Размер кредиторской задолженности застройщика

Как оценить застройщика? Пошаговая инструкция!

Если вы решили вложить свои кровные в покупку нового объекта недвижимости, вам просто необходимо сделать оценку застройщика. Если вы еще не знаете про снесенный многоквартирный дом в Вешках — узнайте поскорее (например, здесь http://kp.ru/daily/25926.5/2877643/). Таким образом сейчас в МО создан прецедент, когда «незаконное» (по мнению наших властей, конечно) строительство можно сначала завершить до конца, вселить туда людей, а потом смачно все снести) Суть же такова — мужик купил землю с назначений под ведение дачного хозяйства, и построил на СВОЕЙ земле дом, пусть даже многоквартирный. Дом снесли, на мужика подали в суд. Истина проста как пять копеек — в России нет и никогда не будет права частной собственности. Власть — это, прежде всего бизнес, и свои функции распределения нефтедолларов она монополизирова. Эпизод, который мы видим — это борьба монополиста с частным капиталом. Угадайте кто победит?
Предлагаю Вам сценарий оценки застройщика, который можно провести самостоятельно. Инструкция подкатом.
1. Изучите закон о долевом строительстве. Найдите актуальную версию (из КонсультанПлюса или Гаранта) Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Составьте для себя общее представление о правильной системе отношений дольщик-застройщик. Вы должны четко уяснить, что оплату по договору долевого участия застройщик может требовать только после государственной регистрации договора в рег. палате.
2. Узнайте, кто застройщик объекта. По законодательству застройщик — это физическое/юридическое лицо или орган государственной исполнительной власти/местного самоуправления, получившее в установленном порядке земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. На западе подобная деятельность называется Девелопментом. О застройщике узнайте его ОГРН и ИНН, адрес и телефон. Они пригодятся вам в последствии.
3. Оцените сайт застройщика. Есть ли на сайте новости о текущих объектах? Есть ли на сайте застройщика следующие документы:

  1. учредительные документы застройщика;
  2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
  5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Если документов нет, позвоните застройщику и уточните, готовы ли они предоставить данные документы для просмотра в офисе или направить Вам копии?

4. Проанализируйте цены на похожие объекты. Работает ли застройщик по ФЗ-214? Думайте головой. В России строительный бизнес очень дорог, от 30 до 50% стоимости квартиры — это взятки, плата за разрешения и т.д. и т.п. Цены на материалы и подряды растут. Построить объект дешево в нашей стране невозможно и если застройщик демпингует с помощью занижения цен или работы не по ФЗ-214, значит он отказывается брать на себя риски по сдаче объекта. Их полностью на себя берете Вы. Только застройщик при всем этом рискует 10 т.р. уставного капитала, а Вы — всей суммой. Посмотреть реальные цены сделок, проведенных на объекты недвижимости можно на сайте Росреестра: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSDJHMjM!/
К альтернативны ФЗ схемам продажи жилья относятся:

  • вексельная схема
  • предварительный договор купли-продажи
  • договор страхования
  • участие в ЖСК (жилищно-строительном кооперативе)

5. Узнайте историю работы застройщика. Найдите в интернете объекты, которые уже построены застройщиком. Просмотрите информацию о данных объектах на сайтах новостроек, почитайте комментарии жильцов данных объектов. Например вот тут http://www.novostroykin.ru. Обратите внимание, есть ли среди комментариев ответы от самого застройщика. Если компания заботиться о своей репутации и ей есть что терять — они среди них будут. Найдите в интернете форумы жильцов и группы новостроек в социальных сетях.
6. Просмотрите историю работы арбитражных судов. Заходите в Банк Решений Арбитражных Судов (т.н. система БРАС, http://kad.arbitr.ru/) и смотрите по наименованию или ИНН застройщика, когда, с кем и про что он судился. Эта информация позволит представить себе степень склочности и обязательности застройщика. Также узнаете, не введены ли в отношении застройщика предбанкротные процедуры.
7. Просмотрите данные налоговой. В разделе Реестр юридических лиц (открытая информация тут http://egrul.nalog.ru/), распечатайте себе выписку из реестра на Вашего застройщика. Проверяете, не находиться ли застройщик в стадии ликвидации.
8. Ознакомьтесь с проектной декларацией на строительство. Возвращаемся на сайт застройщика и смотрим проектную декларацию на строительтсво Вашего объекта. Проектная декларация это документ, содержащий информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Оригиналы этого документа хранятся у застройщика, а копии распространяются через СМИ. Согласно закону о долевом строительстве проектная декларация обязательно должна содержать следующую информацию о застройщике:

  1. о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения — для застройщика — юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства — для застройщика — индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
  2. о государственной регистрации застройщика;
  3. о об учредителях (участниках) застройщика;
  4. о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
  5. о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
  6. о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, проектная информация должна содержать в себе следующую информацию об объекте строительства:

  1. о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  2. о разрешении на строительство;
  3. о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
  4. о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  5. о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
  6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
  7. о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
  8. о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
  10. о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Если проектной декларации нет — то позвоните застройщику и уточните где она? Проектная декларация должна быть опубликована в СМИ в течение 14 дней после заключения договора с первым участником долевого строительства. Поэтому, если вы не являетесь первым участником долевого строительства (о чем вас конечно заверят по телефону), то этим фактом можете схватить застройщика за яйца. Все копии разрешений на строительство и аренду (продажу) земельных участков Вам также обязаны предоставить.
9. Изучите договор. Попросите у застройщика или риэлтора договор на приобретение объекта. Сравните его с положениями о договорах, заключаемых по ФЗ-214. Договор долевого участия должен содержать следующие пункты:

  1. определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  2. срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
  3. цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре (обычно, если после обмерки БТИ метраж квартиры превышен на 0.1 кв.м);
  4. гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее чем 5 лет.

Договор долевого участия заключается только в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации.
10. Проверьте информацию о земельном участке. Получив из проектной декларации или договора ссылку на номер договора аренды или продажи в собственность застройщика земельного участка необходимо уточнить статус назначения земель. Посмотрите по картам, находятся ли в районе стройки похожие объекты жилого строительства? Помните, что в статье Ст. 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» устанавливается процедура включения в границы населенных пунктов новых земельных участков под развитие и застройку территорий. Правительство, на основании ходатайства органа местного самоуправления поселения, принимает решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов. Если в границы включается территория под комплексное жилищное строительство (что требует создания инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры), то органы местного самоуправления должны обеспечить земельный участок необходимой документацией — проектом планировки и проектом межевания. Вся указанная информация должна быть указана в проектах генерального плана развития района. Просмотреть информацию о текущем назначении земельного участка можно на сайта Росреестра на Публичной кадастровой карте (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/), правда обновление данной карты может быть не самым оперативным. Но самым лучшим источником информации об указанном земельном участке является администрация района застройки. Необходимо посетить или позвонить в как минимум два отдела: а) в отдел архитектуры к тем специалистам, которые готовят разрешение на ввод в эксплуатацию (именно они и знают, кто из застройщиков строит быстро и сдает легко, а кто нет); б) в юридический отдел к тем специалистам, которые занимаются взысканием арендных платежей за землю (именно они знают, насколько обязательно Ваш застройщик платит за землю. Здоровый троллинг в этом процессе будет Вам только на руку.
10. Проверьте информацию о подрядчиках. Застройщик не обязан самостоятельно заниматься застройкой. Для этого он приглашает в подрядчики строительную организацию. На этом этапе можно повторить пункты 2,3,4,5,6,7 и по возможности узнать максимум информации о качестве строительства подрядчика.

11. Ознакомьтесь с финансовой информацией застройщика. В проектной декларации вы можете просмотреть текущую финансовую информацию о застройщике:

  • Дебиторская задолженность — сумма долгов, причитающихся предприятию, фирме, компании со стороны других предприятий, фирм, компаний, а также граждан, являющихся их должниками, дебиторами. Дебиторская задолженность возникает в случае, если услуга (или товар) проданы, а денежные средства не получены.
  • Кредиторская задолженность — (англ. Accounts payable (A/P)) задолженность субъекта (предприятия, организации, физического лица) перед другими лицами, которую этот субъект обязан погасить. Кредиторская задолженность возникает в случае если дата поступления услуг (работ, товаров, материалов и т. д.) не совпадает с датой их фактической оплаты.
  • Балансовая стоимость активов — Стоимость актива по данным бухгалтерских книг организации. Обычно это первоначальная стоимость приобретения актива за вычетом суммы, списанной на амортизацию (depreciation).
  • Финансовый результат — прирост или уменьшение стоимости собственного капитала организации, образовавшийся в процессе её предпринимательской деятельности за отчётный период.

Читать данные цифры следует следующим образом. Если дебиторская задолженность большая — плохо, значит застройщик испытывает проблемы с оборотом наличных средств и ему кто то не платит по выполненным работам. Если кредиторская задолженность превышает балансовую стоимость активов — плохо, значит застройщик сильно переоценивает ценность своей деятельности. Финансовый результат говорит сам за себя — если компания не получает прибыль, ее дальнейшая деятельность остается под вопросом.
12. Узнайте о банке застройщика. Просмотрите информацию о банке, с которым работает застройщик по предлагаемому договору. Если это никому не известный ГазНефтьКурганПерестройБанк, это Вас должно насторожить.
13. Уточните какие банки готовы дать Вам ипотеку на объект. На Западе 99% строительства ведется с привлечение заемного капитала. Почему? Потому, что банк предварительно делает проверку инвестиций и их отдачи, и если бизнес такую проверку не проходит — грош ему цена. Ипотека для любого банка — инвестиция. Если дать Вам ипотеку под залог будущего объекта банк Вам неготов — это плохой знак.
14. Сыграйте в Бреда Пита со страховой компанией. Выучите новое слово. Андеррайтинг (англ. underwrite — подписывать) (в страховании) — процесс анализа предлагаемых на страхование рисков, принятия решения о страховании того или иного риска и определения адекватной риску тарифной ставки и условий страхования.
Страховые компании проводят экспертизу застройщика и проекта по трем направлениям. Во-первых, это правовой анализ учредительных, правоустанавливающих и исходно-разрешительных документов участников проекта строительства. Во-вторых, оценка финансового состояния застройщика и его партнеров, оценка рисков схемы привлечения финансовых средств, прогноз экономической состоятельности проекта. И, в-третьих, анализ косвенных факторов, оказывающих влияние на риски: исполнение застройщиком обременений, наличие и состояние офисов продаж, состояние непосредственно объекта строительства, наличие собственной материально-технической базы, анализ информации от местной администрации, надзорных органов, конкурентов.
Непрофессионалу такой андеррайтинг провести очень сложно. В нашем случае, Вам никто не мешает одеть темные очки, прийти в страховую компанию и сделать вид, что хотите застраховать покупку квартиры. Крупные компании не захотят проводить андеррайтинг застройщика и проекта ради одного человека: они работают только с определенными девелоперами. А вот компании поменьше могут согласиться. Проверка одного или даже нескольких застройщиков обойдется клиенту в фиксированную сумму 2000 руб. Но и тут не все однозначно — если страховщик по результатам экспертизы отказывает в страховании, это еще не говорит о том, что проект заведомо обречен на неудачу — возможно, застройщик просто применяет схему продаж, при которой страхование невозможно в принципе.
15. И главное. Примите взвешенное решение на основе максимального количества информации. Не рискуйте, если не уверены.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *