Снос аварийного жилья

Расселение аварийных домов в 2020 году будет происходить уже по новым правилам. В конце 2019 года внесены поправки в Жилищный кодекс, которые меняют порядок переселения жителей признанных непригодными для проживания домов.

Теперь собственники квартир в таких домах оказались разделены на две группы:

  • те, кто могут претендовать при переселении на квартиру или выплату;
  • те, кому выплатят только выкупную стоимость изымаемой недвижимости.

До сих пор владельцы квартир при переселении из аварийных домов могли выбирать среди двух вариантов компенсации за изымаемое жилье. Муниципалитет мог им предоставить новое жилье вместо аварийного. При определении площади квартиры учитывалась выкупная стоимость старой квартиры.

Или им выплачивали выкупную стоимость принадлежащей им недвижимости, и на эти деньги они сами приобретали квартиру для переезда. Эта сумма складывалась из нескольких составляющих: рыночной цены квартиры, стоимости земельного участка, который находится в собственности, а также цены всех расположенных на нем построек (при условии что они оформлены в установленном законом порядке).

Теперь часть собственников квартир в аварийных домах будут этого выбора лишены. Тем, кто купил квартиру в аварийном доме уже после того, как его официально признали непригодным для проживания, предоставят только выплату за изымаемую квартиру. Новую квартиру получить они не смогут. Исключение сделано только для случаев, когда квартира в аварийном доме была получена по наследству.

Расселение аварийного жилья является одним из самых сложных вопросов в жилищном праве. Связано это с тем, что четко прописанные нормы закона не всегда реализуются на практике, и получается ситуация, когда расселение аварийного жилья возможно, но люди продолжают жить в условиях, непригодных для существования из-за бюрократических проволочек.

В действующем законодательстве отсутствует упоминание о понятии «ветхое жилье». Согласно методическим рекомендациям по содержанию и ремонту жилищного фонда, под ветхим состоянием дома понимается износ его конструкций свыше 70% (для каменного сооружения), свыше 65% (для деревянного со стеной из местного материала и мансард).

Наличие признака ветхости не порождает для органа местного самоуправления обязанности расселить такой дом. Для этого дом должен быть признан аварийным.

Порядок признания дома аварийным, помещения непригодным для проживания установлен ч.4 ст.15 Жилищного Кодекса РФ, Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 (далее — Положение).

Состояние здания считается аварийным в случае, когда более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания относятся к категории аварийных и могут представлять опасность для жизни людей.

Решение о признании дома аварийным принимается органом местного самоуправления на основании заключения соответствующей межведомственной комиссии. При принятии решения о признании дома аварийным (в срок 30 дней с момента подачи заявления о признания его таковым), также должны быть определены сроки отселения жильцов и дальнейший порядок использования дома.

Законодатель разделил жильцов на две категории: собственников и нанимателей. В зависимости от принадлежности к той или иной категории права граждан при расселении из аварийного дома будут различаться.

Если дом признан аварийным и производится расселение, то нанимателям по договорам социального найма, согласно ст.ст. 86, 87 ЖК РФ, должны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору соц. найма равнозначное по общей площади ранее занимаемому жилому помещению.

Расселение, не является способом улучшения жилищных условий. Поэтому требовать от властей предоставления жилого помещения большей площади или квартир с большим количеством комнат либо в соответствии с социальными нормами бесполезно, поскольку действующий Жилищный кодекс РФ основывается на том, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер, гарантирует им условия проживания, которые не могут быть ухудшены по сравнению с прежними.

При выселении из аварийного жилья, принадлежащего гражданам на праве соцнайма, необходимо соблюдать такие требования как пригодность жилья для проживания (СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» и СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»); его расположение в том же населенном пункте и равнозначность по сравнению с предыдущим помещением.

При оценке равнозначности суды обычно не принимают во внимание такие моменты как близость детского сада или поликлиники. Может быть сочтено неравнозначной заменой, например, предоставление инвалиду-колясочнику квартиры на верхних этажах. Как уже упоминалось, расселение из ветхого жилья никак не связано с предоставлением жилья по нормативам, на семью (такой порядок предоставления жилья действует только для малоимущих граждан, нуждающихся в жилье, и только по очереди).

Порядок собственников выселения регулируется ст.32 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой у собственника жилое помещение выкупают (органом местного самоуправления или частным застройщиком квартиры). Часто сумма выкупа определяется на основании отчета оценщика, если договориться не получилось. В другом случае по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом Законом не установлены гарантии предоставления собственникам помещения той же площади и того же количества комнат. Данный вариант расселения для собственников происходит в основном в рамках государственной программы.

Как показывает практика, региональные власти реализуют программы по расселению аварийного жилья крайне неэффективно, что приводит к срывам установленных сроков. В подобных случаях при наличии жилья, которое подлежит сносу, власти ничего не делают для разрешения проблемы, а граждане продолжают жить в аварийных условиях. В этом случае следует обращаться в суды за защитой нарушенных прав, чтобы поторопить чиновников и не допустить обрушения домов, как это было в Тюмени или в Перми.

С каждым годом в Украине становится все больше аварийного жилья, которое нужно реконструировать или же вообще сносить. Тысячи семей живут в покосившихся, обшарпанных домиках, которые постепенно разрушаются. Тем не менее профильное министерство долгое время не могло разработать и утвердить законопроект, который бы помог решить эту проблему. И вот в конце апреля Министерство развития общин и территорий опубликовало текст законопроекта о комплексной реконструкции домов в Украине. Сайт «Сегодня» разобрался, как хотят решить проблему устаревшего жилфонда и какие есть риски.

Сколько в Украине аварийного жилья и что предлагает правительство

Реклама

По данным Госстата на 1 января 2019 года, ветхий и аварийный жилфонд в Украине составляет 4,31 млн м2 (до 80% от общего фонда является устаревшим и находится в неудовлетворительном техническом состоянии).

«Домов, физический износ которых составляет от 61 до 80%, в Украине насчитывается около 45 тысяч. Количество аварийных домов (таких, где нельзя гарантировать безопасное пребывание людей) — около 17 тысяч. У зданий устаревшие электросети, трубы водоснабжения и внутридомовые коммуникации, их энергоэффективность довольно низкая. На их обслуживание приходится от 30 до 40% всех энергоресурсов жилищно-коммунальной сферы. Во время многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование изнашиваются, снижаются их эксплуатационные характеристики, появляются неисправности. Кроме того, в Украине сохраняется тенденция преждевременного старения жилого фонда», — рассказывает в комментарии «Сегодня» Назар Бенч, эксперт в сфере девелопмента и строительства, владелец ИСК «Феникс Групп».

У каждого здания, в зависимости от типа постройки, есть установленный срок эксплуатации. Так, капитальные дома с каменными и кирпичными стенами могут прослужить больше 150 лет, дома из шлакоблока всего около 70 лет, а вот деревянные и брусчатые живут и вовсе не больше 50 лет.

Как известно, Украина активно застраивалась многоэтажками в 50-70-х годах прошлого века, поэтому сейчас в стране массово заканчивается срок эксплуатации у хрущевок того времени. С каждым годом аварийных домов становится все больше, но в правительстве оттягивают с решением этой проблемы, а те нормы о реконструкции, которые закреплены в законодательстве сейчас, просто невозможно воплотить в жизнь.

Разговоры о подготовке соответствующего законопроекта начались еще в 2018 году, после смены власти они на время утихли, и вот возобновились вновь. Законопроект, который подготовило министерство, сейчас вынесен на общественное обсуждение, но уже можно посмотреть, что предлагается в документе.

Реклама

В частности, основной фронт работы теперь возложили на плечи местных властей. Именно органы местного самоуправления обязаны будут определять, относится ли дом к устаревшему жилфонду и нужна ли ему реконструкция. Помимо этого, нужно будет создавать фонды финансирования комплексной реконструкции кварталов, после чего будут утверждать планы реконструкции. Определять, нуждается ли квартал в комплексной реконструкции, будут на основании генеральных планов и детальных планов территорий населенных пунктов, с учетом технического состояния жилого фонда.

В законопроекте также сказано, что для реконструкции необходимо провести собрание собственников квартир многоквартирного дома. Решение будет принято, если на это согласятся собственники квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75%. Если несогласных с будущей реконструкцией будет более 25%, такой дом исключается из будущего плана по реконструкции квартала.

Само же понятие реконструкции может включать не только реконструкцию и модернизацию построек, но и их снос. Во время проведения реконструкции жильцов дома могут как отселять, так и оставлять в своих квартирах, в зависимости от сложности выполнения работ. Если условием реконструкции является обязательное отселение, то в случае несогласия жильца-собственника квартиры такое отселение осуществляется только после соответствующего судебного решения.

Если реконструкция рассчитана на временную приостановку эксплуатации дома, то перед реконструкцией собственникам квартир и нежилых помещений должны выделить помещения той же площади из маневренного фонда на весь период реконструкции. Для этого нужно будет заключить договор, а тот жилец, которому дадут временную квартиру, обязан будет исправно оплачивать все коммунальные услуги. Если же дом будут сносить, жильцам перед этим обязательно должны выделить равноценные по площади квартиры или же денежные компенсации.

У украинцев не останется денег на квартиры: экономисты оценили рынок недвижимости

Какие риски есть в законопроекте

Реклама

Александр Хмелевский, независимый эксперт и кандидат экономических наук, напоминает, что закон о реконструкции жилфонда был принят еще в 2006 году, но он предусматривал согласие на отселение 100% жильцов дома, подлежащего реконструкции. Также он гарантировал жителям увеличение площади их квартир на 50% после реконструкции. А самой реконструкции подлежали исключительно хрущевки не выше 5 этажей. Сейчас же разработан новый, более сбалансированный законопроект, который все же не решает всех проблем.

«В частности, непонятно, куда будут отселять жителей. Сначала застройщик должен построить за собственные средства жилье, отселить туда жителей дома, подлежащего реконструкции, а потом уже осуществлять реконструкцию. Такая процедура потребует дополнительных средств застройщика и ставит под сомнение прибыльность проекта. Ведь фактически придется строить два дома, а квартиры можно будет продать только в одном. Даже если новые дома будут иметь больше этажей, доходность такого проекта значительно проигрывает строительству на свободном участке. Кроме того, при обычном строительстве покупатели квартир частично финансируют строительство за свои деньги. Застройщики частично вкладывают свои деньги. Поэтому реконструкция жилья вряд ли вызовет большой интерес со стороны застройщиков. Без государственной поддержки провести реконструкцию жилого фонда невозможно», — говорит Хмелевский.

Диана Гранцева, глава Национальной украинской ассоциации жилья, добавляет, что основной риск в том, что не прописана четко процедура проведения конкурса при выборе застройщика.

«Понятно, что застройщику выгодно снести старый микрорайон в центре Киева, к примеру, состоящий из пяти пятиэтажных домов, и построить новый из десятиэтажных. Так окупится стоимость «социальных» квартир и останется хорошая прибыль. При этом смущает, что вечный камень преткновения – инженерные системы и социальные объекты – могут быть построены не за средства инвестора, а из местных бюджетов. Давайте помнить, что нет никаких абстрактных «местных бюджетов» — это все наши деньги, нас как налогоплательщиков. Поэтому хотелось бы четко видеть в законе, в каких случаях инженерно-транспортные и социальные объекты должны быть построены из наших бюджетов, а в каких – за средства застройщика. Без этого дальше в практике — это будет поле для коррупции и махинаций», — поясняет Гранцева.

Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE, говорит, что в этом законопроекте не совсем ясно, кто должен предоставлять маневренное жилье для отселяемых граждан. В одной статье говорится, что это – зона ответственности органов местной власти и застройщика, но без какой-либо конкретики, а в следующей статье речь идет о том, что обязательное условие конкурса – создание необходимого маневренного фонда.

«То есть не совсем ясно: маневренный фонд должен быть уже создан на момент конкурса или под определенные обязательства победившей компании? Кто должен создавать маневренный фонд: застройщики и орган местной власти 50 на 50? Или как договорятся? Я считаю, что такого типа размытые формулировки как «участие в создании» дают почву для возможной коррупции. В законопроекте вся ответственность за сроки строительства, подготовку проекта (в том числе сбор всей разрешительной документации) – это прямая зона ответственности застройщика. По большому счету, чтобы принять участие в инвестконкурсе, застройщик уже должен получить все документы и разработать свой проект. Но данная норма противоречит здравому смыслу: если нет никаких гарантий в победе, то дополнительные траты застройщику также не нужны. Возможно, в этих положениях и кроется основная коррупционная ниша: получается, что в конкурсе смогут принять участие только те компании, кто заранее «подготовился». При этом в документе нет сведений, состоится ли конкурс, если будет подана, например, только одна заявка», — делится мнением Изаров.

Он добавил, что законопроект нуждается в правках, так как возникает сомнение, под кого конкретно будет заложен тот или иной конкурс.

Анжелика Саакян, директор по маркетингу многофункционального ЖК «Polaris Home&Plaza», отмечает, что один из спорных моментов в законопроекте — обязательное согласие 75% жильцов.

«Наши граждане ментально еще не готовы к такого рода стрессам. Люди попросту боятся остаться без квартир. Второй момент прямо соотносится с первым: житель Печерска может получить равную по площади квартиру, но уже вряд ли на Печерске. Поэтому в разных ранее обсуждаемых версиях законопроекта предполагалось внедрить норму-коэффициент, так скажем, «за район». К примеру, переезжая с Киквидзе на Осокорки, в ранних «версиях» этого закона предполагались повышающие коэффициенты 1 к 1,5, 1 к 1,25 по площади в зависимости от района предоставления квартиры», — говорит Саакян.

Реклама

Она добавила, что к вопросам количества согласившихся к отселению жильцов, проработке коэффициента за район, а также обеспечению маневренным жильем нужно подойти более взвешенно и осторожно. Это самые слабые места всех ранее разработанных документов, в том числе и этого.

Карантин ударил по стройкам: что будет с недвижимостью и ценами

Как решить проблему с устаревшим жилфондом

Проблема с устаревшим жилфондом сложная и только обостряется с каждым годом. Есть сотни нюансов, которые нужно учитывать.

«Речь идет о том, что на месте существующих кварталов должны появиться новые. При этом, конечно же, объемы и возможности во многом будут зависеть от района расположения старого жилья. Например, в центральной части Киева много хрущевок еще первой волны застройки. При этом они располагаются в густонаселенных кварталах. Очевидно, что проекты по реконструкции должны соответствовать строительным нормам. Не нарушит ли строительство комплекса многоэтажек на 24 этажа вместо хрущевок строительные нормы по плотности населения, по допустимой высоте? Скажу так, что малоэтажное строительство при сносе старого жилья в этом районе будет экономически неоправданным. То есть, другими словами, не все кварталы сходу смогут найти своего потенциального застройщика-инвестора, разве что под личиной «благой цели» власти не закроют глаза на предполагаемые нарушения строительных норм», — поясняет Саакян.

Назар Бенч отмечает, что из трех тысяч столичных домов, относящихся к категории устаревшего жилфонда, есть ряд объектов, эксплуатацию которых можно продлить на 20 лет. В частности, путем модернизации — заменить или усилить конструктивные элементы дома, утеплить снаружи его стены, заменить инженерные коммуникации, увеличив тем самым энергоэффективность дома.

«Реконструкция с отселением — сложный и дорогостоящий процесс по сравнению со строительством нового объекта. Проекты по реконструкции жилья с формированием маневренного фонда будут финансово выгодными преимущественно в крупных городах, где большая покупательная способность и где прибыль на квадратном метре для застройщика будет достаточной, чтобы компенсировать вложенные инвестиции. Попытки капитализировать объекты за счет увеличения количества этажей сталкиваются с трудностями, поскольку приводят к дополнительной нагрузке на инженерные сети и транспортную инфраструктуру города», — говорит Бенч.

Он добавил, что в таких проектах застройщик должен получать максимальное содействие города в части упрощения разрешительных процедур, получения земельного участка, удешевления подключения или увеличения мощности инженерных сетей.

Антон Ковалишин, руководитель отдела по внешним коммуникациям поставщика электроэнергии и решений по энергоэффективности YASNO, пояснил, что альтернативой полной реконструкции устаревшего жилого фонда может быть комплексная термомодернизация в зданиях, там, где это возможно по техническим условиям.

«Если комплексно утеплить весь периметр здания, от цоколя до конька крыши, утеплить подвал, чердак, саму крышу, заменить окна и двери на энергоэффективные, модернизировать систему отопления с использованием автоматического погодозависимого регулирования температуры теплоносителя, балансировки системы отопления для равномерного распределения температуры по зданию, модернизации систем вентиляции – все это в комплексе позволит продлить жизнь зданий на несколько лет. В частности, не будет замоканий, мостиков холода, образования плесени, трещин в стенах, попадания в них влаги и образования там льда», — говорит Ковалишин.

Эксперты единогласно отмечают, что законопроект нужно тщательно дорабатывать и решать проблему с устаревшим жильем, которого становится все больше и больше.

О том, как изменится рынок недвижимости после карантина и что будет с ценами на жилье, смотрите в сюжете «Сегодня»:

Подпишись на наш telegram

Только самое важное и интересное

Подписаться

Реклама

28.07.2008 | Рубрика: Прочее

Общая площадь ветхого и аварийного жилья в республике постоянно снижается, и на начало 2008 года составляла 340,2 тыс. кв. метров, или 0,15 процента от всего жилищного фонда (в 2000 году — 884,2 и 0,4 процента, в 2006 году – 450 тыс. кв. метров и 0,2 процента). Однако проблема наличия ветхого и аварийного жилья осложняется постоянным значительным «недоремонтом» жилищного фонда, невыполнением в установленные сроки плановых профилактических и ремонтных работ. Недостаток средств, направляемых на ремонт, реконструкцию и модернизацию жилья, приводит к его ускоренному износу.

Напомним, что в соответствии с постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 сентября 1999 г. № 1371 «О порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания» Министерство жилищно-коммунального хозяйства по согласованию с Минстройархитектуры и Минздравом утвердило условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания (постановление от 2 мая 2000 года № 4).

Согласно указанному нормативному документу Минжилкомхоза к жилым помещениям, непригодным для проживания, отнесены каменные жилые дома с фактическим износом свыше 70 процентов и деревянные жилые дома (и со стенами из прочих материалов) с износом свыше 65 процентов, а также жилые помещения в аварийном состоянии, устранение которого невозможно.

По данным Минстата, в 2007 году сданы в эксплуатацию 769 квартир общей площадью 42,5 тыс. кв. метров (140,8 процента годового задания) для отселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах. Этот показатель значительно перевыполнен в Брестской, Гомельской, Гродненской областях и г.Минске (150 квартир – 174 процента). Успешно справились с данным заданием в Витебской области (114 процентов), Минской (106,7 процента) и Могилевской области (100 процентов).

В целях ускорения ликвидации имеющегося ветхого жилья постановлением Совета Министров и Национального банка Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 1838/18 «О мерах по выполнению заданий на 2008 год по строительству жилых домов» определены расчетные показатели по финансированию и строительству в 2008 году жилых помещений для отселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах, признанных в установленном порядке непригодными для проживания.

Всего запланировано ввести в эксплуатацию 33,24 тыс. кв. метров общей площади для отселения в течение года из ветхого жилья 582 семей (в том числе в Гомельской области – 127 семей, в г.Минске – 120 семей, в Могилевской области – 80, в Брестской и Гродненской – по 70, в Минской – 60 и Витебской области – 55 семей). За первое полугодие текущего года для отселения семей построено 290 квартир и принимаются необходимые меры по обеспечению выполнения этого задания в полном объеме.

Необходимо отметить, что действующее законодательство содержит ряд норм, регламентирующих порядок переселения граждан из домов, находящихся в аварийном состоянии или грозящих обвалом, подлежащих сносу, непригодных для проживания и подлежащих переоборудованию в нежилые.

В соответствии со статьей 67 Жилищного кодекса Республики Беларусь если дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу или дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой либо если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом граждане выселяются из таких жилых помещений с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств. Предоставление жилого помещения типовых потребительских качеств осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

Пунктом 52 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565) предусмотрено, что если жилое помещение государственного жилищного фонда находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит сносу, а также вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и террористических акций перестало соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и признано непригодным для проживания, выселяемым гражданам по решению местного исполнительного и распорядительного органа за счет собственника жилищного фонда предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств общей площадью не менее занимаемого на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

По пункту 53 указанного Положения, если жилой дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных и (или) общественных нужд либо жилое помещение государственного жилищного фонда признано в установленном законодательством порядке не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и подлежит переводу в нежилое, лицо, которому предоставляется этот земельный участок либо предназначается подлежащее переводу в нежилое помещение, предоставляет выселяемым гражданам жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям пунктов 44–46 данного Положения, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда.

Необходимо также отметить, что Указом Главы Государства от 3 июня 2008 г. № 292 (вступает в силу через четыре месяца после его официального опубликования — «Советская Белоруссия», 6 июня 2008 г.) конкретизирован порядок предоставления жилых помещений выселяемым гражданам при сносе жилого дома государственного жилищного фонда в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд или при переводе жилого помещения в нежилое для случаев, когда земельный участок предоставляется организации негосударственной формы собственности либо ей предназначается жилое помещение, подлежащее переводу в нежилое (часть вторая пункта 53 Положения). В этих случаях выселяемым гражданам предоставляется жилое помещение типовых потребительских качеств, соответствующее требованиям пунктов 44 – 46 Положения, на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда местными исполнительными и распорядительными органами, иными государственными органами и другими государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое помещение, подлежащее сносу (переводу в нежилое), за счет средств указанной организации негосударственной формы собственности, перечисляемых на эти цели, либо путем безвозмездной передачи жилого помещения, находящегося у нее в собственности, в республиканскую или коммунальную собственность.

Согласно статье 104 ЖК в случае сноса одноквартирного, блокированного жилого дома, строений и сооружений при нем, принадлежавших или принадлежащих на момент сноса гражданину на праве собственности, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд указанному гражданину совместно с членами его семьи предоставляется за счет соответствующих предприятий, учреждений, организаций, которым отводится земельный участок, по выбору гражданина право на:

получение в собственность благоустроенной квартиры, соответствующей требованиям Жилищного кодекса (в пределах от 15 до 20 кв. метров общей площади на одного человека; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний по списку Минздрава, сверх 15 кв. метров на одного человека предоставляется дополнительная площадь в виде комнаты или в размере 15 кв. метров общей площади);

строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений и сооружений при нем, равноценных сносимым по благоустройству и общей площади;

перенос и восстановление при наличии технической возможности сносимого дома, строений, сооружений и насаждений при нем;

получение денежной компенсации за сносимый жилой дом, строения, сооружения и насаждения при нем, определяемой на основании заключения экспертизы о стоимости жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.

Статьей 105 ЖК предусмотрено также, что если гражданину на праве собственности принадлежит жилое помещение, находящееся в многоквартирном жилом доме, и этот дом (жилое помещение) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, подлежит переоборудованию в нежилой или подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, то предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок либо предназначается подлежащий переоборудованию жилой дом (жилое помещение), предоставляется этому гражданину совместно с членами его семьи в собственность жилое помещение, равноценное по благоустройству, по общей площади не менее ранее занимаемого жилого помещения, либо по его желанию выплачивается денежная компенсация за принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, определенная на основании заключения экспертизы о стоимости жилого помещения.

Кроме того, для граждан, проживающих в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, установлены льготы на получение государственной поддержки в случае изъявлении ими желания построить или приобрести в собственность благоустроенное жилье. Так, в соответствии с подпунктом 1.10 Указа Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 года № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» указанные граждане вне очереди включаются в списки на получение льготных кредитов. Согласно подпункту 1.11 этого Указа им предоставлено право на совместное использование льготного кредита и одноразовой безвозмездной субсидии на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений.

Местные исполнительные и распорядительные органы имеют также право предоставлять гражданам, проживающим в жилых помещениях, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, вне очереди субсидии на строительство и приобретение жилых помещений. При этом базовая доля субсидии указанным гражданам начисляется независимо от времени нахождения на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в максимальном размере с учетом всех остальных установленных критериев для определения величины субсидии.

В решении освещаемой проблемы есть и определенные организационные особенности. Дело в том, что ветхое и аварийное жилье неравномерно распределено по городам и сельским районам. Еще более неравномерно распределяется новое жилищное строительство. Поэтому может оказаться так, что там, где наиболее остро стоит проблема переселения граждан из непригодных для проживания помещений, как раз и недостаточно строится жилья или вообще не запланировано жилищное строительство.

Здесь очень велика роль местных исполнительных и распорядительных органов. После утверждения на республиканском уровне заданий по строительству жилья на очередной год ими разрабатываются конкретные графики строительства жилых домов с учетом всех местных особенностей, и переселение граждан из ветхих и аварийных жилых помещений должно рассматриваться как одно из приоритетных направлений.

Для этих целей могут быть использованы и пустующие дома. По данным статистики, на 1 января 2008 г. в республике насчитывалось более 120 тыс. жилых домов (квартир), в которых не проживают (не прописаны) собственники и члены их семей, из них 99,7 процента находилось в сельских населенных пунктах. Значительная часть этого жилья имеет не очень большой износ и может быть заселена после проведения необходимых ремонтных работ. Покупка таких домов может осуществляться по ценам значительно ниже стоимости нового строительства. Таким образом, вовлечение в оборот пустующих домов является резервом решения данной жилищной проблемы, тем более что разрешено направлять для выкупа их у собственников часть выделяемых на жилищное строительство в сельской местности льготных кредитных ресурсов.

Активизация на всех уровнях работы по ликвидации ветхих и аварийных жилых домов и переселению проживающих там семей в благоустроенные жилые помещения явится конкретным проявлением заботы государства о реализации предусмотренного ст. 21 Конституции Республики Беларусь права всех граждан на достойный уровень жизни, включая нормальные жилищные условия.

Ольга ЗИНКЕВИЧ

«Новые нормы по расселению аварийного жилого фонда позволяют предложить людям максимально гибкий набор мер государственной поддержки. Кроме того, у регионов появится возможность расходовать федеральные средства на строительство маневренного и наемного жилья, которое сейчас практически отсутствует», — пояснил министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

«В основном остается прежний порядок переселения граждан из аварийных домов, — говорит зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. — В частности, граждане могут по согласованию сторон выбрать либо переселение в другую квартиру, либо взять выкупную стоимость жилья. Но выкупная стоимость формируется теперь, исходя из рыночной стоимости не только самого жилого дома, но и участка под ним».

Предполагается, что выплаты расселяемым жителям в некоторых регионах заметно увеличатся — аварийное помещение зачастую стоит копейки, а вот участок может быть весьма дорогим. Те, кто приобрел квартиры в доме, ранее уже признанном аварийным, имеют право на выплату возмещения в размере, не превышающем затраты на приобретение этого жилья.

Разрешается теперь переселять жильцов аварийных домов в маневренный фонд, но не более чем на два года. «Этот срок вызвал дискуссию среди депутатов Госдумы, — отмечает Качкаев. — Но именно за это время в соответствии с действующими нормативами можно построить многоквартирный дом — от согласования его проектной документации до ввода в эксплуатацию».

Граждане, проживающие в аварийных домах (но только если аварийное жилье является у них единственным), также смогут получать субсидии — на приобретение другого жилья или на возмещение части процентов по ипотеке. Такие меры поддержки вправе установить регион.

Законом также предусмотрен мотивационный механизм для привлечения инвесторов в проекты развития застроенных территорий. «Речь идет о предоставлении субсидии для тех застройщиков, которые захотят участвовать в программе. Они смогут компенсировать 25% затрат на расселение граждан. Такой подход к решению проблемы с расселением аварийных домов сэкономит 75% бюджетных средств», — поясняют в минстрое.

При этом установлено, что средства Фонда содействия реформированию ЖКХ можно будет направлять на строго целевое использование земельных участков под расселенными домами. На освободившейся территории разрешается возводить дома, которые строят за счет бюджета или по договору о развитии застроенной территории. Можно будет также размещать здесь объекты социального обслуживания, здравоохранения, образования, обустраивать места для занятий спортом, парки и скверы и т. п. Это сделано для того, чтобы решения об аварийном состоянии дома, который на самом деле, быть может, еще весьма крепкий, не принимались под давлением недобросовестных застройщиков, желающих построить на этом месте, например, торговый центр.

В то же время в окончательный вариант поправок не вошло положение о возможности выделения в отдельные подпрограммы капремонта тех домов, чей физический износ около 70%, а также тех, стоимость капремонта в которых в пересчете на квадратный метр значительно выше, чем в других домах (это, например, старенькие двухэтажки). Предполагалось, что в этих зданиях капремонт пойдет по особым правилам: будут проводиться только самые первоочередные работы, но ремонта наиболее «прохудившихся» систем можно будет дождаться гораздо быстрее, чем сейчас. Однако с введением этого положения решено было повременить — одной из причин стало предположение ряда СМИ о повышении в связи с этим взносов на капремонт. В минстрое заверили, что повышать взносы в связи с этими поправками не предполагалось. Но, как сказал недавно на пресс-конференции министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, в ближайшее время министерство не будет касаться нормативного регулирования капремонта. Программа, по его словам, требует определенной доработки, но в первую очередь, ведомство займется «техническими» вопросами, которые нужно решить в рамках действующего законодательства.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *