Услуги управляющих компаний в сфере ЖКХ

Поделитесь ссылкой с друзьями:

Согласно п.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений многоквартирного дома (МКД) необходимо выбрать одну из форм управления имуществом:

  1. Непосредственное управление возможно в доме с количеством квартир не более 30. В таком случае за состояние и техническое обслуживание отвечают сами жильцы.

  2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) либо иной жилищный потребительский кооператив. Способ подразумевает заключение договоров между жильцами и ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями напрямую.

  3. Управляющая компания. В данном случае жильцы передают функции управления МКД специализированной коммерческой организации. Управляющую компанию выбирают на общем собрании собственников. В противном случае муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору УК для управления домом.

На самом деле, управляющая компания – это привычная жилищно-коммунальная служба или ЖЭУ, сменившая форму собственности и название. В настоящее время жильцы дома нанимают управляющую компанию по договору. Она отвечает перед собственниками за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Этот список может быть минимальным (который определен законодательством) либо более широким (по условиям договора).

Обязанности управляющей компании прописаны в договоре:

  • содержание общего имущества дома в надлежащем состоянии;

  • создание комфортных и безопасных условий проживания;

  • качественное предоставление жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в объеме, соответствующем нормам потребления;

  • формирование стоимости ЖКУ для жильцов и поиск путей ее снижения.

Основные направления деятельности и функции управляющей компании (УК)

В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:

Направления Функции

1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)

  • координация и контроль за работой подразделений;

  • информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.

2. Планирование и технический контроль.

  • контроль за техническим состоянием жилищного фонда;

  • планирование работ по его содержанию и ремонту;

  • контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;

  • прогнозирование и предотвращение возможных аварий.

3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК

  • организация сбора платежей;

  • своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;

  • ведение лицевых счетов.

4. Договорно-правовая деятельность.

  • правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.

5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.

  • поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;

  • обеспечение бесперебойной работы оборудования;

  • оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.

Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.

Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать .

Права управляющей организации ЖКХ

Управляющая компания вправе:

  • сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;

  • заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;

  • распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;

  • взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;

  • обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;

  • подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать .

Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.

При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. .

В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.

Дата публикации материала: сентябрь 2016.

Вам также может быть интересно:

  • Обязанности управляющей компании ЖКХ
  • ТСЖ – альтернатива управляющей компании
  • ТСН как новый вид объединения собственников
  • Как управлять многоквартирным домом?

Дополнительные продукты ЖКХ:

  • Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
  • Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
  • Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет

Про плохую, мягко говоря, работу ЖКХ все говорят уже давно. При этом за такое некачественное выполнение своих обязанностей коммунальщики требуют с нас оплаты, и немалой. Понятно, что жильцов многоквартирных домов такая ситуация возмущает. Так за что же мы должны и, наоборот, не обязаны платить? Что вообще можно предпринять? Сегодня мы в этом разберемся.

Начнем с того, что совсем бесплатных услуг ЖКХ не существует, но большая часть работ по обслуживанию многоквартирного дома уже включена в ежемесячную квартплату.
Поэтому коммунальщики должны выполнять то, за что уже уплачено, и не брать за это дополнительных денег.

  • § Пп. 2 п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ

Перечислим работы, которые ЖЭК должен делать «бесплатно»:

  • ремонтировать окна и двери в подъезде дома, устанавливать сломанные пружины на входных дверях и дверях лестничных площадок;
  • вести ремонтные работы на общих стояках центрального отопления, горячей и холодной воды;
  • утеплять окна и двери в период подготовки к осеннезимнему сезону;
  • вести ремонт на чердаках и в подвальных помещениях, а также частичный ремонт крыши;
  • производить 1 раз в неделю влажное уборку лестничных площадок и маршей выше 2го этажа;
  • пол в кабинах лифта мыть ежедневно, лестничные площадки и марши ежемесячно, стены и окна в подъезде раз в год (весной);
  • убирать придомовую территорию и площадки вокруг контейнеров ежедневно;
  • удалять воздушные пробки в радиаторах и стояках отопления, утеплять трубопроводы на чердаках и в подвалах, чтобы предотвратить потери тепла;
  • заменять перегоревшие лампочки и укреплять плафоны в подъезде и на лестничных площадках;
  • ремонтировать и заменять небольшие участки (до 2 м) трубопроводов (за пределами квартир) в случае аварий;
  • ликвидировать засоры в канализационных стояках;
  • откачивать воду из подвала;
  • сливать системы отопления в случае обнаружения неисправностей и наполнять системы после их устранения;
  • заделывать трещины и швы на фундаменте и стенах дома. Конечно, этот список далеко не полный.

Мы перечислили лишь те работы, которые у всех на слуху. Сам перечень занимает 5 листов, его вы можете найти в Интернете.

  • § Приложение № 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 204.2004 г. (утв. Госстроем России)
  • § Приложение № 4 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Кроме того, выполнение наиболее значимых для вашего дома работ вы можете отметить в своем договоре с управляющей компанией (УК).
К сожалению, указанные выше Приложение № 2 и Приложение № 4 это рекомендательные нормы. То есть закон рекомендует (но не обязывает) УК прописывать все эти работы в договорах с жильцами многоквартирных домов. Однако практика показывает, что коммунальщики (дабы не создавать конфликтных ситуаций с контролирующими органами) указывают их в документе. Но вот исполняют свои обязанности без энтузиазма и отнюдь не всегда. Поэтому если в договоре конкретные работы прописали, но они не выполняются, то это будет считаться неисполнением обязательств.
Жильцы могут требовать перерасчета платы, расторжения договора с УК и т.д.
А если в договоре управления какие-то работы не прописаны. нужно на общем собрании жильцов принимать решение о его изменении и включать их в перечень. Измененный размер платы опять же нужно согласовывать с УК и жильцами.
Чтобы добиться от работников коммунальных служб надлежащего и своевременного выполнения их обязанностей, вам не нужно постоянно с ними ругаться.
Подайте в управляющую компанию заявление с требованиями в двух экземплярах (на вашем обязательно должен быть проставлен номер входящего документа). Еще лучше, если это будет коллективная жалоба. Если в течение месяца за этим не последовало никаких действий, потребуйте письменного отказа с обоснованием. С этим отказом отправляйтесь в дирекцию единого заказчика или жилинспекцию вашего района. Не принимайте ответ, основанный только на общих фразах. Если ответ вас не устраивает или его просто нет, обращайтесь в суд.
Главное, помнить, что и в претензии к УК, и в исковом заявлении нужно четко и коротко излагать свои требования и обязательно ссылаться на существующие нормы и законы (их мы указали в материале).

  • § Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил…»

Методы воздействия
Прежде всего, жильцы могут пожаловаться на работу коммунальщиков в Госжилинспекцию. Она проведет проверку и, если обнаружит нарушения, выдаст предписание устранить их. Если управляющая компания нарушения не устранит, то получит административное взыскание. После двух таких взысканий компания лишится права обслуживать дом. А если она лишится более 15% обслуживаемого фонда, то Госжилинспекция в судебном порядке совсем лишит ее лицензии.

  • § Ст. 198 Жилищного кодекса РФ

Также за некачественную работу УК вы имеете право расторгнуть договор с коммунальщиками. Для этого достаточно набрать более половины голосов всех собственников.

  • § Ст. 46 Жилищного кодекса РФ

Следующая инстанция суд. Здесь вы можете требовать не только выполнения управляющей компанией работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, но и бесплатного ремонта вашей квартиры, которая пришла в негодность, например, из-за протекающей крыши и незаделанных швов. Правда, для этого вам нужно сделать независимую экспертизу, которая подтвердит, что плесень на стенах и разводы на потолке появились из-за протекающей крыши и щелей между панелями. Экспертизу вам придется оплачивать самостоятельно, но если решение суда будет в вашу пользу, УК обязана вернуть вам эту сумму.
Помимо этого, если дело дойдет до суда, то вы можете требовать перерасчета квартплаты за непредставленную услугу по ремонту или содержанию дома.
Соответственно, как только ваша УК поймет, что за некачественную работу им придется платить, она более ответственно будет относиться к своим обязанностям.

УДК 378.14.015

Анализ отрасли жилищно-коммунального хозяйства, как перспективной сферы предпринимательской деятельности

Сфера Жилищно-коммунального хозяйства, в силу объективных причин является всеохватывающий, и фактически, каждый человек является их потребителем. Надлежащие оказание коммунальных услуг сказывается как на качестве жизни населения, так и на стратегическом состоянии страны в целом. В тоже время, количество проблем, накопленных в данной сфере, огромно, а решение их требует как скоординированных действий, как со стороны государственных структур, так и со стороны других участников рынка, в том числе потребителей, а также значительных финансовых ресурсов. Примечательно, что модернизация системы Жилищно-Коммунального хозяйства в стране длится на протяжении всей новейшей истории России. Решением большинства накопившихся проблем может стать формирование конкурентной среды в области оказания коммунальных услуг. В силу того что услуги на рынке Жилищно-Коммунального Хозяйства носят всеобщий характер, а платежи по ним высоко планируемы для поставщика услуг и присутствуют регулярно в структуре затрат каждого потребителя, существует значительный потенциал для создания рыночной среды. В тоже время, многие особенности ведения предпринимательской деятельности на данном рынке могут в значительной степени затруднить процесс модернизации отрасли для перехода к рыночным отношениям. Ключевые слова: Сфера ЖКХ, реформирование, управляющие компании, М. Портер.

DOI: 10.17586/2310-1172-2017-10-1-9-14

Housing and utility industry analysis in a view of attractiveness for entrepreneurial activity

Keywords: Housing and utility services, reformation, housing companies, M. Porter.

Отрасль Жилищно-Коммунального Хозяйства (ЖКХ) по целому ряду причин является крайне значимой для государства. Именно через работу ЖКХ обеспечивается предоставление наиболее оптимальных условий жизни населения, что сказывается как на состоянии его здоровья, так и на работоспособности и общественных настроениях. Данная отрасль является довольно значимой в структуре ВВП, доля которой по оценкам экспертов составляет 5-7 % . Стоит отметить, что при этом денежное выражение стоимости ВВП данной отрасли из года в год изменяется незначительно и составляет более 4 трлн. руб . Также, данная сфера предоставляет рабочие места более чем для 3 млн. человек по всей стране.

Важность сферы ЖКХ сложно недооценить, ведь абсолютно каждый человек сталкивается с данной отраслью, и в силу комплексности, количество проблем в отрасли велико. Существует объективная потребность в ее реформировании.

Фактически, реформирование отрасли ЖКХ происходит в течение всей новейшей истории Российской Федерации. И если после распада СССР и перестроения российской экономики, реформы ценообразования затронули фактически все отрасли народного хозяйства, то сектор ЖКХ выступил своеобразным социальным буфером, и ценообразование в нем осталось контролируемым. Однако, потребность перехода к рыночным отношениям и ценообразованию была объективна.

Тем не менее, своеобразный подготовительный период к формированию рыночных условий в сфере ЖКХ охватил период с 1991 по 2005 года, в рамках которого был сформирован институт права собственности и слой собственников жилья, имеющих право распоряжаться его судьбой. Также, был сформирован рынок жилья, а большая часть государственных структур, занимающихся снабжением населения коммунальными ресурсами, были приватизированы. Тем не менее, последнее явление привело к глубокой монополизации рынка, что крайне негативно сказалось на конкурентной среде в отрасли. Финансовая нагрузка на собственников возросла, в то время как качество услуг изменилось незначительно.

Объективно, началом формирования рыночных условий в отрасли можно считать реформу 2005 года, в ходе которой значительно изменился Жилищный кодекс Российской Федерации. Начиная с 2005 года, собственники жилья должны выбрать одну из трех форм управления домом, каждая из которых предполагает более серьезное вовлечение собственников в жизнедеятельность дома. Были представлены формы, как самоуправление, организация Товарищества Собственников Жилья (ТСЖ), а также заключение договора с управляющей организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого фонда . В современном деловом обороте, чаще всего вместо управляющей организации употребляется управляющая компания (УК), потому в данной работе далее будет применяться именно это понятие.

В результате, государством фактически был создан новый рынок предпринимательской деятельности, на котором отныне должно было действовать большое количество участников. При этом, степень монополизации рынка остается значительной.

Подобные серьезные изменения не могут проходить безболезненно. Количество проблем в организации процесса ведения бизнеса и пробелы в законодательстве были неизбежны, и новый этап реформирования не заставил себя долго ждать. Как следствие, возникло большое количество организаций, которые как по злому умыслу, так и без оного либо оказывали услуги ненадлежащего качества, так и не оказывали вовсе.

В последующие годы значительные усилия законотворцев были направлены на:

1. повышение прозрачности сферы ЖКХ (Для чего были разработаны ГИС ЖКХ, где все организации, осуществляющие эксплуатацию жилого фонда должны публиковать собственную отчетность, а соответственно повышается общественный контроль.) ;

2. стандартизацию и унификацию деятельности, уточнение и разъяснение алгоритмов работы всех участников рынка (Подробное описание порядка предоставления и оказания услуг ЖКХ, стандартизация договоров оказания услуг, расчета стоимости услуг, повышение осведомленности граждан в вопросах ЖКХ и т.д.);

3. введение лицензирования деятельности УК (Начиная с 2015 года, все УК обязаны проходить процедуру лицензирования. Таким образом «отсекаются» те компании, которые не заинтересованы в качественном оказании услуг ЖКХ населению, стабилизируя тем самым деятельность всей отрасли );

4. дальнейшее сокращение дотаций со стороны бюджета (расширение деятельности фонда содействия реформированию ЖКХ, повышение экономической обоснованности тарифов и т. д.)

5. привлечение собственников жилья к финансированию капитального ремонта жилого фонда (Резонансное создание фонд капитального ремонта, в который средства собственников аккумулируются и направляются в соответствии с утвержденным графиком работ по капитальному ремонту жилого фонда).

В целом, отмечается положительная динамика в реформировании ЖКХ, что выражается в повышении удовлетворенности населения качеством коммунальных услуг . Однако перечень проблем остается внушительным.

Однако, не смотря на все усилия по формированию конкурентной среды и обеспечения бесперебойного снабжения населения коммунальными услугами высокого качества, в исследуемой отрасли все еще присутствует ряд принципиальных проблем, которые в значительной степени осложняют ее развитие.

Первым принципиальным вопросом является законодательное регулирование жилищно-коммунального хозяйства. Так, обращая, рассматривая детально многие вопросы, связанные с финансированием наиболее сложных аспектов деятельности по эксплуатации жилого фонда, все еще отсутствует базовый понятийный аппарат.

Так, не закреплено законодательно понятие жилищно-коммунального хозяйства, более того в действующем стандарте отсутствует понятие жилищно-коммунальных услуг. В результате, многие правовые аспекты могут

быть истолкованы неверно, и, что самое важное, данным ошибкам подвержены не только обыватели, но и лица, непосредственно связанные с данной сферой.

Одним из ярчайших примеров подобных разночтений является отсутствие разделения организаций, действующих в отрасли, на ресурсоснабжающие и оказывающие услуги по эксплуатации жилого фонда.

В соответствии со сложившейся действительностью, к первой группе относятся организации, являющие собой компании — естественные монополии. Ко второй группе стоит отнести выше упомянутые управляющие компании и товарищества собственников жилья. Также, частично к данной группе могут быть отнесены жилищно-строительные кооперативы, но деятельность по эксплуатации жилого фонда является для них вторичной. В силу принципиальных различий в методах осуществления хозяйственной деятельности, регулирование и взаимодействие с данными группами должно быть различным.

Другим важным вопросом, относящимся к области законодательного регулирования, является отсутствие единой законодательной базы, регулирующей все структуры, как непосредственно занятые в процессе предоставления коммунальных ресурсов и услуг, так и осуществляющие надзор за их деятельностью. Так, зачастую положения одного нормативного документа могут вступать в противоречие с нормами, изложенными в другом. Как следствие, полностью корректное исполнение всех норм либо невозможно, либо влечет за собой снижение качества оказываемых услуг.

Принципиальной проблемой современного этапа развития ЖКХ является износ жилого фонда и коммунальных сетей. Значительная часть жилого фонда является результатом строительства, происходившего еще при СССР. Причем этот факт касается как непосредственно жилого фонда, включая внутридомовые коммуникации, так и инженерные коммуникации, подводящие коммунальные ресурсы непосредственно к жилым домам. Содержание каждого из данных видов коммуникаций относится к зоне ответственности различных структур, но для качественного и бесперебойного оказания коммунальных услуг требуются общие согласованные усилия.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В среднем, износ жилищной инфраструктуры превышает 60 %, а доля аварийного жилья, требующая незамедлительного расселения жильцов, в среднем по России составляет 1,45 %. Однако, решение проблем данного жилого фонда требует значительных финансовых вложений, а также определенного запаса времени. При этом, доля аварийного жилья только возрастает.

Потребителями услуг на рынке ЖКХ являются все население страны. Спрос на коммунальные услуги постоянен, а расходы на их оплату неизменно присутствуют в структуре расходов населения. Потому вопрос оплаты коммунальных услуг является одним из наиболее сложных в данной отрасли.

С другой стороны, создание конкурентной среды в отрасли предполагает формирование обоснованных тарифов, закрепленных договорными отношениями, которые будут покрывать затраты организаций, действующих в данной отрасли. Стоит понимать, что в случае массовой неуплаты коммунальных платежей, оказание коммунальных услуг высокого качества станет невозможным.

Вопрос собираемости платежей за коммунальные услуги в отрасли один из наиболее сложных и определенно требующий скорейшего решения. В противном случае формирование конкурентной среды невозможно.

Одновременно с тем, что потребитель коммунальных услуг не может полностью от них отказаться (возможно сменить УК или внести коррективы в положения о ТСЖ, но не полностью отказаться от услуг), поставщик ресурсов и коммунальных услуг не могут не предоставлять данные услуги. Если иные виды услуг при неуплате в соответствии с договором можно «отключить», то приостановление оказания коммунальных услуг влечет за собой наступление ответственности, вплоть до уголовной. В тоже время, даже при наличии положительного судебного решения о взыскании задолженности с собственника, фактическое получение средств не всегда возможно. Такие платежи ложатся на предприятия сферы ЖКХ, что не может не сказаться на качестве предоставляемых услуг.

Также важным аспектом является обоснование цен на услуги. Для естественных монополий алгоритм формирование цен определен достаточно подробно, но в тоже время, определение стоимости оказания коммунальных услуг все еще не определено. Теоретически, тариф может быть любым, но обоснованным. В соответствии с правилами делового оборота, сложившимися в отрасли, индексация тарифа на коммунальные услуги проводится не чаще двух раз в год. Таким образом, организации сферы ЖКХ не в состоянии осуществлять оперативную корректировку цен.

Из упомянутых видов организаций, именно УК имеют не только наибольший потенциал, но даже потребность в реализации предпринимательской деятельности в ее узком смысле. Для предприятий, представляющих естественные монополии, предпринимательство принимает именно форму бизнеса, а потребность в нововведениях минимальна. Деятельность ТСЖ и ЖСК, по мнению автора, нельзя в полной мере рассматривать как предпринимательскую, так как отсутствует признак получения прибыли, как и рисковый характер деятельности.

Целесообразным является изучение предпринимательской среды с позиции управляющей компании, как если бы принималось решение о вступлении на рынок. Для этого, на основе анализа конкретных сил по М. Портеру , следует рассмотреть ряд характеристик рынка:

1. Потенциал продаж;

2. Потенциал с точки зрения спроса;

3. Конкуренция;

4. Рыночные тренды и тенденции;

5. Конкурентоспособность товара.

С точки зрения потенциала продаж, потенциальная емкость рынка составляет более 4 млрд. руб. в год, однако скорость роста данного сегмента не велика. Фактически объем операций меняется незначительно. При этом «сжимания отрасли» также не происходит. Помимо этого, отрасль отличается низкой рентабельностью (не более 3-5 % в год). Однако, при условии полной собираемости коммунальных платежей, данный показатель может возрасти, по экспертным оценкам, до 10-12 % в год. При условии оптимизации внутренних бизнес-процессов и применения новшеств различного рода, возможно дальнейший прирост уровня рентабельности предприятий. Исследуемый порядок организации отношений на исследуемом рынке сложился относительно недавно, а сложность отрасли влечет постоянную корректировку действующего законодательства, при осуществлении деятельности велика вероятность появления дополнительных затрат на адаптацию к изменениям во внешней среде. В целом, с позиции потенциала продаж, отрасль значительно уступает другим сферам бизнеса, как с позиции рентабельности, так и потенциальных адаптационных рисков. Однако, именно посредством предпринимательства и связанных с ним инноваций, возможно создание конкурентного предприятия.

В части изучения спроса, отрасль может быть охарактеризована следующим способом. Потребителями данных услуг являются абсолютно все граждане и предприятия, причем насыщение данного спроса невозможно. Спрос на рынке определенно платежеспособен, так как уровень неплатежей хоть и накапливается со временем, не столь велик (в среднем по рынку не превышает 10 %). Зачастую, возможен переход клиентов от одной УК к другой, данная методика достаточно подробно описана. Однако требования к качеству услуг велики, потому также можно и потерять долю рынка.

В большинстве своем, деятельность УК высоко-планируема, при этом велика вероятность наступления так называемых «черных лебедей» , событий, предсказание которых невозможно, а влияние их огромно. Тем не менее, эффективные предпринимательские структуры способны обратить их на свою пользу, не только расширив долю рынка, но также получив дополнительную прибыль от оказания услуг, возникших в результате реализации «черных лебедей».

В результате, с позиции спроса, отрасль выглядит крайне привлекательной, как за счет широчайшей целевой аудитории, так и за счет постоянного характера спроса.

С позиции анализа конкуренции, в отрасли присутствуют характеристики, описанные ниже. В первую очередь, услуги предлагаемые на рынке, достаточно однородны. Для потребителя, по большому счету, не имеет значения какая именно компания предоставляет коммунальные услуги. При этом, заменить коммунальные услуги какими-либо другими невозможно. Далее, в области ценовой политики, УК, как и другие участники рынка не в состоянии оперативно корректировать цену на предоставляемые услуги. Корректировка цен в сторону увеличения возможна не чаще двух раз в год, при условии обоснованности данного роста. Вхождение именно в данный сегмент рынка фактически не имеет ограничений финансовых, но в тоже время существуют ограничения со стороны законодательства (лицензирование). Потенциально, в отрасли может присутствовать значительное количество организаций, участвующих на рынке. В тоже время, велика доля убыточных организаций, следовательно, велика доля организаций также и покидающих рынок. С точки зрения законодательства, данная отрасль подлежит глубокому государственному регулированию, причем законодательная база подлежит практически постоянной корректировке и изменениям. В целом, с позиции конкуренции, отрасль умеренно-привлекательная.

С позиции перспектив развития отрасли, как в области спроса на услуги, клиентской базы и ее платежеспособности представляется невероятно устойчивой. В тоже время, отсутствие возможности оперативно корректировать ценовую политику в соответствии с собственными затратами, может значительно снизить норму рентабельности, и даже привести компанию к убыткам. Ввиду характера предоставляемых услуг, особенностями действующего законодательства, велика вероятность негативного влияния, как в макросреде, так и в смежных отраслях. По мнению автора, высокая степень прогнозирования и характеристики спроса в состоянии нивелировать негативные влияния ограничений по ценовой политике и в совокупности положительно характеризуют отрасль.

По пятой группе факторов, а именно конкурентоспособности товара, следует учитывать специфику отрасли. Ни потребитель, ни заказчик по большому счету не могут отказаться от потребления и оказания услуг соответственно. Только у потребителя есть возможность сменить поставщика услуг, но изменения в данном случае возможны лишь в качестве оказываемых услуг, но суть данных услуг останется неизменной.

Следовательно, для сохранения конкурентоспособности товара, требуется в первую очередь концентрироваться на качестве предоставляемых услуг, что в свою очередь обеспечит сохранение доли рынка.

В совокупности, отрасль является довольно сложной для осуществления деятельности, но в силу высокой степени прогнозирования и планирования, особенностей спроса и взаимоотношений на рынке, по мнения автора, присутствует значительный потенциал для осуществления предпринимательской деятельности, причем речь идет именно о предпринимательстве, связанном с осуществлением инноваций, способных создать конкурентное преимущество.

При этом, учитывая особенности представляемых услуг и их ценообразования, наибольшим потенциалом обладают нововведения, способные наиболее рациональным образом использовать ресурсы предприятия при осуществлении хозяйственной деятельности.

Литература

4. О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами : Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 — Система Консультант-Плюс. — Режим доступа:

6. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения : ГОСТ Р 51929-2014 от 11.06.2014 — Электронный фонд правовой и нормативно-технической документации. — режим доступа:

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

7. Центральная база статистических данных Федеральной Службы государственной статистики — режим доступа:

9. Магретта Дж. Ключевые идеи. Майкл Портер. /Дж. Магретта. — М. : Манн, Иванов и Фербер, 2013. — 272 с.

10. Талеб Н.Н. Черный лебедь. Под знаком непредсказуемости — 2-е изд., доп. /Н.Н. Талеб; Пер. с англ. — М. :КоЛибри, Азбука-Аттикус, 2015. — 736с.

11. Талеб Н.Н. Антихрупкость. Как извлечь выгоду из хаоса / Н.Н. Талеб-М.: КоЛибри, Азбука-Аттикус, 2015.768 с

12. Porter M. The Five Competitive Forces that Shape Strategy/ Harvard Business Review, January, 2008, p.86

15. Повышение открытости отечественной статистики : материалы Международной научно-практической конференции, посвященной профессиональному празднику — Дню работника статистики. — Москва: ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г. В. Плеханова», 2016. — 220 с.

9. Magretta Dzh. Kljuchevye idei. Majkl Porter. /Dzh. Magretta. — M. : Mann, Ivanov i Ferber, 2013. — 272 s.

10. Taleb N.N. Chernyj lebed’. Pod znakom nepredskazuemosti — 2-e izd., dop. /N.N. Taleb; Per. s angl. — M. :KoLibri, Azbuka-Attikus, 2015. — 736 s.

11. Taleb N.N. Antihrupkost’. Kak izvlech’ vygodu iz haosa / N.N. Taleb-M.: KoLibri, Azbuka-Attikus, 2015.-768 s

12. Porter M. The Five Competitive Forces that Shape Strategy/ Harvard Business Review, January, 2008, p.86

Б01: 10.18287/2542-047Х-2018-4-3-142-147 Дата поступления статьи: 1/У1/2018

УДК 347.254 Дата принятия статьи: 16/У1/2018

А. В. Труфанов

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ В АСПЕКТЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

© Труфанов Артем Вадимович (truff32@rambler.ru), аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права, Самарский национальный исследовательский университет имени академика С. П. Королева, 443086, Российская Федерация, г. Самара, Московское шоссе, 34. Автор 10 научных работ и публикаций.

Область научных интересов: жилищное право, управление многоквартирным домом.

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена характеристике правового статуса управляющей организации как субъекта управления многоквартирным домом. Автор отмечает, что правовой статус управляющей организации обладает рядом особенностей, которые заключаются прежде всего в повышенных требованиях, предъявляемых к лицу, желающему осуществлять управление. Цель предъявления повышенных требований — обеспечение эффективности деятельности в столь важной и ответственной сфере, как управление многоквартирным домом. В статье затрагивается вопрос лицензирования управляющих организаций как главной особенности правового статуса, рассматриваются позиции ученых и практиков по этому вопросу, соотношение механизмов лицензирования и саморегулирования. Также автор предлагает классификацию особенностей правового статуса на внутренние (связанные с внутренним организационным устройством субъекта) и внешние (связанные с особенностями взаимодействия субъекта с третьими лицами при осуществлении деятельности) и подробно рассматривает каждую из выявленных особенностей. В заключение автор делает вывод, что введение определенных императивных требований к управляющим организациям необходимо, но вряд ли решит все проблемы, существующие в данной сфере.

Ключевые слова: договор управления многоквартирным домом, управляющая организация, правовой статус, лицензирование, саморегулирование, жилищное право, договорное право.

This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.

DOI: 10.18287/2542-047X-2018-4-3-142-147 Submitted: 1/VI/2018

UDC 347.254 Accessed: 16/VI/2018

A. V. Trufanov

Research interests: housing law, management a multi-family residential house.

Правовой статус управляющей организации характеризуется определенными особенностями, связанными с необходимостью обеспечения эффективности при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами. Особенности прежде всего заключаются в повышенных требованиях, предъявляемых к лицу, желающему работать в указанной сфере.

Все особенности правового статуса управляющих организаций можно условно разделить на две группы: внутренние (связанные с внутренним организационным устройством субъекта) и внешние (связанные с особенностями взаимодействия субъекта с третьими лицами при осуществлении деятельности).

При этом все аспекты специфики правового статуса управляющей организации (как внутренние, так и внешние) тесно связаны с необходимостью получения управляющей организацией лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Данная обязанность была введена с 1 мая 2015 года, и относительно указанного решения среди ученых и практиков до сих пор ведутся серьезные споры.

Так, одни ученые положительно оценивают введение института лицензирования управляющих организаций в связи с тем, что лицензионный контроль «позволит выявить и отсеять с рынка недобросовестных игроков, повысит качество управления многоквартирными домами» ; что разрешительный порядок поспособствует укреплению законности и сокращению количества злоупотреблений в сфере управления многоквартирными домами .

Другие же авторы отрицательно относятся к лицензированию управляющих организаций. Так, по мнению Е. В. Ненастьевой, введение лицензирования в ЖКХ не решит существующих проблем в сфере управления многоквартирными домами, а лишь даст возможность поменять одни управляющие организации на другие, а проблемы для потребителя останутся .

При этом авторы, положительно оценивающие введение требований в отношении управляющих организаций, спорят относительно механизма, с помощью которого данные требования должны предъявляться, — лицензирования или саморегулирования. Несмотря на все плюсы саморегулирования, законодатель решил этот вопрос в пользу механизма лицензирования. Премьер-министр РФ Д. А. Медведев, комментируя данное решение, отметил, что механизм лицензирования может быть начальным этапом, «а потом, когда уже возникнут нормальные управляющие компании, через какое-то время, через 3-5-7 лет, можно перейти к саморегулированию» .

При этом суть обоих механизмов — и лицензирования, и саморегулирования — заключается в предъявлении повышенных требований к субъекту, желающему осуществлять определенную деятельность, с той лишь разницей, кому предоставлено право контролировать соблюдение установленных требований. В настоящее время данностью является предъявление повышенных требований к деятельности по управлению многоквартирным домом путем использования механизма лицензирования.

Далее мы поочередно разберем предъявляемые законодателем требования, которые придают специфику правовому статусу управляющих организаций, пользуясь их дифференциацией на внутренние и внешние особенности, предложенной нами выше.

Следуя указанной градации, к внутренним особенностям можно отнести организационно-правовую форму и повышенные требования к должностным лицам управляющей организации.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Итак, в соответствии с действующим жилищным законодательством управляющая организация — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которому предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. Таким образом, управляющая организация может быть создана в форме как коммерческой, так и некоммерческой организации, а также может действовать в качестве индивидуального предпринимателя. При этом деятельность по управлению многоквартирными домами является предпринимательской. Законодатель особо подчеркивает это наименованием разрешительного документа — «лицензия на осуществление предпринимательской деятельности».

Относительно возможности деятельности управляющей организации в форме коммерческих организаций вопросов не возникает. Коммерческие организации, как правило, обладают общей правоспособностью и вправе заниматься любой деятельностью.

Все некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью. В настоящее время присутствует терминологическое противоречие — законодатель принял решение не приме-

нять в отношении некоммерческих организаций термин «предпринимательская деятельность», заменив его термином «приносящая доход деятельность», что исходит из текста ст. 50 ГК РФ. При этом и в ст. 123.34 ГК РФ, посвященной автономным некоммерческим организациям, и в Федеральном законе «О некоммерческих организациях» законодатель оставил формулировки о предпринимательской деятельности некоммерческих организаций. Отмечая безусловное несовершенство действующего законодательства в данном аспекте, мы умышленно не будем углубляться в этот крайне дискуссионный вопрос, удовлетворившись разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ о тождественности правового регулирования приносящей доход деятельности некоммерческих организаций и предпринимательской деятельности коммерческих организаций.

Итак, некоммерческая организация в соответствии с действующим законодательством вправе осуществлять приносящую доход деятельность, исключительно если это служит достижению целей, ради которых она создана, и соответствует указанным целям. Таким образом, по общему правилу, если уставом некоммерческой организации в качестве цели и видов деятельности предусмотрена деятельность по управлению многоквартирными домами, то она вполне может осуществлять приносящую доход деятельность в этой сфере.

Крайне интересным является вопрос о возможности создания и деятельности управляющей компании в организационно-правовой форме автономной некоммерческой организации.

На данный момент в действующем законодательстве существует коллизия норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» касательно регулирования предпринимательской деятельности автономной некоммерческой организации. Так, в ст. 10 Закона «О некоммерческих организациях» законодатель позволяет автономным некоммерческим организациям осуществлять предпринимательскую деятельность, соответствующую целям, для достижения которых они созданы. Однако согласно ст. 123.24 ГК РФ автономная некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской деятельностью, необходимой для достижения целей, ради которых она создана, исключительно создавая для осуществления предпринимательской деятельности хозяйственные общества или участвуя в них.

Указанная коллизия вызывает множество споров в процессе деятельности автономных некоммерческих организаций. Так, правоприменительные органы (в частности, регистрирующие — управления Министерства юстиции Российской Федерации) указывают на приоритет положений Гражданского кодекса при решении данного вопроса и считают, что автономная некоммерческая

организация не вправе самостоятельно осуществлять предпринимательскую деятельность.

Придерживаясь подобной позиции, можно сделать однозначный вывод о том, что управляющая организация, созданная в форме автономной некоммерческой организации, не вправе осуществлять деятельность по управлению многоквартирными домами, так как данная деятельность априори является предпринимательской. Исходя из этого, очевидно, что созданная в подобной форме управляющая компания не может получить лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Однако анализ государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства , в частности сводного реестра выданных лицензий, показывает, что лицензирующие органы допускают предоставление лицензий управляющим организациям, созданным в такой организационно-правовой форме (управляющих компаний, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению домами в форме автономных некоммерческих организаций), достаточно много. Вопрос о том, как можно объяснить подобное положение дел — позицией лицензирующих органов решить названную коллизию не в пользу Гражданского кодекса Российской Федерации или банальным отсутствием проработки указанного вопроса, — остается без ответа.

Некоторые ученые подвергают критике саму предоставленную законодателем возможность вести деятельность управляющей организации в качестве индивидуального предпринимателя, обосновывая это отсутствием уставного капитала, учредительных документов, обособленного имущества, резервного фонда . Сфера управления многоквартирными домами действительно является крайне важной и ответственной, однако, на наш взгляд, на практике ни размер уставного капитала, ни наличие требований к созданию резервного фонда не обеспечивают действенных гарантий кредиторам. Более того, тот факт, что индивидуальный предприниматель отвечает по обязательствам всем своим имуществом, скорее мотивирует лицо на добросовестное поведение на рынке управления многоквартирными домами. В связи с изложенным мы считаем допустимым создание и деятельность управляющих организаций в формате индивидуального предпринимательства.

Внутренней особенностью правового статуса управляющей организации является также требование о регистрации лица на территории Российской Федерации. Это выражение общей тенденции защиты государственных интересов в наиболее важных отраслях деятельности (к коим, конечно, необходимо относить и жилищную сферу) путем отступления в силу прямого указания закона от национального режима, предоставляемого ино-

странным лицам, посредством сужения правосубъектных возможностей.

Другим внутренним аспектом специфики правового статуса управляющей организации является предъявление повышенных требований к должностным лицам управляющей организации. Так, одним из лицензионных требований является наличие у руководителя управляющей компании квалификационного аттестата. В целях его получения должностное лицо должно сдать экзамен, который принимает непосредственно лицензионная комиссия. К предъявлению такого требования можно отнестись исключительно положительно. Руководитель организации, осуществляющей деятельность в такой безусловно ответственной и важной сфере, как управление многоквартирными домами, должен знать правовые и организационные аспекты этой деятельности. Более того, такое ограничение препятствует назначению в качестве единоличного исполнительного органа номинального директора, на практике не принимающего руководящих решений, а лишь технически подписывающего документы. Остается надеяться на добросовестность лицензионных комиссий, при отсутствии которой сдача квалификационного экзамена превратится в простую формальность. Также у должностного лица соискателя лицензии не должно быть неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики средней и выше тяжести, не должно быть сведений о назначении ему наказания в виде дисквалификации и сведений в реестре лиц, осуществлявших функции руководителя организации, лицензия которой была аннулирована. Данные требования выполняют функцию недопущения к столь важной сфере субъектов, чья репутация в сфере управления потеряна, и предъявляются в рамках общей тенденции ограничения управленческих возможностей лиц, совершивших правонарушения в определенной сфере.

Внешние аспекты специфики правового статуса управляющей организации связаны со взаимодействием с третьими лицами в процессе осуществления своей деятельности, прежде всего с осуществлением контроля за деятельностью управляющей организации со стороны третьих лиц.

В первую очередь контроль осуществляют собственники помещений в многоквартирном доме, чье благоприятное проживание обязана обеспечить управляющая компания. В этих целях законодатель предъявляет к управляющим организациям повышенные требования по информированию потребителей о ходе своей деятельности, которые выражаются в двух формах: обеспечении собственникам свободного доступа к информации и дополнительной отчетности о своей деятельности.

Так, управляющая организация на основании ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными дома-

ми (далее — Стандарт), обязана детально раскрывать практически все аспекты своей деятельности, в том числе показатели финансово-хозяйственной деятельности, информацию об объемах и стоимости проведенных работ и оказанных услуг по содержанию дома, сметы доходов и расходов, информацию о привлечении субъекта к административной ответственности в сфере управления многоквартирным домом. Следует отметить, что в Стандарт совсем недавно были внесены изменения , которые существенно облегчают работу управляющих компаний по раскрытию информации. Согласно утратившей силу редакции Стандарта, управляющие организации обязаны были предоставлять информацию, в том числе путем ее размещения на стендах в помещении организации, а также по запросам в письменном или электронном виде. В настоящее время Стандарт требует размещать информацию лишь в электронном виде на интернет-ресурсах.

Данное решение законодателя легко объяснить повсеместным распространением возможности доступа в сеть Интернет и реализацией административной реформы по переходу к цифровому обмену информацией между гражданами, государственными и муниципальными органами, организациями. Однако для определенной категории собственников помещений (прежде всего для большинства пенсионеров) указанное решение является существенным ограничением права на получение информации о деятельности управляющей организации, связанной с управлением их многоквартирным домом. На наш взгляд, полный отказ от предоставления информации на материальных носителях введен законодателем поспешно.

В соответствии с п. 11 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация, помимо стандартных отчетов, предусмотренных для всех юридических лиц, ежегодно представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, что является дополнительной мерой контроля деятельности по управлению многоквартирным домом со стороны потребителей.

Помимо контроля со стороны потребителей, соблюдение управляющей организацией лицензионных требований является предметом особого контроля со стороны органов государственного жилищного надзора, которые вправе проводить в отношении субъектов управления плановые и внеплановые проверки. По результатам проверки контролирующий орган вправе подать в суд заявление об аннулировании лицензии.

Таким образом, правовой статус управляющей организации характеризуется целым рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом.

На наш взгляд, к управляющим организациям действительно должны предъявляться определенные повышенные требования в связи со спецификой

рынка, в рамках которого они действуют. При этом непринципиально, путем применения какого механизма (лицензирования или саморегулирования) будут данные требования предъявляться. Государственное регулирование данной сферы, выразившееся в введении института лицензирования управляющих организаций, должно положительно сказаться на деятельности управляющих организаций, но вряд ли полностью искоренит все проблемы, связанные с недобросовестностью отдельных участников рынка. Считаем, что единственной «панацеей» от недобросовестных управляющих организаций является все же самоорганизация собственников помещений, которым предоставлено право самостоятельного решения вопросов, связанных с выбором способа управления многоквартирным домом в целом и смены управляющей организации в частности.

Библиографический список

1. Тютюник О. Д. Правовое регулирование предпринимательской деятельности в сфере управления многоквартирными домами // Вестник научных конференций. 2015. № 3-6 (3). С. 151-152.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

5. Федеральный закон от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 » О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 8.

7. Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. URL: https:// dom.gosuslugi.ru.

9. Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

10. Постановление Правительства РФ от 27.03.2018 № 331 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации». Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *