Сдача квартир налоги

Многие владельцы жилья до сих пор уверены, что платить налоги со сдачи его в аренду не обязательно, потому что «никто же не узнает». Однако налоговые органы с каждым годом наращивают арсенал средств и методов, позволяющих найти хитрых арендодателей и взыскать с них по полной. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», на чем «палятся» неплательщики, как их находят и что делать, если ты на самом деле ни в чем не виноват.Маленькие помощники налоговойПрежде чем предъявлять претензии незадачливому арендодателю, скрывающему доходы, налоговые органы ведут большую работу по поиску «жертвы». На практике этот процесс практически никогда не выглядит как тотальный поквартирный обход, так что не стоит думать, что если к вам ни разу никто не заходил с вопросами, то и волноваться не о чем. У налоговых служб разработаны прекрасные алгоритмы работы с самой разной информацией, а главное – большое количество добровольных информаторов.Практика проведения рейдов для выявления фактов нелегальной сдачи квартир несколько лет назад применялась в регионах, уточняет управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов. Возможно, в ближайшее время данную обязанность на законодательном уровне возложат на управляющие компании, предполагает он.Разведенные супруги зачастую заинтересованы, чтобы «вывести на чистую воду» бывшего члена семьи, объясняет адвокат, партнер адвокатского бюро Санкт-Петербурга «Торн» Павел Астапенко. Угроза может исходить также от конкурентов или бывших партнеров, если, к примеру, арендодатель занимается бизнесом.Если жилье досталось по наследству, то таким заинтересованными лицами могут быть не включенные в завещание наследники, продолжает он. Наконец, источником информации может стать сам арендатор, затаивший обиду на собственника, скажем, за то, что его не зарегистрировали по месту пребывания, или с которого удержали деньги за испорченное имущество, предупреждает адвокат. Ну и, конечно, всегда работают письма и звонки от иных лиц, добавляет, партнер и руководитель налоговой практики юридической фирмы Five Stones Consulting Екатерина Болдинова. Недовольные соседи, мстительная бабушка с первого этажа, которая все про всех знает, обычные недоброжелатели могут направить в налоговую инспекцию заявление в свободной форме о том, что вы сдаете квартиру в аренду, минуя уплату налогов. Такое обращение может стать основанием для приглашения в налоговую для дачи пояснений относительно спорной ситуации, предупреждает она.Аналогичным образом налоговая служба получает информацию от управляющих компаний, которые в дополнение к объективным факторам сдачи квартиры (присутствие в доме ранее незнакомых лиц) могут предоставить информацию о нетипичном и чрезмерном потреблении воды или электроэнергии в потенциально сдаваемом помещении, добавляет заместитель председателя МКА «Центрюрсервис», адвокат Илья Прокофьев. Кроме того, говорит Астапенко, отличными источниками информации для налоговой служат объявления на сайтах типа «Авито», «Циан» и «Домофонд», а также сайты крупных агентств недвижимости и налоговые проверки риелторов, у которых хранится информация о заключенных при их посредничестве договорах аренды квартир. Все бдятНе нужно думать, что налоговая узнает о неплательщиках только благодаря «бдительным гражданам». На самом деле есть множество фактов, которые дают повод заподозрить гражданина в сокрытии доходов. Во-первых, это информация от участковых, которые обычно неплохо знают, кто и где живет, кто сдает недвижимость, объясняет партнер юридической фирмы Five Stones Consulting Ксения Казакова. Во-вторых, информацию из банка. Данные от самого арендатора, который может предоставить информацию в бухгалтерию своего работодателя, если условия его найма на работу предусматривают компенсацию оплаты жилья, либо направить данные в налоговую инспекцию по собственной инициативе в случае конфликта с собственником квартиры, продолжает Казакова. Кроме того, послужить поводом для подозрения у налоговых органов могут данные ЕГРН, согласно которым один и тот же человек владеет несколькими квартирами. В таких случаях налоговый орган может предположить, что владея несколькими объектами недвижимости, некоторые из них используются собственником с целью извлечения прибыли, объясняет Прокофьев.Также активно используется база данных МВД о миграционном учете иностранных граждан. Иностранцы, прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания. Налоговая служба проверяет, учтены ли данные квартиры в числе сдаваемых объектов, отмечает Астапенко. А еще может быть использован запрос в высшие учебные заведения о студентах, арендующих квартиры.Меня поймали. Что дальше?Нужно понимать, что все перечисленные выше методы сбора информации являются лишь первым этапом взаимодействия налоговой с неплательщиком. Проще говоря, благодаря этим сведениям она его заподозрит, но еще не обвинит.По закону налоговая вправе вызвать, а налогоплательщик обязан явиться и дать пояснения по вопросам, касающимся налогообложения, отмечает Астапеко. Если налоговая служба посчитала, что у вас есть незадекларированные доходы и вызывает на дачу пояснений, не игнорируйте этот вызов. Представьте письменные пояснения. Лучше через канцелярию. Если есть подтверждающие документы, то приложите их копии к пояснению. Возможно, вам удастся убедить инспектора, и претензии в неуплате налога отпадут, подсказывает он.Надо понимать: чтобы оказаться в суде, налогоплательщик сначала должен пройти весь путь досудебного обжалования, подчеркивает Болдинова. «Инспекция может предложить вам уплатить налог добровольно, вызвав вас на так называемую комиссию по урегулированию задолженностей», – объясняет она. Однако если вы хотите оспорить их выводы, соглашаться с инспекцией на такой комиссии не нужно. Налог может быть доначислен только в ходе камеральной или выездной налоговой проверки за конкретный налоговый период. По итогам рассмотрения возражений налогоплательщика и материалов проверки составляется решение, которым налогоплательщик привлекается к налоговой ответственности (или напротив, не привлекается, если инспекция согласилась с его позицией). Негативное решение налогоплательщик может обжаловать в вышестоящий налоговый орган, а затем – в суд. Чем активнее ваша позиция на этой стадии, чем больше доказательств своей правоты вы представите, тем больше шансов, что вам не придется встречаться с инспекцией в суде, объясняет эксперт.Суд разберетсяЧасто люди, которых налоговая подозревает в сокрытии доходов, готовы противостоять ей до конца либо действительно ни в чем не виноваты. В обоих случаях им предстоит встреча в суде.Налоговому органу в суде будет необходимо предоставить доказательства получения вами денежных средств от сдачи жилья в аренду (расписки, переводы на банковскую карту и прочее), объясняет Астапенко. Суд установит, соответствует ли действительности информация о налогооблагаемом доходе и должны ли вы оплатить какие-либо налоги. «Не нужно бояться суда, далеко не каждый спор выигрывают налоговые органы» – подбадривает он. Кроме того, любое решение суда возможно обжаловать в вышестоящие инстанции.Если собственник жилья сдавал его без цели получения денег, например, пустил пожить родственников или друзей, это тоже придется доказать, хотя по факту именно на налоговом органе лежит обязанность по доказыванию наличия незадекларированных доходов.В суде физическому лицу нужно обосновать источники получения дохода, представить доказательства родственных или дружеских отношений с лицами, проживающими в квартире (например, для подтверждения дружеских отношений можно показать фотографии прошлых лет, выписку из диплома, подтверждающую учебу в одном университете в определенное время), отмечает Бегунов. Однако это не стоит использовать как тактику защиты в случае, если вы все-таки получали деньги с арендатора, предупреждают эксперты.В ситуациях, когда сам факт использования квартиры подтверждается документами или показаниями свидетелей, отсутствие доказательств получения денежных средств может оказать налогоплательщику плохую услугу, подчеркивает Казакова. Так, обиженный арендатор может назвать на допросе цифры, весьма далекие от реальности. Налоговый орган при расчете ваших налоговых обязательств может воспользоваться данными о рыночных ценах на аренду подобной недвижимости в вашем городе, и эти цены могут оказаться намного выше тех, о которых собственник договорился с арендатором, объясняет она.Бытует мнение, что отсутствие договора и расчеты исключительно наличными делают доход «недоказуемым», однако это не совсем так, предупреждают эксперты.В случае отсутствия договора с арендатором налоговому органу будет сложнее доказать факт уклонения от налогов, говорит Бегунов. Однако совокупность иных выявленных доказательств получения дохода послужит основанием предположить умышленность в действиях физического лица по сокрытию дохода (в том числе несоставление письменного договора), и штраф увеличится с 20% до 40%, предупреждает он. Суд проигран. В тюрьму?Если арендодатель проиграл суд налоговой, в тюрьму его, скорее всего, не посадят, так как уголовная ответственность предусмотрена за уклонение от уплаты налогов физическими лицами в крупном и особо крупном размере, успокаивает председатель МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.Однако ему придется оплатить 13% налога от дохода, а также виновное лицо будет привлечено к налоговой ответственности в виде уплаты пени и штрафов.Чтобы собственнику грозило тюремное заключение, сумма неуплаченного НДФЛ в течении трех лет подряд должна составить более 900 тысяч рублей (это и есть «крупный размер») или 4,5 миллиона рублей (особо крупный размер), уточняет Астапенко. Максимальные санкции по данной статье составляют до одного года лишения свободы (крупный размер) или до трех лет лишения свободы (особо крупный размер). Если же физическое лицо совершило такое правонарушение впервые и полностью уплатило сумму недоимки по налогу, а также пени и штрафы, то к уголовной ответственности его не привлекут, успокаивает он.Для сравнения, сейчас сдавать квартиру вполне легально можно всего за 4% доходов – такой эксперимент, направленный на вывод арендного бизнеса из тени, проводится в четырех регионах – Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области – и продлится год, комментирует Власова. Собственник, который платит налоги, может спать спокойно: не бояться ни государства и штрафов, ни нанимателей, которые прибегают к манипуляциям из-за того, что хозяин квартиры не платит налоги, резюмирует она.

Р.В. Латыпова,
юрист Группы компаний Телеком-Сервис ИТ
С точки зрения гражданского права, аренда представляет собой вид обязательства по передаче имущества в пользование и/или владение. При этом гражданское законодательство не содержит квалификации аренды как услуги. Эти два различных вида обязательств урегулированы различными главами Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Положения, регулирующие арендные отношения закреплены в главе 34 ГК РФ, возмездное оказание услуг — в главе 39 ГК РФ.

Споры вызывает определение аренды в «налоговых целях».

Самостоятельного понятия аренды Налоговый кодекс РФ (далее НК РФ) не содержит. При толковании аренды налоговые органы ссылаются на пункт 5 статьи 38 НК РФ, тем самым приравняв аренду к услуге.

Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.

Разобьем это определение на составные части.

Во-первых, услуга — это деятельность.

Воспользуемся Толковым словарем русского языка, согласно которого, деятельность — это занятия, труд (Толковый словарь русского языка/ Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. — М.: Азбуковник, 1998). Так, деятельность можно определить как совершение определенных действий, приводящих к получению определенного результата.

Услуга является объектом гражданских прав (статья 128 ГК РФ). В соответствии со статьей 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Другими словами, особенность услуги состоит в том, что тот, кто оказывает услугу, должен затратить определенные усилия, произвести действия, направленные на создание нематериального результата. По договору же аренды арендодатель лишь пассивно предоставляет имущество во временное владение и/или пользование. Следовательно, расценивать предоставление имущества в аренду как деятельность не представляется возможным.

Тем не менее, налоговые органы настаивая на своей позиции, приводят в качестве аргумента Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее ОКВЭД), утвержденный Постановлением Госкомитета РФ по стандартизации и метрологии от 06.11.2001 г. № 454-ст, в котором в качестве вида экономической деятельности перечислена и аренда.

Однако в указанном Постановлении перечислены задачи, при решении которых применяется ОКВЭД. Это задачи, связанные с:

— классификацией и кодированием видов экономической деятельности, заявляемых хозяйствующими субъектами при регистрации;
— определением основного и других фактически осуществляемых видов экономической деятельности хозяйствующих субъектов;
— разработкой нормативных правовых актов, касающихся государственного регулирования отдельных видов экономической деятельности;
— осуществлением государственного статистического наблюдения по видам деятельности за развитием экономических процессов;
— подготовкой статистической информации для сопоставлений на международном уровне;
— кодированием информации о видах экономической деятельности в информационных системах и ресурсах, едином государственном регистре предприятий и организаций, других информационных регистрах;
— обеспечением потребностей органов государственной власти и управления в информации о видах экономической деятельности при решении аналитических задач.

Можно увидеть, что порядок исчисления и уплаты налогов и сборов в качестве задач, при решении которых применяется ОКВЭД, в приведенный перечень не включен, соотвественно доводы налоговых органов необоснованы.

Но даже, если в худшем случае признать аренду деятельностью, для признания ее услугой этого недостаточно, поскольку деятельность — лишь первый квалифицирующий признак услуги.

Вторым признаком является то, что результаты услуги не имеют материального выражения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Т.о., в результате заключения договора аренды арендатор получает в пользование имущество. Материальный характер результата аренды налицо.

В-третьих, услуга потребляется в процессе осуществления деятельности.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ, объектом договора аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Т. о., полученное в аренду имущество не потребляется в процессе использования.

Итак, как и с точки зрения гражданского, так и с точки зрения законодательства о налогах и сборах, аренду нельзя признать услугой.

Судебная практика достаточно разнообразна, но в последнее время она чаще всего на стороне налогоплательщиков (Постановления ФАС МО № КА-А40/1361-03 от 18.03.2003 г., ФАС СЗО № А56-5644/03 от 22.05.2003 г.).

Особо хочется выделить Постановления Президиума ВАС РФ № № 3089/03, 11668/01 от 22.07.2003 г., которыми указывается, что «из анализа пункта 5 статьи 38 и статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации не следует, что доход от сдачи имущества в аренду признается выручкой от реализации товаров, работ или услуг».

Таким образом, пусть при рассмотрении частного вопроса, но высшая судебная инстанция наконец-то высказала свое мнение, признав, что аренда не является услугой. И это мнение играет далеко не последнюю роль в формировании судебной практики.

Сдача квартиры в наем предполагает получение арендодателем материальной выгоды, поэтому вся полученная прибыль по закону облагается налогом. В зависимости от выбранного собственником налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 13%.

Налогоплательщик должен сам заполнять декларацию 3-НДФЛ и подавать ее в ФНС не позже 30 апреля следующего за отчетным периодом года (в 2020 году срок подачи декларации за 2019 год, в связи с эпидемиологической ситуацией продлен до 30 июля 2020 года). В противном случае будет грозить штраф в размере от 20% до 40% от неуплаченной суммы.

Существует ряд нюансов, которые помогут сэкономить и избежать налоговых санкций при сдаче квартиры в аренду.

Размер налога за сдачу квартиры в 2020 году

Во время сделки по аренде квартиры заключается договор найма жилого помещения. В нем обязательно прописана стоимость услуги, то есть сумма, которую арендодатель получает ежемесячно. Именно с этого дохода собственник и должен платить налог, причем обязанность эта возникает автоматически с момента, когда был получен первый платеж. Сдавать квартиру в наем и не платить за это налоги можно, только если был заключен договор безвозмездного пользования жильем.

Арендодатель вправе выбрать одну из четырех систем налогообложения, от которых будет зависеть ставка налога:

НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов, то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев (фактически исчисляется предыдущий календарный год). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает самостоятельно.

Патент — 6% (только для ИП). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.

УСН — 6% (только для ИП). Кроме того, индивидуальные предприниматели могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.

Налог на профессиональный доход — 4% для граждан и 6% для ИП. Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Размер налога для первой категории составит 4% от размера арендной платы, для второй — 6%.

Однако, стоит отметить, что несмотря на то, что самозанятый может сдавать в аренду любое количество квартир, его общий доход в год не должен превышать 2 400 000 миллиона рублей, то есть в месяц не должен получать больше 200 000 рублей.

Последняя налоговая система, предназначенная для самозанятых, действует лишь с 1 января 2019 года. Сначала она была доступна только в Татарстане, Москве, Калужской и Московской областях. С 1 января 2020 года этим правом также можно воспользоваться в Санкт-Петербурге, Республике Башкортостан, Красноярском и Пермском крае, Ненецком АО, ЯНАО, ХМАО, Тюменской, Ленинградской, Воронежской, Волгоградской, Омской, Сахалинской, Ростовской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Свердловской и Челябинской областях.

Что будет, если не платить налог

Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.

В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.

Можно ли сдавать квартиру и не платить налоги?

Единственный вариант, когда налоги платить не требуется — когда недвижимостью разрешают пользоваться бесплатно. Официально это можно оформить по договору безвозмездного пользования. Его можно заключить с родственниками или посторонними людьми. Заключать такое соглашение можно на ограниченный или бессрочный срок, важно указать, что право пользования жилым помещением устанавливается на безвозмездной основе. Все другие права и обязанности обеих сторон, вроде расходов в отношении коммунальных платежей, распоряжения находящимися в квартире мебелью и техники, прописываются в таком договоре, аналогично стандартному. Особенность договора безвозмездного пользования состоит в том, что плата за проживание не взимается, а значит дохода, с которого надо платить налог, нет.

Сдача квартиры в аренду: тонкости

Многих арендодателей смущает формулировка уплаты налога за прошедший календарный год. Часто возникает вопрос, надо ли платить, если срок аренды был менее года, например, 11 месяцев. Здесь ответ однозначный: платить надо, учитывая общий доход по всем месяцам прошедшего года, года за сдачу недвижимости поступал доход.

Есть и еще один важный момент: если договор заключен на срок от 12 месяцев и более, то его обязательно надо регистрировать в Росреестре. При этом придется уплатить пошлину в размере 2 000 рублей.

Все предпочитают заключать договора на 11 месяцев, а по истечении срока их можно продлить на аналогичный или любой другой период.

Давайте рассмотрим какой из вариантов наиболее выгоден для собственников элитных квартир при их сдаче в аренду (наем) на примере одной из квартир:

Кемская, 7 (140,1 кв.м.) – стоимость аренды 280.000 руб. / месяц

В этом случае, возможно использование любой из систем, за исключением налогообложения в качестве самозанятого, так как общий доход за год превышает лимит, установленный для данной категории граждан.

НДФЛ – 13%

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, ИП не регистрирует: соответственно, его налоговая ставка по НДФЛ составляла 13%. За год его доход составит 3 360 000 руб. Соответственно, ему придется заплатить налог в размере 436 800 руб.

Итого: 436 800 руб.

Индивидуальный предприниматель (УСН)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и выбирает упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6%. За год его доход составит 3 360 000 руб., налог составит 201 600 руб. При этом, ИП также обязан оплатить страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с доходов, превышающих 300 000 руб., а именно 30.600 руб.

Итого: 201 600 + 40 874 + 30 600 = 273 074 руб.

Индивидуальный предприниматель (Патент)

Арендодатель сдает квартиру за 280 000 руб. / месяц, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и приобретает патент, его стоимость определяется в зависимости от площади и региона нахождения объекта, в нашем случае стоимость патента на 1 год составит – 92 466 руб. ИП также обязан оплатить фиксированные страховые взносы в размере 40 874 руб. (в 2020 году) и 1% с потенциально возможного к получению годового дохода, превышающего 300 000 руб. – 12 411 руб.

Если человек (физ. лицо) занимается предпринимательской деятельностью без регистрации в качестве ИП, есть верояттность риска, что его сначала оштрафуют, а потом обяжут зарегистрироваться. В соответсвии с п.1 ст.23 ГК РФ, гражданин вправе вести предпринимательскую деятельность только с момента регистрации как ИП.

Чем руководствоваться, чтобы определить, занимается физик предпринимательством или нет? Ниже специалисты ООО «Успешный старт” рассмотрят практические ситуации по этому вопросу:

Ситуация № 1:

Налоговые последствия для физ. лица, сдающего в аренду квартиру, но не имеющего статус ИП.

Физ. лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает принадлежащую ему квартиру в аренду.

По мнению юристов ООО «Успешный старт” налоговых рисков нет, даже если гражданин сдает квартиру в аренду в течение длительного периода времени. Например, на протяжении нескольких лет.

В соответсвии с п.2 постановления Пленума Верховного суда РФ от 18.11.2004 N 23 получение физлицом доходов от сдачи недвижимости в аренду не является незаконным предпринимательством. Но только если выполняются следующие условия:

— помещение, сдаваемое в аренду, гражданин приобрел для личных нужд либо получил по наследству или договору дарения. Квартиры и другие жилые помещения предназначены для проживания, то есть для личных нужд (п.2 ст.288 ГК РФ). Даже если это не единственная квартира физлица;

-гражданин сдает недвижимость в аренду, так как временно не может использовать ее по прямому назначению (например, если это квартира или комната, то не использует ее для проживания);

-с доходов, полученных от аренды, гражданин уплачивает НДФЛ.

Размер доходов, периодичность получения и статус арендатора (физлицо или компания) значения не имеют. То есть гражданин, получающий доходы от сдачи в аренду квартиры, не обязан регистрироваться как ИП (письма УФНС России по г.Москве от 30.03.2007 N 28-10/28916 и от 06.09.2006 N 28-11/80621).

Виды ответственности за ведение предпринимательской деятельности без регистрации в качестве ИП

Вид ответственности

Состав правонарушения и норма законодательства

В чем заключается ответственность

Административная

Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ч.1 ст.14.1 КоАП РФ)

Штраф от 500 до 2000 руб.

Налоговая

Ведение деятельности без постановки на учет в налоговом органе (п.2 ст.116 НК РФ)

Штраф в размере 10% от доходов, полученных в результате этой деятельности за весь период ее ведения. Минимальная сумма штрафа — 40000 руб.

Уголовная

Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если это причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере. Ущерб или доход считается крупным, если его размер превысил 1,5 млн.руб. (примечание к ст.169 и ч.1 ст.171 УК РФ)

Применяется одна из следующих мер:

— штраф до 300000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет;

— обязательные работы на срок до 480 часов;

— арест на срок до шести месяцев

Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, превышающем 6 млн.руб. (примечание к ст.169 и п.»б» ч.2 ст.171 УК РФ)

Применяется одна из следующих мер:

— штраф в размере от 100000 до 500000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет;

— принудительные работы на срок до пяти лет;

— лишение свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до 80000 руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового

Ситуация № 2

Физ. лицо, не имеющее статуса ИП, сдает в аренду несколько квартир.

По мнению юристов ООО «Успешный старт” риски возникают в том случае, если физ. лицо приобрело эти квартиры специально для передачи в аренду и никогда в них само не проживало.

Хотя доказать это будет сложно. Ведь предполагается, что любое жилье (квартира, комната, жилой дом) приобретается для личных нужд (п.2 ст.288 ГК РФ). Более того, налоговикам невыгодно требовать, чтобы гражданин, сдающий в аренду несколько квартир, зарегистрировался как ИП, поскольку после получения этого статуса он вправе выбрать более выгодную систему налогообложения, а именно перейти на «упрощенку» с объектом налогообложения доходы.Тогда с полученной арендной платы он уплатит в бюджет лишь 6%, а не 13% НДФЛ и 18% НДС, как обязан перечислить на общей системе налогообложения.

По нашему опыту, на практике налоговики требуют, чтобы арендодатели нескольких квартир регистрировались как ИП (письма ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125 и от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412). Считается, что сдача в аренду более чем одного объекта недвижимости — это предпринимательская деятельность. Ведь она направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (п.1 ст.2 ГК РФ).

Зарегистрировавшись в качестве ИП, гражданин сможет сэкономить на налогах.

Ситуация № 3

Физ. лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, сдает в аренду офисное, торговое, складское или иное нежилое помещение.

Важно, является ли сделка разовой или деятельность физлица носит систематический характер.

По мнению юристов ООО «Успешный старт” риск возникает, если гражданин купил нежилое помещение, а не получил его по наследству, в дар или по иному аналогичному основанию.

Офисное помещение, магазин, склад, автобаза, торговый павильон не предназначены для использования в личных или семейных нуждах. Следовательно существует риск, что собственника, получающего доходы от сдачи их в аренду, признают незаконным предпринимателем. Особенно если он специально приобрёл нежилой объект для последующей сдачи в аренду, а не получил его по наследству или в дар. То есть изначально намеревался извлекать доходы от пользования этим объектом.

По нашему опыту, суды нередко поддерживают арендодателей нежилых объектов и отклоняют требование налоговиков о регистрации в качестве ИП.

Если гражданин решит судиться, мы рекомендуем заявить, что при покупке нежилого помещения он планировал перевести его в жилое. То есть хотел использовать его для личных целей, а не для систематического извлечения дохода. Целесообразно заручиться доказательством этих намерений. Например, подготовить пакет документов, необходимых для перевода нежилого помещения в жилое. Лучше неполный. И указать, что перевести помещение не смог, так как не собрал все требуемые бумаги.

Также можно сослаться на свидетелей, которые подтвердят, что гражданин планировал перевести нежилое помещение в жилое. Суды учитывают такие показания и не требуют от собственника регистрации в качестве ИП (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.06.2015 N Ф07-3273/2015). Но приводить этот аргумент целесообразно в отношении только одного нежилого объекта.

Таким образом, поскольку судебная практика неоднозначна, арендодателю нежилой недвижимости мы рекомендуем зарегистрироваться в качестве ИП. Это безопаснее.

— гражданин приобрел или изготовил имущество для последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

Квартирный вопрос начинает портить людей задолго до купли-продажи. Аренда квартиры уничтожает нервные клетки и финансы не меньше. Даем советы о том, как избежать мошенничества, актуальные для обеих сторон – для тех, кто сдает, и тех, кто только обирается арендовать квартиру.

Советы для тех, кто собирается сдавать квартиру

Выбор квартирантов

Люди, для которых сдача квартиры в аренду является источником регулярного дополнительного дохода, имеют свои рецепты и правила отбора будущих постояльцев.

  • Некоторые готовы сдавать квартиру лишь семейным парам (совокупный уровень дохода позволит им оплачивать аренду вовремя);
  • Кто-то отдает предпочтение девушкам (они, как правило, более законопослушны и аккуратны в быту);
  • Другие стремятся обезопасить себя тем, что выбирают себе квартирантов только из знакомых (от них в принципе будет меньше неожиданностей, но при этом повышается вероятность, что дружеские отношения приведут к небрежности и задержкам в платежах).

Договор

Обязательное условие – юридически грамотно составленный договор. Основные положения должны определить сумму ежемесячной оплаты (и то, включены ли в нее коммунальные платежи или нет), взносы за первый и последний месяц или период, который должен быть оплачен сразу. Не забудьте сделать к договору приложение. Приложение может содержать порядок проживания (если квартира сдается одному человеку, то и проживать в ней должен только он), описание всех вещей и бытовой техники, которые находятся в квартире, и варианты возмещения ущерба.

Проверить квартиросъемщика

Простая арифметика: сдавать квартиру в аренду выгодно только в том случае, когда доходы от нее превышают расходы. Расходы, в свою очередь, складываются из:

  • коммунальных платежей;
  • порчи мебели/техники и необходимости ремонта;
  • задолженностей по оплате аренды квартиросъемщиком.

Соответственно, чтобы не уйти в денежный минус, нужно быть уверенным в том, что будущий квартиросъемщик не доставит проблем – будет платить за квартиру и коммунальные услуги вовремя, бережно отнесется к имуществу и вообще не будет иметь проблем с законом. Для этого квартиросъемщика нужно проверить заранее – комплексно и по официальным источникам.

Воспользуйтесь сервисом проверки человека CheckPerson и получите компетентно собранное досье на квартиросъемщика. Ведь мы работаем с базами данных официальных источников – МВД, ФССП, ГИС МП, ФНС и другими.

  • Поможем проверить паспорт квартиросъемщика. А именно, числится ли он среди недействительных.

Убедитесь, что с документами человека все в порядке и он не стремится ввести вас в заблуждение относительно своей личности.

  • Отсутствие долгов и положительный кредитный рейтинг

Имея на руках паспортные данные кандидата в жильцы, и зная его регион, вы сможете провести еще ряд важных проверок. К примеру, убедиться, что в отношении него не заведены судебные производства. А это значит, что он сможет отвечать по своим финансовым обязательствам перед вами: в один прекрасный момент не придут судебные приставы, которые наложат арест на счета в банке или в принудительном порядке начнут удерживать деньги с зарплаты – до полного погашения долга. Отметим, что активность со стороны приставов начинается уже с 10 тысяч рублей задолженности (это касается просрочек алиментов). К прочим поводам, по которым может быть возбуждено судебное делопроизводство относятся: неоплаченные кредиты, задолженности по штрафам ГИБДД, услуг ЖКХ и связи, налогам.

Также рекомендуем собственникам использовать CheckPerson для проверки кредитного рейтинга квартиросъемщика. Если рейтинг высок, то это означает, что человек обладает финансовой дисциплиной, что снижает риск накопления долгов.

Советы для тех, кто собирается взять квартиру в аренду

После того, как принято решение об аренде квартиры, и есть понимание, какими должны быть перечень бытовых удобств и техническая начинка, стоит заняться проверкой собственника квартиры, а еще – провести внимательнейший осмотр квартиры и прочитать договор.

Осмотр квартиры

На этом этапе проверяем, все ли исправно работает, в также то, в каком состоянии находятся мебель, стены, полы, плитка в ванной и т.д. Сверяемся с информацией, прописанной в приложении к договору. Все совпадает? Значит, в будущем с собственником не будет конфликтов и трат на ремонт сверх уплаченного за квартиру.
Прочитать договор от и до
В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес квартиры, срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, и даже количество визитов собственника. Или же, если вы устно проговорите, что будете жить с кошкой, но не пропишите этого в договоре, в один день это сможет стать причиной вашего выселения.

Все в порядке? Тогда начинаем проверять собственника.

Способы проверить собственника

Необходимо запросить:

  • паспорт собственника (даст понимание, соответствует ли прописка собственника тому адресу, по которому находится квартира);
  • договор купли-продажи или выписка из ЕГРН, которые подтвердят право собственности на сдаваемому квартиру (исключит мошенничество, когда квартиру людей, которые, к примеру, находятся в отъезде, взломали и сдали от своего лица);
  • нотариальную доверенность – в случае, когда сдачей квартиры занимается представитель собственника.

А хотите сделать проверку за 5 минут и получить развернутый отчет в формате pdf? Используйте CheckPerson! Полминуты на заполнение формы, и вы получите сведения по фамилии, имени, отчеству и региону себе на почту!

Удач с решением квартирного вопроса и помните, что информации мало не бывает! Будьте внимательны к ее сбору, используйте CheckPerson!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *