности (если иное не установлено в законе или договоре). Это могут быть земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также исключительные права (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и т.д.).

Чтобы приобрести предприятие, необходимо заключить соответствующий договор. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Исключение составляют права и обязанности, которые продавец не вправе передавать другим лицам (например, права, полученные им на основании лицензии на ведение какой-либо деятельности).

В договоре должны быть указаны состав и стоимость имущества, имущественных прав и прав требования, имеющихся у предприятия и определяемых на основе полной инвентаризации (п. 1 ст. 561 ГК РФ). Инвентаризация проводится в соответствии с Приказом Минфина России от 13.06.1995 N 49.

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента госрегистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Обратите внимание! Договор и прилагаемые к нему документы

Согласно ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия как имущественного комплекса составляется в виде единого документа, подписанного сторонами. К договору следует приложить комплект документов, перечисленных в п. 2 ст. 561 ГК РФ. Это бухгалтерский баланс предприятия, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, акт инвентаризации, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 563 ГК РФ предприятие передается по передаточному акту, в котором приводится информация о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о его продаже. В акте также отражаются сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечисляется имущество, не переданное вследствие утраты. Обязанность по подготовке предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, возложена на продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Датой передачи предприятия является дата подписания сторонами передаточного акта (п. 2 ст. 563 ГК РФ). Покупатель становится собственником предприятия с момента государственной регистрации перехода права собственности. Об этом говорится в п. 1 ст. 564 ГК РФ.

Налоговый учет

До 2008 г. операции по приобретению предприятия как имущественного комплекса подлежали налогообложению в общем порядке, поскольку гл. 25 НК РФ не были установлены специальные правила их отражения в налоговом учете. Расходы в виде превышения цены покупки имущественного комплекса над стоимостью чистых активов предприятия отражали во внереализационных расходах на основании пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ. Те, кто определял доходы и расходы методом начисления, учитывали их исходя из принципа равномерности признания доходов и расходов в соответствии с п. 1 ст. 272 НК РФ.

С 1 января текущего года правила налогообложения подобных сделок изменились. Так, Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ гл. 25 НК РФ дополнена ст. 268.1. В ней определен порядок налогового учета доходов и расходов при покупке предприятия как имущественного комплекса.

В п. 1 ст. 268.1 НК РФ закреплено, что в целях налогообложения прибыли разница между ценой приобретения предприятия как имущественного комплекса и стоимостью чистых активов предприятия (активы за вычетом обязательств) признается расходом (доходом) налогоплательщика.

Цена реализации предприятия может быть равна, больше или меньше балансовой стоимости реализуемого имущества (активов).

Мнение эксперта. О.А. Курбангалеева, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»

«Чтобы ответить на вопрос, в каком порядке учитываются расходы при приобретении предприятия как имущественного комплекса, необходимо определиться с понятиями. Рассмотрим конкретную ситуацию, когда цена сделки больше стоимости чистых активов. При продаже предприятия покупатель уплачивает продавцу ту цену, которая указана в договоре купли-продажи. Предположим, 10 млн руб. (без НДС). Эта стоимость складывается из трех величин.

Первая величина — общая стоимость активов и имущественных прав, которые включены в имущественный комплекс. Она определяется на основании передаточного акта и рассчитывается путем суммирования стоимости каждого отдельного актива и имущественного права. В передаточном акте организация отражает стоимость активов и обязательств по данным бухучета на дату продажи. Например, 12 млн руб.

Вторая величина — общая сумма обязательств, которая указана в передаточном акте и после перехода права собственности на предприятие переходит к новому владельцу. Допустим, 5 млн руб. Разница между стоимостью активов и величиной обязательств представляет собой величину чистых активов. В данной ситуации — 7 млн руб. (12 млн руб. — 5 млн руб.).

Третья величина — надбавка к общей стоимости активов и имущественных прав, которая увеличивает стоимость продажи, а именно 3 млн руб. (10 млн руб. — 7 млн руб.).

Организация-покупатель должна будет перечислить продавцу 10 млн руб. В погашение обязательств, которые ей перешли по договору купли-продажи имущественного комплекса, придется выплатить 5 млн руб. Расходы организации на приобретение предприятия составят 15 млн руб. Порядок их отражения в налоговом учете следующий. После перехода права собственности на предприятие покупатель отдельно отражает надбавку к цене в размере 3 млн руб. Она включается в состав расходов равномерно в течение пяти лет начиная с месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права собственности на предприятие (пп. 1 п. 3 ст. 268.1 НК РФ).

Имущество и имущественные права учитываются в целях налогообложения как отдельные объекты учета по стоимости, зафиксированной в передаточном акте. Стоимость этих активов включается в расходы в том порядке, который установлен гл. 25 НК РФ в отношении основных средств, сырья и материалов, товаров, приобретенной дебиторской задолженности и т.д.

Предположим, покупатель приобрел предприятие со скидкой, то есть в договоре купли-продажи указана стоимость имущественного комплекса — 4 млн руб. (прочие показатели прежние). Тогда сумма скидки 3 млн руб. (7 млн руб. — 4 млн руб.) включается в доходы в месяце перехода права собственности на имущественный комплекс. Стоимость приобретенных объектов имущества (имущественных прав) учитывается при исчислении налога на прибыль в порядке, предусмотренном законодательством для каждого из видов этих объектов».

Цена реализации больше стоимости чистых активов

Положительная разница между ценой покупки имущественного комплекса и стоимостью его чистых активов (по передаточному акту) признается надбавкой к цене, уплачиваемой покупателем в ожидании будущих экономических выгод (п. п. 1 и 2 ст. 268.1 НК РФ). Надбавка считается расходом и учитывается в налоговой базе равномерно в течение пяти лет с месяца, следующего за месяцем госрегистрации права собственности покупателя на предприятие как имущественный комплекс (пп. 1 п. 3 ст. 268.1 НК РФ).

Пример 1. ООО «Альфа» приобрело предприятие как имущественный комплекс. Его цена по договору — 8 600 000 руб. (без НДС; порядок учета НДС при совершении названных операций здесь и далее не рассматривается).

Балансовая стоимость активов — 8 000 000 руб. Активы предприятия состоят:

  • из основных средств, остаточная стоимость которых 3 000 000 руб.;
  • сырья стоимостью 1 000 000 руб.;
  • незавершенного производства — 500 000 руб.;
  • готовой продукции — 2 000 000 руб.;
  • дебиторской задолженности — 1 500 000 руб.

В состав имущественного комплекса входит долгосрочная кредиторская задолженность по полученному кредиту на сумму 600 000 руб.

Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие к ООО «Альфа» осуществлена в мае 2008 г.

Стоимость чистых активов составляет 7 400 000 руб. (8 000 000 руб. — 600 000 руб.), а цена предприятия по договору — 8 600 000 руб. Таким образом, в данном случае имеет место надбавка к цене, которая равна 1 200 000 руб. (8 600 000 руб. — 7 400 000 руб.).

В налоговом учете ООО «Альфа» ежемесячно в течение пяти лет имеет право признавать в составе расходов 20 000 руб. (1 200 000 руб. : 5 лет : 12 мес.).

В бухгалтерском учете стоимость приобретенной деловой репутации определяется расчетным путем как разница между покупной ценой, уплачиваемой продавцу при приобретении предприятия как имущественного комплекса (в целом или его части), и суммой всех активов и обязательств по бухгалтерскому балансу на дату его покупки (приобретения). Стоимость деловой репутации амортизируется так же, как и в налоговом учете, равномерно, линейным способом (п. 29 ПБУ 14/2007). В отличие от налогового в бухгалтерском учете срок амортизации в четыре раза больше и составляет 20 лет (но не более срока деятельности организации). Об этом говорится в п. 44 ПБУ 14/2007. У ООО «Альфа» величина ежемесячной амортизации в бухгалтерском учете — 5000 руб. (1 200 000 руб. : 20 лет : 12 мес.).

Из-за различного порядка признания в бухгалтерском и налоговом учете расходов в виде надбавки к цене предприятия у ООО «Альфа» ежемесячно в течение пяти лет возникают налогооблагаемые временные разницы и отложенные налоговые обязательства. С 61-го месяца они будут ежемесячно погашаться по мере списания в бухучете стоимости нематериального актива в виде деловой репутации (п. п. 15 и 18 ПБУ 18/02).

Мнение эксперта. В.Л. Бахтин, эксперт Первого Дома Консалтинга «Что делать Консалт»

«Сумма, уплачиваемая продавцу в момент приобретения предприятия как имущественного комплекса, расходом для целей налогообложения прибыли не является. Установленная договором цена на дату государственной регистрации приобретенного имущественного комплекса формирует первоначальную стоимость приобретаемых активов. Причем купленное предприятие принимается к учету по отдельным активам в соответствии со стоимостью этих объектов имущества, указанной в передаточном акте (покупная стоимость товаров, остаточная стоимость основных средств и т.п.). Превышение уплаченной цены над общей суммой, отраженной в передаточном акте, формирует нематериальный актив «Деловая репутация», который относится к расходам путем начисления амортизации (пять лет в налоговом учете, 20 лет — в бухгалтерском). Если цена предприятия, уплаченная продавцу, меньше итоговой суммы в передаточном акте, разница признается в доходах покупателя в момент принятия активов к учету.

Впоследствии стоимость приобретенных активов включается в расходы по правилам, установленным для каждого вида: стоимость основных средств списывается путем начисления амортизации, сырья — по факту списания в производство, товаров — по мере реализации.

Стоимость основных средств признается в целях налогообложения на основании передаточного акта. Если к акту продавец приложил инвентарные карточки по этим объектам, покупатель вправе установить срок их полезного использования с учетом фактической эксплуатации данных основных средств у продавца и продолжить начисление амортизации по той же норме».

Цена реализации меньше стоимости чистых активов

Величина превышения стоимости чистых активов предприятия как имущественного комплекса над ценой его покупки является скидкой с цены, предоставляемой покупателю. Такая ситуация складывается, если у продаваемой фирмы отсутствуют стабильные покупатели, репутация качества, навыки маркетинга и сбыта, деловые связи, опыт управления, уровень квалификации персонала (п. п. 1 и 2 ст. 268.1 НК РФ).

Скидка, получаемая покупателем, приобретающим предприятие как имущественный комплекс, в налоговом учете признается доходом в том месяце, в котором зарегистрирован переход права собственности на предприятие как имущественный комплекс (пп. 2 п. 3 ст. 268.1 НК РФ).

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1. Предположим, ООО «Альфа» приобрело предприятие как имущественный комплекс за 6 000 000 руб. Имеет место скидка с цены — 1 400 000 руб. (7 400 000 руб. — 6 000 000 руб.).

В налоговом учете ООО «Альфа» в мае 2008 г. отразит налогооблагаемый доход — 1 400 000 руб.

В бухгалтерском учете отрицательная деловая репутация в полной сумме относится на финансовые результаты в качестве прочих доходов (п. 45 ПБУ 14/2007).

Как и в налоговом, в бухгалтерском учете доход признается полностью, единовременно на всю величину скидки. Разниц по ПБУ 18/02 в учете не возникает.

А.А.Матиташвили

Руководитель департамента

консалтинговых услуг

ЗАО «МББ-Аудит»

Если иностранный работник заболел
Налоговые обязанности банков

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *