Весовые коэффициенты

Сравнительный подход

q — количество корректировок аналога;

p — количество аналогов.

Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов представлен в таблице ниже.

Таблица. Весовые коэффициенты объектов-аналогов

Номер объекта-аналога

№ 1

№ 2

№ 3

Количество корректировок по объектам-аналогам

Весовой коэффициент, округл., %

37,5

37,5

25,0

Расчет стоимости методом сравнительного анализа

Характеристики объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости представлен в таблице ниже:

Таблица 21. Результаты расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Элемент сравнения

Объект оценки

Объекты сравнения

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Цена предложения, долл. США за 1 м2

8 220

7 510

5 740

Передаваемые права на здание

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

8 220

7 510

5 740

Финансовые условия

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

8 220

7 510

5 740

Условия продажи

Типичные

Типичные

Типичные

Типичные

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

8 220

7 510

5 740

Снижение цены в процессе торгов

Рыночная

Цена предложения

Цена предложения

Цена предложения

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а

7 458

6 970

5 030

Дата выставления на торги

01.03.2009г.

февраль 2009 г.

феврль 2009 г.

февраль 2009 г.

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

7 458

6 970

5 030

Местоположение

г. Москва, ЦАО, м. Пушкинская, м. Тверская, м. Чеховская, ул. Малая Дмитровка, д. 10

ЦАО, м. Цветной бульвар, пер. Большой Каретный, 4 м.п. от ст. метро

ЦАО, м. Цветной бульвар, ул. Трубная, 5 м.п. от ст. метро

ЦАО, м. Тверская, ул. Тверская, 5 м.п. от ст. метро

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

7 458

6 970

5 030

Линия домов

Первая

Первая

Первая

Вторая

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

7 458

6 970

7 011

Общая площадь здания, м2

5 674,7

3 300,0

1 928,7

950,0

Корректировка, %

-3,1

-6,1

-9,6

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

6 946

6 439

6 052

Наличие парковки

Есть

Есть

Есть

Есть

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2а

6 946

6 439

6 052

Наличие подъездных путей

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Удобная транспортная доступность

Корректировка, %

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

6 946

6 439

6 052

Состояние объекта

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Выполнен ремонт с применением современных отделочных материалов

Без отделки

Корректировка, долл. США/ м2

Скорректированная цена, долл. США за 1 м2

6 946

6 439

6 602

Весовые коэффициенты, %

37,5

37,5

25,0

Скорректированная стоимость 1 м2 объекта оценки, долл. США

6 658

Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США

37 786 000

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

1 349 740 000

Перейти на страницу: 1 2 3 4 5

Еще статьи по экономике

Исследование финансовых результатов производственно-хозяйственной деятельности предприятия
Процесс сбыта (продажи) продукции является завершающим этапом общего процесса воспроизводства и кругооборота хозяйственных средств предприятия. Предприятие может так продавать свои това …

Исследование современного состояния естественных монополий в России
Существует огромное количество различных рыночных состояний, что позволяет говорить о несовершенстве рынков и рассматривать монополистическую составляющую в качестве причины этого несове …

Теория потребительского выбора. Потребитель в рыночной экономике
Рынок это экономическая система, ориентированная на потребителя. Этим объясняется постоянный интерес экономической науки к тому, как ведет себя обычный потребитель, какими мотивами он ру …

Определение весовых коэффициентов

Значимость каждого показателя в общей оценке уровня качества различна и зависит от конкретных требований, поэтому в формулу входят коэффициенты весомости. При выборе их необходимо следовать четырем правилам:

  1. ко­эффициенты весомости сравниваемых свойств данной и ба­зовой конструкции должны быть одинаковы;

  2. коэффици­ент весомости наиболее важного показателя имеет наиболь­шее значение;

  3. показатели одинаковой важности имеют одинаковые коэффициенты весомости;

  4. коэффициенты весомости всех рассматриваемых свойств отвечают усло­вию

(1)

Данный метод состоит в следующем:

1)Все показатели качества Q нумеруются произвольно

Q1- диапазон частот

Q2- уровень шума

Q3-чувствительность

Q4- напряжение питания

Q5-потребляемый ток

Q6-длина

Q7-ширина

Q8-гарантийный срок

Q9-допустимый ток

Q10-допустимое напряжение

Q11-цена

2)Эксперты ранжируют объекты по шкале

3)Ранжированные ряды объектов, составленные экспертами, сопоставляются. Чем выше ранг, тем предпочтительней объект, весомее, важнее показатель.

4)Далее определяются суммы полученных рангов для каждого объекта:

показатель

№1

№2

№3

№4

№5

сумма

Q1- диапазон частот

Q2- уровень шума

Q3-чувствительность

Q4- напряжение питания

Q5-потребляемый ток

Q6-длина

Q7-ширина

Q8-гарантийный срок

Q9-допустимый ток

Q10-допустимое напряжение

Q11-цена

5)На основании полученных сумм рангов строят обобщенный ранжированный ряд:

6) Обобщенные экспертные оценки качества рассматриваемых свойств изделий, т.е. коэффициенты их весомости, рассчитываются по формуле:

, где

n – количество экспертов; n=5

m – число оцениваемых показателей; m=9

Q i, j – коэффициент весомости j-того показателя в баллах, которые дал i-ый эксперт.

Были получены следующие коэффициенты для каждого показателя качества:

уровень шума q1 =0.154

диапазон частот q2=0.145

чувствительность q3=0.142

напряжение питания q4=0.121

потребляемый ток q5=0.109

длина q6=0.088

ширина q7=0.076

гарантийный срок q8=0.07

допустимый ток q9=0.05

допустимое напряжение q10=0.021

цена q11=0.024

Сравнительный анализ с конкурентами.

Оценка конкурентоспособности.

В качестве конкурента отделом маркетинга был выбран микрофон WM-0.34 как наиболее близкий по своим рабочим характеристикам и попадающий в ту же ценовую категорию, что и микрофон нашей компании.

Наш микрофон CZN

Параметр

Kзнi

Пнтi

Kзнi ∙Yi ∙ 100%

Q1- диапазон частот

2*106

2*106

0,154

Q2- уровень шума

0,145

Q3-чувствительность

0,87

0,123

Q4- напряжение питания

0,5

0,242

Q5-потребляемый ток

0,5

0,5

0,109

Q6-длина

1,2

0,0252

Q7-ширина

0,076

Q8-гарантийный срок

0,07

Q9-допустимый ток

0,5

0,5

0,025

Q10-допустимое напряжение

0,4

0,0096

Q11-цена

1,7

0,148

Микрофон-аналог WM-034

Параметр

Kзнi

Пнтi

Kзнi ∙Yi ∙ 100%

Q1- диапазон частот

2*106

2*105

0,0154

Q2- уровень шума

0,435

Q3-чувствительность

0,8

0,113

Q4- напряжение питания

0,5

1,1

Q5-потребляемый ток

0,5

0,8

0,174

Q6-длина

1,6

0,036

Q7-ширина

0,0912

Q8-гарантийный срок

0,07

Q9-допустимый ток

0,05

Q10-допустимое напряжение

0,0312

Q11-цена

0,185

Радар конкурентоспособности.

SCZN=95.1 мм2

SWM=68.5 мм2

В результате было установлено, что наш микрофон конкурентоспособен и готов к постановке на производство.

Разработка комплекса маркетинга.

Разработанный продукт рассчитан на профессиональных звукорежиссеров, работающих в крупных ,престижных студиях .В данном случае это люди от 25-50 лет со средним и высоким уровнем дохода (1500-3500$).

1)Продукт

Инновационный продукт компании «NIS»- новый пьезоэлектрический микрофон для студийной звукозаписиCZN-15e. Сочетает как широкий диапазон рабочих частот и высокую чувствительность, так и малые габаритные размеры и низкую энергопотребляемость.

2)Цена

Цена микрофона составляет от 5000-7000 рублей, в зависимости от объёма поставляемой партии.

3)Сбыт

Схема сбыта

Производитель

Крупные оптовики

Средние оптовики

Интернет-магазины

Музыкальные магазины,

магазины аудио техники

частные лица

4)Продвижение

1. Предоставление потребителям номерных дисконтных карт с 30% скидкой на повторную покупку продукции нашей фирмы.

2. Предоставление подарка каждому покупателю (специальный защитный чехол).

3. Специальное предложение выгодного кредитования для начинающих звукорежиссёров.

4. Реклама:

-реклама на радио

-в печатных средствах массовой информации

-реклама в музыкальных журналах

-наружная реклама

-интернет

А также предоставляется:

а)возможность бесплатной доставки при заказе продукции в сети Интернет и заполнении специальной анкеты на сайте.

б)демонстрация конкретных работ звукорежиссёров, записанных с помощью нашего микрофона.

в)создание рекламных страниц, которые содержат краткую информацию о преимуществах нашего товара

г)создание странички пользователей с их рекомендациями и отзывами.

Средство распространения информации

Время проведения акции, дата

Август 2008

Количество

Размер

Общая стоимость

Рекламный ролик на «Нашем радио»

Каждые три часа

По 30 секунд

60*30=1800

Журнал «Петербургский музыкант»

(230х295)

20*6=1200

Журнал «Ми»

(230х295)

20*6=1200

Листовки в музыкальных магазинах города

А5

15*75=1125

Интернет-реклама(графический баннер)

100*150

20*52=1040

Интернет-магазин

Звуковая реклама в музыкальных магазинах города

Каждые 2 часа

35 слов

12*30*25=9000

Промо-акции в музыкальных магазинах города

Четверг,пятница,суббота

По 4 часа

3 человека

144*4=576

Рекламные плакаты в музыкальных магазинах города и звукозаписывающих студиях.

А0

30*40=1200

Рекламные плакаты на концертных площадках города

А0

30*50=1500

План-график рекламной кампании.

Итог:19241$

Где :

Разработка графического баннера 40$

Интернет-магазин (с каталогом товаров) 600$

Звуковая реклама в музыкальных магазинах города 1 выход (не более 35 слов ) 25 $

Работа промоутера 1 час 4$

Рекламные цветные плакаты формата А0 40$

Рекламные цветные плакаты высокого качества формата А0 50$

Рекламные листовки А5 75$ за 1000 штук

Реклама в журналах (230х295) 20$ за 1 шт.

Рекламный ролик на радио 7,5$ за 30 секунд

Рекламные материалы

Слоган:

Окунись в мир чистого звука….

Звуковой ролик:

Если ты профессионал в мире музыки,

хочешь доказать это всем

спеши купить инновационный продукт компании «NIS»

супер микрофон CZN по супер низкой цене!

Поспеши и ты будешь лучшим!!!

Эскиз рекламного баннера:

«NIS»(«New in sound»).

Окунись

в мир

чистого

звука…

Новый микрофон CZN по супер-цене!

Территория профессионалов.

Анализ рисков

PEST-анализ рисков

P – Policy – политика,

E – Economy – экономика,

S – Society – общество (социум),

T – Technology – технология.

Номер риска

Краткое название риска

Смена политического режима

Снижение стоимости товара-конкурета

отношение к творчеству

Разработка новых технологий конкурентами

Категория

политические

экономические

социальные

технологические

Источник или причина риска

Выбор нового президента РФ

понижение спроса

на продукцию

понижение интереса к музыке

появление новых технологий у конкурентов

Дата или период, когда может произойти

4 года

1,5 года

5 лет

1-2 года

Характер

проявления

переход на плановую экономику

снижение цен конкурирующих

товаров

снижение спроса на нашу продукцию

снижение цен конкурирующих

товаров

Триггер риска

Недовольство населения политическим режимом

ценовая политика нашей компании

Изменение сознания досуга человечества

Работа и рынком инноваций

Оцениваямая вероятность P,

макс1

0,15

0,65

0,3

0,5

Оцениваемое воздействие ( I) в

случае наступления (у.е.)

10 000 000

2 500 000

1 000 000

Величина рискового

события P*I

Вывод о необходимости

управления

управление невозможно

постоянный мониторинг

конкурентов

отслеживание

необходим

технологический мониторинг конкурентов

Мероприятия по

управлению

анализ политической

ситуации

анализ деятельности конкурентов каждые 6 месяцев

анализ раз в год

создание специальной группы занимающейся,

данным вопросом

Ответственный

Никитин Ю.К

(менеджер по изучению конкурентов)

Сидоров В.А (менеджер по изучению конкурентов)

КошкинП.М

(м-р по исследованию мнений потребителей)

Веточкин П.П (менеджер по исследованию техпроцессов)

Текущая дата

25 апреля 2008 г

25 апреля 2008 г

25 апреля 2008 г

25 апреля 2008 г

Время следуюшего

контроля

1 января 2010 г

25 октября 2008 г

25 апреля 2009 г

1 января 2010 г

Разработка плана маркетинга

Мероприятие

Ответственный

Сроки

Ст-сть$

АНАЛИЗ

Анализ инновационных технологий

Менеджер по исследованию

техпроцессов

Апрель

SWOT анализ

Менеджер по изучению конкурентов

Апрель

Анализ конкурентов

Менеджер по изучению конкурентов

Май

Анализ потребителей

Менеджер по исследованию мнений потребителей

Май

СТРАТЕГИЯ

Разработать стратегию сегментирования

Менеджер по продвижению товара

Июнь

Разработать стратегию позиционирования

Менеджер планированию рекламных компаний товара

Июль

Проанализировать стратегию конкурентов

Менеджер по изучению конкурентов

Август

ПРОГРАММА

Разработать перспективный товар

Менеджер по исследованию мнений потребителей

Менеджер по исследованию

техпроцессов

Менеджер по изучению конкурентов

Апрель-август

Разработать ценовую политику

Экономист-аналитик отдела маркетинга

Менеджер по продвижению товара

Менеджер по корректировке концепции Продвижение

товара

Сентябрь

Разработать политику сбыта

Менеджер по планированию рекламных компаний

Экономист отдела маркетинга

Менеджер по контролю эффективности рекламы

Сентябрь

Разработать политику позиционирования и рекламные материалов

Менеджер по разработке рекламных материалов

Менеджер по корректировке концепции Продвижение

Товара

Менеджер по проведению рекламных компаний

Октябрь

Разработать концепцию товара

Менеджер по корректировке концепции Продвижение

товара

Сентябрь,октябрь

ИТОГО

Структура плана маркетинга

Анализ инновационных технологий:

-материалов

-способов изготовления

-способов получения пьезоэлектриков

SWOT анализ(пункт 6,9)

-сильные стороны

-слабые стороны

-возможности

-угрозы

Анализ конкурентов(пункт 9)

Анализ потребителей(пункт 6,10)

Разработка стратегии сегментирования(пункт 8)

Разработка стратегии позиционирования(пункт 10)

Анализ стратегии конкурентов( пункт 11,12)

Разработка перспективного товара(пункт 5)

Разработка ценовой политики(пункт 12)

Разработка политики сбыта(пункт 13)

Разработка политики позиционирования и рекламных материалов(пункт 10,12,13)

Разработка концепции товара(пункт 7)

Литература:

1Конспект лекций. А.Б.Звездова,2008.

2. «Маркетинговые исследования и конкурентоспособность продукции.» А.Б.Звездова,С-Пб,2005.

Приложение

Расчет весовых коэффициентов в сравнительном подходе

Согласно требованиям ФСО, контролирующих органов необходимо производить обоснование всех расчетов и результатов в отчете по оценке. В настоящее время практически отсутствуют методики обоснования весовых коэффициентов в сравнительном подходе. Есть общие формулировки, что необходимо присваивать вес каждому аналогу в зависимости от произведенных корректировок, но при этом отсутствует конкретная информация как это сделать. В данной статье автор предлагает вариант распределения весовых коэффициентов, достаточно простым обоснованным способом. Описываемый в статье вариант определения весовых коэффициентов предлагается для метода прямого поэлементного сравнения аналогов с объектом оценки.

Обычно в сравнительном подходе составляется сравнительная таблица аналогов, где проставляют корректировки по различным параметрам рассчитанные тем или иным способом (уже на основании рыночных данных). В результате по каждому аналогу образуется сумма корректировок, которая может быть больше, меньше или равна нулю. На этом этапе Оценщику необходимо распределить веса по каждому аналогу в зависимости от внесенных корректировок по ним и обосновать их согласно ФСО.

Зачастую Оценщики прибегают к экспертному распределению весов с приведением, каких либо оснований.

Данную процедуру можно упростить, применив математический способ расчета весовых коэффициентов. Для этого необходимо рассчитать параметр, обратный удельному весу суммы корректировок по каждому аналогу в общей сумме корректировок аналогов (чем больше удельный вес, тем меньше весовой коэффициент и наоборот). Производить расчет предлагается по следующей формуле:

Очевидно, что не линейная, иначе распределение весов было бы гораздо проще по прямой пропорции.

Рассмотрим пример расчета с использованием формулы (2),

аналог 1

аналог 2

аналог 3

сумма

сумма корректировок

вес

20%

40%

40%

100%

Распределение весов показывает, что при двух стопроцентно идентичных аналогов оцениваемому объекту, первому аналогу с минимальной корректировкой присвоен вес в 20% и разница с другими аналогами составляет также 20%.

аналог 1

аналог 2

аналог 3

сумма

сумма корректировок

Вес

31%

34%

34%

100%

В другом случае, различие в корректировках в 1 единицу дает разницу в 3% в весах. Это говорит о том, что аналоги, имеющие большую величину сумм корректировок одинаково плохи, и разница в весах между ними соответственно невелика.

Графически зависимость веса от суммы корректировок (при нулевых корректировках для трех аналогов) выглядит так,

Из графика видно, что чем больше корректировка, тем меньше ее вес и при увеличении величин корректировок разница в весах снижается. Вид графика функции не меняется от величины корректировок.

Известно также, что величины корректировок могут быть как положительные, так и отрицательные, поэтому параметр S берется по модулю, так как значения корректировок, например -1 и +1 равнозначны. В случае, когда сумма корректировок (S) равна нулю, в формулу введен минимальный параметр 1, который дает определять вес при нулевых значениях сумм корректировок и избежать математической ошибки деления на ноль.

Таким образом, предлагаемая формула, по мнению автора, наиболее близко к истине объясняет распределение весов в зависимости от сумм корректировок по аналогам.

Приведенная формула была написана для сравнительного подхода при распределении весов по аналогам. Однако ее также можно применять и в других областях, где применяются аналогичные приемы расчетов.

Значение весового коэффициента в экономической науке

Первое значение весового коэффициента состоит в его влиянии на целеполагание и финансовое планирование. Если у человека есть выбор между различными моделями поведения в финансовой сфере, он должен выбирать ту, весовой коэффициент аргументов которой больше, чем у других.

Второе значение – определение весового коэффициента позволяет составить прогноз о том, что произойдет в исследуемой области вследствие того или иного явления. Вероятнее всего будет происходить то событие, у составляющих (аргументов) которого больший весовой коэффициент. На основании прогнозов вырабатывается план действий, что особенно часто наблюдается в макроэкономике (экономические отношения на внутригосударственном и международном уровнях).

Третье значение – весовые коэффициенты обязательно используются при создании компании, которая нуждается в инвестиционной поддержке. Когда предприниматель обратится к инвесторам за помощью, он перечислит им причины, по которым стоит вкладывать деньги в его компанию, у каждой причины будет свой весовой коэффициент. Чем больше будет суммарное значение весового коэффициента, тем выше вероятность получения предпринимателем инвестиционной поддержки.

Четвертое значение – расчет весового коэффициента может быть подвержен изменениям с течением времени, по изменениям можно судить о переустройстве экономической системы. Ведь весовой коэффициент определенного фактора может повышаться или понижаться только в том случае, если будет расти или падать значимость других факторов, а это может происходить только в случае преобразований в экономике.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *