Земельный участок НДС

Реализация земельных участков НДС

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Согласно закону, реализация товаров включается в налогооблагаемую базу НДС. Кодекс также утверждает, что данными объектами считается любое имущество, предназначенное для продажи.

Именно этот аспект часто вызывает сомнения, ведь исходя из указанного, реализация участков должна облагаться НДС. Но следует учесть, что товарами считается имущество, созданное или приобретённое специально для последующей перепродажи. То есть, если фирма владела участком некоторое время, после чего было принято решение об открытии торгов, операция по передаче права собственности другой компании не будет включаться в базу НДС.

Это подтверждается Налоговым Кодексом. В ст. 146 приведён список действий, не подлежащих налогообложению. В их числе указаны и операции по продаже земельных участков, а также долей в них.

То есть необходимость расчёта НДС при реализации этого вида недвижимого имущества не возникает.

★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа) куплено > 8000 книг

Нужен ли счет-фактура

Счет-фактура — это документ установленной формы, составляемый продавцом. Заполненный бланк содержит информацию о взаимодействующих сторонах и предмете сделки. Он необходим для получения покупателем права на возврат сумм НДС.

Счет-фактура является основным документом, связанным с НДС. Он оформляется, если одновременно выполняется два условия:

  • предприятие-продавец является плательщиком налога;
  • проведена операция, подлежащая обложению.

В данном случае также могут возникнуть сомнения в необходимости выписки счёта-фактуры. Документ обязательно должен составляться фирмой, которая является плательщиком НДС, даже если продаваемые товары не облагаются этим налогом. В таком случае в соответствующей графе бланка делается пометка: «Без НДС».

Однако земля не является просто товаром, который не подлежит включению в базу НДС. Реализация участков вовсе не облагается налогом, следовательно, нарушается одно из условий, при которых бланк обязательно выписывается. Таким образом, при продаже земли составлять счёт-фактуру не требуется.

Это вовсе не означает, что выписка документа будет считаться ошибкой и обернётся для компании штрафом от контролирующих органов. Составить и передать покупателю счёт-фактуру при продаже земли можно, но его наличие не является строго обязательным в данной ситуации.

Образец акта приема-передачи земли можно скачать в статье: “Акт приема-передачи земельного участка”

Облагается ли реализация земельных участков НДС

Обязанность по уплате того или иного налога возникает при наличии соответствующего объекта налогообложения у налогоплательщика (п. 1 ст. 38 НК РФ). Но если объект налогообложения отсутствует, то нет и основания исчислять и уплачивать налог в бюджет.

В пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС, в частности, является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.

Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Товаром для целей налогообложения является любое реализуемое или предназначенное для реализации имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Однако в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются. Это значит, что при осуществлении данной операции исчислять и уплачивать налог не требуется. Это же вывод делает и Минфин РФ в письме от 02.02.2017 № 03-03-06/1/5397.

Быть или не быть НДС‑льготе

Как гласит п.п. 197.1.21 НКУ, операции по поставке (продаже, передаче) земельных участков, земельных долей (паев) освобождены от обложения НДС.

Но! Кроме тех случаев, когда земельные участки размещены под объектами недвижимости и включаются в их стоимость в соответствии с законодательством (с учетом положений абзаца первого п.п. 197.1.13 НКУ).

Напомним: в абзаце первом п.п. 197.1.13 НКУ идет речь об освобождении от НДС, в частности, операций по безвозмездной приватизации приусадебных земельных участков. Явно это не наш случай. Поэтому на п.п. 197.1.13 НКУ не будем заострять внимание.

Итак, если осуществляется поставка (продажа, передача) земельного участка, на котором нет объектов недвижимости, то, без сомнений, такая операция освобождается от обложения НДС. А при поставке (продаже, передаче) объекта недвижимости вместе с землей, которая находится под таким объектом и учитывается в общей стоимости объекта недвижимости (включается в его стоимость), операция подлежит обложению НДС на общих основаниях.

Возникает вопрос: а будет ли облагаться НДС операция по продаже земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, если его стоимость не включена в стоимость недвижимости (в договоре выделена отдельно)?

Исходя из лексической конструкции п.п. 197.1.21 НКУ, на наш взгляд, можно утверждать однозначно: если продается земельный участок, на котором размещен объект недвижимости, но стоимость такого участка не включается в стоимость недвижимости, то начислять НДС на стоимость земельного участка не нужно. Дело в том, что в исключения из льготных операций попадут только случаи, когда выполняются сразу два условия (они перечислены через союз «и»):

• на земельном участке находится недвижимость;

• стоимость земли включается в стоимость недвижимости.

Если хотя бы одно из условий не выполняется — действуют общие «льготные» правила.

Единственный повод для сомнений — упоминание во втором условии каких-то требований законодательства. Может, есть какие-то законодательные нормы, которые требуют включать стоимость земли в стоимость недвижимости?

Давайте разбираться.

Продажа недвижимости: юридические тонкости

В НКУ нет норм, которые обязывают продавца увязывать с целью налогообложения продажу земли и недвижимости. А вот в гражданском и земельном законодательстве есть определенные требования на этот счет.

Так, в ст. 377 ГКУ и ст. 120 Земельного кодекса Украины от 25.10.01 г. № 2768-III предусмотрено:

• к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя);

• размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов и объектов государственной собственности, подлежащих продаже путем приватизации).

То есть при продаже недвижимости к покупателю переходит право собственности (пользования) на земельный участок. Кадастровый номер такого участка — это существенное (обязательное) условие договора купли-продажи недвижимости. При этом нет никаких требований о включении/невключении стоимости земли в стоимость недвижимости. Выходит, стороны договора купли-продажи недвижимости могут урегулировать этот вопрос на свое усмотрение.

Продажа земли в бухучете

Может, ситуация прояснится, если обратиться к бухучету?

Независимо от того, как приобретался земельный участок (как отдельный объект или вместе с объектом недвижимости, с выделением суммы каждой составляющей или общей суммой), в бухучете он должен быть отражен как отдельный объект. Уж слишком разные по своей экономической сущности земельные участки и объекты недвижимости.

Основания для таких действий дает абзац десятый п. 4 П(С)БУ 7 «Основные средства». Согласно данной норме, если один объект основных средств состоит из частей, которые имеют разные сроки полезного использования (эксплуатации), то каждая из этих частей может признаваться в бухучете как отдельный объект основных средств.

Поможет вам в этом п. 9 П(С)БУ 7. В нем сказано, что первоначальная стоимость объектов ОС, обязательства по которым определены общей суммой, рассчитывается распределением этой суммы пропорционально справедливой стоимости отдельного объекта основных средств. В свою очередь, справедливой стоимостью земельных участков и зданий является их рыночная стоимость (см. п. 4 приложения к П(С)БУ 19 «Объединение предприятий»). В связи с этим следует иметь в виду, что согласно ст. 5 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.03 г. № 1378-IV с целью определения стоимости земельных участков проводится их экспертная денежная оценка. А одним из случаев ее обязательного проведения является необходимость отражения стоимости земельного участка в бухгалтерском учете (см. ст. 13 данного Закона).

Соответственно, при продаже недвижимости вместе с землей по сути происходит продажа двух разных объектов. А значит, и с точки зрения бухучета включать стоимость земельного участка в стоимость объекта недвижимости не обязательно.

А что говорят налоговики?

Практическое применение норм п.п. 197.1.21 НКУ налоговики разъясняли в письмах ГНСУ от 15.06.12 г. № 10075/6/15-3415-26, ГФСУ от 06.10.16 г. № 21767/6/99-99-15-03-02-15, ГУ ГФС в Ровенской обл. от 26.08.16 г. № 2046/10/17-00-12-01-07). Они настаивают на том, что необходимо учитывать порядок отражения в учете объектов недвижимости и земельных участков, на которых они находятся.

Так, если осуществляется поставка (продажа, передача) земельного участка, который находится под объектом недвижимости, как отдельного объекта, то такая операция освобождается от обложения НДС.

В случае если осуществляется поставка (продажа, передача) объекта недвижимости вместе с землей, которая находится под таким объектом и учитывается в общей стоимости объекта недвижимости (включается в его стоимость), то такие операции подлежат обложению НДС на общих основаниях.

При этом количество заключенных договоров (один общий или два отдельных) никакого значения не имеет.

То есть, если в договоре:

• отдельно выделить стоимость земельного участка — можно смело применять НДС-льготу. И не забудьте при этом указать, что стоимость такого участка указана без НДС;

• земельный участок не будет иметь обособленной стоимости — есть все шансы, что контролеры будут настаивать на обложении операции по его продаже НДС на общих основаниях.

В последнем случае объект недвижимости и земля под ним будут рассматриваться как единое целое. А значит, продавцу придется начислить НДС-обязательства по ставке НДС 20 % на всю сумму договора (если, конечно, речь идет не о второй и последующих поставках жилья — п.п. 197.1.14 НКУ*).

* Такие операции тоже освобождаются от обложения НДС.

Датой возникновения налоговых обязательств (НО) будет дата первого события: либо дата составления акта приема-передачи объекта недвижимости и земельного участка, либо дата получения предоплаты от покупателя.

Соответственно, в этот день поставщик должен выписать налоговую накладную (НН) в общем порядке и зарегистрировать ее в ЕРНН.

Если есть НДС-освобождение

Если поставщику удастся выполнить все требования для применения НДС-льготы при продаже объекта недвижимости вместе с земельным участком, ему останется сделать только пару штрихов.

Налоговая накладная. Продавцу на дату первого события (дату подписания акта приема-передачи объекта недвижимости и земельного участка или дату получения предоплаты от покупателя) следует выписать две НН (п. 17 Порядка № 1307**):

** Порядок заполнения налоговой накладной, утвержденный приказом Минфина от 31.12.15 г. № 1307.

а) «льготную» НН (на стоимость земельного участка). В такой НН (п. 16 Порядка № 1307):

• в верхней левой части в графе «Складена на операції, звiльненi від оподаткування» поставить отметку «Без ПДВ»;

• в «номенклатурной» гр. 2 написать «земельна ділянка»;

• в гр. 3.1 — указать условный код «00301» («земельна ділянка»)***;

*** Согласно Справочнику условных кодов товаров, размещенному на официальном сайте ГФСУ.

• в гр. 8 внести код ставки «903»;

• в гр. 9 — код льготы «14060430» согласно Справочнику № 86/2 прочих налоговых льгот по состоянию на 01.01.18 г.

При этом поля II — IV, V — VIII и поле X раздела А НН следует оставить пустыми. Остальные реквизиты НН заполняют по общим правилам;

б) обычную НН (на продажу объекта недвижимости), следуя общим правилам заполнения НН.

Минбаза. Заметьте: если продажная стоимость объекта недвижимости окажется меньше минбазы, установленной для необоротных активов п. 188.1 НКУ (т. е. его балансовой стоимости на начало отчетного периода, в котором осуществлена продажа), то придется дополнительно составить и НН «на дотягивание» (подробнее — в Шпаргалке бухгалтера «Минбаза обложения НДС: коротко о главном» // «БН», 2018, № 10).

Внимание! В случае с земельным участком НН «на дотягивание» выписывать не нужно (категория 101.16 ЗІР ГФСУ).

НДС-отчетность. Так как продажа земельного участка является льготной операцией, то ее отражают в стр. 5 НДС-декларации и в таблице 1 приложения Д6, в которой указывают название операции, норму НКУ, по которой эта операция освобождена от налогообложения (т. е. п.п. 197.1.21 НКУ), а также объем освобожденной поставки.

Объем поставки и сумма НДС по операции по продаже объекта недвижимости попадет в стр. 1 НДС-декларации и таблицу 1 приложения Д5.

«Компенсирующие» НО. Так как речь идет о льготной операции, то весь «входной» НДС, связанный с осуществлением такой операции (к примеру, на стоимость услуг по оформлению земли, ее оценке и т. п.), плательщик НДС должен компенсировать, начислив НДС-обязательства, как того требует п.п. «б» п. 198.5 НКУ.

НК по расходам, связанным с продажей объекта недвижимости, компенсировать не нужно.

Распределение НДС. Если выйдет так, что расходы будут связаны одновременно как с льготной поставкой (продажей земли), так и с налогооблагаемой (продажей объекта недвижимости), плательщику НДС придется начислить «компенсирующие» НО согласно п. 199.1 НКУ.

Для этого применяют коэффициент «анти-ЧВ» из гр. 7 таблицы 1 приложения Д7 к НДС-декларации (подробности — в Теме недели «Перераспределение НДС — 2017» // «БН», 2017, № 51).

Базу для начисления «компенсирующих» НО (согласно п. 198.5 НКУ и п. 199.1 НКУ) следует определять в соответствии с п. 189.1 НКУ. То есть:

• по необоротным активам — исходя из балансовой (остаточной) стоимости, которая сложилась по состоянию на начало отчетного периода, в течение которого осуществлена их продажа (в случае отсутствия учета необоротных активов — исходя из обычной цены);

• по товарам/услугам — исходя из стоимости их приобретения.

Пример

Согласно договору купли-продажи предприятие — плательщик НДС обязано передать покупателю:

• земельный участок стоимостью 4,2 млн грн.;

• склад, находящийся на таком участке, стоимостью 12 млн грн. (в том числе НДС — 2 млн грн.).

Покупатель, в свою очередь, обязан оплатить такую покупку.

Остаточная стоимость на начало месяца, в котором состоялась продажа:

• земельного участка составляет 3,5 млн грн.;

• складских помещений — 8 млн грн. При этом сумма начисленного износа на начало месяца продажи — 6 млн грн.

По условиям договора продавец за свой счет провел экспертную денежную оценку земельного участка. Стоимость таких услуг составила 2400 грн. (в том числе НДС — 400 грн.).

Покажем в таблице, как отразить такую операцию в учете продавца.

Содержание хозяйственной операции

Корреспондирующие счета

Сумма,

грн.

дебет

кредит

1. Подготовлены объекты основных средств (ОС) к продаже:

• земля переведена из состава ОС в состав необоротных активов, удерживаемых для продажи

• склад переведен из состава ОС в состав необоротных активов, удерживаемых для продажи

• списана сумма начисленного износа по складу

2. Получены услуги по оценке продаваемого участка земли

3. Начислен НК по услугам оценки

4. Отражен НК после регистрации НН в ЕРНН

641/НДС

5. Начислены «компенсирующие» НО на стоимость услуг по оценке земли

(п.п. «б» п. 198.5 НКУ)

641/НДС

6. Переданы покупателю (подписаны акты приема-передачи):

• земельный участок

• складские помещения

7. Начислены НО при продаже склада

641/НДС

8. Списана балансовая стоимость:

• земельного участка

• складских помещений

9. Получена оплата от покупателя

Выводы

  • Операции по продаже земельных участков освобождены от обложения НДС. Но! Кроме случаев, когда они размещены под объектами недвижимости и включаются в их стоимость согласно законодательству.
  • В НКУ нет норм, которые обязывают продавца увязывать с целью налогообложения продажу земли и недвижимости. В гражданском и земельном законодательстве также нет никаких требований о включении/невключении стоимости земли в стоимость недвижимости.
  • По мнению налоговиков, все будет зависеть от оформления договора купли-продажи. Если в договоре отдельно выделить стоимость земельного участка — можно смело применять НДС-льготу. Если земельный участок не будет иметь обособленной стоимости — такую операцию следует облагать в общем порядке.
  • Если продажа земельного участка таки попала под НДС-льготу, не забудьте выписать «льготную» НН и зарегистрировать ее в ЕРНН, а также начислить «компенсирующие» НО по товарам/услугам, использованным в такой операции.

Ндс при продаже земельного участка физическим лицом

Так вот, на таких лиц нужно сдавать и СЗВ-М, и СЗВ-СТАЖ! < … При оплате «детских» больничных придется быть внимательнее Листок нетрудоспособности по уходу за больным ребенком в возрасте до 7 лет будет оформляться на весь период болезни без каких-либо ограничений по срокам.

В нашей статье этот вопрос рассмотрен подробно. Обязанность по уплате того или иного налога возникает при наличии соответствующего объекта налогообложения у налогоплательщика (п. Купля-продажа земельных участков НДС не облагается Вопрос: Организация по договору купли-продажи приобретает земельные участки у администрации района.Учет операций по аренде муниципального земельного участка организацией на общем режиме налогообложения Организация применяет метод начисления учета доходов и расходов для целей налогообложения прибыли.

172.1 Налогового кодекса, налог с дохода физического лица не платится в случае, если недвижимость продается впервые за отчетный год. Это касается отчуждения жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового/дачного дома (включая земельный участок, на котором он расположен, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, находящиеся на этом участке).

НК РФ предполагает освобождение от исчисления подоходного налога для категории граждан, имеющих в собственности земельный участок более трех лет. Тем лицам, которым все же придется перечислить налог в казну, установлено право воспользоваться налоговым вычетом в сумме не более 1 млн рублей. Это означает, что подоходный налог будет рассчитан только исходя из стоимости более 1 млн рублей.

Налог при продаже земельного участка в 2018 году для физических лиц

В первом случае подразумевается покрытие части налоговой базы документально подтвержденными затратами, произведенными владельцем участка при его приобретении. В подавляющем большинстве случаев речь идет об изначальной стоимости приобретения. Иными словами, вы можете вычесть из величины полученного при продаже дохода цену участка, по которой вы его покупали. Например, вы реализуете землю за 7 миллионов, но покупали ее за 5. Следовательно, 7 000 000-5 000 000=2 000 000 – с полученной по итогу величины налоговая служба и будет проводить исчисление средств.

Каждый гражданин Российской Федерации является налогоплательщиком. Налоговые сборы разняться между собой, однако, один из них является основным для каждой категории граждан. Он носит название «налог на доходы физического лица». Некоторые категории граждан могут получать льготы по этому сбору, иные являются претендентами на налоговый вычет. В области реализации земельного участка с момента наступления 2016 года процедура и формат совершения выплат по указанному сбору не потерпели каких-либо изменений. В этой статье мы расскажем, как уплачивается налог при продаже земельного участка в 2018 году для физических лиц, кто обязан вносить средства на государственный баланс, и обсудим другие, не менее важные, моменты.

Ндс при продаже земельного участка юридическим лицом 2017

В данной статье рассмотрим как осуществляется реализация земельных участков и начисляется НДС. Что облагается НДС Все обязательные платежи регламентируются законодательством. Плательщики, объекты, перечень операций, облагаемых и освобождаемых от налога указаны в главе 21 части 2 НК РФ. Таким образом, согласно ст.

В данном случае также могут возникнуть сомнения в необходимости выписки счёта-фактуры. Документ обязательно должен составляться фирмой, которая является плательщиком НДС, даже если продаваемые товары не облагаются этим налогом. В таком случае в соответствующей графе бланка делается пометка: «Без НДС». Однако земля не является просто товаром, который не подлежит включению в базу НДС. Реализация участков вовсе не облагается налогом, следовательно, нарушается одно из условий, при которых бланк обязательно выписывается. Таким образом, при продаже земли составлять счёт-фактуру не требуется.

В данном случае также могут возникнуть сомнения в необходимости выписки счёта-фактуры. Документ обязательно должен составляться фирмой, которая является плательщиком НДС, даже если продаваемые товары не облагаются этим налогом. В таком случае в соответствующей графе бланка делается пометка: «Без НДС». Однако земля не является просто товаром, который не подлежит включению в базу НДС.

Дебет 08 субсчет «Приобретение земельных участков» Кредит 60 – 600 000 руб. (720 000 – 120 000) – отражены затраты на покупку земельного участка; Дебет 19 Кредит 60 – 120 000 руб. – учтена сумма НДС по приобретенному земельному участку; Дебет 60 Кредит 51 – 720 000 руб. – оплачен земельный участок. 15 октября 2003 года: Дебет 76 Кредит 51 – 10 000 руб. – перечислены деньги за регистрацию земли; Дебет 08 субсчет «Приобретение земельных участков» Кредит 76 – 10 000 руб. – включены в первоначальную стоимость земли расходы по ее регистрации. –конец примера– Мнение Минфина Представители Минфина считают, что покупатель земельного участка имеет полное право принять к вычету НДС, который был уплачен при его приобретении. Аргументация чиновников проста. Статья 171 Налогового кодекса позволяет уменьшать сумму начисленного налога на сумму уплаченного.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *