Про ипотеку

Ипотека — это долгосрочный кредит на недвижимость, которая выступает в качестве залога перед банком до конца ее погашения.

Ипотечный рынок — это взаимосвязанная система между элементами рынка:

  • Первичный ипотечный рынок — рынок кредитов, который основан на взаимоотношениях и обязательствах кредитора и заемщика. Его участники — это граждане и банки, кредиторы, ипотечные компании, выдающие долгосрочные займы под залог недвижимости. Для упрощения взаимоотношений между участниками существует вторичный рынок.
  • Вторичный рынок — рынок ипотечных документов, которые продаются под заклад от организации, их выпускающей к другим инвесторам. Ипотека здесь предстает уже как закладная, подтверждающая право собственности на конкретное жилье. С помощью вторичного рынка финансы перенаправляются в ипотечный кредит. Этот рынок также подразделяется на первичный и вторичный: в первичном бумаги размещены у кредиторов, а вторичный помогает пустить их в обиход. Благодаря вторичному рынку возрастает спрос на ценные бумаги.
  • Рынок недвижимости — основа ипотечного кредитования, без него существование первых двух рынков не представляется возможным.

Взаимосвязь всех рынков происходит таким образом. Заемщик приходит в банк с определенными требованиями и желанием приобрести недвижимость с помощью ипотечного кредита. Кредитор, основываясь на ожиданиях клиента, делает расчет суммы долга и график выплат. Далее происходит выбор недвижимости.

Создается первичный рынок документов. Если кредитор передает ценные бумаги дальше инвесторам, то в силу вступает вторичный рынок. Рынок недвижимости при этом остается стартовой точкой для всех остальных структур.

Основные участники рынка:

  • Первичный кредитор — чаще всего банк или ипотечная фирма, выдающая кредиты под залог недвижимости.
  • Рефинансирующая фирма — компания, оказывающая содействие в переоформлении кредита от первичного кредитора.
  • Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — компания, не являющаяся банком, которая занимается выдачей и рефинансированием кредитов в своем регионе.
  • Ипотечный брокер — человек или организация, оказывающая помощь в подборе наиболее выгодной ипотечной программы и оформлении всех нужных документов.
  • Риелторское агентство — организация, которая оказывает содействие в поиске недвижимости.
  • Страховая компания — юридическое лицо, оказывающее услуги в сфере страхования рисков в ходе выплаты кредита, имеющее для этого лицензию.
  • Оценочная компания — фирма, которая занимается оценкой рыночной стоимости имущества.
  • Коллекторы — агентство, решающее вопросы в отношении должников по кредитам.

Россия входит в перечень стран, где ипотека не столь популярна. Связано это с финансовой ситуацией в государстве, где соотношение уровня доходов и стоимости на жилье неравноценно. Недвижимость остается доступна лишь людям, с достатком выше среднего или средним. Это все препятствует развитию данного сегмента.

Тем не менее, стоимость жилья снижается. Людям, которые не пострадали от кризиса, становится выгодно оформить ипотеку. Сегодня нет никаких оснований для того, чтобы стоимость недвижимости начала расти. Наоборот, когда продавец не хочет немного снизить цену на жилье, ему через время приходится продавать его еще дешевле. Реальные покупатели заинтересованы в приобретении жилья, так как на рынке недвижимости процветают разные предложения по адекватным ценам.

Эксперты отмечают возникновение новой тенденции. Несмотря на уменьшение ипотечных сделок, покупатели сейчас выбирают недвижимость быстрее, чем полгода назад. Решения по отношению к объекту принимаются без задержек с обеих сторон.

Сейчас выгодно брать ипотеку, если существует необходимость в приобретении жилья. Можно удачно воспользоваться сложившейся на рынке ситуацией, что и советуют эксперты.

В настоящее время целевой займ является достаточно актуальным. Поскольку с его помощью можно приобрести вещь и даже купить квартиру в текущий момент, а не ждать момента, когда накопится необходимая денежная сумма.

Важно только помнить, что потратить деньги можно только на определенную цель, оговоренную в договоре.

Серьезно нужно подойти к выбору кредитной или микрофинансовой организации (МФО), так как предложений на этом рынке очень много. Однако МФО больше подойдет тем, кто планирует приобрести квартиру экономкласса, так как они выдают небольшие суммы денег и на маленький срок.

Чтобы банк одобрил заявку на выдачу займа, ему необходимо убедиться в платежеспособности гражданина. Он тщательно проверит все необходимые документы. Кроме этого кредитная организация обязана провести проверку (оценку) самого объекта недвижимости.

Что такое целевой займ?

Целевой займ — представляет собой передачу банком или иной коммерческой организацией денежных средств в собственность юридическому лицу (фирме) или физическому лицу (гражданину) — заемщику на определенные цели. Заемщик, в свою очередь, обязуется вернуть равнозначную сумму денег в течение определенного срока с процентами или без них.

Можно выделить ряд особенностей целевого займа:

  1. Деньги предоставляются строго на определенную цель. Она должны быть прописана в договоре. Банк, выдавший деньги, имеет право контролировать их целевое расходование.
  2. Денежные средства выдаются на определенный срок (от 3 месяцев до 30 лет).
  3. Он может выдаваться как под проценты, так и без них.

Денежные средства нельзя потратить на другие цели, чем предусмотрены в договоре.

Кредитная организация в обязательном порядке проконтролирует — на что потрачены деньги и в случае не целевого расходования заемщику может грозить уголовная ответственность. Также банк вправе попросить досрочного возвращения долга и процентов по займу.

Таким образом, целевой займ может быть выдан практически на любые цели, например, приобретение квартиры, машины, бытовой техники и электроники, ремонт в квартире.

Как правило, деньги перечисляются безналичным расчетом на счет организации, в которой приобретается товар или оказывается услуга.

Зачастую люди оформляют займ на приобретение жилья. Поскольку покупка квартиры требует не малых вложений средств, то займ на такие цели выдается под залог этой же недвижимости (ипотека). Особенности такого вида кредитования:

  • квартира находится в обременении у банка до полного погашения долгового обязательства (нельзя совершать сделки по ее отчуждению);
  • заемщик в обязательном порядке должен застраховать имущество, которое находится в залоге;
  • процентная ставка при выдаче целевого займа ниже;
  • можно получить большую денежную сумму.

Коммерческие организации, выдающие займы

Современный рынок, предлагающий кредиты (займы), достаточно широк. Для получения займа на приобретение жилья необходимо обратиться в банк или в микрофинансовую организацию (МФО).

Так, банки — это кредитные организации, осуществляющие банковские операции на основании разрешения (лицензии) Банка России (ст. 1 Федерального закона от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности»).

Микрофинансовая организация является юридическим лицом, которое осуществляет соответствующую деятельность и в обязательном порядке внесено в государственный реестр микрофинансовых организаций. При этом не является банком и осуществляет свою деятельность на основании Федеральным законом от 02.07.2010 № 151-ФЗ «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях».

Стоит отметить, что в МФО процедура выдачи такого рода займа значительно упрощена, но предлагает более высокую процентную ставку.

В отличие от банка, МФО практически не проверяют платежеспособность своего клиента (не требую справок о доходах и официального трудоустройства).

Одним из минусов МФО является то, что сумма займа не может превышать 1 000 000 рублей. При современных ценах на жилье не всегда возможно уложиться в эту сумму, которая включает в себя проценты и комиссии. Максимальный срок, на который возможно взять займ составляет 2 года.

В МФО обращаются люди, которые по тем или иным причинам не могут взять займ на покупку жилья в банке. Иногда граждане готовы согласиться на менее выгодные для себя условия.

Займ на приобретение жилья под материнский капитал

В России с 2007 года существует такая мера материальной поддержки семей, в которых рождается второй ребенок (или последующий), как материнский капитал. Он является средством по улучшению жилищных условий для многих российских семей. При этом распорядиться им можно только по истечении трех лет с момента рождения второго (или последующего) ребенка.

Им можно воспользоваться ранее в том случае, если взять займ на покупку или строительство жилья. Для этого нужно обратиться в кредитную организацию.

В соответствии с российским законодательством с 20 марта 2015 года нельзя брать займ на покупку жилья в микрофинансовой организации, расчеты по которому будут осуществляться за счет средств материнского капитала.

Такого рода займы могут выдавать только кредитные организации, которые осуществляют свою деятельность на основании лицензии Банка России.

  1. В данном случае происходит стандартная процедура проверки документов и платежеспособности заемщика.
  2. В случае принятия банком положительного решения, заключается договор займа и регистрируется договор купли-продажи в Росреестре.
  3. Следующим шагом будет обращение в Пенсионный фонд России с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. Если он примет положительное решение, то средства в течение двух месяцев с момента регистрации заявления будут перечислены на счет кредитной организации.

Порядок оформления целевого займа

Для того, чтобы оформить займ на квартиру (ипотеку) необходимо соблюсти определенный порядок (алгоритм) действий:

  1. Подбор объекта недвижимости, который устроит будущего покупателя по всем параметрам (цена, район и т.д.).
  2. Выбор банка. Сложность данной процедуры в том, что кредитных предложений в различных банках большое количество, а выбрать необходимо одно и самое выгодное для заемщика.

    Как правило, процент по займу практически не отличается, если сравнивать его в разных банках. Тем не менее, кредитные организации часто не сообщают изначально о том, что кроется за маленькой процентной ставкой (в нее могут быть включены различного рода комиссии за любые действия, предъявляют требование об обязательном страховании залоговой недвижимости, жизни и т.д.).

  3. Сбор документов и получение одобрения от кредитной организации на выдачу займа. Лучше подстраховаться и подать заявку не в один банк. Срок ее рассмотрения варьируется от 3-х до 30 дней.
  4. Заключение договора займа на приобретение объекта недвижимости. Перед этим квартира полежит обязательной оценке и страхованию.
  5. Непосредственно совершение сделки купли-продажи и ее регистрация в Росреестре.

В итоге банк перечисляет денежные средства, и покупатель рассчитывается с продавцом квартиры.

Требования банков к заемщику

Приобрести жилье при помощи ипотечного займа может не каждый гражданин. Существует ряд обязательных требований к нему:

  • Гражданину РФ должно исполниться 21 год и закончить выплату такого займа он должен до 65 лет.
  • Официальное трудоустройство не менее полугода.
  • Если лицо состоит в официальном браке, то второй супруг должен являться созаемщиком. При этом не имеет значения, имеется ли у него официальный доход.
  • У гражданина должна быть хорошая платежеспособность, которую он должен подтвердить документально.
  • Заемщику необходимо быть зарегистрированным в том регионе, в котором приобретается недвижимость.

Прежде чем подать заявку и документы на получение целевого займа, нужно оценить реально свои силы в материальном плане. Банк хоть и проверит платежеспособность заемщика, но основная ответственность за внесение ежемесячных платежей лежит на нем.

Обязательным условием заключения ипотечного договора является страхование приобретенного жилья от несчастного случая.

И только после этого в Росреестре регистрируется ипотека и накладывается обременение на квартиру. Снять обременение возможно только после полного погашения долга перед банком.

Документы, необходимые для получения займа

В первую очередь надо убедить банк, в котором планируется взять займ для покупки жилья, в своей платежеспособности. Перечень документов, необходимых для получения займа, в разных кредитных организациях может несколько отличаться. Тем не менее, в обязательном порядке потребуется:

  1. документ, удостоверяющий личность — паспорт;
  2. свидетельство о браке;
  3. документ, подтверждающий официальное трудоустройство — это, как правило, трудовая книжка;
  4. справка о доходах 2-НДФЛ (либо вариант справки может быть предложен самим банком).

Этот список предоставляется заемщиком для того, чтобы кредитная организация приняла решение: одобрить выдачу займа или нет.

Также определяется сумма, на которую заемщик сможет рассчитывать, в случае положительного решения банка.

Если банк одобрил выдачу займа, то далее покупатель предоставляет следующие документы:

  • Все имеющиеся документы на объект недвижимости. Это могут быть, например, свидетельство о регистрации права собственности продавца или разрешение на строительство от застройщика, правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и др.);
  • Договор купли-продажи на квартиру.
  • Кадастровый паспорт и технический план квартиры. Банк проверит, имелись ли перепланировки и если имелись, то узаконены ли они.
  • Акт оценки недвижимости.
  • Полис страхования квартиры от несчастного случая.

Все документы должны быть предоставлены в оригиналах, либо нотариально заверенных копиях. Список документов, необходимых той или иной кредитной организации может меняться.

Договор целевого займа на покупку квартиры

По смыслу ст. 807 и ст. 814 ГК РФ такой договор заключается в том, что займодавец передает в собственность заемщику денежные средства, которые он должен использовать на определенные цели и вернуть в течение определенного срока. Договор займа на покупку квартиры должен быть заключен в письменной форме, иначе он считается не заключенным.

Важно, что договор считается заключенным с момента передачи (перечисления) денег, а не его подписания.

Существенными условиями такого договора будут:

  • Предмет — деньги. При этот обязательно указывается сумма, которая взята у банка.
  • В договоре указывается цель, для реализации которой берется займ.
  • В обязанности заемщика должна быть включена обязанность по возврату долга, помимо этого к договору прикладывается график погашения долга.
  • Договор должен содержать размер процентной ставки, а также порядок начисления процентов. Может также прикладываться график погашения процентов. Если в договоре не будет указан размер процентов, то они будут начисляться по ставке рефинансирования банка, действующей в конкретном регионе.

В обязательном порядке к договору прикладывается акт приема-передачи денег. В нем указывается дата, место, переданная сумма, реквизиты, подписи сторон.

Прежде чем принять на себя долговые обязательства и взять деньги в банке на покупку жилья, стоит разумно оценить свои возможности. Следует предоставлять в банк только достоверные справки о доходах и ни в коем случае не завышать свои доходы.

Также нужно очень внимательно прочитать договор займа, обратить внимание на все скрытые проценты и комиссии, не оговоренные консультантом. Договор может содержать и другие невыгодные условия для заемщика, например, право банка менять условия договора в одностороннем порядке, ограничение на досрочное погашение долга и др.

Вопрос

Срок и оплата страхования при займеНа какой срок заключается договор страхования при покупке квартиры по договору займа и как оплачивается?

Ответ

Договор страхования недвижимости, приобретаемой по средствам целевого займа, заключается на весь срок действия договора займа. Оплачивается договор страхования, как правило, ежегодно. В настоящее время некоторые страховые компании предоставляют значительные скидки, предлагают оплачивать страхование на более длительный период.

Нужна квартира. А кредит — всего лишь средство

Последнее время про ипотеку говорят много, про покупку квартиры в кредит не пишет только ленивый. Создается впечатление, что про ипотеку знают все, и знают практически все. Но знания многих столь поверхностны, что на вопрос «что вы знаете об ипотеке», мало кто сможет ответить что-то конкретное, кроме того, что «ипотека — это покупка недвижимости в кредит».
Но ведь это верно лишь отчасти!!!
А что для покупки недвижимости в кредит нужно? Этот вопрос чаще всего останется без ответа. Поэтому давайте разбираться подробнее.

Итак, что нужно-то?
Нужна квартира*. А ипотечный кредит — всего лишь средство для того, чтобы ее приобрести.
Для чего я акцентирую на этом Ваше внимание?
А для того, чтобы процесс получения кредита не затмил бы для Вас основную цель.
Ведь как бывает? Выбирает человек банк по принципу: где подешевле, а потом не знает, что с кредитом делать. И деньги вроде есть, да как с их помощью квартиру купить — не понятно: банк готов дать кредит, но требований у банка столько, что ни один продавец не соглашается на таких условиях квартиру продавать…
Но об этом наш разговор еще будет, и достаточно подробный.
А дальше вкратце разберем, что же предстоит, чтобы эту квартиру приобрести. На следующей странице — пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку.

C помощью ипотечного кредита можно приобрести не только квартиру. С помощью ипотеки можно решить множество различных задач: купить земельный участок, коттедж, виллу за границей, получить деньги, как на покупку другой недвижимости, так и на бизнес… В дальнейшем мы рассмотрим различные возможности ипотечного кредитования, пока же, для простоты, ограничимся рассмотрением получения кредита под залог квартиры. И для этого предлагаю перейти на следующую страницу.

*

Небезызвестный Вам Козьма Прутков сказал однажды:
«Нельзя объять необъятное».
Недвижимость — понятие достаточно широкое.
Для простоты изложения, здесь и далее на страницах сайта, я буду писать об ипотеке применительно к сделкам с квартирами. С особенностями ипотечных сделок с нежилыми помещениями, коттеджами и таунхаусами, комнатами в коммунальных квартирах и проч. — Вы сможете ознакомиться в соответствующих разделах.

Несмотря на то что по итогам 2019 года в России было зафиксировано наименьшее значение средневзвешенной ставки по ипотеке (9% годовых) за последние несколько лет, темпы роста этого сегмента розничного кредитного рынка в прошедшем году немного сбавили свои обороты. Как мы отмечали в нашем недавнем исследовании, в 2019 году российскими банками было выдано 1,27 млн кредитов на сумму 2,85 трлн рублей, что меньше суммы 2018 года на 5,5%. Связано это с тем, что в первом полугодии из-за увеличения ипотечных ставок на фоне повышения ключевой ставки спрос со стороны населения снижался, и итоговый прирост совокупного ипотечного портфеля российских банков за год на 16,9% был обусловлен снижением ставок и положительной динамикой развития рынка во втором полугодии.

Банки.ру представляет рейтинг российских ипотечных банков по итогам 2019 года. В материале рассмотрены ипотечные портфели банков, уровень просроченной задолженности по ним, объем и количество выдач физическим лицам по видам недвижимости, целям и регионам кредитования. Кроме того, нами были проанализированы первоначальный взнос, срок и средние процентные ставки по ипотечным кредитам в разрезе вышеуказанных параметров. С полной версией рейтинга можно ознакомиться здесь.

Анкеты для участия были разосланы топ-100 банков по объему розничного кредитного портфеля, а также предыдущим участникам рейтинга. Всего в текущем исследовании приняли участие 30 кредитных организаций. В нашем предыдущем исследовании участвовали 35 кредитных организаций, в том числе и Сбербанк России, который для текущего материала данные нам не предоставил. В связи с этим доля банков — участников нашего рейтинга в совокупном ипотечном портфеле российского банковского сектора снизилась с 94% по итогам первого полугодия до 50% по итогам года.

На 1 января 2020 года совокупный ипотечный портфель банков — участников рейтинга составил 3,5 трлн рублей, увеличившись за год на 59,8% (прирост за полгода составил 13,9%). Более 47% портфеля банков-респондентов приходится на банк ВТБ, занявший лидирующую позицию по этому показателю. Вторым с рыночной долей в размере 10,77% стал Газпромбанк. На третьей строчке с долей 6,51% ожидаемо оказался Росбанк (под брендом «Росбанк Дом» (группа Societe Generale в России)). На остальных 27 игроков приходится около 35% совокупного ипотечного портфеля.

Наибольший прирост портфеля как в полугодовом, так и в годовом выражении показали Альфа-Банк (107% и 228,1% соответственно), поднявшийся за второе полугодие в нашем рейтинге по размеру ипотечного портфеля с 14-й до шестой позиции, и Банк ДОМ.РФ (54,2% и 124,3% соответственно), сместившийся вверх на четыре позиции и занявший восьмую строчку. Отметим, что доля ипотеки в розничном кредитном портфеле Альфа-Банка по состоянию на 1 января равна 16,46%, в то время как у Банк ДОМ.РФ она составляет около 85%. Наряду с последним игроком высокой долей ипотеки в розничном кредитном портфеле характеризуется и Абсолют Банк (88,77%).

Топ-20 банков по размеру ипотечного портфеля на 1 января 2020 года

* Размер портфеля на 1.01.19 указан по группе SG в России в целом (включая Росбанк и банк «ДельтаКредит»). В настоящее время весь ипотечный бизнес группы в России представлен брендом «Росбанк Дом».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *