Собственники нежилых помещений

Коммерческая недвижимость от собственника

Собственники нежилых помещений — это индивидуальный предприниматель (ИП) или учредитель, юридическое лицо, законно оформившие в собственность объект, относящийся к нежилому фонду, и распоряжающиеся им в пределах установленных законодательством норм.

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен соответствовать юридическим и фактическим критериям:

  1. Владение правоустанавливающей документацией, подтверждающей его правомочия.
  2. Действительное обладание объектом, открытое и беспрепятственное распоряжение им как своим собственным.

Так как собственник владеет своей долей наряду с иными лицами, разделяющими право собственности отдельными помещениями в том же здании, требуется соблюдать регламент. То есть, правомочие на коммерческое помещение собственника ограничивается правом собственности другого.

Иных ограничений, в рамках установленных законодательством, не предусмотрено. На стороне имущественных интересов собственника нежилого помещения стоит Конституция РФ (ст.35) и Гражданский кодекс РФ (гл.17), а так же иные законодательные акты и распоряжения Правительства РФ.

Права и обязанности собственника нежилого помещения

Права

Владение нежилым помещением влечет за собой определенные права. Фактически они выражаются в свободном, беспрепятственном владении помещением, использованием такового по собственному усмотрению, соответственно установленным целевым назначением объекта.

Собственник вправе не только распоряжаться своим имуществом, но и защищать его от посягательства третьих лиц, в том числе – судебным иском, поданным по месту нахождения помещения (ст. 35 АПК РФ). Предоставление в собственность помещений означает возможность осуществления имущественных сделок.

Владелец коммерческой недвижимостью уполномочен осуществлять имущественные сделки с недвижимостью, в том числе:

  • продавать или обменивать;
  • дарить и оформлять передачу завещанием;
  • сдавать в аренду;
  • передавать объект в доверительное управление.

Тем не менее, установленные нормы в отношении собственников нежилых помещений действуют неоднозначно, допуская столкновения имущественных интересов.

В отличие от собственников жилых помещений, отношения которых чётко регулируются разработанной нормативной базой и Жилищным кодексом РФ, здесь отсутствует актуальный и непротиворечивый юридический механизм.

Поэтому существенная опора в отстаивании имущественных прав основана на арбитражном прецеденте и Постановлениях ВАС. Так же применяются аналогии правомочий, закреплённые законом за жильцами многоквартирных домов.

Обязанности

Обязанности собственника нежилого помещения в многоквартирном доме заключаются, в первую очередь в том, чтобы осуществлять все действия с соблюдением интересов остальных правообладателей долевого имущества, если объектом владеют насколько лиц.

А так же, собственник нежилого помещения обязан соблюдать установленный законодательством регламент.

Из этого вытекают юридические основания обязательного использования помещения только соответственно установленного целевого использования, в том числе – при сдаче в аренду или в случае отчуждения объекта.

Все имущественные сделки, совершающиеся в отношении объекта, следует оформлять с регистрацией в Росреестре, на основании статьи 131 ГК РФ и Федерального закона № 122-ФЗ от 27.07.97 г.

Регистрация нежилого помещения в собственность в Росреестре, означает, что собственник вступает в долевую собственность, на которую распространяются все обязательства, предусмотренные для совладельцев совместного имущества.

Регламент обязанностей совладельцев общего имущества регулируется нормами Гражданского права, предусмотренными для лиц, владеющих как жилыми, так и нежилыми помещениями, без существенных различий и корректировок. Таковые изложены в статьях: 249, 289, 290 ГК РФ.

Независимо от регистрации правомочий на совместное имущество, обязанности по его содержанию переходят в момент приобретения помещения.

Ответственность собственников нежилых помещений многоквартирного дома

Собственники помещений несут ответственное управление не только принадлежащими им площадями, но и территорией объекта, которая относится к общему владению (ст. 289 ГК РФ).

На этом основании в круг обязанностей данных лиц входит:

  • оплата коммунальных услуг;
  • материальная ответственность собственника нежилого помещения за установленное оборудование;
  • косметическое и техническое состояние совместно использующейся площади;
  • участие в поддержании порядка;
  • участие в проведении текущего и капитального ремонта;
  • восстановление нарушений в системах коммуникаций;
  • уход за придомовой территорией.

Обозначенная ответственность распределяется соразмерно.

Её объём определяется в процентном содержании, пропорционально доле в праве общей собственности, установленной на основании правоустанавливающей документации.

Например, собственники нежилых помещений в нежилом здании, если нежилое помещение, принадлежащее лицу, занимает 25% общей территории, несут ответственность за материальное обеспечение эксплуатационных и коммунальных услуг в объёме 25%.

Как оформить нежилое помещение в собственность?

Приобретение недвижимости, относящейся к нежилому фонду, допускается несколькими путями:

  1. Участие в долевом строительстве, с приобретением нижних этажей многоэтажного дома под коммерческие цели.
  2. Переход права собственности от предшествующего владельца в результате имущественной сделки.
  3. Приобретение недвижимости на торгах, при банкротстве компании или при передаче таковой в качестве залога банку.
  4. Перевод помещения из жилого фонда в нежилой.

При участии в долевом строительстве и оформлении ДДУ, получение объекта от застройщика происходит на общих основаниях. В процессе строительства здания, до его ввода в эксплуатацию возможна переуступка прав на участие в ДДУ, оформлением договора цессии.

Бланк договора цессии.

Перевод из жилого фонда допускается на основании перерегистрации, с приложением пакета документов, удостоверяющих правомочие процедуры.

По преимуществу недвижимость оформляется в собственность путём отчуждения от предшествующего правообладателя, которым может выступить так же застройщик. Переход права собственности на объект допускается только после ввода здания в эксплуатацию.

СПРАВКА: До ввода многоквартирного здания в эксплуатацию право на приобретение недвижимости оформляется только договором цессии.

Основой сделки является оформление гражданско-правового договора, на основании которого допускается передача права собственности. В последующем этот документ будет выполнять функцию правоустанавливающего – базового документа.

Уведомление о смене собственника. Не позднее, чем за месяц до оформления купли-продажи, требуется уведомить совладельцев недвижимости, владеющих помещениями в том же здании, о проведении сделки.

Так как они имеют преимущественное право покупки. Уведомление передаётся под роспись или пересылается заказным письмом с уведомлением о получении. На основании сведений о передаче составляется нотариально удостоверенное разрешение на продажу. Остальные процедуры отчуждения, разрешения от совладельцев не требуют.

При отсутствии инициативы с их стороны, проводится передача права собственности. После завершения имущественной сделки, новый собственник уведомляет совладельцев о вступлении в полномочия собственника, для регулирования вопросов о взаимной ответственности.

Уведомление о смене собственника нежилого помещения, образец

Необходимые документы

В Росреестр предоставляют заведомо подготовленные документы, в их числе:

  • паспорта сторон;
  • правоустанавливающий документ на помещение;
  • свидетельство на собственность нежилого помещения;
  • составленный в тёх экземплярах договор купли продажи (иной сделки);
  • разрешение от остальных собственников на продажу;
  • разрешение от супруга, если имущество нажито в браке;
  • для поверенных – нотариально удостоверенная доверенность.

Если имущество приобреталось с торгов – пакет документации подготавливается организаторами аукциона, с приложением договора.

После оформления договора стороны регистрируют сделку в Росреестре. Для этого требуется:

  1. Подойти с пакетом документации в отделение кадастра и картографии или многофункциональный центр (МФЦ) по месту расположения объекта.
  2. Оплатить государственную пошлину за предоставление регистрационных услуг, приложив квитанцию к пакету документации.
  3. Подать в окно регистратору заявление и пакет сопутствующей документации под расписку и получить сведения о повторном визите.
  4. Повторный визит требует наличия расписки о подаче документов и паспорта заинтересованного лица. Ему выдаётся зарегистрированный договор имущественной сделки и свидетельство о праве собственности.

Если недвижимость приобреталась в ипотеку – отдельно составляется кредитный договор, на основании которого производится обременение помещения залогом, до момента погашения долговых обязательств по ипотеке.

ВНИМАНИЕ: Стоимость регистрационных услуг (пошлина) для юридических лиц существенно выше (22 000 рублей), чем для физических лиц – в том числе ИП (2 000 рублей).

Собрание владельцев

По аналогии с правами жильцов многоквартирного дома, владельцы нежилых площадей вправе кооперироваться для защиты собственных прав и избирать орган, влияющий на принятие ими тех или иных решений. Таковым может выступить общее собрание собственников нежилых помещений.

Правомочия членов собрания могут распространяться на принятие решений, которые впоследствии передаются к исполнению управляющей компании или в правление ТСЖ, кооператива и иной уполномоченной организации.

Организовывается данное сотрудничество на территории размещения помещений, юридически закрепляясь к управляющей компании, действующей в интересах жильцов дома. Собранием выносятся решения, которые передаются в правление и рекомендуют учитывать интересы правообладателей нежилых помещений.

Таким образом, осуществляется взаимодействие с коммунальными службами и иными учредителями. Собрание так же вправе подавать коллективную жалобу в случае нарушения имущественных интересов его членов, или исковое заявление.

База собственников коммерческой недвижимости или список собственников коммерческой недвижимости. На основании сведений, внесённых в Росреестр, формируется банк Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП).

В нём установлены правообладатели коммерческой недвижимости. Сведения из ЕГРП можно получить в виде выписки, правоспособность которой распространяется на все официальные источники, уполномоченные на принятие решений в отношении собственников.

На основании данной выписки можно узнать так же объём доли владения каждого из правообладателей, не допуская незаконного захвата общей территории (ст. 301 ГК РФ) или уклонения от материальной ответственности за содержание здания. Выписка играет существенную роль при взыскании в суде.

Здесь следует учитывать действие срока исковой давности, составляющего 3 года с момента допущенного нарушения (ст. 196 ГК РФ).

Отношения, регулирующие права жильцов, могут в соразмерной степени использоваться владельцами нежилых помещений. При этом допускаются корректировки, опирающиеся на арбитражные прецеденты или решения, принятые общим собранием правообладателей.

Надеемся, что благодаря нашей статье вы теперь знаете, кто такие собственники нежилых помещений в многоквартирном доме, их права и обязанности, а также, как происходит оформление нежилого помещения в собственность.

>
За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

mary_smn/

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ и состоявшейся в соответствии с ним судебной практикой, собственник нежилого помещения в жилом доме должен наравне с собственниками жилых помещений оплачивать и капитальный ремонт дома, и уборку подъезда, и освещение в подъезде, и прочие расходы, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Если у Вас установлены индивидуальные приборы учета, в том числе своя электрическая линия, Вы вправе оплачивать данный вид услуг самостоятельно, уведомив об этом УК и исключив платежи по электроэнергии в отношении конкретно Вашего помещения, что, однако, не освобождает Вас от обязанности участвовать в оплате расходов по содержанию общего имущества в объеме, пропорциональном Вашей доле в собственности всего дома.

В случае, если у Вас имеются два действующих договора с одним предметом и Вам предлагают заключить третий, то Вам необходимо ознакомиться с их условиями. Никто не вправе дважды получать денежные средства за одну и ту же услугу или навязывать ее Вам.

Все возникающие разногласия, касающиеся объемов, стоимости оказанных услуг и лица, которому Вы должны их оплачивать (особенно при смене управляющих компаний), подлежат разрешению в судебном порядке.

Можно ли изменить расчет за отопление нежилых помещений?

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Владимир Бражников:

Жилищное законодательство не содержит различий в правовом статусе нежилого и жилого помещения в вопросе содержания общего имущества и возлагает равные обязанности на собственников любых помещений в доме, в соответствии со ст. 39 ЖК РФ. Следовательно, собственники как жилых, так и нежилых помещений в равной степени участвуют в содержании общедомового имущества. Закон устанавливает обязанность физических и юридических лиц оплачивать коммунальные услуги и капительный ремонт в доме своевременно и в полном объеме.

Плата собственника за коммунальные услуги и помещение включает в себя платежи за содержание, а также ремонт помещения (в том числе за работы и услуги, с помощью которых осуществляется управление жилым домом), оплату капремонта и текущего ремонта имущества в многоквартирном доме, в соответствии со ст.154 ЖК РФ. Размер уплачиваемых сумм на содержание зависит от размера доли конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Можно ли убрать забор вокруг многоэтажки?

Дается ли налоговый вычет на покупку нежилого помещения?

Таким образом, собственник нежилого помещения в жилом доме обязан оплачивать содержание общедомового имущества независимо от того, в каком размере и в каком порядке он оплачивает содержание своего помещения. Наличие собственной электрической линии и договоров на уборку и обслуживание не освобождает собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества дома. Нежилое помещение не может существовать автономно и является конструктивной частью жилого дома. Собственник нежилого помещения так же, как и собственники квартир, обязан вносить предусмотренные законом платежи своевременно и в полном объеме. При этом фактическое неиспользование общего имущества собственником помещений не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества.

Договор с ТСЖ на обслуживание дома

Товарищество собственников жилья имеют право заключать с собственниками квартир следующие виды договоров:

  • на управление многоквартирным домом;
  • о содержании и ремонте имущества общего пользования в многоквартирном доме;
  • об оказании услуг на коммунальное обслуживание и др. в интересах владельцев недвижимости.

Виды работ

Чтобы содержать дом в надлежащем состоянии, ТСЖ обязано выполнять следующие виды работ:

  1. капитальный ремонт здания, который должен выполняться не реже, чем 1 раз в 25 лет;
  2. текущий ремонт здания по устранению мелких недостатков, проводимый раз в 3 или 5 лет, в зависимости от типа дома, куда входит ремонт подъезда, установка домофонов, металлических дверей, благоустройство дворов;
  3. осмотр помещений с целью профилактики выявления ненадлежащего состояния имущества требованиям законодательства РФ и предотвращение появления угрозы безопасности жизни и здоровью жильцов;
  4. обеспечение освещения общедомовых помещений;
  5. уборка помещений общедомового пользования и придомовой территории;
  6. создание условий противопожарной безопасности;
  7. работы по содержанию и уходу за озеленением территории и другими объектами, находящимися на придомовой территории;
  8. подготовка дома к сезонной эксплуатации.

Узнать расширенный список видов работ, которые обязано выполнять ТСЖ, вы можете, обратившись за консультацией к нашим юристам.

Оказание коммунальных услуг

ТСЖ также обязано контролировать:

  • Обеспечение электроэнергией, которая оплачивается согласно показаниям счетчика.
  • Обеспечение холодным и горячим водоснабжением. Вода должна соответствовать следующим требованиям:
  1. отсутствие патогенных бактерий, таких как дизентерия, холера и гепатит;
  2. отсутствие вредных химикатов (мышьяка, солей тяжелых металлов и т.п.).
  • Обеспечение многоквартирного дома отоплением в сезон холодов.
  • Организация сбора и вывоза твердых бытовых отходов.
  • Обеспечение водоотведения (вывоз канализационных стоков).

Образец договора

Скачать образец договора ТСЖ с собственником жилья

Обязанности собственников

В обязанности собственников входит:

  • Вносить плату за содержание и эксплуатацию общедомового имущества и предоставляемые коммунальные услуги в сроки, указанные в договоре.
  • Объекты общедомовой собственности использовать только по прямому назначению, а также не нарушать права и интересы других жильцов.
  • Содержать жилой дом и общедомовую территорию в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными государственными правилами
  • Жилье, принадлежащее собственнику, должно использоваться по назначению и находиться в исправном и надлежащем санитарном состоянии, где владельцу необходимо проводить текущий и капитальный ремонт за свой счет.
  • Информировать общество об изменении места проживания и контактных данных.
  • Оповещать Товарищество о сдаче имущества в аренду и о наличии в нем временных жильцов.
  • Оповещать Товарищество в случае отчуждения принадлежащей собственнику недвижимости.
  • Ставить в известность товарищество о том, что в квартире проводился ремонт, переустройство и перепланировка.
  • При ремонтных работах в квартире собственник обязан вносить сверхплату за вывоз крупногабаритных и строительных отходов.
  • Ежемесячно передавать показания счетчика на использование коммунальных ресурсов с целью определения объемов потребления и расчета размеров оплаты.
  • Обеспечение доступа сотрудников Товарищества в свою собственность для осмотра инженерных коммуникаций внутри помещения для выполнения ремонтных и профилактических работ в согласованное заранее время, а работников аварийной службы в любой период времени.
  • При неиспользовании жилого помещения, сообщать товариществу контактные данные лиц, которые могут обеспечить доступ в квартиру.

Договор на нежилое помещение в доме

Для регулирования отношений по несению затрат на содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома ТСЖ необходимо заключить договор с собственником нежилого помещения, что регулируется Жилищным Кодексом.

Договор, заключенный с собственником, не являющимся членом ТСЖ, имеет отличия от стандартного договора между ТСЖ и владельцем жилых помещений.

Особенность договора с владельцем нежилого помещения в том, что здесь учтены не только стандартные условия (состав общедомового имущества, перечень работ и услуг по благоустройству дома, порядок определения цены договора, размер выплат и т.д.), но и индивидуальные, касающиеся собственников нежилых помещений:

  1. права собственника на пользование общедомовыми имуществом многоквартирного дома;
  2. порядок доступа сотрудников ТСЖ в помещение собственника в подвальные помещения для снятия показаний счетчиков и других видов работ;
  3. разграничение ответственности по благоустройству придомовой территории, так как во многих случаях участок, прилежащий к нежилому помещению, закрепляется за юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с целью содержания.

Зачастую ТСЖ, взымая денежные средства с собственников квартир в полной мере, не всегда качественно выполняют свои обязанности или не выполняют их вообще, несмотря на претензии владельцев помещений.

Заключая договор с ТСЖ, помните, что при несоблюдении товариществом требований договора и некачественного указания услуг, вы вправе обратиться с жалобой в жилищную инспекцию и прокуратуру. Правильно оформить жалобу в государственный орган и отстоять свои права вам помогут наши юристы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *