Входит ли балкон в стоимость квартиры

Когда речь идет о квартире, мы привыкли оперировать двумя понятиями: «общая площадь» и «жилая площадь». Казалось бы, никаких проблем с применением этих определений быть не должно: исходя из простой логики, общая площадь – это площадь всех помещений квартиры, а жилая – только тех, что предназначены для проживания, то есть жилых комнат.

Оказывается, не все так просто. И определения эти размыты, и используются они в разных случаях по-разному. К тому же документа, который расставлял бы все точки над i в этом вопросе, нет. Отсюда возникает путаница, которая нередко приводит спорящие стороны в суд.

Мы не претендуем на исчерпывающий анализ всех возможных вариантов использования данных определений. Но наиболее часто встречающиеся охарактеризуем.

Кодекс и инструкция

Прежде всего упомянем противоречивость и неполноту законодательства на этот счет. Так, понятие «общая площадь» толкуется в нескольких нормативных актах, и суть этих определений не совпадает. В Жилищном кодексе РФ (статья 15, пункт 5) говорится: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Про жилую площадь, кстати, кодекс вообще ничего не знает.

Внешние метры балконов и лоджийБалкон и лоджия воспринимаются большинством покупателей как важный и даже необходимый элемент квартиры. Но многие не знают, >>А вот Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37) видит общую площадь иначе: «3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».

Таким образом, Жилищный кодекс исключает лоджии, балконы и прочие подсобные помещения из общей площади, а Инструкция – включает. Кому верить и для чего это нужно?

Площадь площади рознь

Как отмечает Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», понятие «общая площадь жилого помещения» используется в следующих случаях: для определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, для определения цены договора долевого участия (ДДУ) в строительстве, при предоставлении жилья по договору социального найма, при предоставлении ряда льгот (например, для расчета денежной компенсации за наем жилых помещений военнослужащим) и т. д.

До 2011 года использовался также термин «общая приведенная площадь», но потом слово «приведенная» из него убрали. И началась путаница, потому что такое понятие (для ясности будем называть это приведенной площадью) тоже используется при расчете цены в ДДУ, когда квартира содержит перечисленные помещения. Их стоимость считается с понижающим коэффициентом. При этом не все застройщики подробно разъясняют своим покупателям перед подписанием договора, какая именно площадь квартиры в нем указана.

Частный юрист Анна Мигова разъясняет: обычно застройщики следуют одному из двух предусмотренных ФЗ-214 («О долевом строительстве…») вариантов. Первый – указать проектную площадь будущей квартиры в некоем диапазоне, скажем, 40 кв. м плюс-минус 2 кв. м. В таких случаях договор не предусматривает никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры. Если после обмера уже готовая квартира имеет площадь 41 кв. м или 38 кв. м, то покупатель не заплатит ни больше, ни меньше, чем указано в ДДУ. Считается, что покупатель и продавец договорились не менять стоимость этого объекта в зависимости от его площади. Но только в пределах погрешности в 2 кв. м в ту или иную сторону. Если площадь квартиры после сдачи дома составит 42,5 кв. м, то покупатель доплатит за 0,5 кв. м, а если 37 кв. м – то застройщик вернет стоимость 1 кв. м.

Второй вариант – когда в ДДУ оговаривается, что любые отступления от указанной в договоре площади влекут за собой перерасчет.

А вот уточнения насчет балконов, лоджий и кладовых приводят далеко не все застройщики. То есть не конкретизируют, входит ли балкон размером 1,5 кв. м в эти 40 «квадратов» или нет.

В таких случаях по умолчанию применяется упомянутая выше инструкция.

Балконный просчет

Никто не застрахован от недоразумений.

Петербургский арбитражный суд год назад рассматривал такое дело. Гражданин купил у петербургского застройщика квартиру по ДДУ, в котором указывались следующие параметры: общая площадь квартиры 47,44 кв. м, площадь балкона – 15,7 кв. м (балконов было два: 10,84 + 4,86 кв. м). Стоимость балконов нужно было рассчитывать с понижающим коэффициентом 0,3, и в итоге приведенная площадь всей квартиры (включая балконы) должна была составить 52,15 кв. м. Но застройщик в договоре указал другую площадь – 53,4 кв. м. Более того, когда дом был сдан, оказалось, что общая площадь квартиры 47,3 кв. м, а балконов – 9,6 + 4,2 кв. м.

Если бы не отказ застройщика производить перерасчет, то, наверное, покупатель никогда и не узнал бы об упомянутых несоответствиях. Но перерасчета застройщик не сделал. И дольщик пошел в суд. В итоге выяснилось, что из-за этих нарушений в подсчетах покупатель переплатил компании 167,58 тыс. руб. Дольщик взыскал с продавца эти деньги, а также штраф за неосновательное обогащение.

Учетные нюансы

В большинстве случаев при операциях с недвижимостью используется понятие «общая площадь» в трактовке Жилищного кодекса. Так, при расчете платы за отопление в квартирах, где не установлены приборы учета, используют общую площадь. Ее же имеют в виду, когда начисляют налог на недвижимое имущество.

Но иногда нужно уточнять жилую площадь. В частности, при предоставлении помещений в общежитиях, как говорит статья 105 Жилищного кодекса, на каждого человека должно приходиться не меньше 6 кв. м жилой площади. Кухни, коридоры, санузлы и прочие помещения, имеющиеся в общежитиях, в эти расчеты не входят.

Есть нюансы и при постановке граждан на очередь для улучшения жилищных условий. Чтобы встать на очередь в Петербурге, требуется, чтобы заявитель был признан малоимущим, а также чтоб в квартире, где проживает он и его семья, на каждого человека приходилось не более 9 кв. м общей площади в отдельных квартирах и не более 15 кв. м общей площади, когда речь идет о коммуналке. Такой норматив называется учетной нормой.

Если в очередь вас приняли, то наделять жильем для улучшения условий будут уже не по учетной норме, а по норме предоставления – она в Петербурге не менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 30 кв. м для человека, проживающего отдельно.

Те же нормы предоставления учитываются при расселении аварийного жилья. Но только когда квартира не приватизирована, а расселяемые жильцы стоят на очереди по улучшению жилищных условий. В противном случае им должны дать жилье площадью не меньше расселяемого. У собственников аварийное жилье выкупают по рыночным ценам. Или по соглашению сторон могут предоставить жилплощадь взамен, зачтя ее стоимость в качестве денежного расчета.

ЗАХОДИ

Входит ли балкон в общую площадь квартиры?

Когда вы покупаете квартиру, в которой есть балкон и (или) лоджия, важно задаться вопросом – а по какой цене Вы покупаете этот самый балкон или лоджию? Или они вообще не входят в стоимость квартиры, а предоставляются как бонус к покупаемой жилплощади.

Последнее маловероятно, так как построить балкон тоже стоит усилий и средств, которые любой застройщик хочет компенсировать. Однако, их строительство, если они не отапливаются, там нет розеток и системы вентиляции, а предназначены, как дополнительное удобство, гораздо менее затратно.

Чаще всего, могут возникнуть две ситуации:

  1. Балкон входит в стоимость квартиры;
  2. Вы платите какой-то процент от общей стоимости квартиры за балкон и за лоджию.

В первом случае, такая ситуация может возникнуть, когда риэлтор считает среднюю цену за жилую площадь и за балкон и (или) лоджию, тем самым, якобы, снижая цену за общую площадь.

Во втором случае – вы платите специально предусмотренный процент от цены жилой площади.

Так как же узнать реальную стоимость этих площадей и избежать тонких манипуляций недобросовестных риэлторов ?

На этот случай существуют строительные нормы и правила (СНиП), а также жилищный кодекс Российской Федерации.

Жилищный кодекс

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

То есть, в жилищном кодексе РФ довольно ясно говориться о том, что в жилую площадь включаются все внутренние помещения квартиры. Веранды, террасы, балконы и лоджии не входят в жилую площадь.

Однако, если балкон и лоджия вследствие перепланировки стали отапливаемыми, то они включаются в жилую площадь квартиры, так как жилая площадь увеличилась.

Строительные правила — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

В строительных правилах многоквартирных зданий говориться об общей площади квартиры. Общая площадь – это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

То есть, в общую площадь квартиры входят следующие помещения:

  • вспомогательные;
  • встроенные;
  • балконы;
  • лоджии;
  • террасы;
  • веранды.

Рассчитывая их стоимость, необходимо применять соответствующие коэффициенты:

  • для террас и балконов он составляет 0,3;
  • для лоджий – 0,5;
  • для неотапливаемых кладовых и веранд – 1,0

Так что следует четко понимать терминологию, кода дело касается площади квартиры: если речь идет об общей площади – это СНиП, а если о жилой – это жилищный кодекс.

СНиП ссылается на жилищный кодекс, в параграфе об общей площади и определения помещений, которые в неё входят.

Жилищный кодекс предусматривает права граждан за жилые помещения – их покупку, оплату за услуги ЖКХ.

СНиП – нормы строительства.

Теперь, разобравшись в терминологии, рассмотрим подробнее различные условия, влияющие на стоимость этих дополнительных площадей – балконов и лоджий, ведь чаще всего именно они попадают под смелые дизайнерские разработки по улучшению жилищных условий, что может сильно повлиять на первоначальную стоимость жилья.

Для начала, определимся, где балкон, а где – лоджия.

Лоджия — неотапливаемое помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее:

· стены с двух сторон;

· ограждение с открытой стороны;

· оконный блок с дверью со стороны, примыкающей к помещению.

Лоджия может иметь покрытие и быть остеклённой. Имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Балкон — неотапливаемое помещение в виде выступающей из плоскости стены фасада здания огражденной площадки. Может иметь покрытие и быть остекленным. При наличии покрытия и остекления, имеет ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Обобщая определения терминов в современной практике проектирования: лоджия — более основательное и самостоятельное помещение, а балкон – дополнительное, всегда выступающее из плоскости фасада здания, следовательно, это нужно учитывать, когда считается площадь квартиры.

Кроме балкона и лоджии, архитектура может предусматривать летнее открытое помещение, чаще всего в виде пристройки с крышей на столбах — террасу.

Итак, коэффициент для балконов и террас — 0,3, для лоджий – 0,5.

Если балкон и лоджия подвергаются переоборудованию – соединяются с жилой площадью, утепляются, проводится отопление, то это считается перепланировкой. А любая перепланировка, согласно действующему законодательству, должна отображаться в соответствующих документах и иметь разрешительное подтверждение от соответствующих органов.

Следует тщательно изучить документ долевого участия, чтобы уточнить площадь, взятую за расчет стоимости жилого метра. Документы должны быть в порядке и отображать реальные изменения в перепланировке.

Подводя итог, делаем вывод — все помещения в квартире рассчитываются, согласно принятым СНиП коэффициентам, которые влияют на итоговую стоимость квартиры:

  • Все внутренние помещения рассчитываются с коэффициентом равным 1.
  • Неостекленные балконы рассчитываются с применением понижающего коэффициента 0,3 – вы платите 30% от всей площади балкона. Застекленный балкон имеет коэффициент 0,8.
  • Площадь незастекленной лоджии рассчитывается с применением коэффициента 0,5, а переоборудованная и застекленная – 1.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *