Продать земельный участок застройщику

Конституционный суд России определил, что застройщик не может требовать от граждан заключать договоры о выкупе их недвижимости на условиях, выдвигаемых им в одностороннем порядке. Мнение хозяина частной собственности о цене его дома или участка должно учитываться.

Не согласен — заставим?

Поводом послужила жалоба жителя Кемерова Иннокентия Казанцева. В августе 2007 года Кемеровский горсовет народных депутатов утвердил муниципальную адресную программу по развитию застроенной территории. Администрация города Кемерово и застройщик — государственное предприятие Кемеровской области «ГлавУКС» — заключили договор о развитии застроенной территории.

Были определены границы застройки города, в ходе которой предстояло снести ряд индивидуальных жилых домов. В перечень домов, подлежащих сносу, попал и принадлежащий ряду граждан по праву общей долевой собственности жилой дом на улице Соборная. Жильцы переезжать не захотели, и местные власти стали решать этот вопрос в судебном порядке.

Решением Центрального райсуда Кемерова от 14 февраля 2013 года по иску застройщика на Казанцева — собственника 43/100 доли земельного участка и одной трети жилого дома — была возложена обязанность заключить договор купли-продажи принадлежащих ему части жилого дома и доли земельного участка на предложенных застройщиком условиях. Кемеровские суды сочли, что застройщик, заключивший с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, «обладает правом самостоятельного решения вопроса о приобретении прав на земельные участки и объекты капитального строительства без участия органа местного самоуправления».

Иннокентий Казанцев с этим не согласился и обратился в Конституционный суд. По мнению заявителя, примененные в его деле положения Градостроительного кодекса Российской Федерации противоречат статьям 35, 36 и 40 Конституции Российской Федерации. Ведь, по сути, Градостроительный кодекс, с учетом сложившейся правоприменительной практики, допускает принудительный выкуп застройщиком, развивающим территорию, земельных участков и расположенного на них имущества, находящихся в частной собственности.

По мнению Казанцева, это нарушает права россиян на частную собственность.

Застройщик не может диктовать свои условия гражданам

Конституционный суд в рассмотрении жалобы Казанцеву отказал — но только лишь по причине необоснованного обращения в высшую судебную инстанцию, не предназначенную для разрешения споров в судах общей юрисдикции. Однако вопрос, затронутый заявителем, КС не оставил без внимания и прокомментировал ситуацию.

Конституция РФ действительно обязывает законодателя обеспечить неприкосновенность права частной собственности, отметил Конституционный суд РФ, отказывая в жалобе заявителю. Это требование касается и установления процедур по изъятию имущества у собственника. Принудительное же изъятие имущества допустимо только по конкретным основаниям, указанным в пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ. Это могут быть конфискация, обращение взыскания на имущество и так далее.

По закону, никто не может принудить гражданина к заключению какого-либо договора, в том числе договора купли-продажи имущества. Соблюдается принцип автономии воли. Однако суд указал, что исключением из этого правила является выкуп имущества граждан в принудительном порядке, возможном в особых, установленных законом, случаях. Такие случаи возникают как раз при застройке земель.

Однако лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, не обладает правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях. Гражданам стоит помнить, что Градостроительный кодекс РФ защищает имущественные права собственников и многоквартирных, и индивидуальных жилых домов.

Такая корова нужна самому

Как сейчас обстоят дела в подобных ситуациях? Застройщик действительно обязан договориться с собственниками, выселить их куда-то просто так невозможно. С Казанцевым застройщики договориться полюбовно не смогли, возможно, тот не соглашался на слишком низкую оценку своего имущества. Тем не менее факты обращения застройщика в суд с требованием принудить собственника к заключению договора купли-продажи весьма редки.

Кстати, заставить собственника принять цену, предлагаемую застройщиком, можно опосредованно: если половина частников уже согласились продать свои дома под застройку, то остальным 50 процентам придется согласиться.

Обычно хозяевам домов, подпадающих под застройку, предлагают цену ниже рыночной. И они вынуждены соглашаться. Сейчас, правда, законодатели думают установить на выкуп недвижимости цены выше рыночной стоимости объекта. Минстрой подготовил законопроект, который создаст механизм принудительного изъятия застроенных территорий, в том числе с домами частного сектора, гаражами и дачами. Территории, изъятые у частников, могут предназначаться не только для дорог и других объектов федерального и муниципального значения, но и для массовой жилой застройки. Новые нормы предполагают установку единой цены выкупа. Она будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников.

— Когда-то, когда расширялась Москва, с жителями некоторых районов поступали так же, как, видимо, поступили с заявителем Казанцевым, — говорит юрист и основатель сервиса сопровождения сделок с недвижимостью Prime Quality Сергей Вишняков. — В Бутово, к примеру, было такое «добровольно-принудительное» расселение. Правда, там до суда не доходило. Давление оказывалось досудебное и «внесудебное», как вы понимаете. А вот для Сочи издали подзаконный акт для обеспечения застройки территорий. Там тоже людей выселяли насильно. Но суть разрешения таких конфликтов обычно состоит в обращении в суд не застройщика, а собственника. Скажем, застройщик предлагает хозяину недвижимости миллион рублей, он считает цену низкой и сам обращается в суд с целью доказать, что его собственность стоит больше.

По мнению Сергея Вишнякова, хоть право у нас и непрецедентное, но к мнению Конституционного суда наверняка прислушаются: «На позицию КС всегда оглядываются. Так что подобные споры, возможно, даже не будут доходить до суда, может, удастся их разрешать в процессе переговоров». Что касается попыток продвинуть законопроекты, которые бы позволяли насильно и без должной компенсации выселять граждан с занимаемых застройщиками территорий, то они периодически предпринимаются лоббистами интересов девелоперов, отмечает Вишняков, но такие законы вряд ли когда-нибудь примут: «Власти не захотят вызвать гнев населения. Да и подзаконные акты, подобные сочинскому, принимать слишком проблематично, я думаю, это вообще была единичная история».

— Вопрос принудительного выкупа принадлежащей гражданину недвижимости всегда остро стоял в российской судебной практике. Физические лица сталкивались с рядом проблем, если их земельный участок или дом находились на территории, подлежащей застройке, — отмечает специалист юридической группы «Парадигма» Александр Светличный. — Условно, трудности, с которыми сталкивались собственники недвижимости, можно разделить на две категории: несправедливая выкупная цена и лишение права собственности на основаниях, не предусмотренных законом.

Кадастровая стоимость земельного участка и порядок его кадастровой оценки сейчас не всегда соответствуют его реальной цене. При возникновении спорной ситуации собственник обращается за защитой интересов в суд. Но судебные органы обычно принимают решение выкупить у гражданина участок исходя из его кадастровой стоимости, а она, как правило, в несколько раз ниже фактической, рыночной.

— Справедливости ради нужно сказать, что на настоящий момент государственные органы идут по пути приведения кадастровой стоимости в соответствие с реалиями рынка, но данный вопрос пока находится на стадии становления, и говорить, что кадастровая оценка отражает реальность, преждевременно, — замечает Александр Светличный.

То есть, по сути, при нежелании собственника расстаться со своей недвижимостью суд разрешал вопрос в пользу муниципалитета или застройщика, которые зачастую действуют совместно и устанавливают минимальную выкупную стоимость зданий и земли, вынуждая собственника нести убытки.

— Определение Конституционного суда РФ закрепляет свободу договора при выкупе участка, предоставляя тем самым собственнику участка возможность решать судьбу своей недвижимости и, самое главное — определять цену, за которую собственник готов продать свое имущество, — подчеркивает Светличный. — При таких обстоятельствах, даже если дело будет решаться в судебном порядке, собственник вправе рассчитывать на справедливую компенсацию за выкупаемый участок, дом или долю в праве общедолевой собственности.

Ответ:

Операции на екатеринбургском рынке недвижимости действительно приносят хороший доход. Как отмечают специалисты, несмотря на некоторую понижающую корректировку цен в условиях экономического и финансового кризиса, екатеринбургский рынок остается одним из самых стабильных рынков недвижимости в России благодаря высокой покупательской способности, уменьшению объема предложений от застройщиков, отсутствию связи цен на недвижимость с долларом США.

Исходя из ст. 1196 Гражданского кодекса РФ, иностранные и российские граждане имеют одинаковые права на приобретение недвижимого имущества на территории России. Иностранцам разрешается приобретать жилую недвижимость без каких-либо ограничений (в отличие от земельных участков, покупка которых имеют немало ограничений). Правда, зарегистрироваться в купленном жилье постоянно (по месту жительства) не получится, поскольку регистрация по месту жительства возможна только для граждан России, в то время как иностранные физические лица регистрируются по месту пребывания, даже если объект недвижимости находится в их собственности. Не дает приобретение недвижимости в собственность и права на получение вида на жительство или гражданства России.

Процедура покупки недвижимости в целом такая же, как и для граждан РФ. Никаких специальных документов от иностранного лица не потребуется. Необходимо будет предъявить документ, удостоверяющий личность, а также — если лицо состоит в браке – согласие супруга на приобретение недвижимости, удостоверенное нотариусом. Если Вы собираетесь действовать через представителя, понадобится доверенность.

Все документы на иностранном языке должны быть надлежащим образом легализованы и переведены на русский язык. В Вашем случае надо учитывать, что Россия и Франция являются участниками Гаагской конвенции от 5 октября 1961г., отменяющей требования легализации официальных документов. Это значит, что французские документы могут быть легализованы по более простой процедуре путем проставления на них специального штампа (апостиля).

Поскольку в любой сделке с иностранным лицом необходимо учитывать и нормы государства его проживания и государства совершения сделки (в частности, правоспособность и дееспособность иностранного гражданина определяется в соответствии с законодательством государства его гражданства), лучше всего для сопровождения такой сделки воспользоваться услугами квалифицированного юриста или агентства недвижимости.

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Причин несколько

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г. признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Что еще можно узнать

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Прийти и посмотреть

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке. Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения. К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму. При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений. Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт. Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Что вокруг

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация. Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ. Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами. Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *